Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.02.2000, Az. XII ZR 279/97

[X.] DES VOLKESVERSÄUMNISURTEIL[X.]Verkündet am:16. Februar 2000Küpferle,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z: nein[X.] §§ 537 ff., 242 BbZur Rechtsposition eines Mieters, der ein Ladenlokal in einem erst zu erstellendenEinkaufszentrum gemietet hat, wenn dieses nach der Eröffnung nicht in der erwar-teten Weise von den Kunden angenommen wird.[X.], Urteil vom 16. Februar 2000 - [X.] - [X.] LG Halle- 2 -Der XII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 16. Februar 2000 durch [X.] [X.] und [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des [X.] vom 9. Oktober 1997 aufge-hoben.Der Rechtsstreit wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung,auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das [X.] zurückverwiesen.Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.Von Rechts [X.]:Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin eines [X.] " in der [X.] von [X.]. Sie bot dem Beklagtenüber die [X.]M. GmbH ([X.]) - unterVorlage von Grundrißzeichnungen und eines Standortprospekts - Geschäfts-räume in dem damals erst noch zu erstellenden [X.]-[X.] an. Der Pro-spekt enthielt unter anderem folgende [X.] 3 -"... An den Bahnhof angrenzend, am [X.], beginnt [X.]'s Fußgänger-zone - die [X.]. Vom [X.] mit Lädenund überdachten Verbindungen und über die [X.] führt der [X.] in das neue [X.]-[X.]. ...ein attraktiver Standort und ein starkes Konzept, das den Erfolg des [X.] -[X.]garantiert."Durch Vertrag vom 28. Juni 1994 mietete der Beklagte ein Ladenge-schäft mit einer Grundfläche von ca. 35 qm im Passagenbereich des [X.] zum Betrieb eines Fachgeschäfts für Wäsche und Dessous.Das Mietverhältnis sollte mit der Übergabe des Objekts, voraussichtlich im [X.], beginnen und war zunächst auf die Dauer von 10 Jahren abge-schlossen. Der Mietzins sollte monatlich 2.100 DM zuzüglich Nebenkostenvor-auszahlung und Mehrwertsteuer betragen. Als Mietsicherheit hatte der [X.] vor Übergabe der Mieträume eine Kaution von 8.100 DM zu leisten. [X.] enthielt unter anderem nähere Regelungen über die Nutzung [X.], die Betriebspflicht, die Ladenöffnungszeiten und die [X.], einer zu gründenden [X.] anzugehören, sowieüber die Aufgaben des Vermieters, unter anderem hinsichtlich der "[X.] eines objektbezogenen Center-Managements", wodurch "die Voraussetzun-gen und Grundlagen für den wirtschaftlichen Erfolg des Objekts geschaffen undgefördert werden" sollten.Am 15. Oktober 1995 schlossen sich die damaligen Mieter zu einer [X.] zusammen, die gegenüber der Klägerin beanstandete,daß bislang nur 50 % der Läden auf 2/3 der Gesamtfläche vermietet seien.Daraufhin halbierte die Klägerin den jeweils vereinbarten Mietzins.Am 23. Oktober 1995 erhielt der Beklagte die gemieteten Räume über-geben. Die vereinbarte Kaution zahlte er nicht. In der Folgezeit geriet er inwirtschaftliche Schwierigkeiten, die er darauf zurückführte, daß die [X.] unter anderem über die günstige Verkehrsanbindung sowie über die(Voll-) Belegung des [X.] -[X.] nicht eingehalten habe mit der Folge,daß dieses von den Kunden nicht angenommen worden sei.Mit Schreiben vom 7. Februar 1996 erklärte der Beklagte die fristloseKündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise verlangte er die sofortige Auflö-sung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage bzw. wegen Un-zumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses.Die Klägerin hält die Kündigung für unwirksam.Sie hat den Beklagten mit der Klage auf Zahlung der vertraglich verein-barten Mietkaution in Höhe von 8.100 DM in Anspruch genommen. Der [X.] hat im Wege der Widerklage die Feststellung begehrt, daß das Mietver-hältnis durch die von ihm erklärte fristlose Kündigung beendet sei.Er hat behauptet, die Klägerin habe ihm bei der Anmietung des [X.] Zusicherungen gemacht über die günstige Erreichbarkeit [X.], das Vorhandensein einer erheblichen Anzahl von Parkplät-zen und die Vollvermietung des [X.]