Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.02.2003, Az. III ZR 176/02

[X.] DES VOLKESGRUNDURTEIL[X.]/02Verkündet am:13. Februar 2003F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:ja [X.] § 1 Abs. 2 Nr. 2, § 20a Nr. 8a)Zum Begriff des [X.] im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2[X.].b)Darf eine auf der [X.] errichtete, im Eigentum des [X.] stehende [X.] von diesem nach der Überleitungsvorschriftdes § 20a Nr. 8 [X.] weiterhin zu Wohnzwecken genutzt werden,so handelt es sich bei dieser Parzelle auch dann nicht um einen [X.] im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 [X.], wenn dem Pächterim Zusammenhang mit dem Erwerb dieser [X.] nach dem [X.] eine Zustimmung zum Wohnungstauscherteilt worden [X.])Der Verpächter kann auch dann ein angemessenes [X.]nach § 20a Nr. 8 Satz 2 [X.] verlangen, wenn es sich bei [X.] Wohnzwecken genutzten [X.] um ein Eigenheim im Sinnedes [X.]-Rechts handelt, das nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. eSachenRBerG der Sachenrechtsbereinigung unterliegt.[X.], Urteil vom 13. Februar 2003 - [X.]/02 -LG [X.]/[X.] hat auf die mündliche [X.] 13. Februar 2003 durch [X.] erkannt:Auf die Rechtsmittel des [X.] werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 8. April 2002 aufgehobenund das Urteil des [X.]/[X.] vom27. März 2001 teilweise abgeändert.Die [X.] sind im noch anhängigen Umfang dem [X.] nach gerechtfertigt.Die Sache wird zur Verhandlung und Entscheidung über den Be-trag der Ansprüche und über die Kosten des [X.] an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts wegenTatbestandAm 1. März 1971 schloß der Kreisverband Nordost des [X.], Siedler und Kleintierzüchter ([X.]) mit dem [X.]n und [X.] inzwischen verstorbenen Ehefrau einen Pachtvertrag über eine in der- 4 -Kleingartenanlage "R. " in [X.] gelegene Parzelle. Die neuenPächter erwarben von dem Vorpächter die auf der [X.] befindli-che und zu Wohnzwecken genutzte [X.]. Der frühere Pächter bezog [X.] die bisher von dem [X.]n und seiner Ehefrau genutzte Stadt-wohnung. Bereits mit Bescheinigung vom 24. Februar 1971 hatte der Rat [X.] [X.] dem [X.]n die Zustimmung zu dem [X.] von [X.] , [X.]nach [X.] , Anlage [X.], [X.]erteilt.Der Kläger verlangt aus abgetretenem Recht vom [X.]n [X.] für den Zeitraum von 1995 bis 1997 und anteilige Er-stattung von öffentlich-rechtlichen Lasten für die Jahre 1995 bis 1997 sowie1998 und 1999. Das Amtsgericht hat die Klage bis auf einen geringfügigen Be-trag rückständiger Pachtzinsen, den der Kläger ebenfalls geltend gemachthatte, abgewiesen. Die Berufung des [X.] ist erfolglos geblieben. Mit der- vom Berufungsgericht zugelassenen - Revision verfolgt der Kläger sein Kla-gebegehren weiter.[X.] Revision führt unter Aufhebung des Berufungsurteils und teilweiserAbänderung der erstinstanzlichen Entscheidung zum Erlaß eines Grundurteils(§ 304 ZPO).