Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2012, Az. V ZR 105/11

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Beschluss vom 30. Juli 2008 bestellten die Wohnungseigentümer die Beigeladene, deren Rechtsvorgängerin die Anlage bereits seit 1970 verwaltet hatte, für die Dauer von fünf Jahren als Verwalterin. Im September 2009 forderte der Kläger die Beklagten erfolglos auf, der Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung zuzustimmen, die der vorzeitigen Abberufung der neuen Verwalterin dienen sollte. Seine auf die sofortige Abberufung gerichtete Klage ist in den Tatsacheninstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagten beantragen, verfolgt er seinen in der Berufungsinstanz gestellten Antrag weiter.

Das Berufungsgericht meint, es bedürfe zwar keiner [X.] der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des [X.], der erkennbar keine Mehrheit finde. Der Kläger habe aber keinen Anspruch auf die Abberufung der Verwalterin. Es könne offen bleiben, ob diverse Mängel der Amtsführung insbesondere bei der Führung der [X.] - einen wichtigen Grund gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 [X.] darstellten. Denn den übrigen Wohnungseigentümern stehe jedenfalls ein Beurteilungsspielraum zu. Die festgestellten Pflichtverletzungen seien nicht so gravierend, dass nur die sofortige Abberufung vertretbar wäre. Soweit sich der Kläger auf erst im Berufungsverfahren gerügte Verstöße stütze, fehle es an der [X.] der Eigentümerversammlung, weil er seinen Antrag auf Einberufung einer Eigentümerversammlung nur mit Fehlern der [X.] begründet habe.

Das hält rechtlicher Nachprüfung stand.

1. Aus dem Umstand, dass die übrigen Wohnungseigentümer auf das Schreiben des [X.] mit der Bitte um Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung nicht reagiert haben, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei gefolgert, dass ein Antrag des [X.] in der Eigentümerversammlung erkennbar aussichtslos wäre, soweit er auf die in diesem Schreiben genannten Gründe gestützt werde. Eine [X.] der Eigentümerversammlung mit dem Antrag des [X.] konnte es auf dieser Grundlage ausnahmsweise als entbehrlich ansehen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - [X.], [X.], 88 Rn. 15).

2. Ein Anspruch des [X.] auf Abberufung der Verwalterin kommt nur dann in Betracht, wenn - was das Berufungsgericht offen gelassen hat - hierfür ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 [X.] besteht. Denn die Verwalterin ist für die Dauer von fünf Jahren bestellt worden; dies erlaubt den Schluss darauf, dass eine vorzeitige Abberufung an diese Voraussetzung gebunden sein soll ([X.] in [X.], [X.], 2. Aufl., § 26 Rn. 143). Im Rahmen des Revisionsverfahrens ist als für den Kläger günstig zu unterstellen, dass ein wichtiger Grund für die Abberufung der Verwaltung besteht, wie es bei einer nicht ordnungsmäßigen Führung der [X.] gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 [X.] regelmäßig der Fall ist.

3. Gleichwohl kann der Kläger die Abberufung der Verwalterin nicht verlangen. Ein solcher Anspruch kann sich aus § 21 Abs. 4 [X.] ergeben (Senat, Urteil vom 10. Juni 2011 - [X.], [X.], 630 f.), wenn die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei verneint.

a) Allerdings besteht Uneinigkeit darüber, ob ein Anspruch eines einzelnen Wohnungseigentümers ohne weiteres anzunehmen ist, wenn ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters besteht. Überwiegend wird dies verneint. Es bestehe ein Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer, der nur dann überschritten werde, wenn eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar sei ([X.], [X.], 841; [X.] 2002, 474, 476; [X.], [X.]. NW 2007, 83; [X.], [X.], 807, 809; [X.], [X.], 485; [X.], [X.], 223, 224; [X.], [X.], 11. Aufl., § 26 Rn. 190 und Rn. 226; [X.]/[X.], 5. Aufl., § 26 [X.] Rn. 33; [X.]/[X.], [X.], § 26 Rn. 214 f.; ähnlich [X.] in [X.], [X.], 2. Aufl., § 26 Rn. 149). Dagegen gestehen andere den Wohnungseigentümern einen solchen Beurteilungsspielraum nur in engen Grenzen ([X.], [X.], 504, 506) oder gar nicht zu ([X.], [X.], 487, 488; [X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 26 Rn. 31a; offen gelassen von [X.], [X.], 644, 645).

b) Richtigerweise führt ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 [X.] nicht zwingend dazu, dass ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Willen der Mehrheit die Abberufung des Verwalters durch das Gericht erreichen kann.

aa) Aus § 26 Abs. 1 Satz 3 [X.] lässt sich ein solcher Anspruch nicht ableiten. Dieser Bestimmung zufolge darf die Abberufung des Verwalters auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Besteht diese Beschränkung, folgt daraus im Umkehrschluss, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter unter dieser Voraussetzung abberufen dürfen und es in jedem Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn sie von ihrer Befugnis Gebrauch machen. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gemäß § 21 Abs. 4 [X.] setzt voraus, dass die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen oder - mit anderen Worten - ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ob die Entscheidung der Wohnungseigentümer dieser Anforderung auch dann genügen kann, wenn sie sich gegen die Abberufung entscheiden, lässt sich § 26 Abs. 1 Satz 3 [X.] nicht entnehmen.

