Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.05.2000, Az. XII ZR 344/97

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:17. Mai 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: neinBGB § 557 a Abs. 1Vereinbart der Veräußerer eines Grundstücks, der dieses zugleich zur [X.] Betriebs vom Erwerber pachtet, einen Nachlaß auf den ursprünglich vorge-sehenen Kaufpreis mit der Maßgabe, daß sich zum Ausgleich hierfür der [X.] einen bestimmten Zeitraum ermäßigt, so liegt in Höhe der Kaufpreisdifferenz einePachtvorauszahlung vor, die bei vorzeitiger Beendigung des Pachtverhältnissesnach §§ 581 Abs. 2, 557 a Abs. 1 BGB zu erstatten sein kann.[X.], Urteil vom 17. Mai 2000 - [X.] - [X.] [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 17. Mai 2000 durch [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des 33. Senats fürZivilsachen des [X.] vom 11. Juni 1997aufgehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger war Miteigentümer eines im [X.] eingetra-genen Grundstücks. Mit seinem Anteil war das Sondereigentum an einer Woh-nung und an Gewerberäumen verbunden, in denen er eine Gaststätte betrieb.Mit notariellem Vertrag vom 17. Juni 1994 erwarb der [X.] den [X.] des [X.] nebst zugehörigem Sondereigentum. Der im [X.] ausgewiesene Kaufpreis betrug 2,25 Mio. DM.- 3 -Zugleich trafen die Parteien eine mündliche Vereinbarung, derzufolgeder [X.] die Gaststätte ab 1. Juli 1994 an den Kläger verpachtete. Die Hö-he des vereinbarten [X.] ist zwischen den Parteien streitig.Nach dem Vortrag des [X.] hatten der Kaufpreis ursprünglich2,47 Mio. DM und der Pachtzins ursprünglich 6.250 DM monatlich betragensollen. Der Kaufpreis sei sodann einverständlich auf 2,25 Mio. DM ermäßigtworden, mit der Maßgabe, daß der Kläger den Differenzbetrag von 220.000 [X.] einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßigung des [X.] monatlich solle "[X.]" können. Demgegenüber macht der [X.] geltend, es sei bei der Vereinbarung eines [X.] von 6.250 DMmonatlich verblieben. Die Ermäßigung des Kaufpreises beruhe auf anderen, imeinzelnen dargelegten Gründen.Im Januar 1995 erklärte der [X.] die außerordentliche Kündigungdes Pachtverhältnisses wegen Zahlungsrückstandes und verlangte in einemVorprozeß Räumung sowie Zahlung rückständiger Pacht. Das [X.] wiesdie Klage ab, weil die Beweisaufnahme nicht ergeben habe, daß die [X.] Pachtzins von 6.250 DM vereinbart hätten. Die dagegen eingelegte Be-rufung des [X.]n wies das [X.] hinsichtlich des [X.] zurück, weil es eine Verrechnungsvereinbarung mit dem um220.000 DM ermäßigten Kaufpreis als erwiesen ansah. Dem Räumungsbegeh-ren gab es hingegen mit der Begründung statt, mangels Einhaltung derSchriftform sei der Pachtvertrag jedenfalls infolge ordentlicher Kündigung [X.] zum 31. Dezember 1995 beendet worden. Dieses Urteil ist rechtskräf-tig.Mit der vorliegenden Klage begehrte der Kläger, der die Gaststätte [X.] 1996 an den [X.]n herausgegeben hat, Erstattung des nicht "abge-- 4 -wohnten" Differenzbetrages, den er mit 133.750 DM errechnet (220.000 [X.] abzüglich 86.250 DM als Pachtzinsnachlaß für 23 Monatetatsächlicher Nutzung à 3.750 DM).Das [X.] gab der Klage in Höhe von 111.242,72 DM statt undwies die weitergehende Klage mit der Begründung zurück, in Höhe von22.507,28 DM sei die Klageforderung