-[X.]einschließlich der Belegungmit einem Lebensmittelmarkt. Damit habe die Klägerin - und zwar bereits inihrem Prospekt - die Garantie für das Gesamtkonzept und für den Erfolg [X.] übernommen, der indessen nicht eingetreten sei.Das [X.] hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abge-wiesen. Es hat die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietver-hältnisses verneint, da dem Beklagten kein Kündigungsgrund zur Seite ge-standen habe. Der Mietvertrag enthalte keine besonderen Zusicherungen derKlägerin. Das von ihr erstellte Exposé sei unverbindlich gewesen. Ein Wegfallder Geschäftsgrundlage sei ebenfalls nicht [X.] -Auf die Berufung des Beklagten hat das [X.] im Terminzur mündlichen Verhandlung vom 23. Juni 1997 eine Beweisaufnahme durchZeugenvernehmung durchgeführt und sodann - im Hinblick auf eine noch aus-stehende schriftliche Zeugenaussage - im Einverständnis der Parteien dasschriftliche Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 11. August 1997 (später ver-längert bis zum 14. August 1997) und [X.] am 28. August 1997(später verlegt auf den 9. Oktober 1997) angeordnet.Durch Urteil vom 9. Oktober 1997 hat das [X.] unter [X.] der landgerichtlichen Entscheidung die Klage abgewiesen und aufdie Widerklage festgestellt, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien [X.] fristlose Kündigung des Beklagten vom 7. Februar 1996 beendet sei.Gegen das Urteil wendet sich die Klägerin mit der Revision, mit der siedie Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils erstrebt.Entscheidungsgründe:[X.] der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz rechtzeitiger Be-kanntgabe des Termins nicht vertreten war, ist über die Revision [X.] durch Versäumnisurteil zu entscheiden (§§ 557, 331 ZPO). Das Urteil be-ruht jedoch inhaltlich nicht auf einer Säumnisfolge, sondern einer Sachprüfung(vgl. [X.]Z 37, 79, 81).- 6 -BDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur [X.] an das Berufungsgericht.[X.] Revision erhebt zunächst eine Verfahrensrüge im Zusammenhangmit der Anordnung des schriftlichen Verfahrens durch das Berufungsgericht.Sie macht dazu geltend: Das [X.] habe nicht dargelegt, inwie-weit der Prozeß nicht auf der Grundlage der mündlichen Verhandlung ent-scheidungsreif gewesen sei. Durch die Anordnung des schriftlichen [X.] die Verkündung des Berufungsurteils am 9. Oktober 1997 - auf die [X.] vom 23. Juni 1997 - sei die Dreiwochenfrist des § 310 Abs. 1 [X.] überschritten worden. Hierauf könne das angefochtene Urteil beru-hen, da der Grundsatz der Unmittelbarkeit der Beweisaufnahme berührt sei.Diese Rüge hat keinen Erfolg. Die Anordnung des schriftlichen Verfah-rens war durch den Umstand bedingt, daß die schriftliche Aussage des [X.] noch ausstand. Aus diesem Grund haben sich beide Parteivertreter [X.] mit dem schriftlichen Verfahren einverstanden erklärt. Die Über-schreitung der Dreiwochenfrist - im schriftlichen Verfahren allerdings zu [X.] vom Ende der eingeräumten Schriftsatzfrist bis zur Urteilsverkün-dung -, die aus dienstlichen Gründen, zunächst zum Zwecke einer Nachbera-tung, erfolgte, hält sich noch in dem Rahmen, den § 310 Abs. 1 Satz 2 ZPOvorgibt (vgl. [X.] Beschluß vom 5. Juni 1992 - 2 BvR 1307/91 = [X.], 253).- 7 -I[X.] Revision greift auch die materiell-rechtlichen Ausführungen des Be-rufungsgerichts als fehlerhaft [X.] Das Berufungsgericht hat die Auffassung vertreten, der vertraglichvereinbarte Anspruch der Klägerin auf die Kautionszahlung sei infolge wirksa-mer fristloser Kündigung des [X.] durch den Beklagten erloschen.Die fristlose Kündigung sei berechtigt gewesen, da dem Beklagten der ver-tragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht gewährt worden sei, §§ 542,537 [X.] hat das Gericht im einzelnen ausgeführt:Der gemietete Laden habe mehrere Mängel aufgewiesen, die seineTauglichkeit für den vorgesehenen Zweck entscheidend beeinträchtigt hätten.Das gesamte [X.] -[X.] und damit auch das Geschäftslokal des [X.]n sei für Fußgänger aus dem [X.]bereich nicht in so bequemerWeise zu erreichen gewesen, daß Kunden auch bei schlechtem Wetter ange-zogen worden seien. Von dem Fußgängerbereich der [X.] habekein überdachter Weg zum [X.] -[X.] geführt. Das sei dem Beklagtenaber bei der Anmietung zugesagt worden. Hierfür spreche schon der [X.] der den Mietern ausgehändigt worden sei. [X.] auch die [X.](B.) und [X.]) - ebenfalls Mieter im [X.] - -[X.]- bekundet, ihnen sei zugesichert worden, man werde das [X.]- -[X.] vom Bahnhof trockenen Fußes erreichen können. Diesen Bekun-dungen sei entgegen den Aussagen der auf der Vermieterseite an den [X.] beteiligten [X.] ([X.]) und [X.]