Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.10.2019, Az. XII ZR 125/18

[X.]:[X.]:[X.]:2019:231019U[X.]125.18.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
XII [X.]/18
Verkündet am:

23. Oktober 2019

Küpferle,

Justizamtsinspektorin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB §§ 307 Abs. 1 Bb, 543 Abs. 1, 549 Abs. 1, 578 Abs. 2
a)
Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem [X.] ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner [X.]zeichnung kein Wohnraummietvertrag iSv § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von [X.], 11 = NJW 1985, 1772).
b)
Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für bei-de Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die [X.] von 60
Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener [X.]nachteiligung des Mieters unwirksam.
[X.], Urteil vom 23. Oktober 2019 -
XII [X.]/18 -
LG [X.]

[X.]

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Der XII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 23. Oktober
2019
durch den
Vorsitzenden
Richter Dose, [X.]
Dr.
[X.], Dr. [X.] und [X.] und die Richterin Dr. Krüger

für Recht erkannt:
Die Revision gegen
das Urteil der 10. Zivilkammer des Landge-richts [X.]
vom 19. Oktober
2018 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die
Kläger verlangen
von der
beklagten [X.] Zahlung rückständiger Miete
für die Monate Mai bis Dezember 2017 in Höhe von insgesamt 21.160

nebst Zinsen.
Die [X.]klagte mietete von den Klägern mit einem als "Mietvertrag über Wohnräume"
überschriebenen Formularvertrag vom 26. Januar 2016 ein Wohnhaus, in dem die [X.]klagte beabsichtigte, bis zu 14 Personen unterzubrin-gen, die ihr als
Flüchtlinge zugewiesen werden.
Die monatliche Miete betrug insgesamt 2.645

.
§ 4 des Mietvertrags enthält folgende Regelung:
"Abweichend von § 3 wird das Recht beider Mietvertragsparteien zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses für die Dauer von 60 Monaten ab Abschluss des Vertrages ausgeschlossen. Der darin liegende Kündigungsverzicht kann höchstens für die Dauer von 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages und mit der Mög-1
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lichkeit zum Ablauf dieses [X.]raums vereinbart werden.
Das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung bleibt davon unberührt. Für die Fristen der ordentlichen Kündigung nach Weg-fall des [X.] gelten die gesetzlichen Rege-lungen."
Die in der Klausel
genannte Zahl "60"
wurde an der in dem
[X.]for-mular vorgegebenen Stelle handschriftlich eingefügt. Neben der Klausel [X.] sich ein mit einem Sternchen
gekennzeichneter Hinweis, der am Ende der Klausel mit der Formulierung "Sonderprogramm [X.]"
erläutert wird.
Aufgrund des Rückgangs der
Flüchtlingszahlen im Jahr 2016 fand eine
[X.]legung des Hauses zu keiner [X.] statt. Mit Schreiben vom 17. Januar 2017 kündigte die [X.]klagte das Mietverhältnis zum 30. April 2017 und vertrat dabei die Auffassung, die Sondervereinbarung über die Kündigungszeit von 60 Mona-ten sei entfallen, weil ihr seit Anfang 2016 keine Flüchtlinge mehr zugewiesen worden seien. Mit Schreiben vom 12. Juli 2017 forderte die [X.]klagte die Kläger /qm
zuzustimmen, weil die vereinbarte Kaltmiete von 10,6/qm
die ortsübliche
Miete um 112 % übersteige. Mit Schreiben vom 25. August 2017 kündigte die [X.]klagte das Mietverhältnis hilfs-weise fristlos mit der [X.]gründung, sie sei
zur Kündigung berechtigt, weil
die Kläger die
Zustimmung zu
einer
Mietanpassung verweigert hätten.
Das Amtsgericht hat nach Durchführung einer [X.]weisaufnahme
die Kla-ge abgewiesen. Das [X.] hat auf die [X.]rufung der
Kläger
das [X.] Urteil abgeändert und die [X.]klagte antragsgemäß verurteilt.
[X.] richtet sich die vom [X.] zugelassene
Revision der
[X.]klagten.
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Entscheidungsgründe:

Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das [X.] hat seine Entscheidung wie folgt begründet:
Dem Kläger stehe gemäß § 535 Abs. 2 BGB ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Miete
für die Monate von Mai bis Dezember 2017 Kündigung der [X.]klagten vom 17. Januar 2017 mit der Frist des §
573
c Abs.
1 BGB zum 30. April 2017 beendet worden, weil die Parteien dieses
Recht in §
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des Mietvertrags wirksam für die Dauer von 60
Monaten ausgeschlossen [X.]. Der grundsätzlich zulässige Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters unterliege im Wohnraummietrecht dann durchgreifenden [X.]den-ken, wenn die Dauer des [X.] vier Jahre übersteige. Im vorliegenden Fall halte der Kündigungsausschluss
den [X.] schon deshalb stand, weil der Mietvertrag nicht als Wohnraummietvertrag iSv §
549 BGB, sondern als allgemeines Mietverhältnis nach
§ 535 zu qualifizie-ren sei. Zwar streite der Wortlaut der mit "Mietvertrag
über
Wohnräume"
über-schriebenen Urkunde
und die darin enthaltenen inhaltlichen Regelungen dafür, dass die Parteien das Mietverhältnis den Vorschriften der
Wohnraummiete un-terstellen wollten. Allerdings stünde
der mit der [X.]gestaltung ersichtlich verfolgte Zweck der Annahme eines [X.]s
entgegen. Denn die [X.]klagte habe die Räume nicht selbst nutzen, sondern bestimmungs-gemäß dritte Personen
darin unterbringen wollen.
Der Kündigungsausschluss sei gemäß § 305 b
BGB im Wege einer Indi-vidualabrede vereinbart worden, weshalb die Klausel keiner [X.] 6
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Kontrolle unterliege. Nach dem Ergebnis der [X.]weisaufnahme sei der Inhalt des vereinbarten [X.] von den Parteien ernstlich zur [X.] gestellt worden und die handschriftlichen Ergänzungen gäben das Er-gebnis der kontroversen Verhandlungen über die Laufzeit des [X.] wieder. Schließlich stünde der Kündigungsausschluss auch nicht unter der [X.]dingung, dass das "Sonderprogramm [X.]"
in Anspruch genommen werde.

Die Kündigung der [X.]klagten könne auch nicht als außerordentlich [X.] Kündigung aufrechterhalten werden,
weil ein wichtiger Grund, der die [X.]klagte zur außerordentlichen Kündigung berechtigt habe,
nicht vorliege. Eine Kündigung wegen schwerwiegender Veränderungen der bei [X.]schluss vorhandenen Erwartungen komme nicht in [X.]tracht, wenn die Störung des Verwendungszwecks nach dem Inhalt der Vereinbarung in die [X.] einer der Parteien fallen solle. Grundsätzlich trage der Mieter das Verwen-dungsrisiko bezüglich der Mietsache, selbst wenn der Vermieter die speziellen [X.] und Verwendungszwecke des Mieters kenne. Deshalb
falle der Rückgang der Flüchtlingszahlen in die
[X.] der [X.]klagten. Denn er
betreffe das Risiko
der [X.]klagten, die von ihr angemieteten Räume in der bei [X.]schluss vorausgesetzten Weise verwenden zu können.
Eine für die [X.]klagte günstigere [X.]urteilung der Rechtslage sei auch dann nicht geboten, wenn beide Parteien
bei Abschluss des [X.] die ge-meinsame Vorstellung gehabt hätten, dass der Anfang 2016 noch starke [X.] sich über die gesamte Laufzeit des [X.] nicht ab-schwächen würde. Ein solcher gemeinsamer Irrtum über die für den [X.]-schluss
wesentlichen Umstände ermögliche die Kündigung des [X.] nach den Grundsätzen zur
Störung
der Geschäftsgrundlage nur dann, wenn der Irrtum keinen Umstand betreffe, der in die [X.] des Kündi-10
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genden falle. Im vorliegenden Fall habe jedoch die [X.]klagte das Risiko der nicht ausreichenden [X.]legung der Wohnung zu tragen.
Zudem stehe in
tat-sächlicher Hinsicht auch nicht fest, dass die Erwartungen der [X.]klagten
eines fortdauernd ungebremsten Zustroms von [X.] auch von den Klägern geteilt worden sei.