- 5 -I.Nach Auffassung der Vorinstanzen steht dem Kläger als Zessionar [X.] auf [X.] nach § 20a Nr. 8 Satz 2 [X.] und [X.] auf (anteilige) Erstattung der öffentlich-rechtlichen Lasten nach § 5Abs. 5 Satz 1 [X.] nicht zu, weil das Bundeskleingartengesetz auf dasbezüglich der vom [X.]n genutzten Parzelle bestehende [X.] nicht anwendbar sei: Der vom [X.]n genutzte Garten sei ein [X.] im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 2 [X.] und mithin kein Kleingar-ten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes.Dem ist nicht zu [X.] § 1 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ist ein Garten auch dann, wenn - wiehier - die äußeren Merkmale eines Kleingartens erfüllt sind (vgl. § 1 Abs. 1[X.]), kein Kleingarten, wenn der Garten dem zur Nutzung einer Woh-nung Berechtigten im Zusammenhang mit der Wohnung überlassen ist ([X.]).a) Die Bestimmung erfaßt die Fälle, in denen der Nutzer aus abgeleite-tem Recht - in der Regel aufgrund eines Miet- oder Pachtvertrags - eine Woh-nung nutzt und die Überlassung des [X.] in engem Zusammenhang mit [X.] der Wohnung erfolgt ist, und zwar dergestalt, daß sich die Über-lassung des [X.] als Annex zur Überlassung der Wohnung darstellt. [X.] der Sinn der gesetzlichen Regelung darin sicherzustellen, daß im Falleder Beendigung des über die Wohnung bestehenden Nutzungsverhältnissesauch der zur Wohnung gehörende Garten wieder zur freien Verfügung steht.- 6 -Der Gleichlauf von Wohnungs- und Gartennutzungsverhältnis wäre gefährdet,wenn für diese Nutzungsverhältnisse unterschiedliche Kündigungsmöglichkei-ten bestünden, also etwa eine ausgesprochene Kündigung des [X.] nach den §§ 568 ff BGB n.F. (§§ 564a ff [X.]), hingegen [X.] des [X.] nach den §§ 8 ff [X.] zur beurteilenwäre (vgl. [X.], [X.], 8. Aufl., § 1 Rn. 27; [X.], [X.], 2. Aufl.,§ 1 Rn. 33 ff).b) Vorliegend kann von der Überlassung einer Wohnung im Sinne des§ 1 Abs. 2 Nr. 2 [X.], mit der die Überlassung des [X.] im Zusam-menhang stehen könnte, schon deshalb nicht gesprochen werden, weil [X.] der auf dem Gartengrundstück befindlichen [X.] nicht durchden Verpächter des Grundstücks oder einen sonstigen [X.] gewährt wird,sondern aufgrund eigenen (Eigentums-)Rechts des Pächters erfolgt.aa) Verbindet ein Pächter, Mieter oder in ähnlicher Weise schuldrecht-lich Berechtigter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht nach [X.] Rechtsprechung regelmäßig eine Vermutung dafür, daß dies mangelsbesonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des [X.] und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht (vgl.§ 95 Abs. 1 BGB). Diese Vermutung wird nicht schon bei einer massiven Bau-art des Bauwerks oder bei langer Dauer des Vertrags entkräftet; vielmehr isterforderlich, daß der Erbauer bei der Errichtung des Baus den Willen hat, [X.] bei Beendigung des Vertragsverhältnisses in das Eigentum [X.] übergehen zu lassen (vgl. [X.]Z 92, 70, 73 ff; [X.], [X.] 22. Dezember 1995 - [X.] - NJW 1996, 916, 917, insoweit in[X.]Z 131, 368 nicht abgedruckt; jeweils m.w.N.). Demzufolge ist im allgemei-- 7 -nen davon auszugehen, daß ein Bauwerk, das der Pächter oder Mieter einesGrundstücks auf dem pacht- oder mietgegenständlichen Grund und Boden er-richtet, als bloßer Scheinbestandteil des Grundstücks anzusehen ist und mithinim Eigentum des Pächters oder Mieter steht.bb) An dieser Rechtslage hat sich, soweit hier von Interesse, in derehemaligen [X.] auch nach Inkrafttreten des Zivilgesetzbuchs vom 19. Juni1975 (GBl. I S. 465) nichts geändert. Nach § 296 Abs. 1 Satz 1 ZGB warenWochenendhäuser und andere [X.]en, die der Erholung, Freizeitge-staltung oder ähnlichen persönlichen Bedürfnissen der Bürger dienten und inAusübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts nach Maßgabe [X.] 312 bis 315 ZGB - Nutzung von Bodenflächen zur Erholung, wozu auch dieÜberlassung von Bodenflächen zum Zwecke der kleingärtnerischen Nutzunggehörte, vgl. § 312 Abs. 1 Satz 1 ZGB - errichtet wurden, unabhängig vomEigentum am Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten (vgl. [X.]surteil[X.]Z 139, 235, 238 ff sowie 242 f).cc) Daß hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse an dem von dem [X.] bewohnten, auf der gepachteten Parzelle befindlichen Bauwerk [X.] gelten könnte, ist nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich.Vielmehr ist es unter den Parteien unstreitig, daß der [X.] und seine Ehe-frau im Zusammenhang mit dem Abschluß des [X.] [X.] 1971 dieses Bauwerk vom [X.] käuflich erworben haben.2.Auch für eine analoge Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 2 [X.] istkein [X.] 8 -a) Es versteht sich, daß der Zusammenhang zwischen Nutzung zuWohnzwecken und Nutzung zu kleingärtnerischen Zwecken besonders eng ist,wenn sich das als Wohnung benutzte Gebäude auf der [X.]selbst befindet. Diese Konstellation kann indes nach dem [X.] innerhalb einer Kleingartenanlage an [X.] auftreten, so daß es insoweit bereits an einer Regelungslücke fehlt, dieim Wege eines Analogieschlusses zu beseitigen wäre.Nach § 3 Abs. 2 [X.] darf in Kleingärten nur eine [X.] in einfa-cher Ausführung errichtet werden, die nach ihrer Beschaffenheit, insbesonderenach ihrer Ausstattung und Einrichtung, nicht zum dauernden Wohnen geeig-net sein darf. Abreden, die dem Pächter die Errichtung einer [X.] mit einergrößeren Grundfläche als 24 m² oder gar den Bau eines Wohnhauses erlau-ben, sind nach § 134 BGB nichtig. Rechtswidrig errichtete "Luxuslauben" odereine gesetzwidrige [X.] lösen grundsätzlich [X.] [X.] des Verpächters aus ([X.] aaO § 3 Rn. 37 ff).b) Allerdings hält das Bundeskleingartengesetz in seinem § 18 und sei-nem § 20a Nr. 7 und 8 Sonderregelungen für übergroße [X.]n und solche[X.]n bereit, die zu Wohnzwecken benutzt werden, sofern - wie hier - dieseNutzung zeitlich vor der Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes ein-setzte - also in den alten Bundesländern (§ 18 [X.]) vor Inkrafttreten [X.] am 1. April 1983 (§ 22 [X.]) und in den [X.] (§ 20a Nr. 7 und 8 [X.]) vor dem Wirksamwerden [X.] am 3. Oktober 1990 - und der damaligen Rechtslage entsprach. [X.], die dem Pächter der [X.] Bestands-schutz gewähren, stehen jedoch der Anwendbarkeit des [X.] im übrigen nicht entgegen, sondern setzen diese vielmehr voraus: [X.] hindert eine "altrechtliche", mit Bestandsschutz versehene Wohnnutzungnicht die Einstufung des Grundstücks als Kleingartenland. Dies gilt selbst [X.], wenn die Wohnnutzung überwiegt ([X.]Z 117, 394, 397; [X.], [X.] 21. Dezember 1965 - [X.] - NJW 1966, 596; [X.] aaO § 18Rn. 7).c) Nicht zu folgen ist der Erwägung des Berufungsgerichts, die [X.] sei deshalb als Wohnungsgarten im Sinne des § 1 Abs.2 Nr. 2 [X.] zu behandeln, weil der [X.] nicht lediglich durchVereinbarungen der Beteiligten, also des [X.], der neuen Pächter und [X.], zustande