bb) Bei der Entscheidung über diese Frage muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen respektieren, andererseits aber auch der Minderheit Schutz bieten. Dem Anliegen der Mehrheit und dem Selbstorganisationsrecht der Wohnungseigentümer kann es nur Rechnung tragen, wenn den Wohnungseigentümern ein Beurteilungsspielraum zugebilligt wird. Unter anderem dann, wenn der wichtige Grund auf dem Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 [X.] beruht, also auf Mängeln in der Führung der [X.], können diese nämlich nachvollziehbare Motive dafür haben, von der Abberufung Abstand zu nehmen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie einen solchen Schritt im Hinblick auf die bisherigen Leistungen des Verwalters nicht für notwendig halten und nach einer Erörterung der Mängel mit der Verwaltung auf eine Besserung in der Zukunft vertrauen. Ist dieser Beurteilungsspielraum allerdings überschritten, weil die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint, muss das Gericht im Interesse der Minderheit die Abberufung vornehmen. Das kann erforderlich sein, wenn die Mehrheit aus der Sicht eines vernünftigen Dritten gegen ihre eigenen Interessen handelt, weil sie - etwa aus Bequemlichkeit - massive Pflichtverletzungen tolerieren will; auch eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer kann Anlass für eine kritische Würdigung der Beweggründe sein (vgl. Senat, Urteil vom 28. Oktober 2011 - [X.], juris Rn. 12, vorgesehen zum Abdruck in [X.]; [X.], aaO., § 26 Rn. 226). Ob die Voraussetzungen für einen solchen Anspruch bestehen, hat der Tatrichter in umfassender Würdigung aller Umstände festzustellen.

4. Daran gemessen hält die Entscheidung des Berufungsgerichts rechtlicher Nachprüfung stand.

a) Im Einzelnen hat es festgestellt, die Verwalterin habe im Jahre 2009 Eintragungen mit einer Verzögerung von sechs Wochen vorgenommen. Dies hat es rechtsfehlerfrei als Verstoß gegen § 24 Abs. 7 Satz 7 [X.] gewertet; eine Verzögerung um mehrere Wochen kann nämlich nicht mehr als die in dieser Norm vorgeschriebene unverzügliche Erledigung angesehen werden (vgl. BT-Drucks. 16/887, [X.]; [X.], aaO, § 24 Rn. 143). Darüber hinaus hat das Berufungsgericht fehlende Eintragungsvermerke bemängelt, weshalb weder der Zeitpunkt noch die Urheberschaft von Eintragungen dokumentiert worden sei. Weil auch die in § 24 Abs. 7 Satz 3 [X.] vorgesehene fortlaufende Nummerierung fehle, sei die Vollständigkeit nicht überprüfbar. Zudem sei ein Negativbeschluss nicht aufgenommen, und [X.] seien nicht vollständig übertragen worden. Weitere, außerhalb der Führung der [X.] liegende Mängel seien weniger gravierend. Die regelmäßige Begehung der Anlage sei nur zeitweise unterblieben. Auch die Umsetzung eines die Treppenhausreinigung betreffenden Beschlusses aus dem [X.] erst im [X.] mache die Zusammenarbeit nicht unzumutbar.

b) Im Rahmen der Gesamtwürdigung hat das Berufungsgericht ohne Rechtsfehler die Überzeugung gewonnen, die Entscheidung der Mehrheit gegen eine Abberufung sei vertretbar. Dabei hat es berücksichtigt, dass die Mängel der [X.] nicht zu negativen Folgen geführt haben. Zudem hat es zutreffend darauf hingewiesen, dass die Pflicht zur Führung einer [X.] erst mit der Reform des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 eingeführt worden ist. Aus der Anhörung des Geschäftsführers der Verwalterin hat es in tatrichterlicher Würdigung die Überzeugung gewonnen, dass die Probleme teilweise durch Anfangsmängel der verwendeten Software verursacht wurden. Auch die übrigen von dem Kläger angeführten Umstände hat es mit nachvollziehbarer Begründung nicht als so gravierend angesehen, dass nur die Abberufung vertretbar sei.