Die Kündigung der [X.]klagten
vom
25.
August 2017 führe ebenfalls nicht zur [X.]endigung des Mietverhältnisses,
da insoweit ein Kündigungsgrund nicht ersichtlich sei. Soweit die [X.]klagte meine, sie sei zur Kündigung berechtigt
ge-wesen, weil die Kläger die Zustimmung zu
einer
Mietermäßigung nicht erteilt hätten, rechtfertige
dies eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht. Die [X.] einer gegen § 5
[X.], § 291 StGB verstoßenden
Mietpreisabrede begründe kein Sonderkündigungsrecht, sondern habe die Teilnichtigkeit der [X.] zufolge, die sich auf das ortsübliche Mietpreisniveau
ermäßige, ohne dass es hierzu einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung bedürfe.
Deshalb besitze die [X.]klagte kein schutzwürdiges Interesse an einer Zustimmung zur Anpassung
der Miete. Folglich könne auch die Verweigerung der Zustimmung kein schutzwürdiges
Interesse der Mieter tangieren, weshalb ein anerkennens-wertes Interesse der [X.]klagten an einer Kündigung des Mietvertrags nicht er-sichtlich sei. Zudem habe die [X.]klagte nicht dargelegt, dass die Mietpreisver-einbarung die Grenze des § 5 [X.], § 291 StGB übersteige. Sei
eine das ortsübliche Niveau übersteigende Miete unter weiteren Voraussetzungen [X.] iSv
§
138 BGB, habe dies die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts
zur Rechtsfolge. Für eine Zustimmung zur Mietanpassung sei
demnach
auch im Falle einer sittenwidrigen Überhöhung der Miete kein Raum. Zudem habe die [X.]klagte die tatsächlichen Voraussetzungen einer sittenwidrigen Überhöhung der Miete ebenfalls nicht dargelegt.
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II.
Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
Das [X.]rufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass das streitgegenständliche Mietverhältnis weder durch die Kündigung der [X.]klagten vom 17. Januar 2017 noch durch deren Kündigung vom 25. August 2017 beendet wurde und daher den Klägern gemäß § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Mietzahlung in der geltend gemachten [X.] zusteht.
1. Soweit die Revision in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erstmals vorgetragen hat, der Mietvertrag sei unwirksam, weil der vom Bürger-meister der [X.]klagten unterzeichneten [X.]urkunde das nach § 62 Abs. 1 [X.] erforderliche Dienstsiegel nicht beigefügt worden sei, kann sie damit nicht durchdringen.
Zum einen ist bereits zweifelhaft, ob das Fehlen des Dienstsiegels im Er-gebnis zur Unwirksamkeit des abgeschlossenen Mietvertrags führen würde (vgl. OLG [X.] NJW-RR 2011, 1455 f.). Zum anderen handelt es sich [X.] jedenfalls um neuen Sachvortrag, der vom Senat nicht berücksichtigt wer-den kann (§ 559 ZPO).
2. Entgegen der Auffassung der Revision ist der von den [X.] in § 4 des Mietvertrags vereinbarte Kündigungsausschluss wirksam. Dabei kann dahinstehen, ob
diese Regelung zwischen den [X.]parteien iSv §
305 b BGB ausgehandelt worden ist oder ob es sich um eine formularmäßige [X.]klausel handelt, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt.
a) Nimmt man mit dem [X.]rufungsgericht an, dass der in § 4 des [X.] geregelte Kündigungsausschluss zwischen den Mietvertragsparteien indi-vidualvertraglich
vereinbart wurde, steht die Wirksamkeit dieser Klausel außer 13
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Frage. Der [X.] hat bereits mehrfach entschieden, dass selbst bei einem
Wohnraummietverhältnis die [X.]parteien die ordentliche Kündi-gung
im Wege der Individualvereinbarung für sehr lange [X.] (vgl. [X.] Urteile
vom 22.
Dezember 2003 -
VIII ZR 81/03 -
NJW 2004, 1448 f. für einen 5-jährigen Kündigungsausschluss; vom 13. Oktober 2010 -
VIII ZR 98/10 -
NJW 2011, 59 Rn.
25 für einen 10-jährigen Kündigungsausschluss und vom 10. Juli 2013 -
VIII ZR 388/12 -
NJW 2013, 2820 Rn. 15 ff.
für einen bis zu 13-jährigen Kündigungsausschluss)
oder in den Grenzen des § 138 BGB sogar dauerhaft ausschließen können (vgl. [X.] [X.]schluss vom 8. Mai 2018 -
VIII ZR 200/17 -
NJW-RR 2018, 843 Rn. 16
und Urteil vom 10. Juli 2013 -
VIII ZR 388/12 -
NJW 2013, 2820 Rn. 17).
b) Der vereinbarte Kündigungsausschluss ist aber auch dann wirksam, wenn man mit der Revision davon ausgeht, dass es sich bei § 4 des [X.] um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, weil die Klausel der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält.
aa) Zwar hat der [X.] bereits mehrfach entschieden, dass ein formularvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss, der die Dauer von vier Jahren übersteigt, den Mieter entgegen den
