Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13

BU[X.]DESGERICHTSHOF

IM [X.]AME[X.] DES VOLKES

URTEIL
[X.]II ZR 205/13
Verkündet am:

5. März 2014

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

[X.]achschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 546
Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter we-gen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage).

[X.], Urteil vom 5. März 2014 -
[X.]II ZR 205/13 -
LG [X.]

[X.]

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Der [X.]II.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 5. März 2014 durch den Richter Dr.
Frellesen als Vorsitzenden, die Richte-rinnen [X.] und [X.] sowie [X.]
Bünger und Kosziol
für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel des [X.]n werden das Urteil der 5. Zivil-kammer des [X.] vom 24. Juni 2013 aufgeho-ben und das Urteil des [X.] vom 31. August 2012 abgeändert.
Die Klage wird insgesamt abgewiesen.
Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Der [X.] mietete ab dem 1.
März 2010 eine Eigentumswohnung des [X.] in [X.].

. In dem von den Parteien unterzeichneten [X.] vom 28.
Februar 2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei [X.] übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31. Mai 2010. Der [X.] gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. [X.]achdem die Hausverwal-tung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis 1
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gesetzt worden war, dass der [X.] nicht in der Lage ist, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung von
1.468

Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei. Sie kündigte in dem Schreiben an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in [X.] zu geben.
Der Kläger hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch wurde die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht.
Der Kläger hat den [X.]n -
unter Abzug von dessen [X.]--
auf Zahlung von Schadensersatz an die [X.]gemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32

