Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 05.07.2019, Az. V ZR 278/17

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Mit Beschluss vom 8. April 2015 hatte die Mehrheit der Wohnungseigentümer die [X.] (fortan: [X.]     ) zur neuen Verwalterin bestellt. Während des gegen diesen Beschluss eingeleiteten Anfechtungsverfahrens fand am 11. September 2015 eine Wohnungseigentümerversammlung statt, auf der unter [X.] über die (erneute) Bestellung einer Verwalterin und unter [X.] 3 über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des [X.] mit der neuen Verwalterin entschieden werden sollte. Die Wohnungseigentümer beschlossen mehrheitlich zu [X.], die [X.]    für den Zeitraum vom 19. September 2015 bis zum 31. Dezember 2017 zur Verwalterin zu bestellen, und zu [X.] 3, drei Wohnungseigentümer zum Abschluss des als Entwurf vorliegenden [X.] mit der [X.]      zu ermächtigen.

Auf die Beschlussanfechtungsklage der Klägerin hat das Amtsgericht beide Beschlüsse für ungültig erklärt. Die Berufung der übrigen Wohnungseigentümer hat das [X.] zurückgewiesen. Dagegen wenden sich diese mit der von dem Senat zugelassenen Revision.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts, dessen Urteil u.a. in [X.] 2018, 38 veröffentlicht ist, entspricht die zu [X.] beschlossene Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des [X.] insgesamt nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Zahlreiche Klauseln des von der [X.]vorgelegten [X.] hielten einer [X.] nicht stand. Zu beanstanden seien die Befreiung der [X.]von den Beschränkungen des § 181 [X.], deren Ermächtigung, bis zu einem geschätzten Aufwand von 2.000 € Sonderfachleute zu beauftragen sowie [X.] einzustellen, mit ihnen namens der [X.] abzuschließen, diese inhaltlich zu ändern und auch zu kündigen, die Ermächtigung, in Teilbereichen Untervollmacht an Sonderfachkräfte zu erteilen, sowie die salvatorische Klausel in § 6 des Entwurfs. Die vorgesehene Vergütung von 20 € netto für jede Mahnung widerspreche jedenfalls deshalb den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil eine Obergrenze fehle. Bedenklich sei auch die Höhe der Sondervergütungen für die Erhebung einer Sonderumlage von 1 % netto des aufzubringenden Betrags, maximal 1.785 € brutto, sowie für die Durchführung einer zusätzlichen Eigentümerversammlung in Höhe des 1,5-Fachen der Monatsvergütung. Angesichts dieser Mängel sei der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss des entsprechenden [X.] insgesamt für ungültig zu erklären. Nach dem Grundgedanken des § 139 [X.] sei deshalb auch der Beschluss über die Bestellung der [X.]  zur Verwalterin für ungültig zu erklären.

Über die Revision der Beklagten ist durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht das Urteil jedoch nicht auf der Säumnis der Klägerin, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. [X.], Urteil vom 4. April 1962 - [X.], [X.], 79, 82).

Das Rechtsmittel hat Erfolg.

A. Zulässigkeit der Revision

Die Revision der Beklagten ist zulässig. Während des Verfahrens vor dem erkennenden [X.] sind zwar der Zeitraum, für den die Verwalterin bestellt worden ist, und die Laufzeit ihres Vertrags abgelaufen. Das hat aber nicht zu einer Erledigung der Hauptsache geführt.

1. Das folgt allerdings nicht schon daraus, dass sowohl die Aufhebung des [X.] als auch die Aufhebung des [X.] im [X.] haben (so im Ausgangspunkt zutreffend [X.], [X.] 2017, 422). Denn die Aufhebung beider Beschlüsse führte analog § 47 FamFG weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber [X.] vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des [X.].

a) Mit der bestandskräftigen Aufhebung des [X.] verliert der Verwalter rückwirkend seine Organstellung und die aus dieser Stellung folgenden Befugnisse (vgl. [X.], Beschluss vom 21. Juni 2007 - [X.], [X.], 798 Rn. 7; [X.], Urteil vom 6. März 1997 - [X.], [X.] 1997, 284, 286; BayObLG, NJW-RR 1991, 531, 532; KG, [X.] 2009, 486; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 26 Rn. 66). Ebenso verlieren die zum Abschluss des [X.] ermächtigten Wohnungseigentümer mit der Aufhebung des [X.] rückwirkend ihre Abschlussvollmacht.