([X.]) zu [X.] -gen. Das Fehlen einer Überdachung für die Fußgänger sei ein die Erreichbar-keit des [X.] -[X.] betreffender Mangel. Ein weiterer Mangel [X.] liege darin, daß am [X.] -[X.] weniger als 200 Parkplätze [X.] und Kunden zur Verfügung ständen, obwohl 600 bis 1200 [X.] worden seien, wie sich ebenfalls aus den Bekundungen der [X.] ergebe. Ferner sei nach den Aussagen [X.] das Vorhandenseineines Lebensmittelmarktes mit Vollsortiment unter Beteiligung bekannter Fir-men zugesichert worden. Auch das sei ein Umstand, der Kunden anziehenkönne. [X.] worden sei die Zusicherung jedoch nicht. Schließlich [X.] der Aussage [X.] zugesichert worden, das [X.] sei voll vermietet, [X.] eine werbewirksame Anziehung von Kunden zu erwarten gewesen sei.Auch diese Zusicherung sei nicht eingehalten worden.Die Gesamtwürdigung der genannten Umstände führe zu dem Ergebnis,daß ein schwerwiegender Mangel des Mietobjekts im Sinne von § 537 [X.]anzunehmen sei. Dieser habe die fristlose Kündigung gerechtfertigt.Wenn auch der Mieter eines Ladenlokals das Risiko für die Verwertbar-keit des Mietobjekts und die Ertragslage seines Geschäfts selbst zu tragen ha-be, dürfe er doch darauf vertrauen, daß die objektiven Gegebenheiten, die dieErreichbarkeit der Geschäfte und die generelle Werbewirksamkeit eines [X.] beträfen, in der zugesicherten Weise vorhanden seien. Nur aufdieser Grundlage könne er seine Entscheidung, ob er das Geschäftsrisiko andiesem Ort eingehen wolle, sachgerecht abwägen. Wenn ihm Umstände alsbesonders werbewirksam dargestellt worden seien, dürfe er darauf vertrauen,daß er sich in einem entsprechenden Umfeld einmiete. Wenn sodann mehreredieser Umstände nachhaltig ausfielen, liege eine erhebliche Hinderung im Ge-brauch vor (§ 542 Abs. 2 [X.]).- 9 -Eine Frist zur Beseitigung der Mängel habe der Beklagte gemäß § 542Abs. 1 Satz 3 [X.] nicht zu bestimmen brauchen; denn es sei aufgrund [X.] der Klägerin nicht damit zu rechnen gewesen, daß die Mängel inner-halb zumutbarer Frist behoben werden könnten. So habe die Klägerin durch ihrweiteres Verhalten zu erkennen gegeben, daß sie weitere bauliche Investitio-nen - insbesondere Schaffung eines überdachten Fußgängerweges und von[X.] - nicht plane.2. Diese Ausführungen halten, wie die Revision zu Recht geltend macht,rechtlicher Nachprüfung nicht stand.Das Kündigungsrecht nach § 542 [X.] setzt voraus, daß die [X.] einem Fehler im Sinne des § 537 Abs. 1 [X.] behaftet ist, oder daß ihr einebesonders zugesicherte Eigenschaft (§ 537 Abs. 2 [X.]) fehlt (vgl. [X.]/[X.], Gewerbliches Miet- und Pachtrecht 3. Aufl., [X.]. 116).a) Das Berufungsgericht hat zu Unrecht und mit nicht zutreffender Be-gründung das Vorliegen eines Mangels des von dem Beklagten gemieteten[X.] bejaht. Unter einem Mangel im Sinne von § 537 Abs. 1 [X.] istdie für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes [X.] von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen (vgl. [X.]Urteil vom 26. September 1990 - [X.] = [X.]R [X.] § 537 Abs. 1Fehler 1 m.w.[X.]; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohn-raummiete, 3. Aufl. III B [X.]. 1328 ff; [X.]/[X.] aaO [X.]. 117), wobei so-wohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in bezug auf [X.] als Fehler in Betracht kommen können (st.Rspr. vgl. etwa [X.] Ur-teil vom 1. Juli 1981 - [X.] = NJW 1981, 2405; Senatsurteil vom11. Dezember 1991 - [X.] = [X.], 583, 585, jeweils m.[X.]). [X.] bestimmte äußere Einflüsse oder Umstände - etwa die [X.] beschwerdefreien Zugangs zu einem gemieteten Geschäftslokal - [X.] begründen (vgl. [X.] aaO NJW 1981, 2405; Wolf/[X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl.[X.]. 235 ff). Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zuvermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eineunmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache (vgl.[X.] aaO NJW 1981, 2405 m.[X.]; [X.] in Bub/[X.] aaO III B [X.]. 1342;auch [X.]/[X.] [X.] 13. Bearb. [X.]. zu § 537 [X.] 32), wohin-gegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Ge-brauch nur mittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind(Wolf/[X.] aaO [X.]. [X.] diesem Sinn scheiden die Umstände, die das Berufungsgericht [X.] der allgemeinen Werbewirksamkeit des [X.] hat, von vornherein als Fehler des gemieteten Ladenlokals im [X.] § 537 Abs. 1 [X.] aus. Sowohl das Vorhandensein eines überdachten Zu-weges vom [X.] zu dem [X.]-[X.] als auch der Bestand von[X.] in ausreichender Anzahl in der Nähe des [X.], die für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innen-stadtlage von - sogar erheblicher - Bedeutung sein dürften. Sie führen jedochnicht zu einer unmittelbaren Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit des vondem Beklagten gemieteten [X.] für Wäsche und Dessous (vgl.