Geboten
von [X.] und Glau-ben unangemessen benachteiligt und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist
(vgl. [X.] Urteile vom 7. Oktober 2015 -
VIII ZR 247/14
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NJW 2015, 3780 Rn. 19; vom 2. März 2011 -
VIII ZR 163/10 -
ZMR 2012, 182 Rn. 10 f.
und vom 8. Dezember 2010 -
VIII ZR 86/10 -
NJW 2011, 597 Rn. 2, 15).
Die-se Entscheidungen bezogen sich jedoch auf
den [X.]reich der Wohnungsmiete. Ihnen liegt zum einen
die Erwägung
zugrunde, dass das Mobilitätserfordernis des Mieters in der heutigen [X.] der Zulässigkeit einer längerfristigen Bindung an ein Mietverhältnis entgegensteht
(vgl. [X.] Urteil vom 6. April 2005 -
VIII ZR 27/04 -
NJW 2004, 1574, 1575 f.).
Zum anderen sieht das Gesetz für die Ver-18
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einbarung einer Staffelmiete in einem Wohnraummietverhältnis in § 557 a Abs. 3 BGB die Möglichkeit vor, dass das Kündigungsrecht des Mieters für die Dauer von höchstens vier Jahren ausgeschlossen werden kann. Dieser Vorschrift kann die gesetzliche Wertung entnommen werden, dass die Bindung eines [X.] an einen Mietvertrag, der die Dauer von vier Jahren -
gerechnet vom [X.]-punkt des [X.]schlusses bis zu dem [X.]punkt, zu dem der Mieter den [X.] erstmals beenden kann -
nicht überschreitet, diesen nicht iSv § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteiligt (vgl. [X.] Urteil vom 8. Dezember 2010 -
VIII ZR 86/10 -
NJW 2011, 597 Rn. 15
mwN).
bb) Diese Rechtsprechung lässt sich jedoch auf
den vorliegenden Fall nicht übertragen, weil die genannten
Erwägungen nur für Wohnraummietver-hältnisse tragen und ein solches hier nicht vorliegt.
Das [X.]rufungsgericht geht insoweit zu Recht davon aus, dass es sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nicht um ein Wohnraummietverhältnis
iSv § 549 Abs. 1 BGB, sondern um ein allgemeines Mietverhältnis gemäß § 535 BGB
handelt. Auch die Revision verschließt sich
dieser
Auffassung
nicht.
(1) Das hier zur [X.]urteilung stehende [X.]formular ist zwar als "Mietvertrag über Wohnräume"
überschrieben
und verschiedene [X.]stimmun-gen des Mietvertrags legen nahe, dass die Parteien das Mietverhältnis den [X.] über die Wohnraummiete unterstellen wollten. [X.]i der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist jedoch auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des [X.] verfolgt (vgl. [X.]Z 202, 39 = NJW 2014, 2864 Rn. 21 und [X.], 11 = NJW 1985, 1772). Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur [X.]friedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen ([X.]/Blank Miet-recht 14. Aufl. vor § 535 Rn. 94). Erfolgt die Vermietung zu Zwecken, die keinen 20
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unmittelbaren Wohnraumcharakter haben, ist hingegen allgemeines Mietrecht maßgebend (vgl. [X.]Z 202, 39 = NJW 2014, 2864 Rn. 28).
Auf dieser rechtli-chen Grundlage hat der [X.] bereits entschieden, dass ein im Rahmen eines sog. Werkförderungsvertrags geschlossener Mietvertrag zwi-schen dem Darlehensgeber und dem Bauherrn über von diesem zu errichtende Wohnungen, die bestimmungsgemäß an die [X.]diensteten des [X.] untervermietet werden sollen, nicht als Mietvertrag über Wohnraum einge-ordnet werden kann, weil der vertragsgemäße Gebrauch durch den Mieter für die [X.]teile gerade nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten lag ([X.] Urteil vom 11. Februar 1981
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VIII ZR 323/79 -
NJW 1981, 1377 f.). Ebenso hat der [X.] einen Mietvertrag, den die [X.] mit dem Vermieter von [X.] abgeschlossen hatte, um der ihr nach dem [X.] und dem Zusatzabkommen zum [X.] obliegenden Verpflichtung zur Deckung des [X.] der [X.] nachzukommen, nicht als Wohnraummietvertrag angesehen
([X.], 11 = NJW 1985, 1772 f.).
(2) Auf dieser rechtlichen Grundlage ist die Annahme des
[X.]rufungsge-richts,
bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis handele es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Die [X.]klagte hat die Immobilie angemietet, um dort den Wohnbedarf der ihr zugewiesenen Flüchtlinge decken zu können.
Der Zweck der Anmietung war deshalb nicht darauf gerichtet, selbst die Räume zu Wohnzwecken zu nutzen, zumal eine juristische Person keinen eigenen Wohnbedarf haben kann ([X.]/Blank Mietrecht 14. Aufl. vor § 535 Rn. 94).
Der vertragsge-mäße Gebrauch der [X.]klagten bezog sich vielmehr darauf, die angemieteten Räumlichkeiten zugewiesenen [X.] zu Wohnzwecken überlassen zu dürfen.

