Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 17.09.2008, Az. XII ZR 61/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 17. September 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 543 Abs. 2 Nr. 3; SchuldRAnpG §§ 4, 16 a) Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 [X.], nach der der Vermieter das Miet-verhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als ei-nen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug gera-ten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren [X.]-abschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist. b) Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem [X.] für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben ein-räumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist. [X.], Urteil vom 17. September 2008 - [X.]/07 - [X.] AG Königs [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. September 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], [X.], Prof. Dr. [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 30. März 2007 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin verlangt von der [X.]n die Räumung und Herausgabe eines in der [X.] in [X.] belegenen und 1998 an sie nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen zurückgegebenen Grundstücks. 1 Der Rat der [X.] hatte mit dem Vater der [X.]n 1962 einen als Mietvertrag überschriebenen [X.] über die entgeltliche Nutzung des Grundstücks geschlossen. Der Vater sollte berechtigt sein, das dort "vorhande-ne, mit einem [X.] versehene Gebäude nach seinem Geschmack auszu-bauen, einen Zaun aufzustellen und andere Einrichtungen zu schaffen, die [X.] Erholung dienen". Der [X.] sollte vom 1. Oktober 1962 bis 30. [X.] 1967 gelten und sich jeweils um ein Jahr verlängern, wenn er nicht sechs Monate vor Beendigung gekündigt würde. Der monatliche Mietpreis sollte bis zum 10. eines jeden Monats gezahlt werden. 2 - 3 - Nach dem Tod ihrer Eltern (der Vater verstarb 1979, die Mutter 1989), aber vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründete die [X.] auf dem Grundstück ihren Hauptwohnsitz. In der Folgezeit wurde das Nutzungsentgelt wiederholt erhöht; außerdem wurde nunmehr ein [X.] vereinbart, das unstreitig als Einmalbetrag - und zwar nach der Behauptung der Klägerin jähr-lich im Voraus - gezahlt werden sollte. Die Zahlung des Entgelts für 1998/1999 erfolgte im Juni 1999, für 1999/2000 im Februar 2000, für 2000/2001 und für 2001/2002 jeweils im Januar 2001 bzw. 2002, für 2002/2003 im Dezember 2002, für 2003/2004 und 2004/2005 jeweils im Oktober 2003 bzw. 2004. Die Zahlung des Entgelts für 2005/2006 erfolgte am 31. Mai und 2. Juni 2006, nach-dem die Klägerin das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 24. Mai 2006 frist-los, hilfsweise zum 30. September 2007, gekündigt hatte und ihre [X.] die an sie abgetretene Entgeltforderung im Mahnverfahren gel-tend gemacht hatten. 3 Im [X.] kündigte die Klägerin das Nutzungsverhältnis mit Schreiben vom 10. Oktober 2006 nunmehr unter Berufung auf § 16 SchuldRAnpG, weil ihr erst jetzt bekannt geworden sei, dass die Eltern der [X.] verstorben seien. Ferner erklärte sie mit Schreiben vom 17. Oktober 2006 die Kündigung wegen vertragswidriger Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken. Mit Schreiben vom 7. November 2006 kündigte sie das [X.] erneut, weil die [X.] das Entgelt für 2006/2007 nicht ge-leistet habe. 4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Be-rufung hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. 5 - 4 - Entscheidungsgründe: 6 Die Entscheidung beruht, unbeschadet der Säumnis der [X.]n, auf einer Sachprüfung (vgl. [X.] 37, 79, 81 ff.). Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg. [X.] Nach Auffassung des [X.]s steht der Klägerin gegen die [X.] ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks nicht zu. Die Klägerin habe mit ihrem Schreiben vom 24. Mai 2006 das zwischen den [X.] bestehende Nutzungsverhältnis nicht wirksam nach § 543 [X.] gekündigt, da sich die [X.] mit der (am 31. Mai und 2. Juni 2006 erfolgten) Zahlung des Mietzinses für 2005/2006 nicht im Verzug befunden habe. Nach den [X.] habe das Nutzungsentgelt zwar nicht mehr, wie ursprünglich vorgesehen, monatlich (bis zum 10. des jeweiligen Kalendermonats), sondern nunmehr als Jahresbetrag (jeweils für die [X.] vom 1. Oktober bis 30. [X.]) entrichtet werden müssen. Die Klägerin habe indes nicht bewiesen, dass - nach der Umstellung auf eine jährliche Zahlungsweise - die bisherige [X.] habe beibehalten werden sollen; allerdings hätten die Parteien im Hinblick auf die bisherige Handhabung die gesetzliche Regelung, die eine quartalsweise Zahlung vorsehe (§ 551 Abs. 2 [X.] a.F. i.V.m. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EG[X.]), abbedungen. 7 Auch die Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken rechtfertige eine außerordentliche Kündigung des Nutzungsverhältnisses im Hinblick auf § 24 Abs. 3 SchuldRAnpG nicht. Nach dieser Vorschrift sei der eigenmächtige [X.] zur dauernden Wohnnutzung eines Grundstücks nur dann als [X.] - 5 - widriges Verhalten einzustufen, wenn der [X.]spartner dem ausdrücklich widersprochen habe. Einen solchen Widerspruch durch die staatlichen Organe der [X.] bzw. nach dem Beitritt durch die [X.], denen die [X.] aufgrund der Ummeldung der [X.]n bekannt gewesen sei, habe die Klägerin nicht vorgetragen. Im Übrigen wäre eine - erstmals im Berufungsver-fahren - auf vertragswidrige Wohnnutzung durch die Klägerin gestützte Kündi-gung verwirkt, nachdem die Klägerin diese Nutzung seit der Übernahme der Verwaltung (1998) stets hingenommen habe. Aus dem Umstand, dass die Klä-gerin sämtliche für die [X.] bestimmten Schreiben an die Adresse des von dieser genutzten Grundstücks gerichtet und diese Adresse in der [X.] auch als deren ladungsfähige Anschrift angegeben habe, ergebe sich, dass die Klägerin von einem dauernden Aufenthalt der [X.]n auf dem Grundstück ausgegangen sei. Auch die auf § 16 SchuldRAnpG gestützte Kündigung vom 10. Oktober 2006 habe das Nutzungsverhältnis nicht beendet. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift, die dem Eigentümer beim Tod des Nutzers ein außerordentliches Kündigungsrecht einräume, lägen nicht vor. Vielmehr sei die [X.] als Erbin ihrer Eltern vor dem Beitritt selbst Nutzerin des Grundstücks geworden, denn die auf den §§ 312 ff. des Zivilgesetzbuchs der [X.] (im folgenden: ZGB) beru-hende Rechtsposition des Nutzungsberechtigten sei ein dem Wesen des per-sönlichen Eigentums entsprechendes Recht im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 2 ZGB und habe deshalb gemäß § 362 Abs. 2 ZGB vererbt werden können. 9 Eine Umdeutung der außerordentlichen Kündigung der Klägerin in eine ordentliche Kündigung sei im Hinblick auf § 23 SchuldRAnpG ausgeschlossen. 10 - 6 - I[X.] 11 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das [X.] der Klägerin ist nicht begründet. 