Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.01.2004, Az. VIII ZR 101/03

[X.] DES VOLKESURTEILVIII ZR 101/03Verkündet am:21. Januar 2004Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 26. November 2003 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.], Dr. Leimert und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] [X.] vom 24. März 2003 unter [X.] Rechtsmittels im übrigen teilweise aufgehoben und wie [X.] gefaßt:Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des [X.] vom 21. Mai 2001 dahin abgeändert, daß die [X.] hinsichtlich der durch die [X.] bedingten Mieterhö-hung dem Grunde nach gerechtfertigt ist und die Klage im übrigenabgewiesen wird. Die weitergehende Berufung wird [X.].Hinsichtlich der durch die [X.] bedingten Mieterhöhungwird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts wegen- 3 -Tatbestand:Mit Mietvertrag vom 14. Mai 1987 mietete die Beklagte von der Rechts-vorgängerin der Klägerin (künftig nur: die Klägerin) eine Wohnung in [X.],[X.]. In dem Mietvertrag waren ursprünglich eine monatli-che Miete von 384,59 [X.] und ein Heizkosten- und Warmwasservorschuß von125,50 [X.] vereinbart; sonstige Nebenkosten sind bei den monatlich zu zahlen-den Beträgen nicht aufgeführt. In § 3 Nr. 5 und 6 enthält der Mietvertrag zu [X.] folgende Klauseln:"5. Wenn durch die Erhöhung der Grundstückskosten eine Mehr-belastung des Vermieters eintritt, hat der Mieter einen der verein-barten Miete zur Gesamtmiete des Grundstücks [X.] zu übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige be-hördliche Vorschriften eine andersartige Umlegung vorgeschrie-ben ist.6. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemeinoder im konkreten Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhö-hungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grund-stücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit abvereinbart und zahlbar–"Im Januar 1994 erhöhte die Klägerin wegen gestiegener [X.] Miete. Außerdem verlangte sie mit Schreiben vom 1. Juni 1995 unter [X.] auf den [X.]er Mietspiegel 1994 eine Heraufsetzung der Miete zum1. September 1995 gemäß § 2 [X.], der die Beklagte zustimmte.Mit Schreiben vom 6. September 2000 erhöhte die Klägerin erneut [X.] wegen gestiegener Betriebskosten, und zwar um monatlich 48,60 [X.] aufinsgesamt 989,13 [X.] ab 1. Oktober 2000. Zur Begründung wies sie auf die [X.] eingetretene Erhöhung der Betriebskosten hin und nahm auf die [X.] als Anlagen beigefügten, [X.]eils 2 Seiten umfassenden Kostenauf-stellungen und Erläuterungen Bezug.- 4 -Die Beklagte hält die Erhöhungserklärung vom 6. September 2000 fürunwirksam; sie lehnte deshalb die Zahlung des Unterschiedsbetrages ab. [X.] hat die Klägerin gegen die Beklagte Klage auf Zahlung eines Mietrück-standes für die Monate Oktober 2000 bis Januar 2001 in Höhe von insgesamt194,40 [X.] sowie auf Feststellung erhoben, daß die Beklagte verpflichtet ist, [X.] ab 1. Februar 2001 monatlich einen um 48,60 [X.] erhöhten [X.] bezahlen. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben.Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] das erstinstanzliche [X.] dahin abgeändert, daß die Beklagte einen Mietrückstand von insge-samt 91,77 44,87 [X.] zu zahlen hat und die Klage im übrigen abgewiesen wird. [X.] sich die Beklagte mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen [X.], mit der sie die Abweisung der Klage insgesamt erreichen will.