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Zudem ist im vorliegenden Fall die Annahme eines [X.] auch nicht im Hinblick auf die Anwendbarkeit der für den Wohn-raummieter geltenden Schutzvorschriften geboten. Dies zeigen
die Regelungen
in §§
549 Abs. 2 Nr. 3, 578 Abs. 3
BGB. Mietet eine juristische Person des öf-fentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der [X.] als Hauptmieter Wohnraum an, um ihn
Personen mit dringendem Wohnungsbedarf als Untermieter zu überlassen, sind nach § 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Verhältnis Hauptmieter zu Untermieter wesentliche Mieterschutzbestimmungen nur dann nicht
anwendbar, wenn der Untermieter bei [X.]schluss auf die Zweckbe-stimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen wurde.
Nach der für Mietverträge, die nach dem 31. Dezember 2018 abgeschlossen wurden, geltenden Vorschrift des § 578 Abs. 3 BGB (vgl. [X.]/Blank Mietrecht § 549 BGB Rn. 16; vgl. auch Art. 1 Nr. 7 MietAnpG und Art. 229 § 49 Abs. 3 EGBGB), sind auf Verträge über die [X.] von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der [X.], die geschlossen wer-den, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen, die in der Norm aufgezählten Mieterschutzbestimmungen an-wendbar.
[X.]iden [X.]stimmungen ist der Grundsatz zu entnehmen, dass Miet-verhältnisse
über Wohnraum, der von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem Träger der [X.] angemietet wurde, um ihn Per-sonen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen, im Verhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter nicht als [X.] anzusehen sind ([X.]/Blank Mietrecht 14. Aufl. § 549 BGB Rn. 25 und § 578 BGB Rn. 20 f.).
Denn wäre bereits der Hauptmietvertrag als Wohnraummietver-hältnis iSv § 549 Abs. 1 BGB zu qualifizieren, kämen die in den beiden Normen aufgeführten Mieterschutzvorschriften unmittelbar zur Anwendung und bedürfte es
der Regelungen in §§
549 Abs.
2 Nr.
3, 578 Abs. 3 BGB nicht.
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(3) Liegt demnach kein Wohnraummietverhältnis vor, wird die [X.]klagte durch den in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Kündigungsausschluss auf die Dauer von 60 Monaten auch nicht unangemessen benachteiligt iSv §
307 Abs.
1 BGB. Die Höchstgrenze von vier Jahren für die [X.]fristung eines Miet-verhältnisses bei Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 557 a Abs. 3 BGB, an der sich die Rechtsprechung des [X.] bei der [X.] Inhaltskontrolle einer Kündigungsverzichtsklausel orientiert, gilt aus-schließlich für [X.], soweit die Anwendung dieser Vor-schrift für bestimmten Wohnraum nicht ausdrücklich gemäß § 549 Abs. 2 und 3 BGB ausgeschlossen ist ([X.]/Börstinghaus Mietrecht 14. Aufl. § 557 a BGB Rn. 7). [X.]i [X.] über allgemeine Mietverhältnisse hat der [X.] hingegen eine mehrjährige Bindung für sich genommen nicht als unangemessene [X.]nachteiligung des anderen Teils gewertet. [X.] sind als typische Dauerschuldverhältnisse regelmäßig auf eine längere Laufzeit angelegt; gesetzliche [X.]stimmungen, welche die Länge der [X.]-dauer beschränken, gibt es dabei nicht (vgl. Senatsurteil vom 19. Dezember 2007
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XII [X.]/05
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NJW-RR
2008, 818, 819).
Aus der Regelung in § 544 BGB kann vielmehr geschlossen werden, dass außerhalb von [X.] für Mietverträge auch Laufzeiten von über 30 Jahren vereinbart werden können. Anders als beim
Mieter von Wohnraum besteht bei der [X.] auch kein Mobilitätsinteresse, das eine [X.]schränkung der Dauer des [X.] auf vier Jahre rechtfertigen könnte. Die [X.]klagte als Trä-ger der öffentlichen Verwaltung konnte vielmehr im Rahmen der Planung der ihr obliegenden Aufgabe, die ihr zugewiesenen Flüchtlinge
mit Wohnraum zu ver-sorgen, bereits bei [X.]abschluss entscheiden, für welche Dauer sie die Anmietung der Räume vornehmen will. Deshalb wird die [X.]klagte jedenfalls durch eine Bindung an den Mietvertrag für die Dauer von 60 Monaten nicht un-angemessen benachteiligt iSv §
307 Abs.
1 Satz
1 BGB.