5. Ohne Erfolg rügt die Revision Verfahrensfehler.

a) Das Berufungsgericht hat das rechtliche Gehör des [X.] gewahrt. Allein der Umstand, dass es sich mit einzelnen Mängeln nicht ausdrücklich befasst hat, ist nicht verfahrensfehlerhaft. Der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist nach ständiger Rechtsprechung nämlich erst dann verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht seiner Pflicht zur Kenntnisnahme und zur Erwägung des [X.] nicht nachgekommen ist (vgl. nur Senat, Beschluss vom 19. März 2009 - [X.], [X.], 1609 Rn. 8 mwN). So ist es hier nicht. Das Berufungsgericht hat ausgeführt, dass es weitere, jedoch weniger gewichtige Mängel "u.a." in der nicht sinnentstellend verkürzten Übertragung von [X.] sehe. Aus dem Umstand, dass es die unvollständige Wiedergabe von [X.] und Tagesordnungspunkten dabei nicht gesondert aufgeführt hat, lässt sich nicht schließen, dass das Berufungsgericht den darauf bezogenen Vortrag nicht gesehen und gewürdigt, sondern vielmehr, dass es ihn ebenfalls als weniger gewichtig angesehen hat.

b) Die erst in dem Berufungsverfahren behaupteten Mängel der Rechnungslegung im Rahmen der Hausgeldabrechnung 2009 hat das Berufungsgericht zu Recht unberücksichtigt gelassen, weil es insoweit an der erforderlichen [X.] der Eigentümerversammlung fehlte. Diese ist nur in Ausnahmefällen entbehrlich (Senat, Urteil vom 15. Januar 2010 - [X.], [X.], 88 Rn. 15). Weil sich das an die übrigen Wohnungseigentümer gerichtete und unbeantwortet gebliebene Schreiben des [X.] nur auf die Mängel der [X.] stützte, kann die [X.] der Eigentümerversammlung nicht als überflüssig angesehen werden. Dies folgt entgegen der Auffassung der Revision insbesondere nicht aus dem Antrag der Beklagten auf Abweisung der Klage. Denn schon die drohende Kostenfolge kann Grund für die übrigen Wohnungseigentümer sein, auch bei einer geänderten Auffassung weiterhin die Abweisung der Klage anzustreben.

1. [X.] beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

2. Die Bemessung des Streitwerts richtet sich gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 [X.] nach dem hälftigen Gesamtinteresse der Parteien, das anhand des in der restlichen Vertragslaufzeit anfallenden [X.]s geschätzt werden kann (so zu § 48 Abs. 3 [X.] aF Senat, Beschluss vom 20. Juni 2002 - [X.], [X.], 788, 793, insoweit in [X.] 151, 164 ff. nicht abgedruckt; zu § 49a [X.] Suilmann in [X.], [X.], 2. Aufl., § 49a [X.] Rn. 19 mwN). Damit beläuft sich das Gesamtinteresse auf 9.196,32 €. 50 % hiervon sind 4.598,16 €. Dieser Betrag überschreitet die in § 49a Abs. 1 Satz 2 [X.] enthaltene Obergrenze des fünffachen Interesses des [X.] an der Entscheidung nicht.

a) Allerdings herrscht Uneinigkeit darüber, wie das Interesse des [X.] zu bemessen ist. Teilweise wird es auf 10 % des gesamten restlichen Honorars geschätzt mit der Folge, dass der fünffache Betrag stets dem hälftigen Gesamtinteresse entspricht ([X.], NJW 2010, 1154; [X.], [X.], 625 f.; [X.] in [X.]/[X.], [X.], 13. Aufl., Rn. 6274 f.; im Ergebnis ebenso Müller, [X.], 139, 140 f.). Andere sehen den nach [X.] ermittelten Anteil des [X.] an dem [X.] als maßgeblich an. Dieser wird teils einfach ([X.], NJW-RR 2009, 1615 f.; Suilmann in [X.], [X.], 2. Aufl., § 49a [X.] Rn. 19), teils zweifach ([X.], [X.] 2010, 409 f.) oder sogar dreifach unter Hinweis auf den andernfalls zu niedrigen Streitwert ([X.], Beschluss vom 21. November 2011 - 3 W 75/11, juris Rn. 23) herangezogen. [X.] steht jedenfalls, dass das Interesse des [X.] nicht - wie das Berufungsgericht offenbar meint - um 50 % reduziert werden darf. Denn die Heranziehung des hälftigen Werts ist nur in § 49a Abs. 1 Satz 1 [X.] vorgesehen und bezieht sich nicht auf das in § 49a Abs. 1 Satz 2 [X.] als Obergrenze vorgesehene fünffache Interesse des [X.].

b) Der Senat hält es im Regelfall für angemessen, den Anteil des [X.] an dem restlichen [X.] heranzuziehen, der sich aus dem [X.] ergibt und im Zweifel nach [X.] zu bemessen ist. Bei einem Streit um die vorzeitige Abberufung des Verwalters geht es beiden Parteien im Wesentlichen um dessen Person und nicht um das Honorar. Letzteres kann nur ein Hilfsmittel sein, um das jeweilige Interesse an der Entscheidung einzuschätzen. Dabei liegt auf der Hand, dass das Interesse eines einzelnen Wohnungseigentümers an der Verwaltung nicht dem der Gesamtheit entspricht, sondern nach der Größe seines Anteils zu gewichten ist. Wird das Gesamtinteresse der Beteiligten - wie es einhelliger Meinung entspricht - anhand des einfachen restlichen Honorars bestimmt, spricht nichts dafür, ausschließlich den Anteil des [X.] zu verdoppeln oder gar zu verdreifachen. Danach ergibt sich hier ein Interesse des [X.] von 1.313,76 €, das verfünffacht den gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 [X.] errechneten Streitwert überschreitet.