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt: Die Erhöhungserklärung sei [X.] formellen Gründen unwirksam. Daß die der Erklärung beigefügten Anlagennicht unterzeichnet und auch nicht mit dem Schreiben körperlich verbundenseien, sei unschädlich. Nach der Rechtsprechung des [X.]könne sich die Einheit einer Urkunde auch aus sonstigen Umständen wie fort-laufendem Text oder Bezugnahmen ergeben. Diese Voraussetzungen seienhier erfüllt. Die Klägerin sei auch zur Erhöhung der Betriebskosten berechtigt,obwohl der Mietvertrag die im Mietzins enthaltenen Betriebskosten nicht [X.] 5 -dert ausweise. Sie habe bereits während der Geltung des Gesetzes zur [X.] der Wohnungssituation im Land [X.] ([X.]) von der Befugnis ge-mäß § 7 [X.] Gebrauch gemacht, wie sich aus den eingereichten früheren Er-höhungserklärungen ergebe. Schließlich habe die Klägerin die Erhöhung auchhinreichend berechnet und erläutert. Insbesondere seien die in der vereinbartenMieterhöhung zum 1. September 1995 berücksichtigten Betriebskosten [X.] in den Vergleich der Betriebskosten der Jahre 1995 und 1999 [X.]. Allerdings sei die Steigerung der Betriebskosten wegen eines Fehlersbei der Ermittlung des [X.] etwas geringer ausgefallen als vonder Klägerin angenommen. Die Mieterhöhung sei daher nur in Höhe von mo-natlich 44,87 [X.] berechtigt.[X.] Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung überwiegendnicht stand.1. Als unbegründet erweisen sich allerdings die Verfahrensrügen der [X.]) Der Einwand der Revision, die Feststellungsklage sei unzulässig, weildie Klägerin gemäß § 259 ZPO auf künftige Leistung hätte klagen können, greiftnicht durch. Nach der Rechtsprechung des [X.] steht die Mög-lichkeit einer Klage auf künftige Leistung dem Feststellungsinteresse nicht ent-gegen ([X.], Urteil vom 7. Februar 1986 - [X.], NJW 1986, 2507 [X.] 1; [X.], Urteil vom 21. Dezember 1989 - [X.], NJW-RR 1990, 1532unter I 2, [X.]. m.w.Nachw.; [X.]/[X.]/[X.], ZPO, 25. Aufl., § 256Rdnr. 14; [X.]/[X.], ZPO, 24. Aufl., § 256 Rdnr. 8). Ob im vorliegenden Falldie Voraussetzungen einer Klage auf künftige Leistung gemäß § 259 ZPO er-füllt sind, wie die Revision meint, kann deshalb [X.] 6 -b) Ebenfalls ohne Erfolg beanstandet die Revision, das Berufungsurteilenthalte keine Begründung für den Feststellungsausspruch. Angesichts der völ-ligen Identität des materiellen [X.] hinsichtlich der rückständigen undder künftigen [X.] bedurfte es keiner zusätzlichen Darlegungenzur Begründung des Feststellungsausspruchs. Ein Verstoß gegen die Bestim-mung des § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 ZPO und ein absoluter Revisionsgrund imSinne des § 547 Nr. 6 ZPO liegt deshalb nicht vor.2. Die materiell-rechtlichen [X.] der Revision sind jedoch teilweise [X.]) Mit zutreffender Begründung hat das Berufungsgericht allerdings [X.], daß die Erhöhungserklärung der Klägerin vom 6. September 2000die durch die Vorschrift des [X.] gemäß Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 3 EG[X.] hiernoch anwendbaren [X.] § 4 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit § 126 [X.] (in der biszum 31. Juli 2001 geltenden Fassung) vorgeschriebene Schriftform gewahrthat.Nach der neueren gefestigten Rechtsprechung des [X.]zur gesetzlichen Schriftform (sog. Auflockerungsrechtsprechung) ist die erfor-derliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit eineraus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Ver-bindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. [X.] kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der [X.] Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zu-sammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sichhieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt([X.]Z 136, 357). Besteht die Urkunde aus einem Hauptteil und Anlagen, somüssen die Anlagen in der [X.] so genau bezeichnet sein, daß eine- 7 -zweifelsfreie Zuordnung möglich ist ([X.], Urteil vom 18. Dezember 2002- [X.], [X.], 1248 = [X.]Report 2003, 525). Diese Vorausset-zungen sind hier erfüllt.In ihrem Schreiben vom 6. September 2000 hat die Klägerin die Gründefür die Veränderungen der Betriebskosten im wesentlichen dargelegt. Auf dieals Anlagen beigefügte detaillierte Abrechnung der Betriebskosten des [X.] einschließlich der Vergleichszahlen für 1995 sowie die [X.] hat sie ausdrücklich hingewiesen. Beide, aus [X.]eils zwei Blättern be-stehende Anlagen enthielten einen fortlaufenden Text. Bei dieser [X.] weder für die Beklagte noch für einen unbeteiligten Dritten irgendeinZweifel bestehen, daß sämtliche sechs Blätter ein zusammengehörendesSchriftstück darstellten. Damit war der gesetzlichen Schriftform (§ 126 [X.])Genüge getan.b) Zu Recht rügt die Revision aber, die Klägerin sei schon dem [X.] nicht berechtigt gewesen, die Miete wegen gestiegener Betriebskosten zuerhöhen. Dies sei vielmehr nur dann zulässig, wenn die Betriebskosten im Miet-vertrag als Nebenkosten in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlungvereinbart seien; daran fehle es hier.aa) Durch einen Wohnungsmietvertrag, der als Miete nur einen be-stimmten Betrag - hier: zuzüglich Heiz- und Warmwasserkosten - vorsieht, wer-den im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten mit abgegolten (§ 546 [X.]a.[X.]). Bei einer derartigen Teilinklusivmiete war nach ständiger obergerichtlicherRechtsprechung eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten nach§ 4 [X.] ausgeschlossen (Senatsurteil vom 19. November 2003 - [X.] unter [X.] m.w.Nachw., zur [X.] vorgesehen). Dies trifft ent-gegen der Auffassung des Berufungsgerichts auch für den vorliegenden Fall zu.- 8 -Zwar handelte es sich bei der Wohnung der Beklagten nach den von der Revi-sion unangegriffenen Ausführungen des [X.]s ursprünglich um preisge-bundenen Wohnraum; für diesen Wohnraum (im Land [X.]) galten in der [X.] 1. Januar 1988 bis zum 31. Dezember 1994 die Vorschriften des [X.] Regelung der Miethöhe ([X.]) nur nach Maßgabe der §§ 2, 3 und 5 bis 7des Gesetzes zur dauerhaften Verbesserung der Wohnungssituation im Land[X.] vom 14. Juli 1987 ([X.]). Nach § 7 Abs. 3 und 4 [X.] waren währendder Geltungsdauer des Gesetzes - bewußt abweichend von § 4 Abs. 2 [X.](vgl. dazu [X.], [X.]/Mietrecht 3, 13. Bear-beitung 1997, § 4 [X.], Rdnr. 87) - Mieterhöhungen wegen gestiegener [X.] grundsätzlich zulässig; von dieser Möglichkeit hat die Klägerin imJahr 1994 Gebrauch gemacht. Mit dem Außerkrafttreten des [X.] am 31. [X.] 1994 (§ 10 Abs. 2 [X.]) ist diese Möglichkeit jedoch entfallen. Seitdem 1. Januar 1995 galt daher - bis zum Inkrafttreten des [X.] am 1. September 2001 (hier: § 560 [X.] n.[X.]) - auch im Land [X.] wieim übrigen Bundesgebiet das Gesetz zur Regelung der Miethöhe ohne Ein-schränkung. Die Steigerung von Betriebskosten konnte mithin auch in [X.]von diesem Zeitpunkt an nur noch im Rahmen einer Anpassung der Miete andie ortsübliche Miete gemäß § 2 [X.] (jetzt: § 558 [X.]) berücksichtigt werden.Eine solche Mieterhöhung hat die Klägerin im Jahr 1995 mit Zustimmung [X.] vorgenommen. Um eine derartige Anpassung der Miete geht es [X.] aber nicht.bb) Soweit sich die Klägerin in diesem Zusammenhang auf den [X.] in § 3 Nr. 7 des [X.] beruft, übersiehtsie, daß eine derartige Klausel nach der Rechtsprechung des Senats unwirk-sam ist (Urteil vom 20. Januar 1993 - [X.], NJW 1993, 1061 = [X.], 660 unter [X.]). Ebenso scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 Nr. 6 des[X.] aus, weil es mangels entsprechender Angaben in den in [X.] 9 -kommenden Nummern 2 und 3 des § 3 an einem hinreichenden Anknüpfungs-punkt für die Bestimmung fehlt, welche Betriebskosten in der [X.] und deshalb möglicherweise bei einer Mieterhöhung zu berücksichti-gen sind, und welche Nebenkosten von vornherein hiervon ausgeschlossensind, weil der Vermieter sie ohnehin zu tragen hat. Diese Unsicherheit ist mitdem aus § 9 [X.] abgeleiteten Transparenzgebot nicht zu vereinbaren.cc) Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, daß die Beklagte die imJahr 1994 von der Klägerin vorgenommenen Mieterhöhung wegen gestiegenerBetriebskosten akzeptiert hat. Ein stillschweigendes Einverständnis auch [X.] derartigen Mieterhöhungen lag darin schon deshalb nicht, weil [X.] der damaligen Gesetzeslage im Land [X.] entsprach und ein [X.] der Beklagten daher aussichtslos gewesen [X.]) Der Klägerin ist es mithin grundsätzlich verwehrt, die Miete unter [X.] auf gestiegene Betriebskosten zu erhöhen. Eine Ausnahme gilt jedoch fürdie [X.], die die [X.] erstmals in die [X.] Betriebskosten einbezogen hat. Diese Kosten sind, wie sich aus den [X.] in Bezug genommenen Unterlagen ergibt und im übrigen zwi-schen den Parteien unstreitig ist, durch den nachträglichen Einbau von [X.] in die Wohnanlage neu entstanden; sie wurden von der Klägerin zunächstüber Vorauszahlungen der Mieter abgerechnet. Solche neu eingeführten [X.] rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie vonder Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt sind und sich die Parteien überdiesdurch die von der Klägerin vorgenommene und von der Beklagten wider-spruchslos akzeptierte Berechnung der [X.] ab dem Zeitpunkt ihrererstmaligen Entstehung konkludent hierüber geeinigt haben (vgl. dazu auchSchmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 [X.] Rdnr. 33). [X.] 10 -zusätzliche Belastung der Beklagten folgt aus der Umstellung von der [X.] auf die Umlage nicht.Die Klägerin ist auch nicht aus sonstigen Gründen an der Geltendma-chung dieser Kosten gehindert. [X.] zählen zu den Betriebskosten imSinne des § 27 der damals noch geltenden II. Berechnungsverordnung ([X.]. 7 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 [X.]); sie können deshalb Gegenstand [X.] Vorauszahlungs- oder Umlagevereinbarung gemäß § 4 Abs. 1 und 2 [X.]sein. Ihrer Einbeziehung steht, anders als die Revision meint, das bereits [X.] Senatsurteil vom 20. Januar 1993 nicht entgegen. In jenem Verfahrenhatte der Senat im Rahmen eines Verbandsklageverfahrens die Wirksamkeiteiner Klausel mit der Begründung verneint, sie erfasse auch solche Neben-kosten, die nicht in der Anlage 3 zu § 27 [X.] aufgezählt seien. Letzteres istbei den [X.], wie ausgeführt, indessen nicht der Fall.[X.] alledem erweist sich die Revision überwiegend als begründet. [X.] Erfolg bleibt sie lediglich insofern, als die Vorinstanzen der Klage stattgege-ben haben, soweit die Mieterhöhung auf die Einbeziehung der [X.] indie [X.] gestützt war. In diesem Punkt ist die Mieterhöhungjedenfalls dem Grunde nach gerechtfertigt; zur Ermittlung der Höhe des betref-fenden Betrages ist die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen- 11 -(§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Im übrigen ist die Revision der Beklagten zurück-zuweisen.[X.] [X.] [X.][X.] [X.]für den wegen Urlaubs an [X.] den wegen Krankheit an [X.] verhindertenUnterzeichnung verhindertenRichter am [X.] am [X.]. LeimertDr. Frellesen12. Januar 200420. Januar 2004