[X.] aaO NJW 1981, 2405, 2406). Ein Geschäft dieser Art ist auch ohne über-dachten Zuweg - grundsätzlich beschwerdefrei und ungehindert - zu erreichen,und zwar auch unabhängig davon, ob ein Kunde, je nach Tageszeit, [X.] in unmittelbarer Nähe des Einkaufszentrums oder an [X.] findet. Bei einem Geschäft, zu und von dem die Kunden typischerweise- 11 -schwerere Lasten zu transportieren haben (wie etwa bei einem Getränke-markt), kann das anders sein.Soweit der Beklagte seine fristlose Kündigung darauf gestützt hat, daßdas Einkaufszentrum im Zeitpunkt der Eröffnung - und auch später - nicht [X.] vermietet und daß entgegen den Planungen kein [X.] gewesen sei, begründen auch diese Umstände keinen Fehler [X.] im Sinne von § 537 Abs. 1 [X.]. Denn auch sie stellen keine- unmittelbare - Beeinträchtigung der Tauglichkeit der gemieteten Räume zudem vertraglich vereinbarten Zweck als Geschäftslokal für Wäsche und Des-sous dar. Die Möglichkeit, an dem von anderen Geschäften in einem Einkaufs-zentrum angezogenen Kundenstrom zu partizipieren, kann sich zwar - mittel-bar - auf den zu erwartenden Umsatz und damit auf den wirtschaftlichen [X.] einzelnen Geschäfts auswirken. Insoweit steht jedoch, wie auch das [X.] im Ansatz nicht verkennt, nicht die Gebrauchstauglichkeit [X.] in Frage, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs-und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht beidem Vermieter liegt (allgemeine Meinung, vgl. nur [X.] aaO NJW 1981,2405 f; [X.] in Bub/[X.] aaO III B [X.]. 1342; Wolf/[X.] aaO [X.]. [X.]) Das Berufungsgericht hat mehrfach darauf abgehoben, daß die Klä-gerin bestimmte Zusicherungen bzw. Zusagen erteilt habe, die nicht [X.] worden seien, und es ist sodann in einer "Gesamtwürdigung der aufge-führten Umstände" zu dem Ergebnis gelangt, daß "ein schwerwiegender Man-gel im Sinne des § 537 [X.]" vorliege. Diesen Ausführungen ist nicht mit aus-reichender Deutlichkeit zu entnehmen, ob das [X.] hiermit [X.] zugesicherter Eigenschaften des Mietobjekts im Sinne von § 537 Abs. 2Satz 1 [X.] bejahen [X.] das der Fall sein, so hält auch diese Annahme der revisionsrecht-lichen Nachprüfung nicht stand. Denn die von dem Beklagten geltend ge-machten Umstände stellen - schon - keine zusicherungsfähigen Eigenschaftendes hier streitigen Mietobjekts im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 [X.] dar; imübrigen fehlt es auch an der schlüssigen Behauptung einer "zugesicherten"Eigenschaft im Sinne der Vorschrift.Als Eigenschaften im Sinne von § 537 Abs. 2 Satz 1 [X.] kommen- entsprechend der Regelung in § 459 Abs. 2 [X.] (vgl. [X.]/[X.][X.] 13. Bearb. § 537 [X.]. 58; [X.] in Bub/[X.] aaO III B [X.]. 1357;RG, Urteil vom 12. November 1936 - [X.] 1937, 675) - neben derphysischen Beschaffenheit die tatsächlichen und rechtlichen Beziehungen [X.] zu seiner Umwelt in Betracht, die für die Brauchbarkeit undden Wert des Mietobjekts von Bedeutung sind. Diese Beziehungen [X.] ihren Grund in der Beschaffenheit des Mietobjekts selbst haben, vonihm ausgehen, ihm auch für eine gewisse Dauer anhaften und nicht lediglichdurch Heranziehung von Umständen in Erscheinung treten, die außerhalb [X.] liegen (vgl. [X.]Z 111, 75, 78; 79, 183, 185; 114, 263, 266 jeweilsm.w.[X.]).Nach diesem Maßstab scheiden hier zunächst der - überdachte - Zu-gang vom [X.] zu dem Einkaufszentrum, in welchem sich das ge-mietete Ladenlokal des Beklagten befindet, und das Vorhandensein von zuge-sagten 600 bis 1200 (statt ca. 200) [X.] im Umfeld des Einkaufszen-trums als zusicherungsfähige Eigenschaften der Mietsache selbst aus. Sie ha-ben mit der Beschaffenheit des gemieteten Ladenlokals nichts zu tun. [X.] eine (augenblickliche) Vollbelegung (Vollvermietung) des [X.] -[X.] , unter anderem mit einem für die Anziehung von Kunden [X.] 13 -falls wichtigen Lebensmittelmarkt, stellt keine Eigenschaft des einzelnen indem Einkaufszentrum gemieteten Ladenlokals dar. Zwar wird die Vollvermie-tung eines Einkaufszentrums für den Mieter des einzelnen Ladenlokals regel-mäßig von erheblicher Bedeutung sein. Gleichwohl stellt sie keinen [X.], der dem Mietobjekt - auf Dauer - als "Eigenschaft" anhaftet. Denn auchinsoweit fehlt es an dem notwendigen Bezug zu der Beschaffenheit des [X.], in der die Bedeutung und die Auswirkungen der "Umweltbeziehungen"auf die Mietsache