n-spruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968

Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung des [X.]n zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zuge-lassenen Revision erstrebt der [X.] die vollständige Abweisung der Klage.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von [X.], im Wesentlichen ausgeführt:
Der Kläger habe Anspruch auf Schadensersatz aus §
280 Abs.
1, §
249 Abs.
2, § 257 [X.], weil der [X.] durch die [X.]ichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen [X.]s seine Obhuts-
und Rückgabepflicht (§ 241 2
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Abs. 2, §
546 Abs.
1 [X.]) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes [X.] erstrecke; hierzu gehöre auch der vom Kläger vermisste [X.]. An der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, nach der aufgrund des Übergabeprotokolls sowie der Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen
fest-stehe, dass der [X.] zwei Wohnungsschlüssel erhalten habe, bestünden keine Zweifel. Dass der [X.] dem Kläger nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben habe, sei zwischen den Parteien unstreitig. Umstände, welche die gesetzliche Verschuldensvermutung widerlegten (§
280 Abs.
1 Satz
2 [X.]), seien weder vorgetragen noch ersichtlich.
Dem Kläger sei in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungs-eigentümergemeinschaft, der gegenüber der [X.] Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Kläger als Miteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsicht-lich des Gemeinschaftseigentums sei (§§
241 Abs.
2, 278 [X.]), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasse über die Wiederherstellung des fehlenden [X.]s hinaus auch die Kosten der Erneuerung der [X.] in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen für erforderlich gehalte-nen Umfang.
Sei wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so könne der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (§
249 Abs. 2 Satz
1 [X.]). Die der Vorenthaltung des fehlenden [X.]s innewohnende Substanzverletzung beschränke sich nicht allein auf diesen [X.] und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den ver-hältnismäßig geringfügigen Betrag für das [X.]achmachen dieses [X.]s. Vielmehr habe der [X.] auch in die substantielle Funktionalität der [X.] der Sache "Schließanlage"
eingegriffen. Denn diese sei dadurch, dass der Verbleib des fehlenden [X.]s ungeklärt bleibe, in ihrer Funktion beein-trächtigt. Die durch den unbekannt verbliebenen [X.] begründete Miss-6
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brauchsgefahr verletze nicht nur das Eigentum an dem [X.] selbst, son-dern die Sachgesamtheit Schließanlage für das [X.].
Hierbei komme es nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt habe. Denn soweit er dies unterlasse, handele er auf eigenes Risiko. Aufgrund dieser Risikoverteilung sei die Ent-scheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die [X.] trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht treuwidrig. Der Kam-mer erscheine es nach alledem angezeigt, den Grundsatz, dass der [X.] in der Verwendung des Geldschadensersatzes frei sei, auch im vorliegenden Fall Platz greifen zu lassen.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher [X.]achprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Der Kläger ist nicht verpflichtet, der [X.] fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten; die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage ist daher unbegründet.
1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der [X.] seine mietvertragliche [X.]ebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren [X.] verletzt hat (§ 241 Abs. 2 [X.]; vgl. KG, [X.]JW-RR 2008, 1245; [X.], [X.]ZM 2011, 660, 661; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.] 262a; [X.], [X.], 1367, 1369) und daher dem Kläger gegen-über -
grundsätzlich -
zum Schadensersatz gemäß §
280 Abs.
1, §
535 Abs.
1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 [X.] verpflichtet ist. Vom [X.] hat sich der [X.] nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entlas-tet (§
280 Abs.
1 Satz
2 [X.]). Er hat zum Verbleib des [X.]s nichts vor-getragen.
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2. Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kläger als Schadensersatz vom [X.]n Freistellung (Zahlung an die [X.]) verlangen kann, soweit er wegen des [X.] gekommenen [X.]s seinerseits Schadensersatzansprüchen der [X.] ausgesetzt ist. Es hat aber verkannt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzan-spruch nicht zusteht, weil die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist.
a) Zwar besteht nach der Rechtsprechung des [X.] zwi-schen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzli-ches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG be-gründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue-
und
Rücksichtnah-mepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 [X.] folgen können. Der [X.] hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das [X.] von Hilfspersonen nach § 278 [X.] einzustehen ([X.], Urteil vom 10.
[X.]ovember 2006 -
V [X.]/06,
[X.]JW 2007, 292 Rn. 8; [X.], Beschluss vom 22. April 1999 -
V [X.], [X.]Z 141, 224, 228 f.; Armbrüster, [X.], 395, 397). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat ([X.]/[X.], WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.) So ist in der
Rechtspre-chung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungs-eigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 [X.] für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, [X.]JW 1970, 1551; KG, [X.]ZM 2002, 869; [X.], [X.]ZM
2000, 1016; [X.]/[X.], aaO Rn. 48 mw[X.]; [X.], [X.], 323, 324; [X.], aaO).
b) Diese Schutz-
und Obhutspflicht erstreckt sich -
wie das Berufungsge-richt zutreffend erkannt hat -
auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftsei-gentum der Wohnungseigentümer stehen (vgl. [X.], [X.]JW-RR 2004, 1310; [X.], aaO S. 1368). Denn zwischen den Wohnungseigentümern be-11
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steht eine Schutz-
und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 [X.]r. 1 WEG, § 241 Abs. 2 [X.]).
Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten [X.]. Daher ist der Kläger als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten [X.] der [X.] verpflichtet wie der [X.] im Rahmen des Mietverhältnisses gegen-über dem Kläger. Da dem Kläger das Verschulden des [X.]n nach § 278 [X.] zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der [X.] den durch den Verlust eines dem [X.]n ausgehändigten Schlüs-sels entstandenen Schaden.
c) Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheits-gründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen kann, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren [X.]s durch Unbefugte zu befürchten ist ([X.]t-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 [X.] Rn. 35 mw[X.]; [X.], aaO; [X.], [X.]ZM 2000, 365; [X.]/Schach/[X.], Miet-
und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 6; [X.], aaO; KG, aaO S. 1246; [X.], [X.], 535, 536; [X.], [X.], 508; [X.], [X.] 1977, 121).
d) Jedoch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erfor-derlichen Geldbetrages. Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs. 2 Satz
1 [X.] grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteil vom 23. März 1976 -
[X.] [X.], [X.]Z 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz]). Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es im Streitfall.
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aa) [X.]ach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das [X.] folgt, soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage ge-hörenden [X.]s allerdings zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit "Schließanlage"
sei durch den Verlust des [X.]s und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion be-einträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berech-nen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß §
249 Abs. 2 Satz 1 [X.] als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbe-trag verlangen (KG, aaO; [X.], aaO; [X.]/[X.], [X.], § 546 [X.] Rn. 121).
[X.]) Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust
eines [X.]s keine Be-schädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit ([X.], [X.]ZM 1999, 308, [X.], [X.] 2010 355; [X.], [X.]ZM 2005, 822; [X.], aaO S. 366; [X.], aaO S. 662; [X.], [X.]JW-Spezial 2011, 161, 162; [X.], [X.] 2004,
302, 303; [X.]t/Harz/[X.], Fachanwaltskommentar [X.], 4. Aufl., § 535 Rn. 284d). Der Verlust eines nachlieferbaren [X.]s sei kein Eingriff in die [X.] der Schließanlage ([X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO). Die Mietsache erleide durch den Verlust des [X.]s auch keine Wertminderung ([X.], aaO; [X.], aaO; [X.]/Meyer-Abich, [X.] der Wohnraummiete, 7. Aufl., §
94
Rn.
22). Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden ([X.], aaO; [X.], aaO; [X.]t/Harz/[X.], aaO), denn allein die Sorge, es könne mit dem verlore-nen [X.] Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar ([X.], aaO). Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt 16
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werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weite-rer Schäden in Geld bezahlen ließe ([X.], aaO).
[X.]) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre [X.] verletzt ist ([X.]/[X.], [X.], [X.]eubearb. 2005, § 249 Rn. 218; Münch-Komm[X.]/[X.], 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mw[X.]). Der Verlust eines [X.]s führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer
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über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen [X.]s hinausgehende -
Beeinträchtigung der [X.] der Schließanlage.
Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen [X.] Zutritt verschaf-fen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu ange-fertigten [X.] und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten [X.] nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des [X.]s bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Ein-griff in die "substantielle Funktionalität"
der Sachgesamtheit "Schließanlage"
wertet, vermengt es die Verletzung der [X.] und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon auf-grund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sach-schadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig keinen erstat-tungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht viel-mehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den kon-18
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kret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraus-setzungen fehlt es hier.
III.
Da die Revision begründet ist, ist das angefochtene Urteil aufzuheben (§
562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil keine [X.] Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Klage ist abzuweisen, weil dem Kläger der geltend gemachte Anspruch, wie ausgeführt, nicht zusteht.
Dr. Frellesen
[X.]
[X.]

Dr. Bünger
Kosziol

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 31.08.2012 -
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LG [X.], Entscheidung vom 24.06.2013 -
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