b) Der rückwirkende Fortfall der Befugnisse des Verwalters und der zum Abschluss des Vertrags ermächtigten Wohnungseigentümer stellt aber die Wirksamkeit der von ihnen vorgenommenen Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen gegenüber [X.] und des [X.] nicht infrage. Denn auf die Abberufung des Verwalters wird ein Rechtsgedanke übertragen, der in der früheren Vorschrift des § 32 [X.] seinen Niederschlag gefunden hatte, nämlich, dass die später rechtskräftig werdende Abberufung des Verwalters auf zeitlich vorher von ihm oder ihm gegenüber vorgenommene Rechtsgeschäfte keinen Einfluss hat (vgl. [X.], Beschluss vom 21. Juni 2007 - [X.], [X.], 798 Rn. 9; [X.], Urteil vom 6. März 1997 - [X.], [X.] 1997, 284, 286; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 26 Rn. 66). Die entsprechende Anwendung dieser Vorschrift lag seinerzeit zwar auch deswegen nahe, weil sich das gerichtliche Verfahren in [X.] ergänzend nach den Vorschriften des früheren Gesetzes über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit richtete. Der in der Vorschrift des früheren § 32 [X.] bestimmte Grundgedanke hat aber auch nach der Umstellung des Verfahrens in [X.] auf das Verfahrensrecht der Zivilprozessordnung seine sachliche Berechtigung. Der Fortbestand von Rechtsgeschäften des bestellten Verwalters bis zur rechtskräftigen Aufhebung seiner Bestellung entspricht einem Bedürfnis des [X.]. Ohne ihn könnte die Verwaltung der Anlage während des Streits über die Bestellung des Verwalters nicht sachgerecht fortgeführt werden (zu diesem Aspekt: [X.], [X.] 2017, 422). Deshalb ist auf die Aufhebung des Beschlusses über die Bestellung des Verwalters der an die Stelle des früheren § 32 [X.] getretene, wortgleiche § 47 FamFG entsprechend anzuwenden. Das gilt auch für die durch den Ermächtigungsbeschluss begründete Vollmacht der ermächtigten Wohnungseigentümer, den Verwaltervertrag abzuschließen. Folge dessen ist, dass der Verwaltervertrag mit der Aufhebung dieses Beschlusses nicht rückwirkend unwirksam, sondern für die Zukunft beendet wird (vgl. BayObLG, NJW-RR 1997, 715, 717; KG, NJW-RR 1990, 153 f.; [X.] [X.]/Hügel, [[X.]] § 26 [X.] Rn. 10; Suilmann in [X.], [X.], 6. Aufl., § 46 Rn. 136a).

2. Daraus folgt aber nicht, dass das Rechtsschutzinteresse der Klägerin mit dem Ablauf von Bestellungszeitraum und Vertragslaufzeit nachträglich entfallen ist (so aber [X.], [X.] 2017, 422). Der [X.] hat bereits entschieden, dass ein Rechtsschutzbedürfnis im [X.] im Regelfall nicht zu prüfen ist, weil das Anfechtungsrecht dem Interesse der [X.] an einer ordnungsgemäßen Verwaltung dient. Es entfällt deshalb nur ausnahmsweise, wenn ein Erfolg der Klage den Wohnungseigentümern oder der [X.] keinen Nutzen mehr bringen kann. Diese Gewissheit besteht hier nicht. Denn ein bestandskräftiger Beschluss schließt in etwaigen Folgeprozessen jedenfalls den Einwand aus, die Beschlussfassung habe nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen. Nach einer erfolgreichen Beschlussanfechtungsklage steht unter den Wohnungseigentümern als Folge der Rechtskraft fest, dass der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach (zum Ganzen: [X.], Urteil vom 13. Mai 2011 - [X.], [X.] 2011, 567 Rn. 16 und Beschluss vom 10. Mai 2012 - [X.], [X.], 796 Rn. 13).