ihren Grund haben müßten. So kann zwar die örtliche [X.] gemieteten Ladenlokals als [X.], d.h. als tatsächli-che Beziehung der Mietsache zu ihrer Umgebung, eine zusicherungsfähigeEigenschaft gemäß § 537 Abs. 2 Satz 1 [X.] sein, etwa in dem Sinn, daß dieLage in einer Fußgängerzone im [X.]bereich, in einem bestehendenNeubaugebiet oder auch in einem Einkaufszentrum in der [X.] oder ei-nem außerörtlichen Gewerbegebiet als Eigenschaft zugesichert wird. Ob und inwelchem Umfang potentielle Kunden die Fußgängerzone besuchen, die Ge-schäfte in dem Neubaugebiet aufsuchen, und/oder durch die Attraktivität des- teil- oder vollbelegten - Einkaufszentrums angezogen werden und damit letzt-lich zu einem wirtschaftlichen Erfolg des Gewerbes in dem gemieteten [X.] beitragen, beurteilt sich hingegen aufgrund von Umständen, die außer-halb des Mietobjekts liegen (vgl. [X.]Z 111 aaO) und ihre Ursache nicht inseiner Beschaffenheit haben.Abgesehen davon, daß die von dem Beklagten geltend gemachten Um-stände hiernach bereits die Voraussetzungen einer zusicherungsfähigen [X.] im Sinne von § 537 Abs. 2 [X.] nicht erfüllen, fehlt es nach dem ei-genen Vortrag des Beklagten auch an dem Merkmal der Zusicherung im [X.] § 537 Abs. 2 [X.]. Dazu müßte die Klägerin durch ihre mit den Vertrags-verhandlungen betrauten Mitarbeiter über allgemeine Anpreisungen und Be-- 14 -schreibungen der Mietsache hinaus vertragsmäßig bindend erklärt haben, [X.] für das Vorhandensein bestimmter Eigenschaften zu übernehmen [X.] alle Folgen ihres Fehlens eintreten zu wollen (vgl. Wolf/[X.] aaO[X.]. 221; [X.] in Bub/[X.] aaO III B [X.]. 1355; [X.]Z 132, 55, 58 zu§ 459 Abs. 2 [X.]).Eine derartige Zusicherung durch die Klägerin hat der Beklagte nicht(schlüssig) behauptet. Sein allgemeingehaltener Vortrag, die Klägerin habe [X.] des Einkaufszentrums, das Vorhandensein eines überdachtenZugangs vom [X.] zu dem [X.] und die Erstellung von mehr als600 [X.] "zugesagt" bzw. "zugesichert", erfüllt die Voraussetzungendes § 537 Abs. 2 [X.] nicht. Soweit sich der Beklagte hinsichtlich des über-dachten Zugangs auf den Prospekt der Klägerin bezieht, ist diesem schon nachseinem Wortlaut eine entsprechende Aussage nicht zu entnehmen.c) Da das von dem Beklagten gemietete Geschäftslokal nach den vor-stehenden Ausführungen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtsnicht mit einem die Gebrauchstauglichkeit mindernden Fehler behaftet war(§ 537 Abs. 1 [X.]) und ihm auch keine zugesicherte Eigenschaft fehlte (§ 537Abs. 2 [X.]), kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründungnicht bestehenbleiben.3. Es kann auch nicht mit anderer Begründung gehalten werden (§ 563ZPO).a) Der Beklagte hat in seinem Schreiben vom 7. Februar 1996, mit demer die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärte, hilfsweise die Auflö-sung des Vertrages wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage [X.] 15 -b) Auch unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt war er indessen [X.] vorzeitigen Kündigung des [X.] berechtigt.Zwar können die Grundsätze über das Fehlen oder den Wegfall der Ge-schäftsgrundlage (vgl. dazu nur [X.]/[X.] [X.] 59. Aufl. § 242[X.]. 113 m.w.[X.]) dann eingreifen, wenn und soweit der Anwendungsbereichder Gewährleistungsvorschriften nach §§ 537 ff. [X.] nicht betroffen ist (vgl.Senatsurteil vom 11. Dezember 1991 aaO m.w.[X.]). Fehlt oder entfällt die Ge-schäftsgrundlage, so führt dies im Regelfall zur Notwendigkeit der [X.] an die veränderten Umstände. Ist eine Anpassung im Einzelfallnicht möglich oder unzumutbar, so kann ausnahmsweise eine Auflösung [X.] verlangt werden (vgl. [X.] Urteil vom 26. Oktober 1984 - [X.]/83 = [X.], 32, 33/34 m.w.[X.]). Die Auflösung tritt allerdings nicht au-tomatisch als Folge des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ein, sondern wirddurch entsprechende Gestaltungserklärung - beim Mietvertrag in der [X.] eine für die Zukunft wirkende Kündigungserklärung - herbeigeführt (vgl.[X.]Z 101, 143, 150 m.w.[X.]; Bub in Bub/[X.] aaO II [X.]. 651).Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage - hieretwa der dem Vermieter bei Vertragsschluß erkennbaren und von ihm nichtbeanstandeten Vorstellung und Erwartung des Mieters, in dem gemieteten [X.] aufgrund einer positiven Entwicklung des angeblich bereits vollvermieteten und bequem erreichbaren Einkaufszentrums Gewinne zu erzielen -ist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und [X.] geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobe-reich einer der Parteien fallen sollen (vgl. [X.]Z 74, 370, 373 m.w.