Bundesgerichtshof, Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13

Der [X.] mietete ab dem 1. März 2010 eine Eigentumswohnung des [X.] in [X.]     . In dem von den Parteien unterzeichneten Übergabeprotokoll vom 28. Februar 2010 ist vermerkt, dass dem Mieter zwei Wohnungsschlüssel übergeben wurden. Das Mietverhältnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31. Mai 2010. Der [X.] gab einen Wohnungsschlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom Kläger darüber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der [X.] nicht in der Lage ist, den Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlüssels darzulegen, verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 21. Juli 2010 vom Kläger die Zahlung von 1.468 € für den aus Sicherheitsgründen für notwendig erachteten Austausch der Schließanlage und fügte einen Kostenvoranschlag in gleicher Höhe bei. Sie kündigte in dem Schreiben an, den Austausch der Schließanlage nach Zahlungseingang in Auftrag zu geben. Der Kläger hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch wurde die Schließanlage bisher nicht ausgetauscht.

Der Kläger hat den [X.]n - unter Abzug von dessen Kautionsguthaben in Höhe von 500 € - auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von zuletzt 1.367,32 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 968 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Das [X.] hat die Berufung des [X.]n zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der [X.] die vollständige Abweisung der Klage.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Kläger habe Anspruch auf Schadensersatz aus § 280 Abs. 1, § 249 Abs. 2, § 257 [X.], weil der [X.] durch die Nichtrückgabe eines ihm vom Kläger überlassenen [X.]s seine Obhuts- und Rückgabepflicht (§ 241 Abs. 2, § 546 Abs. 1 [X.]) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstrecke; hierzu gehöre auch der vom Kläger vermisste [X.]. An der Beweiswürdigung des Amtsgerichts, nach der aufgrund des Übergabeprotokolls sowie der Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen feststehe, dass der [X.] zwei Wohnungsschlüssel erhalten habe, bestünden keine Zweifel. Dass der [X.] dem Kläger nur einen Wohnungsschlüssel zurückgegeben habe, sei zwischen den Parteien unstreitig. Umstände, welche die gesetzliche Verschuldensvermutung widerlegten (§ 280 Abs. 1 Satz 2 [X.]), seien weder vorgetragen noch ersichtlich.

Dem Kläger sei in Gestalt der Inanspruchnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft, der gegenüber der [X.] Erfüllungsgehilfe im Rahmen der den Kläger als Miteigentümer treffenden Schutzpflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums sei (§§ 241 Abs. 2, 278 [X.]), auch ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasse über die Wiederherstellung des fehlenden [X.]s hinaus auch die Kosten der Erneuerung der Schließanlage in dem von dem gerichtlichen Sachverständigen für erforderlich gehaltenen Umfang.

Sei wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so könne der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (§ 249 Abs. 2 Satz 1 [X.]). Die der Vorenthaltung des fehlenden [X.]s innewohnende Substanzverletzung beschränke sich nicht allein auf diesen [X.] und der geschuldete Schadensersatz damit nicht auf den verhältnismäßig geringfügigen Betrag für das Nachmachen dieses [X.]s. Vielmehr habe der [X.] auch in die substantielle Funktionalität der Gesamtheit der Sache "Schließanlage" eingegriffen. Denn diese sei dadurch, dass der Verbleib des fehlenden [X.]s ungeklärt bleibe, in ihrer Funktion beeinträchtigt. Die durch den unbekannt verbliebenen [X.] begründete Missbrauchsgefahr verletze nicht nur das Eigentum an dem [X.] selbst, sondern die Sachgesamtheit Schließanlage für das Gesamtgebäude.