gekommen sei, sondern die Nutzung der Wohnlaubedurch staatliche Stellen vorbestimmt worden sei und der Garten zwingend anden zugewiesenen Nutzer habe vergeben werden müssen.aa) Die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen sich daraus ergeben,daß sich bei Inkrafttreten des Bundeskleingartengesetzes oder bei Wirksam-werden des Beitritts auf der [X.] eine den Rahmen des § 3Abs. 2 [X.] sprengende [X.] befindet, ist allein nach den zummaßgeblichen Zeitpunkt - 1. April 1983 oder 3. Oktober 1990 - herrschendenGegebenheiten zu beantworten. Dabei macht es grundsätzlich keinen [X.], ob der Pächter die in seinem Eigentum stehende, übergroße oder zuWohnzwecken genutzte [X.] selbst errichtet oder von einem [X.] er-worben hat (vgl. [X.] aaO § 18 Rn. 4, § 20a Rn. 28); die näheren Um-stände des Eigentumserwerbs spielen keine Rolle. Es ist daher regelmäßigunerheblich, ob der Vertragsschluß über den Kauf der [X.] dem [X.] im Pachtverhältnis nachfolgte oder zeitlich voranging, ob für den neuen [X.] -gentümer und Pächter die Wohnnutzung der [X.] oder die kleingärtneri-sche Nutzung der Bodenfläche im Vordergrund stand und für den Entschluß,die notwendigen rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen mit dem [X.] unddem Verpächter der [X.] zu treffen, maßgeblich war. [X.] ist von Belang, ob und welchen Einfluß staatliche Organe auf das [X.] dieser Abreden genommen haben.bb) Dementsprechend kommt vorliegend, entgegen der Auffassung [X.], der dem [X.]n vom Rat des Stadtbezirks [X.] erteilten Zustimmung zum Wohnungstausch für die rechtliche Beurteilung keineausschlaggebende Bedeutung zu.(1) In der [X.] gründete die Versorgung der Bevölkerung mit [X.] staatlicher Lenkung (vgl. die Verordnung über die Lenkung des [X.] - [X.] - vom 14. September 1967, GBl. [X.]). Die für die Wohn-raumlenkung zuständigen Organe trafen ihre Entscheidungen zur Wohnraum-vergabe durch Zuweisung von Wohnraum und durch Förderung des [X.]es, der der vorherigen Zustimmung der zuständigen [X.] bedurfte (§§ 9 ff, § 12 Abs. 1 Satz 3 [X.]). Dessen ungeachtetgründete das Recht zur Wohnraumnutzung regelmäßig nicht unmittelbar [X.] Entscheidung der staatlichen [X.], sondern auf dem Mietver-trag, den der jeweilige Hauseigentümer, Rechtsträger, Verwalter oder sonstVerfügungsberechtigte auf der Grundlage der Wohnraumzuweisung mit [X.] abzuschließen hatte (vgl. § 18 [X.] sowie §§ 99, [X.]. 1 ZGB; siehe hierzu auch [X.], Urteil vom 10. Januar 2003 - [X.]/02 - zur Veröffentlichung bestimmt), oder der mit dem neuen Mieter [X.] 11 -grund des zwischen diesem und dem Vormieter zustande [X.] (vgl. § 126 ZGB) fortgesetzt [X.]) Der Kläger stellt bereits in Abrede, daß die auf der [X.] befindliche, im Eigentum des Vorpächters stehende [X.] überhauptder Wohnraumlenkung unterlag (vgl. § 13 Abs. 2 [X.], wonach [X.] Eigenheimen nicht der Erfassung unterlag, wenn dieser von [X.] deren Familienangehörigen bewohnt und für ihre [X.] wurde); er ist der Auffassung, daß die erteilte Zustimmung zum [X.] nur deshalb erforderlich war, damit der [X.] die frühereStadtwohnung des [X.]n und seiner Ehefrau beziehen konnte.Ob dies zutrifft, kann dahinstehen. Jedenfalls bietet die erteilte [X.] keinen Anhalt für die Annahme, daß