[X.]). [X.] vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für [X.] - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvor-- 16 -hergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Fol-gen für eine Partei eintritt (vgl. etwa Senatsurteil vom 13. Dezember 1995- [X.] = [X.]R [X.] § 242 Geschäftsgrundlage 54) - regelmäßig dieMöglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Ge-schäftsgrundlage zu berufen (vgl. [X.]/[X.] aaO [X.]erkung zu§ 537 [X.]. 31 ff.). Das gilt insbesondere für die Fälle, in denen sich die [X.], die typischerweise mit einer Existenzgründung oder derEröffnung eines neuen Ladenlokals verbunden sind, für den Mieter [X.] negativ auswirken.Aus diesem Grund stand dem Beklagten im vorliegenden Fall kein Rechtzur vorzeitigen Beendigung bzw. Kündigung des [X.] wegen [X.] Geschäftsgrundlage nach § 242 [X.] zu.aa) Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich [X.] das [X.] bezüglich der Mietsache ([X.] aaO NJW 1981,2405, 2406 m.w.[X.]; [X.]/[X.] aaO [X.]. 128; [X.]/Eisen-schmid, Mietrecht, 7. Aufl. §§ 535, 536 [X.]. 174). Dazu gehört bei der [X.] Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zukönnen. Erfüllt sich diese Erwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich [X.] ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, das dieser nicht auf [X.] verlagern kann.bb) Diese im Gewerberaummietrecht angelegte Risikoverteilung ändertsich nicht dadurch, daß das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrumliegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, die not-wendige geschäftsbelebende Funktion des Einkaufszentrums werde verwirk-licht werden können ([X.] aaO NJW 1981, 2406; [X.] NJW-RR 1989,400, 401; OLG Düsseldorf BB 1991, 159, 160; [X.] ZMR 1996, 256,- 17 -257; teilweise anderer Ansicht für ein projektiertes Einkaufszentrum: [X.] 1978, 2510, 2511; allgemein zur Risikoverteilung: [X.] Urteil vom 20. Mai1970 - [X.] = [X.], 907, 908 f.). Wie auch in anderen Ge-schäftslagen fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, als [X.] die Erfolgsaussichten eines Geschäftes in der gewählten Lage [X.]. Das umfaßt bei einem erst geplanten Einkaufszentrum neben der Chance,in einem später florierenden [X.] erhöhte Gewinne zu erzielen, auch [X.] eines Scheiterns des Gesamtobjekts mit entsprechenden negativen Fol-gen für das gemietete Einzelgeschäft (vgl. [X.] aaO NJW 1981, 2406). [X.] Umstand, daß auch der Vermieter von einem wirtschaftlichen Erfolg [X.] ausgeht, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko fürdas einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieterauf den [X.]) Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung vertraglich [X.] und vereinbaren, daß der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters- ganz oder zum Teil - übernimmt. Ob das der Fall ist, ist durch Auslegung dergetroffenen Vertragsvereinbarungen zu ermitteln.Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, eineAuslegung des [X.] vom 28. Juni 1994 unter diesem Gesichtspunktnicht vorgenommen. Da weitere Feststellungen insoweit jedoch nicht zu er-warten sind, kann der erkennende Senat den Vertrag selbst auslegen (vgl.[X.] Urteil vom 12. Dezember 1997 - [X.] = NJW 1998, 1219 m.w.[X.]).Hierbei ergibt sich, daß der Vertragsinhalt nicht die Annahme rechtfertigt, [X.] hätten eine Verlagerung des unternehmerischen [X.] vondem Mieter auf den Vermieter vereinbart. Dafür reicht es nicht aus, daß [X.] in einem projektierten Einkaufszentrum einzelne zusätzliche [X.] 18 -pflichten "im Gesamtinteresse" aller Mieter des [X.]s übernommen hat (in-soweit teilweise anderer Ansicht [X.] aaO [X.]). Der [X.] konkrete Anhaltspunkte für eine Risikoübernahme durch den [X.] enthalten. Dabei kann es sich um Vereinbarungen handeln, die den Mieterin seinen unternehmerischen Entscheidungen über das übliche Maß hinauseinschränken, sein Geschäft nach dem äußeren Erscheinungsbild zu einemeingefügten Teil einer Anlage werden lassen (vgl. dazu [X.], 1174, Anmerkung zu [X.] oder etwa dem Vermieterdas Risiko einer Betriebsunterbrechung auch dann auferlegen, wenn nicht dasvermietete Geschäft, sondern nur ein anderer Teil der Anlage dem [X.] nicht mehr zugänglich ist ([X.] aaO S. 402). Solche Vereinba-rungen sind dem hier streitigen Vertrag nicht zu