Hierbei komme es nicht darauf an, ob der Vermieter die Schließanlage tatsächlich und zeitnah ausgewechselt habe. Denn soweit er dies unterlasse, handele er auf eigenes Risiko. Aufgrund dieser Risikoverteilung sei die Entscheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen und die Schließanlage trotzdem (zunächst) nicht zu erneuern, auch nicht treuwidrig. Der Kammer erscheine es nach alledem angezeigt, den Grundsatz, dass der Geschädigte in der Verwendung des Geldschadensersatzes frei sei, auch im vorliegenden Fall Platz greifen zu lassen.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Der Kläger ist nicht verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs der Schließanlage zu erstatten; die auf Freistellung von diesem Anspruch gerichtete Klage ist daher unbegründet.

1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass der [X.] seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren [X.] verletzt hat (§ 241 Abs. 2 [X.]; vgl. KG, NJW-RR 2008, 1245; [X.], [X.], 660, 661; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.] 262a; [X.], [X.], 1367, 1369) und daher dem Kläger gegenüber - grundsätzlich - zum Schadensersatz gemäß § 280 Abs. 1, § 535 Abs. 1, § 546 Abs. 1, § 241 Abs. 2 [X.] verpflichtet ist. Vom [X.] hat sich der [X.] nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht entlastet (§ 280 Abs. 1 Satz 2 [X.]). Er hat zum Verbleib des [X.]s nichts vorgetragen.

2. Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kläger als Schadensersatz vom [X.]n Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhanden gekommenen [X.]s seinerseits Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt ist. Es hat aber verkannt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zusteht, weil die Schließanlage nicht ausgetauscht worden ist.

a) Zwar besteht nach der Rechtsprechung des [X.] zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhältnis, durch das die Verhaltenspflichten des § 14 WEG begründet werden, aber auch darüber hinaus gehende Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 [X.] folgen können. Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen dieser rechtlichen Sonderverbindung für das Verschulden von Hilfspersonen nach § 278 [X.] einzustehen ([X.], Urteil vom 10. November 2006 - [X.], [X.], 292 Rn. 8; [X.], Beschluss vom 22. April 1999 - [X.], [X.]Z 141, 224, 228 f.; Armbrüster, [X.], 395, 397). Dies gilt auch für Fremdnutzer, denen er die Wohnung überlassen hat ([X.]/[X.], WEG, 12. Aufl., § 14 Rn. 45 ff.) So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentümer den übrigen Miteigentümern nach § 278 [X.] für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551; KG, [X.], 869; [X.], [X.], 1016; [X.]/[X.], aaO Rn. 48 mwN; [X.], [X.], 323, 324; [X.], aaO).

b) Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich - wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat - auch auf Schließanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümer stehen (vgl. [X.], NJW-RR 2004, 1310; [X.], aaO S. 1368). Denn zwischen den Wohnungseigentümern besteht eine Schutz- und Obhutspflicht hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstände (§ 14 Nr. 1 WEG, § 241 Abs. 2 [X.]). Zu dieser Schließanlage gehören auch die hierfür gefertigten [X.]. Daher ist der Kläger als Miteigentümer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft in gleicher Weise zur Obhut über die ihm ausgehändigten [X.] der Schließanlage verpflichtet wie der [X.] im Rahmen des Mietverhältnisses gegenüber dem Kläger. Da dem Kläger das Verschulden des [X.]n nach § 278 [X.] zuzurechnen ist, haftet er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft für den durch den Verlust eines dem [X.]n ausgehändigten [X.]s entstandenen Schaden.

c) Schließlich ist dem Berufungsgericht auch darin beizupflichten, dass der Verlust des Wohnungsschlüssels einer Schließanlage aus Sicherheits-gründen den Austausch der gesamten Schließanlage erforderlich machen kann, falls eine missbräuchliche Verwendung des nicht auffindbaren [X.]s durch Unbefugte zu befürchten ist ([X.]t-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 546 [X.] Rn. 35 mwN; [X.], aaO; [X.], [X.], 365; Schach in Kinne/Schach/[X.], Miet- und [X.], 7. Aufl., § 546 Rn. 6; [X.], aaO; KG, aaO S. 1246; [X.], [X.], 535, 536; [X.], [X.], 508; [X.], [X.], 121).