B. Begründetheit der Revision

Die Revision der Beklagten ist auch begründet.

1. Mit der gegebenen Begründung durfte das Berufungsgericht den zu [X.] gefassten Beschluss über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des [X.] mit der [X.]  (fortan: Ermächtigungsbeschluss) nicht insgesamt für ungültig erklären. Die getroffenen Feststellungen rechtfertigen es auch nicht, den Beschluss insoweit für ungültig zu erklären, als er die vorgesehenen Sondervergütungen für Mahnungen, für die Verwaltung von [X.] und für die Durchführung von zusätzlichen Eigentümerversammlungen betrifft.

a) Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung des zu [X.] gefassten Beschlusses ist allein die Frage, ob die den Wohnungseigentümern erteilte Ermächtigung zum Abschluss des [X.] mit der [X.]  entsprechend dem von dieser vorgelegten Muster den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, nicht dagegen die Auswahl der [X.] als Verwalterin. Die Wohnungseigentümer haben sich dazu entschlossen, über die Bestellung der neuen Verwaltung einerseits und über den Abschluss des [X.] andererseits unter getrennten Tagesordnungspunkten zu befinden. Das ist nach der Rechtsprechung des [X.]s zulässig, wenn - wie hier - beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung gefasst und dabei in der Versammlung jedenfalls die Eckpunkte des [X.] festgelegt werden (vgl. [X.], Urteile vom 22. Juni 2012 - [X.], [X.], 3175 Rn. 12 und vom 27. Februar 2015 - [X.], NJW 2015, 1378 Rn. 9 ff.). Folge der getrennten Beschlussfassung ist, dass die Frage, ob das Verfahren und die Auswahl des Verwalters den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, nur im Rahmen einer Anfechtung des [X.] zu prüfen ist, die Frage, ob das Verfahren und die beschlossenen Vorgaben für den Inhalt des abzuschließenden [X.] den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, dagegen nur im Rahmen einer Anfechtung des [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 22. Juni 2012 - [X.], [X.], 3175 Rn. 12).

b) Der Umfang der danach zu überprüfenden Vorgaben für den Inhalt des abzuschließenden [X.] bestimmt sich nach dem von den Wohnungseigentümern für den Abschluss des [X.] gewählten Vorgehen. Haben sie die Ermächtigung einzelner von ihnen zum Abschluss des [X.] nur mit Maßgaben für die Eckpunkte - nach der Rechtsprechung des [X.]s mindestens die zu vereinbarende Vergütung und die zu vereinbarende Laufzeit (vgl. [X.], Urteil vom 27. Februar 2015 - [X.], NJW 2015, 1378 Rn. 9) - beschlossen, beschränkt sich die Prüfung auf diese Eckpunkte sowie gegebenenfalls darauf, ob im konkreten Fall noch weitere Maßgaben hätten beschlossen werden müssen. Haben die Wohnungseigentümer dagegen, wie hier, beschlossen, einzelne von ihnen zum Abschluss eines [X.] entsprechend einem von der ausgewählten Verwaltung vorgelegten Vertragsmuster zu ermächtigen, ist, vorbehaltlich einer Beschränkung des Klageantrags, auch der Inhalt des abzuschließenden Vertrags Gegenstand der gerichtlichen Prüfung ([X.], [X.], 72, 73; [X.] in [X.], [X.], 6. Aufl., § 26 Rn. 119).

c) [X.] Verwaltung widerspricht die Ermächtigung einzelner Wohnungseigentümer zum Abschluss eines [X.], wenn die Wohnungseigentümer die Grenzen des ihnen auch bei der Ausgestaltung des [X.] zustehenden [X.] überschritten haben.

aa) Bei der Ausgestaltung der zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Verträge und speziell für die Ausgestaltung des [X.] haben die Wohnungseigentümer ein Ermessen. Sie sind beispielsweise nicht verpflichtet, stets die niedrigste Vergütung zu vereinbaren, sondern können einem Verwalter, mit dem sie gut zurechtkommen, auch eine höhere Vergütung zahlen ([X.], Urteil vom 1. April 2011 - [X.], [X.], 1293 Rn. 13).

