Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.03.2004, Az. III ZR 179/03

[X.] DES VOLKESURTEILIII ZR 179/03Verkündet am:18. März 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.] [X.] hat auf die mündliche [X.] 18. März 2004 durch [X.] und die RichterStreck, Dr. [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] [X.] vom 22. Mai 2003 im Kostenpunkt und in-soweit aufgehoben, als das Berufungsgericht zum Nachteil [X.] entschieden hat.Die Sache wird im Umfang der Aufhebung zur neuen [X.], auch über die Kosten des [X.], an das Berufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.] Beklagten schlossen 1982 mit dem seinerzeit örtlich zuständigenKreisverband des [X.], Siedler und Kleintierzüchter([X.]) einen Pachtvertrag über eine Parzelle, die sich in der Anlage"[X.]" im früheren Ostteil [X.] befindet. Der Vertrag trägt in seiner Über-schrift die Bezeichnung "Kleingarten-Nutzungsvertrag".- 3 -Das [X.] steht im Eigentum des [X.], das anstelledes [X.] auf Verpächterseite in den Vertrag mit den Beklagten eingetreten ist.Das Land hat die Abtretung seiner Ansprüche aus dem Pachtverhältnis an [X.] erklärt.Die Parzelle ist mit einem für Wohnzwecke geeigneten und [X.] bebaut. Die Beklagten schlossen diesbezüglich mit dem [X.] aufder Grundlage des [X.] einen Erbbaurechts-vertrag. Nutzen und Lasten gingen am 1. Oktober 1997 auf die Beklagten über.Der Kläger verlangt von den Beklagten unter anderem die Zahlung vonsogenanntem [X.] nach dem Bundeskleingartengesetz für [X.] 1995 und 1996 sowie für die Monate Januar bis September 1997.Das Amtsgericht hat den Anspruch auf [X.] durch [X.] abgewiesen. Das [X.] hat die Beklagten unter Abweisung [X.] hinsichtlich eines Teils der geforderten Zinsen zur Zahlung verurteilt.Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die [X.] ihren Klageabweisungsantrag weiter.[X.] die Revision ist das Berufungsurteil, soweit es die Beklagten [X.], aufzuheben. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidungan das Berufungsgericht zurückzuverweisen.- 4 -I.Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger einen Anspruchauf Zahlung von [X.] gemäß § 20a Nr. 8 BKleingG, da es [X.] der Anlage "[X.] " am 3. Oktober 1990 um eine [X.]gehandelt habe, so daß das Bundeskleingartengesetz anzuwenden sei.Dies wird von den tatrichterlichen Feststellungen nicht [X.] geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß das[X.] die geltend gemachte Forderung, ihr Bestehen vorausgesetzt,wirksam an den Kläger abgetreten hat. Die Revision erhebt insoweit auch [X.] ist ferner die Erwägung des Berufungsgerichts, daß die Anlage"[X.] " als [X.] und die darin belegene Parzelle der [X.] als Kleingarten zu behandeln sind, wenn am 3. Oktober 1990 in [X.] die kleingärtnerische Nutzung vorherrschend war.a) Bei der Feststellung, ob dies der Fall war, hat das [X.] Bezeichnung des 1982 geschlossenen Pachtvertrages jedoch [X.] entscheidende Bedeutung beigemessen. Wie der Senat in seinen Urteilenvom 24. Juli 2003 ([X.] - [X.] 2003, 538 f, für [X.] vorgesehen), vom6. März 2003 ([X.] 154, 132, 135) und vom 16. Dezember 1999 ([X.]/99- [X.], 779, 782) bereits im einzelnen dargelegt hat, richtet sich die [X.] unabhängig davon, welchen ver-- 5 -traglichen Bestimmungen das Pachtverhältnis unter Geltung des [X.] war, nach der tatsächlich ausgeübten Nutzung zum Zeitpunkt [X.] des [X.] zur [X.] am3. Oktober 1990.b) In Fällen, in denen, wie hier, zu [X.] der Pächter sein Nut-zungsrecht nicht unmittelbar vom Eigentümer oder Rechtsträger des Grund-stücks, sondern von einem Hauptnutzer - also zumeist, wie im vorliegendenFall, von einem [X.]-Kreisverband - ableitete, ist auf den Charakter der ge-samten Anlage und nicht auf den der einzelnen Parzellen abzustellen (Senats-urteile vom 24. Juli 2003, aaO, S. 539 und vom 16. Dezember 1999, aaO,[X.]). Dies gilt auch in den Fällen, in denen - wie hier - die pachtvertragli-chen Beziehungen infolge des Wegfalls des [X.]