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cc) Sollte es sich bei § 4 des Mietvertrags um eine formularmäßige [X.] handeln, wäre sie entgegen der Auffassung der Revision auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das
Transparenzgebot
nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.
(1) [X.]stimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind [X.], wenn sie den [X.]partner des Verwenders entgegen den Geboten von [X.] und Glauben unangemessen benachteiligen (§
307 Abs.
1 Satz
1 BGB). Nach §
307 Abs.
1 Satz
2 BGB kann sich eine unangemessene [X.]nach-teiligung auch daraus ergeben, dass die [X.]stimmung nicht klar und verständlich ist. Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen sind daher nach den Grundsätzen von [X.] und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer [X.]spartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die [X.]schreibung muss für den anderen [X.]teil nachprüfbar und darf nicht irreführend sein. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines
durchschnittlichen [X.]spartners. Dabei dürfen allerdings die Anforderungen an den Verwender nicht überspannt werden (Senatsurteil vom 9. Mai
2012
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XII ZR 79/10
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NJW 2012, 2187
Rn.
20
mwN). Etwaige Missverständnisse muss der Verwender sich in dieser Hinsicht aber nur dann zurechnen lassen, wenn er die Gefahr von Fehlvorstellungen bei seinen Kunden durch eine unklare oder mehrdeutige Klauselformulierung oder
-gestaltung selbst hervorgerufen oder verstärkt hat ([X.] Urteil vom 25. No-vember 2015
-
VIII
ZR 360/14
-
NJW 2016, 936
Rn. 17).
(2) Auf dieser rechtlichen Grundlage genügt § 4 des Mietvertrags den Anforderungen an das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB. Denn in §
4 Satz 1 des Mietvertrags wird klar und unmissverständlich das Recht bei-der Mietvertragsparteien zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 [X.] ausgeschlossen. Daran ändert auch die in § 4 Satz 2 des Mietvertrags 26
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enthaltene Formulierung nichts, wonach "der darin liegende Kündigungsverzicht [on 47 Monaten seit Abschluss des Vertrages und mit der Möglichkeit zum Ablauf dieses [X.]raums vereinbart werden"
kann. Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und von der Revision nicht beanstande-ten Feststellungen der Instanzgerichte sollte mit dieser Formulierung nur ver-deutlicht werden, dass nach der Rechtsprechung ein Kündigungsverzicht in ei-nem Wohnraummietverhältnis formularvertraglich lediglich auf vier Jahre ver-einbart werden kann.
Trotzdem wird aus dem Wortlaut der
[X.]klausel
noch hinreichend deutlich, dass die in § 4 Satz 1 des Mietvertrags festgelegte Dauer des [X.] 60 Monate betragen und durch die Formulierung in §
4 Satz
2 des Mietvertrags
nicht verändert werden
sollte.
c) Da die [X.]stimmung des §
4 des Mietvertrags demnach sowohl als [X.] als auch als Individualvereinbarung keinen rechtlichen [X.]den-ken unterliegt, wurde das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung der [X.]klagten vom 17. Januar 2017 zum 30. April 2017 beendet.
3. Entgegen der Auffassung der Revision kann die ordentliche Kündi-gung der [X.]klagten vom 17. Januar 2017 auch nicht gemäß § 140 BGB in eine außerordentliche Kündigung umgedeutet werden.
Ungeachtet der Frage, ob eine
ordentliche Kündigung
überhaupt in eine außerordentliche Kündigung
um-gedeutet werden
kann, weil die Wirkungen des [X.] nicht weiterge-hen dürfen als diejenigen des unwirksamen Geschäfts (vgl. [X.]/[X.] BGB [2015] §
140 Rn. 42 mwN), scheitert im vorliegenden Fall eine Umdeutung jedenfalls
daran, dass der [X.]klagten kein Recht zur außerordentlichen Kündi-gung des Mietvertrags zustand.
a) Die Revision vertritt hierzu die Auffassung, die [X.]klagte habe auf-grund des Rückgangs der Flüchtlingszahlen im Januar 2017 das Mietverhältnis 29
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aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich kündigen kön-nen, weil die Mietvertragsparteien eine von dem Grundsatz, wonach der Mieter das [X.] der Mietsache trägt, abweichende Vereinbarung getrof-fen hätten.
Dem kann nicht gefolgt werden.