durch Hilfsaufrechnungen des [X.]nerloschen. Auf die Berufung des [X.]n wies das [X.] [X.] insgesamt ab. Eine vom Kläger angekündigte Anschlußberufung, mit derdieser zum einen das landgerichtliche Urteil angriff, soweit es [X.] in Höhe von mehr als 19.793,81 DM hatte durchgreifen lassen, und zumanderen klageerweiternd einen erstrangigen Teilbetrag von 19.793,81 DM auseinem Anspruch auf Kautionsrückzahlung nachschob, sah das Berufungsge-richt als nicht erhoben an, weil der Kläger den entsprechenden Antrag nur fürden Fall gestellt habe, daß der [X.] mit weiteren Hilfsaufrechnungendurchdringe.Der Kläger hat Revision eingelegt, mit der er nach wie vor Zahlung inHöhe des ursprünglich eingeklagten Betrages begehrt, und zwar in Höhe einesTeilbetrages von 19.793,81 DM nach Maßgabe der vorstehend dargestelltenKlageerweiterung und im übrigen unter Weiterverfolgung seines ursprünglicheingeklagten Anspruchs.Entscheidungsgründe:- 5 -Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur [X.] an das Berufungsgericht.Die Feststellung des Berufungsgerichts, die Parteien hätten vereinbart,daß der Kläger zum Ausgleich der Ermäßigung des Kaufpreises um220.000 DM diesen Betrag über einen Zeitraum von fünf Jahren durch Ermäßi-gung des [X.] um 3.750 DM monatlich solle [X.] können, hältder revisionsrechtlichen Prüfung entgegen den Ausführungen der Revisionser-widerung stand.1. Das Berufungsgericht zieht in Zweifel, ob eine nach § 557 a BGB zuerstattende Mietvorauszahlung überhaupt im Wege einer Verrechnungsabredeerbracht werden könne, läßt dies aber letztlich dahinstehen, weil die Anwen-dung dieser Vorschrift bereits an der Verknüpfung der [X.] scheitere, der mit dem Inhalt dieser [X.] durch Eigentumsumschreibung im Grundbuch gemäß § 313 Satz [X.] wirksam geworden sei. Die dem Kläger geschuldete Möglichkeit, den [X.] über einen Zeitraum von fünf Jahren durch eine Ermäßigung [X.] "abzuwohnen", sei durch die vorzeitige Beendigung des Pachtvertragesim Sinne des § 325 Abs. 1 BGB teilweise unmöglich geworden. Ob der [X.] diese Unmöglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündi-gung zu vertreten habe, könne dahinstehen, da dem Kläger allenfalls [X.] wegen Nichterfüllung zustehen könne; der Kläger habe aber [X.], daß ihm überhaupt ein Schaden entstanden sei.2. Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.- 6 -a) Der Senat vermag die Bedenken des Berufungsgerichts gegen [X.] des § 557 a BGB auf die hier festgestellte Fallgestaltung nichtzu teilen.§ 557 a BGB gilt gemäß § 581 Abs. 2 BGB auch für Pachtverträge (vgl.[X.]/[X.] BGB 59. Aufl. § 557 a Rdn. 4; [X.]/Gather Mietrecht7. Aufl. § 557 a Rdn. 1 m.w.N.).Mietvorauszahlung im Sinne dieser Vorschrift ist jede Mieterleistung, dienach dem Inhalt des Mietvertrages Bezug zum Mietzins hat und mit ihm inner-lich verbunden, also letztlich Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung [X.] ist (vgl. [X.]/Jendrek BGB 9. Aufl. § 557 a Rdn. 5; [X.]/[X.] BGB [1995] § 557 a Rdn. 7), mithin jede Leistung des Mieters,durch die der Mietzins ganz oder teilweise als für eine bestimmte Zeit im [X.] als erbracht gilt (vgl. [X.]