entnehmen. Die in den einzel-nen Vertragsvorschriften enthaltenen, für Einkaufszentren nicht ungewöhnli-chen Regelungen - wie etwa: Beschränkung des Sortiments, Betriebspflichtwährend der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten, Pflichtmitgliedschaft in [X.], Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten für die Ge-samtanlage und zur Mitteilung der Umsätze - führen allein nicht zu einer Verla-gerung des unternehmerischen Risikos auf den Vermieter. Die Festlegung [X.], hier zum Betrieb eines Geschäftes für Wäsche und Dessous (§ 1Nr. 4), ist in einem Mietvertrag über Gewerberäume üblich. Soweit nach § 2Nr. 1 des Vertrages jede Änderung des [X.] und die Übernahmebranchenfremder Artikel der Zustimmung des Vermieters bedürfen und die Ge-staltung des Sortiments und des Geschäftsbetriebes so erfolgen muß, daß [X.] Überschneidung mit dem Sortiment eines anderen Geschäfts besteht (§ 2Nr. 3), handelt es sich zwar um einen Eingriff in die unternehmerische [X.]; dieser korrespondiert jedoch mit dem festgelegten [X.] schützt umgekehrt auch den Mieter vor der Konkurrenz durch andere [X.] 19 -schäfte in dem Einkaufszentrum. Hingegen betrifft die Pflicht, die Ladenöff-nungszeiten "maximal auszuschöpfen" und für Beleuchtung zu sorgen (§ 2Nr. 2), in erster Linie das Gesamtinteresse. Ähnliches gilt für die Nebenkosten,die für die Gesamtanlage zu zahlen sind, insbesondere die Kosten des [X.] und zwar auch insoweit, als von diesem Leistungen für Instandhal-tung und Hausverwaltung erbracht werden (§ 7 Nr. 1 Buchst. l), sowie - nebenanderem - die Kosten für den Betrieb und die Wartung der Klimaanlage, für [X.] der Außenanlagen, für die Instandhaltung und Instandsetzung der Ge-meinschaftseinrichtungen und -flächen, die Kosten des [X.] die der zur kaufmännischen und technischen Betreuung des Objekts durchvom Vermieter eingesetzten Verwalter (§ 7). Derartige Kosten, die ein [X.] Geschäfts in Einzellage nicht zu zahlen hat, hat der Mieter des [X.]-[X.] zu dem Zweck übernommen, auf diese Weise für den erhofftenwirtschaftlichen Erfolg seines Geschäfts von der [X.] des [X.] zu profitieren. Damit läßt sich keine Verlagerung des [X.] auf den Vermieter begründen. Ebenso wie ein [X.] in einer Einzelgeschäftslage möglicherweise, ohne dazu verpflichtet zusein, in Außenanlagen in der Umgebung seines Geschäfts investiert, um dieLage attraktiver zu gestalten, steigert ein Mieter in einem Einkaufszentrum sei-ne Umsatzchancen, indem er sich an den Kosten der Gesamtgestaltung des[X.]s beteiligt. Der Mieter erwirbt damit einen (durchsetzbaren) Anspruchgegen den Vermieter auf Verwendung der gezahlten Nebenkosten für die vor-gesehene Gestaltung des Umfeldes innerhalb und außerhalb des [X.]. Auf die Risikoverteilung für den Fall, daß das [X.] vom [X.] nicht angenommen wird und die Kunden ausbleiben, hat dies jedochkeinen Einfluß.- 20 -Entscheidend ist insoweit vielmehr, ob der Vermieter durch die [X.] eines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und [X.] vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtverkaufsstrate-gie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und [X.] hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für [X.] übernimmt. Das kann äußerlich etwa durch einheitliche Ge-staltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagementder Anlage geschehen. Hierfür bieten sich jedoch im vorliegenden Fall nachdem Inhalt des [X.] vom 28. Juni 1994 keine hinreichenden Anhalts-punkte. Die Regelung des § 10 des Vertrages über das [X.] die [X.] rechtfertigt nicht die Annahme eines "[X.]" mit Risikoübernahme durch die Klägerin in dem vorbeschriebenenSinn. Zwar ist der Klägerin nach § 10 die "Organisation eines objektbezogenenCenter-Managements" als Vermieteraufgabe zugewiesen. Insoweit sollte [X.] ersichtlich die - in erster Linie verwaltungstechnische - Organisation an-gesprochen sein und nicht zugleich die umfassende unternehmerische Verant-wortung für die Vermarktungsstrategie übernommen werden, zumal die [X.] durch eine [X.] gestaltet werden sollte, deren Mitgliederalle Mieter sein sollten. Insoweit ist nach § 10 des Vertrages allenfalls die Auf-gabe einer Koordinierung zwischen den einzelnen Mietern im Bereich [X.] auf die Klägerin übertragen worden. Die in § 10 Abs. 5 des [X.] Verpflichtung des Mieters, auf Anforderung des Vermieters [X.] seine Umsätze in den Mieträumen zu geben, begründet schließlich [X.] keine