Nach ständiger Rechtsprechung des Senats trägt im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das [X.]
bezüglich der Mietsache (Senatsurteil vom 25. November 2015
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XII
ZR
114/14
-
NJW
2016, 311 Rn. 33 mwN). Allerdings können die Parteien die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das [X.] des Mieters -
ganz oder zum Teil -
übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen [X.]vereinbarungen zu [X.]
(Senatsurteil
vom 16. Februar 2000 -
XII ZR 279/97 -
NJW 2000, 1714, 1717).
b) Danach ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das [X.] das Vorliegen eines wichtigen Kündigungsgrundes iSv §
543 Abs.
1 BGB mit der [X.]gründung verneint hat, der Rückgang der [X.] und das damit verbundene Risiko, das Mietobjekt nicht oder nur einge-schränkt zur Unterbringung von [X.] nutzen zu können, falle allein in die [X.] der [X.]klagten.

Zwar dürften die [X.]parteien bei Abschluss des Mietvertrags die gemeinsame Vorstellung gehabt haben, dass das Mietobjekt allein zur Unter-bringung von [X.] dienen sollte. Ebenso wird man mit der Revision da-von ausgehen können, dass der streitgegenständliche Mietvertrag von der [X.]
nicht oder jedenfalls nicht mit einem auf 60 Monaten befristeten Kündi-gungsverzicht abgeschlossen worden wäre, wenn sie zum [X.]punkt des Ver-32
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tragsschlusses bereits mit einem starken Rückgang der [X.] hätte. Etwaige
gemeinsame
Vorstellungen
der Parteien über die zu-künftige Nutzung des Mietobjekts reichen jedoch ebenso wenig wie die Erwar-tung der [X.]klagten hinsichtlich der Anzahl von unterzubringenden [X.] aus, um abweichend vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrags, eine Verlage-rung des [X.]s auf die Kläger zu rechtfertigen.
Auch dem [X.]sinhalt sind keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass die Parteien eine Verlagerung des [X.]s von der
Mieterin
auf die
Vermieter vereinbaren wollten. Hätten die [X.]parteien die Bindungswir-kung des [X.] vom tatsächlichen [X.]darf der [X.]klagten an Wohnraum für zugewiesene Flüchtlinge abhängig machen wollen, hätte es nahegelegen, durch eine entsprechende [X.]gestaltung hierfür Vorsorge zu treffen (vgl. etwa Senatsurteil vom 23. Oktober 2002
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XII ZR 202/99 -
NJW-RR 2003, 152). Von einer solchen
Möglichkeit haben die [X.]parteien jedoch keinen Gebrauch gemacht. Auch das spricht dafür, dass die Kläger das [X.] nicht mitübernommen haben. [X.] hat das [X.]rufungsgericht zu Recht
darauf abgestellt, dass die [X.]ibehaltung der gesetzlichen
Risikoverteilung im vorliegenden Fall auch interessengerecht
ist, weil die Kläger auf die Zuweisung von [X.] an die [X.]klagte und so-mit
auf das [X.]dürfnis nach zusätzlichem Wohnraum für deren Unterbringung keinen Einfluss haben.
Hinzu kommt, dass zum [X.]punkt der von der [X.]klagten erklärten Kün-digung eine [X.]legung der Mieträume während der Geltungsdauer des verein-barten Kündigungsverzichts trotz des Rückgangs der Flüchtlingszahlen nicht völlig ausgeschlossen war. Zum einen bestand die Möglichkeit, dass der [X.] noch Flüchtlinge zur Aufnahme zugewiesen werden. Zum anderen lässt es die Richtlinie zum Sonderprogramm zur finanziellen Unterstützung der [X.] und Gemeinden bei der Unterbringung von Asylbewerbern und sonstigen 35
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[X.]
des [X.] [X.], Bauen und Sport, aus der die [X.]klagte Fördermittel erhalten wollte, auch zu, dass der von einer Gemeinde angemietete Wohnraum bei [X.]darf auch sonstigen Personen mit besonderen Problemen beim Zugang zum Wohnungsmarkt zur Verfügung ge-stellt wird.
Hat sich damit durch den Rückgang der Flüchtlingszahlen nur das [X.] der [X.]klagten verwirklicht, steht ihr unter diesem Gesichtspunkt auch kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags nach §
543 Abs. 1 BGB zu.
c) Ein Recht der [X.]klagten zur Kündigung des Mietvertrags ergibt sich auch nicht unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ge-mäß
§ 313 Abs. 3 Satz 2 BGB.
Dabei kann dahinstehen, ob für dieses Kündi-gungsrecht neben den speziellen mietrechtlichen Kündigungsgründen in § 543 BGB überhaupt ein Anwendungsbereich verbleibt (vgl. hierzu [X.]/[X.]/[X.] 2. Aufl. § 543 BGB Rn. 6 mwN). Denn für eine [X.]rücksichtigung der Regelungen über die
Störung der Ge-schäftsgrundlage (§
313 BGB) ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarun-gen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragli-che Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für die [X.]partei
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ab-gesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Ent-wicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt
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regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der
Geschäftsgrundlage zu berufen
(Senatsurteil vom 16. Februar 2000 -
XII ZR 279/97 -
NJW 2000, 1714, 1716 mwN).
So liegen die Dinge hier, da das [X.] -
wie bereits ausgeführt -
allein bei der [X.]klagten liegt.
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4. Zu Recht hat das [X.]rufungsgericht schließlich auch die außerordentli-che Kündigung der [X.]klagten vom 25. August 2017 als unwirksam angesehen.
Die Revision rügt insoweit, das [X.]rufungsgericht habe rechtsfehlerhaft den Vortrag der [X.]/qm
übersteige die ortsübliche
Miete um 112 %, nicht zum Anlass genommen, die Sittenwidrig-keit der Mietpreisvereinbarung nach § 138 Abs. 1 BGB zu prüfen. Mit dieser Rüge kann die Revision nicht durchdringen. Das [X.]rufungsgericht hat von einer weiteren Erörterung der Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB und der [X.] des § 5 [X.] und des § 291 StGB mit der [X.]gründung abgesehen, die tatsächlichen Voraussetzungen für eine Überhöhung der vereinbarten Miete seien von der [X.]klagten nicht dargelegt worden. Dies ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
a) Ein Vertrag ist als wucherähnliches Geschäft nach §
138 Abs.
1 BGB nichtig, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zueinanderstehen und weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, z.B. eine verwerfliche Gesinnung des durch den Vertrag objektiv [X.]günstigten.
[X.]i ge-werblichen Miet-
oder Pachtverträgen liegt ein auffälliges Missverhältnis nach der Rechtsprechung des Senats zwar regelmäßig schon dann vor, wenn die vereinbarte Miete oder Pacht um knapp 100 % höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung
(vgl. Senatsurteil vom 30. Juni 2004