/Gather aaO Rdn. [X.] ist es nicht von Belang, ob diese Vorausleistung im Wege [X.] oder auf andere Weise, etwa im Wege der Verrechnung, erbrachtwird. Es ist daher nicht ersichtlich, aus welcher rechtlichen Erwägung [X.] Verknüpfung des im Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreisnachlasses mit derim Gegenzug vereinbarten Reduzierung des [X.] der Annahme einerMietvorauszahlung entgegenstehen soll.Ebenso kommt es nicht darauf an, als was die Parteien die Mietvoraus-zahlung betrachtet oder bezeichnet haben. Der [X.] (Urteil vom3. Februar 1959 - [X.] - NJW 1959, 872, 873) hat eine [X.] als Mietvorauszahlung beurteilt und keinen Unterschied zwischeneinem von Mieter in Geld oder aber durch eigene Aufbauarbeiten geleistetenVorschuß [X.] -Bereits das [X.] ([X.]. 1927 Nr. 52 = S. 77 f.) hat in ei-nem Fall, in dem die Eigentümerin ihr Grundstück mit der Maßgabe veräußerthatte, noch ein Jahr lang eine Etage des Hauses ohne besondere Vergütungbewohnen zu dürfen, einen Mietvertrag mit vorzeitiger Mietzahlung [X.] angenommen, die Erwerberin habe die Vergütung für die Gebrauchsüber-lassung (§ 535 BGB) in Gestalt der niedrigeren Bemessung des Kaufpreiseserhalten.Der Annahme einer Mietvorauszahlung steht schließlich auch nicht ent-gegen, daß mit ihr im vorliegenden Fall nur ein Teil der künftig fällig [X.] getilgt werden sollte und der Restbetrag nach [X.] war (vgl. [X.]/[X.] aaO Rdn. 5; [X.] § 557 a BGB Rdn. 5; vgl. auch [X.], Urteil vom 3. Februar 1959aaO).b) Auch die Auffassung des Berufungsgerichts, infolge der [X.] sei die weitere Gebrauchsgewährung zum ermäßigtenPachtzins unmöglich geworden, begegnet Bedenken, da es dem [X.]nunbenommen war, der weiteren Nutzung durch den Kläger nicht zu widerspre-chen (§ 568 BGB) und davon abzusehen, die Räumung zu betreiben.Darauf und auf die Frage, ob der [X.] eine etwa eingetretene Un-möglichkeit angesichts der von ihm ausgesprochenen Kündigung zu [X.], kommt es indes nicht an. Der Kläger selbst hat jedenfalls angesichts [X.] Berufungsgericht festgestellten Pachtzinsabrede keinen Anlaß zur [X.] gegeben. Wenn der Auffassung des Berufungsge-richts zufolge auch in einem solchen Fall die Anwendbarkeit des § 557 a [X.] der Beendigung des Miet- oder Pachtvertrages durch die Regelung des§ 325 Abs. 1 BGB verdrängt würde, wäre schwerlich vorstellbar, in [X.] § 557 a BGB dann überhaupt noch eingreifen soll. Denn diese Vorschriftsetzt gerade voraus, daß das Mietverhältnis beendet ist, und verweist [X.] dafür, daß die vom Mieter mit einer Mietvorauszahlung "erkaufte"Möglichkeit der Nutzung gegen geringeres laufendes Entgelt vorzeitig entfallenist, auf die Rechtsfolgen der §§ 347, 812 ff. [X.] Mit der gegebenen Begründung kann die angefochtene Entscheidungdaher keinen Bestand haben. Der Senat ist nicht in der Lage, selbst abschlie-ßend zu entscheiden, da sich das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folge-richtig - mit den weiteren Hilfsaufrechnungen des [X.]n nicht befaßt undhierzu keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher an das [X.] zurückzuverweisen, damit es dies nachholen kann.Damit erübrigt sich zugleich eine Entscheidung darüber, ob das [X.] die Anschlußberufung des [X.] zutreffend als nicht erhobenangesehen hat. In der erneuten Verhandlung wird der Kläger Gelegenheit ha-ben, seinen Antrag insoweit klarzustellen.[X.] Hahne [X.] [X.]Bundesrichter Prof. Dr. Wagenitzist im Urlaub und verhindertzu unterschreiben. [X.]