12 1. Zwischen den Parteien besteht ein [X.] über die entgeltliche Nut-zung des Grundstücks. Das ergibt sich bereits aus der bisherigen Handhabung der Parteien. Die Klägerin hat spätestens seit 1998 - selbst handelnd - die Nut-zung des Grundstücks durch die [X.] hingenommen und dafür ein Entgelt verlangt und vereinnahmt. Das Nutzungsverhältnis über das Grundstück ist als Mietvertrag im Sinne des § 535 [X.] anzusehen (zur Anwendbarkeit des [X.] vgl. § 6 SchuldRAnpG). Das ergibt sich bereits aus dem ursprünglichen, vom Vater der [X.]n 1962 abgeschlossenen und von den Parteien fortgesetzten [X.], der - noch unter der Geltung des [X.] - als Mietvertrag bezeichnet war und eine Nutzung des Grundstücks zu Erholungszwecken vorsah. Der Umstand, dass der Vater - nach dem später geltenden Recht sogar ausdrücklich (vgl. § 2 Abs. 2 EGZGB i.V.m. § 313 Abs. 1 Satz 2 ZGB) - auch berechtigt war, sich den Ertrag von ihm vorgenommener Anpflanzungen anzueignen, steht der [X.] als Mietvertrag nicht entgegen; denn dieses [X.] (vgl. § 581 Abs. 1 Satz 1 [X.]) hat das Nutzungsverhältnis jedenfalls nicht vorrangig geprägt (zur Abgrenzung von Miet- und Pachtvertrag vgl. etwa Münch-Komm/Harke [X.] 4. Aufl. § 581 Rdn. 16 m.w.N.). 13 2. Die Klägerin hat diesen Mietvertrag nicht wirksam gekündigt. 14 a) Eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 [X.] (zur Anwendbarkeit des neuen Mietrechts auf Altverträge vgl. Art. 229 § 3 Nr. 1 EG[X.] e contr.) kommt nicht in Betracht. Nach dieser Vorschrift kann der 15 - 7 - Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug gera-ten ist; dies gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren [X.]abschnitten - etwa jährlich - zu entrichten ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Die [X.] hat die Miete für 2005/2006 am 31. Mai und 2. Juni 2006 ent-richtet. Auch wenn man - mit dem Vortrag der Klägerin - von einer vereinbarten Vorfälligkeit des [X.] am 1. Oktober 2005 bzw. am 1. Oktober 2006 für den neu beginnenden Mietzeitraum (Oktober 2005 bis September 2006; Oktober 2006 bis September 2007) ausgeht, war die [X.] zu keinem [X.]punkt mit der Miete für mehr als einen Termin in Verzug. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Parteien keinerlei Abrede über die Fälligkeit getroffen hätten und der vereinbarte [X.] deshalb gemäß § 551 Abs. 2 [X.] a.F. (= § 579 Abs. 1 Satz 3 [X.] n.F.; vgl. Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EG[X.]) zu je ¼ quartalsweise zu zahlen wäre. Dies hat die Klägerin jedoch nicht, auch nicht hilfsweise, vorgetragen und wäre auch mit der bisherigen Handhabung der Parteien, nach der der [X.] stets als Einmalbetrag gezahlt wurde, nicht zu vereinbaren. b) Auch die Nutzung des Grundstücks zu Wohnzwecken rechtfertigt eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 3 [X.] nicht; denn insoweit fehlt es bereits an der von § 543 Abs. 3 Satz 1 [X.] geforderten Abmahnung, die der Kündigung vorausgehen muss. Im Übrigen wäre eine auf die [X.] des Grundstücks gestützte Kündigung auch verwirkt (§ 242 [X.]). Nach den - durchaus plausiblen, jedenfalls aber revisionsrechtlich nicht zu [X.] - tatrichterlichen Feststellungen war der Klägerin bereits seit der Über-nahme der Verwaltung des Grundstücks (1998) bekannt, dass die [X.] auf dem Grundstück ihren Lebensmittelpunkt genommen hatte; nichts anderes gilt für die zuvor im Auftrag des Grundstückseigentümers tätige Verwalterin. Die [X.] durfte sich deshalb bei objektiver Betrachtung darauf einrichten, dass 16 - 8 - ihr die - jedenfalls seit 1990 praktizierte - Nutzung des Grundstücks zu [X.] von der Klägerin, die - ebenso wie die frühere Verwalterin - die [X.] stets unter der Adresse des Grundstücks angeschrieben hat, auch künf-tig nicht verweigert würde. Unter diesen Umständen widerspricht es Treu und Glauben, wenn die Klägerin trotz dieser seit längerem bestehenden Kenntnis und Duldung die Wohnnutzung der [X.]n nunmehr erstmals im Berufungs-verfahren beanstandet und als Kündigungsgrund gleichsam "nachgeschoben" hat. c) Der Klägerin steht auch kein Sonderkündigungsrecht nach § 16 SchuldRAnpG zu. 17 Zwar unterliegt das Mietverhältnis mit der [X.]n dem [X.]