XII
ZR 11/01

NJW-RR 2004, 1454). Für die Prüfung, ob die vereinbarte Miete diese
Schwelle überschreitet, ist aber auf den üblichen
Wert
abzustellen, der für eine vergleichbare Leistung auf dem Markt zu zahlen ist.
b) Im vorliegenden Fall ist daher für die
Prüfung der Voraussetzungen des § 138 Abs. 1 BGB nicht die allgemein
ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum heranzuziehen, sondern auf die Miete, die auf dem Wohnungsmarkt 38
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für vergleichbare Unterkünfte zur Abdeckung des [X.] zu erzielen war, abzustellen. Hierzu fehlt es jedoch bereits an ausreichen-dem Sachvortrag der [X.]klagten. Außerdem weist das [X.]rufungsgericht inso-weit zu Recht auf die
Aussage der als Zeugin vernommenen Mitarbeiterin der [X.]klagten hin, wonach die [X.]klagte selbst die Miethöhe kalkuliert hat und als Grundlage hierfür nicht die übliche
Wohnraummiete, sondern die
Leistungen, die die [X.]klagte als Fördermittel nach dem Asylbewerberleistungsgesetz (zu-letzt geändert
durch Art. 1 des [X.] vom 13. August 2019, [X.] 1290) bei einer [X.]legung mit 14 Personen erhalten hätte, herangezogen hat.
Unter diesen Vorausset-zungen musste das [X.]rufungsgericht der Frage der Sittenwidrigkeit der verein-barten Miete nicht mehr weiter nachgehen.
Dose
[X.]
[X.]

Botur
Krüger
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 14.03.2018 -
16 [X.] (77) -

LG [X.], Entscheidung vom 19.10.2018 -
10 [X.]/18 -