d) Jedoch hat die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Kläger keinen Anspruch auf Zahlung des für den Austausch der Schließanlage erforderlichen Geldbetrages. Zwar kann ein Geschädigter den für die Beseitigung eines Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf § 249 Abs. 2 Satz 1 [X.] grundsätzlich auch fiktiv abrechnen (st. Rspr.; vgl. [X.], Urteil vom 23. März 1976 - [X.] ZR 41/74, [X.]Z 66, 239, 241 [zur Beschädigung eines Kfz]). Dies setzt aber voraus, dass ein erstattungsfähiger Vermögensschaden entstanden ist. Hieran fehlt es im Streitfall.

aa) Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schließanlage gehörenden [X.]s allerdings zu einem Sachschaden an der Schließanlage führen. Denn die Sachgesamtheit "Schließanlage" sei durch den Verlust des [X.]s und die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt. Der Eigentümer könne deshalb seinen Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schließanlage gemäß § 249 Abs. 2 Satz 1 [X.] als den zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen (KG, aaO; [X.], aaO; [X.]/[X.], Mietrecht, § 546 [X.] Rn. 121).

bb) Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines [X.]s keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit ([X.], [X.], 308, [X.], [X.] 355; [X.], [X.], 822; [X.], aaO S. 366; [X.], aaO S. 662; [X.], [X.] 2011, 161, 162; [X.], MietRB 2004, 302, 303; [X.]t/Harz/[X.], [X.] Mietrecht, 4. Aufl., § 535 Rn. 284d). Der Verlust eines nachlieferbaren [X.]s sei kein Eingriff in die [X.] der Schließanlage ([X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO; [X.], aaO). Die Mietsache erleide durch den Verlust des [X.]s auch keine Wertminderung ([X.], aaO; [X.], aaO; [X.]/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete, 7. Aufl., § 94 Rn. 22). Solange die Schließanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden ([X.], aaO; [X.], aaO; [X.]t/Harz/[X.], aaO), denn allein die Sorge, es könne mit dem verlorenen [X.] Missbrauch getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar ([X.], aaO). Der Austausch der Schließanlage sei eine Maßnahme der Schadensverhütung, für die Schadensersatz erst nach Durchführung verlangt werden könne, da sich der Geschädigte andernfalls die bloße Besorgnis weiterer Schäden in Geld bezahlen ließe ([X.], aaO).

cc) Der letztgenannten Auffassung gebührt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschädigt, wenn ihre [X.] verletzt ist ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2005, § 249 Rn. 218; MünchKomm[X.]/[X.], 6. Aufl., § 249 Rn. 424, jeweils mwN). Der Verlust eines [X.]s führt aber bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht zu einer - über die hier nicht streitgegenständliche Einbuße des verlorenen [X.]s hinausgehende - Beeinträchtigung der [X.] der Schließanlage.

Dass die Schließanlage in ihrer Sicherungsfunktion beeinträchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren gegangenen [X.] Zutritt verschaffen könnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt sich schon daran, dass diese Funktionsbeeinträchtigung durch einen neu angefertigten [X.] und die damit verbundene Kompensation der eingebüßten [X.] nicht beseitigt werden könnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des [X.]s bedingte Funktionsbeeinträchtigung als Eingriff in die "substantielle Funktionalität" der Sachgesamtheit "Schließanlage" wertet, vermengt es die Verletzung der [X.] und die Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion der Schließanlage. Während im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines Sachschadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeinträchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermögensschaden verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte Gefährdungspotential stellt regelmäßig keinen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar. Ein ersatzfähiger Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschädigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumständen zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die Schließanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch tatsächlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das Gefährdungspotential in einer Vermögenseinbuße realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.

Da die Revision begründet ist, ist das angefochtene Urteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (§ 563 Abs. 1 und 3 ZPO). Die Klage ist abzuweisen, weil dem Kläger der geltend gemachte Anspruch, wie ausgeführt, nicht zusteht.