-Kreisverbandes nur (noch)unmittelbar zwischen dem Grundstückseigentümer und den einzelnen Nutzernder Parzellen [X.] ist nicht schon deshalb unanwendbar,weil die von den Beklagten genutzte Parzelle mit einem Gebäude, das [X.] dient, bebaut [X.]) Wie der Senat mit Urteil vom 13. Februar 2003 ([X.]/02 - [X.]2003, 391) entschieden hat, handelt es sich bei einer Parzelle wie der von [X.] genutzten nicht um einen Wohnungsgarten im Sinne von § 1 Abs. 2Nr. 2 BKleingG, auf den die Bestimmungen dieses Gesetzes keine Anwendungfinden. Hieran würde auch die von den Beklagten behauptete Wohnraumzu-weisung nichts ändern (vgl. Senat aaO, [X.] f).- 6 -b) Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, daß Ansprüche aus§ 20a Nr. 8 BKleingG nicht deshalb ausgeschlossen sind, weil die von den [X.] genutzte Parzelle in den Anwendungsbereich des [X.] fällt (grundlegend Senatsurteil [X.] 139, 235, 239 f). [X.] der Nutzer, der zum Zwecke der Bereinigung der an dem [X.] bestehenden Rechtsverhältnisse berechtigte Ansprüche [X.] von Erbbaurechten oder auf Ankauf geltend macht (§ 3 Abs. 1SachenRBerG), bis zur Durchsetzung dieser Ansprüche das [X.] nach § 20a Nr. 8 BKleingG in voller Höhe zu entrichten (Senatsurteil vom13. Februar 2003, aaO, S. 393), sofern die Voraussetzungen dieser An-spruchsgrundlage erfüllt [X.] Berufungsgericht hat seine Auffassung, wonach es sich bei [X.] "[X.] " um eine [X.] im Sinne des § 1 Abs. [X.] handelt, damit begründet, daß die Anlage am 3. Oktober 1990 ausmehreren Parzelle bestanden habe, eine kleingärtnerische Nutzung [X.] habe und gemeinschaftliche Einrichtungen, wie Wege und Vereinshäuser,existiert hätten. [X.] sei hingegen, daß die in der Anlage vorhande-nen Aufbauten teilweise den Charakter von Einfamilienhäusern hätten, [X.] genutzt würden und in der Grundfläche vielfach 24 m² über-schritten. Wie § 20a Nr. 7 und 8 BKleingG zeigten, spielten derartige be-standsgeschützte Nutzungen und Laubengrößen für die Qualifizierung einerAnlage als Kleingartengelände keine Rolle.Damit legt das Berufungsgericht seiner Einordnung des Areals "[X.]" als [X.] nicht die rechtlich maßgebenden Kriterien zugrunde.Der Senat hat sich bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO S. 539 f)- 7 -eingehend mit der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts auseinander ge-setzt (vgl. auch Senatsurteil vom 5. Februar 2004 - [X.] - UmdruckS. 6 ff). Danach gilt folgendes:a) Nach § 20a Nr. 7 Satz 1 BKleingG können vor dem Beitritt der [X.]zur [X.] rechtmäßig errichtete Gartenlauben, derenGrundflächen entgegen § 3 Abs. 2 BKleingG 24 m² überschreiten, oder andereder kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen weiterhin unverän-dert genutzt werden. § 20a Nr. 8 BKleingG bestimmt, daß eine vor dem Wirk-samwerden des Beitritts bestehende Befugnis des Kleingärtners, seine [X.] zu Wohnzwecken zu nutzen, fortbesteht, soweit nicht andere Vor-schriften der Wohnraumnutzung entgegenstehen.Diese der Sicherung des Bestandsschutzes dienenden Vorschriften zei-gen, daß derartige Bauten in einer Anlage nicht grundsätzlich der Anwendungdes Bundeskleingartengesetzes entgegenstehen. Selbst wenn das einzelneGebäude überwiegend zu Wohnzwecken genutzt wird oder sogar ein von § 5Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. e SachenRBerG erfaßtes Eigenheim darstellt, [X.] weiterhin maßgeblich bleiben (Senatsurteile vom 24. [X.], aaO, S. 539 f, und vom 13. Februar 2003, aaO, [X.], m.w.N).b) Dies bedeutet jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtsnicht, daß für die rechtliche Einordnung einer Anlage die Beschaffenheit unddie Art der Nutzung der auf den Parzellen befindlichen Baulichkeiten belanglossind und nur die gärtnerische Nutzung von Bedeutung ist. Vielmehr sind bei [X.] einer Anlage die vorhandenen Baulichkeiten sowie Art und Umfangihrer Nutzung in den Blick zu nehmen und bei der [X.] 8 -wägung zu berücksichtigen (hierzu eingehend Senatsurteil vom 24. Juli 2003,aaO, [X.] mit den notwendigen Versorgungseinrichtungen ausgestattetes,Wohnzwecken dienendes