Verlagerung des [X.] auf den Vermieter. Dabei [X.] bleiben, ob bei regelmäßiger, beispielsweise vierteljährlicher Mitteilungs-pflicht im Zusammenhang mit anderen Umständen etwas anderes geltenkönnte. Hier handelt es sich jedenfalls nicht um eine regelmäßige [X.], sondern nur um die dem Vermieter eingeräumte Möglichkeit, sichim Einzelfall einen Überblick über die Geschäftssituation zu verschaffen. [X.] kann nicht auf eine Verlagerung des [X.] auf den Vermietergeschlossen werden.Die in dem Mietvertrag getroffenen Vereinbarungen halten sich nach [X.] sowohl einzeln betrachtet als auch bei einer Gesamtwürdigung insge-samt in dem üblichen Rahmen einer Regelung über die allgemeinen organisa-torischen Grundlagen für ein Einkaufszentrum. Eine Verlagerung des typi-scherweise dem gewerblichen Mieter obliegenden [X.] auf [X.] ist ihnen nicht zu entnehmen.dd) Das unternehmerische Risiko kann im Einzelfall auch im Wege einerGarantiezusage bzw. Garantieerklärung - etwa auch für die Sicherstellung derdauerhaften oder jedenfalls langfristigen Vollvermietung (Vollbelegung) [X.] - von dem Vermieter übernommen werden (vgl. allgemein[X.]-RGRK/[X.] 12. Aufl. § 306 [X.]. 4) mit der Folge, daß bei [X.] garantierten Erfolges die Grundsätze über den Wegfall der [X.] eingreifen können. Dafür, daß die Klägerin - durch ihre Mitarbeiter -eine derartige Garantieerklärung abgegeben hätte, bestehen allerdings im vor-liegenden Fall nach dem Vortrag des Beklagten keine Anhaltspunkte.4. a) Nachdem hiernach der Anwendungsbereich der mietrechtlichenGewährleistungsvorschriften nicht betroffen ist und auch die Grundsätze überden Wegfall der Geschäftsgrundlage aus Rechtsgründen nicht zum Zugekommen, kann dem Beklagten unter Umständen ein Anspruch wegen [X.] der Klägerin beim Vertragsschluß zustehen, der Grund für einefristlose Kündigung - unter Heranziehung des § 554 a [X.] - sein kann (vgl.Senatsurteil vom 16. April 1997 - [X.] = NJW E Mietrecht 1997, 150;- 22 -Reinstorf in Bub/[X.] aaO II [X.]. 205; [X.]Z 111, 75, 82 m.w.[X.]). Der Anspruch wäre [X.] die Sonderregelungen der §§ 537 ff. [X.] ausgeschlossen, da diese, [X.], hier nicht eingreifen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juni 1997 - [X.]/95 - NJW 1997, 2813; [X.] Urteil vom 28. November 1979 - [X.]/78 = NJW 1980, 777, 779 f.; [X.]/[X.], Miete, 7. Aufl. [X.] 535, 536 [X.] [X.]. 63). Der Anspruch aus Verschulden bei [X.] voraus, daß die Klägerin dem Beklagten (entweder vorsätzlich falscheAngaben über die Mietsache gemacht oder) unter Verletzung einer vorvertrag-lichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen in Bezug aufdas Mietobjekt erteilt hat, die keine zusicherungsfähigen Eigenschaften im [X.] von § 537 Abs. 2 [X.] betreffen. Dem Vermieter obliegt grundsätzlich eineAufklärungspflicht gegenüber dem Mieter hinsichtlich derjenigen Umstände [X.] mit Bezug auf die Mietsache, die - für den Vermieter er-kennbar - von besonderer Bedeutung für den Entschluß des Mieters zur [X.] sind (vgl. [X.]/[X.] aaO vor §§ 535, 536[X.]. 63; [X.]-RGRK/[X.] 12. Aufl. vor § 535 [X.]. 127; [X.]/[X.] aaO [X.]erkung zu §§ 535, 536 [X.]. 172). Der Umfang der Auf-klärungspflicht richtet sich nicht zuletzt nach der Person des Mieters, insbe-sondere nach dessen für den Vermieter erkennbarer Geschäftserfahrenheitoder Unerfahrenheit.b) Das Berufungsgericht hat hierzu, von seinem Standpunkt aus [X.], keine Feststellungen getroffen. Diese sind indessen für die Entschei-dung des Rechtsstreits erforderlich. So bedarf es tatrichterlicher Prüfung undFeststellung, ob und gegebenenfalls in welcher Weise die Mitarbeiter der Klä-gerin - über die allgemeine Anpreisung der erwarteten Attraktivität des [X.] - -[X.] , auch in dem Standortprospekt, hinaus - dem Beklagten [X.] 23 -krete Angaben über bestimmte tatsächliche Umstände, insbesondere etwa dieangeblich bereits erfolgte "Vollvermietung" des Einkaufszentrums, gemachtund hierdurch, für sie erkennbar, seinen Entschluß zur Eingehung des [X.] maßgeblich beeinflußt haben. Nur allgemeine, eher unverbindlicheAngaben, wie sie das Berufungsgericht im Rahmen seiner Prüfung zu § 537[X.] bisher festgestellt hat, reichen hierfür allerdings nicht aus. Darüber [X.] ein etwaiges der Klägerin [X.] Verschulden ihrer [X.] festgestellt werden.Zu diesem Zweck ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenenUrteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.[X.] Krohn [X.] [X.] Weber-Monecke