der [X.] und seine Ehefrau [X.] des genehmigten [X.] in einen zwischen dem [X.] und dem [X.] oder einem sonstigen [X.] bestehenden Wohn-raummietvertrag eingetreten sind oder einen derartigen Mietvertrag neu abge-schlossen haben. Vielmehr ist aufgrund des Parteivorbringens - was auch [X.] letztlich nicht anders sieht - davon auszugehen, daß der [X.] die [X.] vom Vormieter käuflich erworben hat, es also an [X.] die Anwendbarkeit des § 1 Abs. 2 Nr. 2 [X.] allein rechtfertigenden -Überlassung von Wohnraum durch den [X.] oder einen [X.] fehlt.[X.] 12 -Das Berufungsurteil ist aufzuheben, da das Berufungsgericht zu [X.] Anwendbarkeit des Bundeskleingartengesetzes verneint und so [X.] § 5 Abs. 5 Satz 1 und § 20a Nr. 8 Satz 2 [X.] von vornherein [X.] hat.Der [X.] kann bereits jetzt ein Grundurteil erlassen (§ 304 ZPO). [X.] kann der Kläger auch dann die (anteilige) Erstattung von öffentlich-rechtlichen Lasten (§ 5 Abs. 5 Satz 1 [X.]) und [X.](§ 20a Nr. 8 Satz 2 [X.]) verlangen, wenn - was nach dem [X.] in Frage kommen kann - es sich bei der vorhandenen [X.] um [X.] im Sinne des [X.]-Rechts handeln sollte, das nach § 5 Abs. 1 Nr. 3Satz 2 Buchst. e SachenRBerG der Sachenrechtsbereinigung unterliegt (vgl.eingehend hierzu [X.]surteil [X.]Z 139, [X.] Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem betreffendenGrundstück bestehenden Rechtsverhältnisse Ansprüche auf Bestellung [X.] oder auf Ankauf geltend machen will (vgl. § 3 Abs. 1SachenRBerG), hat bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das nach [X.] gesetzlichen Bestimmungen - hier des Bundeskleingartengeset-zes - für die vertragsgemäße Nutzung geschuldete Entgelt in voller Höhe zuentrichten; auch ist nicht etwa in Anrechnung des für zurückliegende Zeitengezahlten [X.] ein geringerer Kaufpreis zu zahlen (vgl. [X.], 17, [X.] § 20a Nr. 8 Satz 2 [X.] kann der Verpächter für die dauerndeNutzung einer [X.] zu Wohnzwecken ein angemessenes Zusatzentgelt ver-langen. Dieses Entgelt ist nicht etwa die Gegenleistung für die [X.] -von Wohnraum - eine solche findet wie ausgeführt nicht statt -, sondern sollungeachtet der an der [X.] bestehenden Eigentumsverhältnisse denSondervorteil abgelten, der für den Pächter der betreffenden Parzelle im [X.] zu anderen Pächtern darin liegt, daß er die Pachtfläche ausnahmsweisein einer nach der Zielsetzung des Bundeskleingartengesetzes an sich nichterlaubten Weise nutzen darf (vgl. [X.]Z 117, 394, 398; [X.] aaO § 18Rn. 7, § 20a Rn. 31; [X.] aaO § 18 Rn. 7). Dieser Sondervorteil ist auch undgerade dann vorhanden, wenn sich die zu Wohnzwecken genutzte [X.]nicht mehr als [X.], sondern als ein Ansprüche nach dem [X.] auslösendes Eigenheim im Sinne des früheren [X.]-Rechtsdarstellt (vgl. [X.] aaO § 20a Rn. [X.] der erforderlichen Feststellungen zur Höhe der Ansprüche wirddie Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Eine Zurückverweisungan das erstinstanzliche Gericht kommt schon deshalb nicht in Betracht, weildies von keiner Partei beantragt worden ist (§ 538 Abs. 2 Satz 1 ZPO; vgl.demgegenüber zur alten Rechtslage, bei der es entscheidend auf die [X.] ankam, [X.]surteil vom 9. Juni 1994 - [X.], 1171, 1173 zu §§ 538 Abs. 1 Nr. 3, 540 ZPO a.F.).Rinne [X.][X.][X.] Dörr