. Denn deren Nutzungsrecht an dem Grundstück beruht ur-sprünglich auf dem von ihrem Vater 1962 geschlossenen Mietvertrag, der - wie dargelegt - eine Nutzung des Grundstücks zur "Erholung" vorsah (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1, § 3 SchuldRAnpG). Die durch diesen [X.] begründeten Rechte und Pflichten sind - vor dem Beitritt - mit dem Tod der Eltern der [X.]n auf diese als Erbin (ihrer Eltern) bzw. [X.] (ihres Vaters) übergegangen. Die Erbfolge nach den Eltern der [X.]n bestimmt sich, weil vor dem Beitritt ver-storben, nach dem Recht des ZGB (Art. 235 Abs. 1 Satz 1 EG[X.]). § 363 ZGB sieht eine Gesamtnachfolge des Erben in das Vermögen des Erblassers vor. [X.] Vermögen ist das Eigentum des Erblassers. Darunter fallen alle zum persönlichen Eigentum im Sinne des § 23 ZGB gehörenden Rechte ([X.] zum Zivilgesetzbuch der [X.] vom 19. Juni 1975 und zum [X.] der [X.] vom 19. Juni 1975, herausgegeben vom [X.], 1983, § 363 ZGB [X.]. 2.1.). Dazu zählen auch die Rechte des [X.] - hier der Eltern der [X.]n - aus einem Grundstücksnutzungsvertrag 18 - 9 - (Kommentar zum Zivilgesetzbuch aaO § 313 ZGB [X.]. 3.2. a.E.; Rövekamp, Schuldrechtsanpassung, 2. Aufl., Rdn. 229). Die Erbenstellung der [X.]n hat das [X.], wenn auch ohne nähere Herleitung, festgestellt. Sie folgt aus der gesetzlichen Erbfolge der [X.]n als einzigem Kind seiner Eltern, das nach § 365 Abs. 1 Satz 1 ZGB gemeinsam und zu gleichen Teilen mit [X.] Mutter seinen Vater und - nach dem Tod auch der Mutter - diese beerbt hat. Der Umstand, dass der somit von der [X.]n als Rechtsnachfolgerin ihrer Eltern fortgesetzte [X.] nach dem Beitritt geändert worden ist, indem die [X.]sparteien den bisherigen monatlichen Mietzins durch die Vereinbarung eines [X.]s ersetzt haben, steht der Anwendung des Schuldrechtsan-passungsgesetzes nicht entgegen (Senatsurteil vom 11. Juli 2007 - [X.] ZR 113/05 - NJW-RR 2008, 97). Das Kündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigen-tümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht jedoch nicht gegenüber einem Erben, der - wie hier die [X.] - auf-grund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grund-stücks geworden ist. Das ergibt sich bereits aus dem auf künftige Erbfälle ab-stellenden Wortlaut der Vorschrift ("Stirbt der Nutzer, ist – der [X.] zur Kündigung – berechtigt"). Es folgt im Übrigen aus Sinn und Zweck der Regelung: Die vom SchuldRAnpG vorgesehenen befristeten [X.] (vgl. § 23 SchuldRAnpG) dienen in erster Linie dem Schutz des Nutzers, der im Vertrauen auf den Fortbestand der vertraglichen Bindung vielfach persönliche Dispositionen getroffen hat. Stirbt der Nutzer, ist für einen weitergehenden Dispositionsschutz kein Raum. Der [X.] soll deshalb den [X.] nach den Vorschriften des [X.] gegenüber dem Erben fristgerecht kündigen können. Dieses Kündigungsrecht ist aber nur dann sinnvoll, wenn der Erbe nicht seinerseits Nutzer des Grundstücks (im Sin-ne des § 4 SchuldRAnpG) ist und in dieser Eigenschaft seinerseits den vom 19 - 10 - SchuldRAnpG angestrebten Dispositionsschutz beanspruchen kann. Das ist dann der Fall, wenn der Erbe das Nutzungsrecht bereits vor dem Beitritt durch Erbfall erlangt hat. Denn die Rechtsposition des Nutzers ist unabhängig davon schutzwürdig, ob das Nutzungsrecht auf einem mit dem Nutzer selbst ge-schlossenen [X.] beruht oder - wie hier - als vertragliches Recht des [X.] von ihm im Erbgang erworben worden ist. d) Eine - von der Klägerin hilfsweise erklärte - ordentliche Kündigung kommt jedenfalls derzeit nicht in Betracht, da § 23 SchuldRAnpG eine solche Kündigung ausschließt. 20 [X.]Ri[X.] [X.] ist urlaubsbedingt
[X.]
verhindert zu unterschreiben.

[X.] [X.] Klinkhammer Vorinstanzen: AG Königs [X.], Entscheidung vom [X.] - 20 [X.]/06 - [X.], Entscheidung vom 30.03.2007 - 6 S 21/06 -