Eigenheim nach dem [X.] - mag der [X.] auch nicht dem in den alten Bundesländern für Ein- und [X.] üblichen entsprechen - stellt in einer [X.] einen Fremdkör-per dar. Das Übergangsrecht gewährt solchen Baulichkeiten unter Berücksich-tigung der Rechtswirklichkeit in der früheren [X.] Bestandsschutz. [X.] steht auch das Vorhandensein mehrerer solcher Eigenheime [X.] eines Gesamtareals als [X.] nicht notwendig entge-gen. Dies bedeutet aber nicht, daß die § 3 Abs. 2 [X.] völlig zurücktreten (Senatsurteil vom 24. Juli 2003, aaO). Beherr-schen die dem Charakter einer [X.] widersprechenden Eigen-heime den Gesamteindruck der Anlage so sehr, daß die ansonsten auf [X.] anzutreffende kleingärtnerische Nutzung (Erzeugung von Obst, Ge-müse und anderen Früchten) nicht mehr anlageprägend in Erscheinung tritt,besteht keine Anlage im Sinne des Bundeskleingartengesetzes (mehr) (Se-natsurteile vom 24. Juli 2003, aaO, vgl. auch [X.] 139, 235, 240).c) Die unter diesen Gesichtspunkten erforderliche Würdigung des Ge-samtcharakters der Anlage ist in erster Linie Sache des Tatrichters, dessen Be-urteilung nur eingeschränkt der revisionsgerichtlichen Nachprüfung unterliegt.Insbesondere ist es dem Revisionsgericht verwehrt, feste Bewertungsmaßstä-be zur Berücksichtigung einzelner Nutzungselemente vorzugeben, anhand de-rer sich eine gewissermaßen rechnerisch exakte Qualifizierung der Anlagevornehmen läßt. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 24. Juli 2003- 9 -(aaO, S. 540) ausgeführt hat, sind ungeachtet dessen diejenigen Parzellen, [X.] zum [X.] geeigneten, der Sachenrechtsbereinigung unterliegen-den Eigenheimen im Sinne des [X.]s bebaut sind, bei der [X.] nicht als kleingärtnerisch genutzte Flächen zu veranschlagen. [X.] selbst dann, wenn auf diesen Parzellen noch Obst, Gemüse oder sonstigeFrüchte gezogen werden. Die Art der Bebauung widerspricht bei derart ge-mischt verwendeten Flächen in so erheblicher Weise einer [X.], daß die verbliebene Fruchtziehung vollständig in den [X.]. Bei der Beurteilung des Gesamtcharakters der Anlage sind in gleicherWeise diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, auf denen ein mit allen Ver-sorgungseinrichtungen versehenes und auch im übrigen nach den [X.] [X.] die bautechnischen Anforderungen für eine Wohnnutzung erfüllendesGebäude errichtet ist, das nur deshalb nicht zur Benutzung in der [X.] ist, weil es nicht geheizt werden kann (Senatsurteil vom 24. Juli 2003,aaO; vgl. auch [X.], Urteil vom 30. April 2003 - [X.] - [X.] 2003, 445).Grundstücke, die in dieser Weise genutzt werden, widersprechen in fast [X.] gravierender Weise dem Leitbild der kleingärtnerischen Nutzung wie [X.], auch wenn sie nur den geringeren Bestandsschutz nach § 20aNr. 7 BKleingG genießen sollten.Der Senat hat in seinem Urteil vom 24. Juli 2003 (aaO, S. 541) weiterausgeführt, daß eine Gesamtanlage jedenfalls dann nicht mehr als Kleingarten-anlage angesehen werden kann, wenn mehr als die Hälfte der Parzellen [X.] oder diesen nahekommenden Baulichkeiten bebaut ist (vgl. auchdie ebenfalls am 18. März 2004 verkündeten Senatsurteile - [X.]/03 und246/03).- 10 -II.Das Berufungsurteil ist aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung desSenats (§ 563 Abs. 3 ZPO) ist nicht möglich, da das Berufungsgericht - vonseinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - keine den vorstehenden Maßstä-ben gerecht werdenden Feststellungen über die Bebauung und die [X.] der in der Anlage "[X.] " befindlichen Parzellen am [X.] getroffen hat. Dies ist nachzuholen.Mit der vorliegenden Entscheidung setzt sich der Senat nicht in [X.] zu dem ebenfalls die Anlage "[X.]" betreffenden Senatsurteil vom13. Februar 2003 ([X.]/02), in dem der Senat den Anspruch auf Zahlungvon [X.] dem Grunde nach für gerechtfertigt erklärt hat. Nachdem dort zugrunde zu legenden Sachverhalt war zwischen den Parteien un-streitig, daß es sich bei dem Areal "[X.] " um eine Anlage nach dem Bun-deskleingartengesetz handelte.[X.]Streck[X.][X.]Herrmann