Dieser Gestaltungsspielraum ist jedoch nicht nur durch die allgemeinen Grenzen der Vertragsfreiheit beschränkt. Der abzuschließende Verwaltervertrag muss sicherstellen, dass der Verwalter zu allen Leistungen verpflichtet ist, die die ihm mit dem gesondert zu überprüfenden Bestellungsbeschluss übertragene Organstellung als Verwalter mit sich bringt (vgl. [X.] 1996, 84, 86; [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 26 Rn. 84). Der Verwaltervertrag muss sich in seiner Ausgestaltung sowohl bei den wirtschaftlich relevanten Bestimmungen über Leistung und Vergütung als auch bei den übrigen Bestimmungen in den durch das auch sonst geltende Gebot der Wirtschaftlichkeit (vgl. [X.], Urteil vom 14. Juni 2019 - [X.], [X.] 2019, 721 Rn. 10) und durch die Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer bestimmten Grenzen halten.

bb) Diese Grenzen überschreiten die Wohnungseigentümer weder dadurch, dass sie einen von dem Verwalter vorformulierten Vertrag schließen, der Klauseln enthält, die der [X.] nicht standhalten, noch dadurch, dass sie eine Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrags namens der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließen.

(1) Allerdings unterliegt der von dem Verwalter vorformulierte Verwaltervertrag nach seinem Abschluss gemäß § 310 Abs. 3 [X.] der [X.] nach den §§ 305 ff. [X.], weil es sich dabei regelmäßig um einen Verbrauchervertrag handelt. Der Verwalter, der die Vertragsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 [X.] stellt, handelt nämlich in Ausübung seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach der Rechtsprechung des [X.] im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblichen handelnden natürlichen Personen dann einem Verbraucher gemäß § 13 [X.] gleichzustellen, wenn ihr - wie hier - wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient. Sie handelt beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit [X.] in der Regel zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken (vgl. [X.], Urteil vom 25. März 2015 - [X.], [X.]Z 204, 325 Rn. 30). Das gilt auch für den Abschluss des [X.]. Dieser ist auch nicht nach dem Rechtsgedanken von § 310 Abs. 4 [X.] einer [X.] entzogen (a.M. [X.]/[X.], [X.] [[X.]], § 26 Rn. 187.1).

(2) Unterschiedlich beurteilt wird die Frage, ob die gebotene [X.] schon im Rahmen der Anfechtung des Beschlusses über die Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des [X.] - nichts Anderes würde gelten, wenn die Wohnungseigentümer die Vertragserklärung des Verwalters durch Beschluss annähmen - oder erst bei der Anwendung des [X.] vorzunehmen ist. Überwiegend wird die Auffassung vertreten, dass der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss des [X.] schon im [X.] einer [X.] zu unterziehen und jedenfalls hinsichtlich der [X.] zu beanstandenden Klauseln des [X.] für ungültig zu erklären ist (BayObLG, [X.], 312, 313; [X.], [X.], 936, 937; [X.], [X.], 548, 549; [X.], [X.] 2015, 461; [X.], [X.], 895, 896; [X.]/[X.], [X.] [[X.]], § 26 Rn. 190; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 26 Rn. 135; [X.] in [X.], [X.], 6. Aufl., § 26 Rn. 119 f.). Nach dieser Ansicht kann der Ermächtigungsbeschluss auch insgesamt für ungültig zu erklären sein. Die Voraussetzungen hierfür werden unterschiedlich beschrieben. Teilweise wird darauf abgestellt, dass der [X.] (so [X.], [X.] 2015, 461; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 26 Rn. 182) oder in seiner Gesamtwürdigung und insbesondere hinsichtlich seiner Kernaussagen einer Inhaltskontrolle nicht standhält (so [X.], [X.], 936, 937; [X.], [X.], 548, 551; [X.] in [X.], [X.], 6. Aufl., § 26 Rn. 119 f.). Andere stellen - teilweise auch ergänzend - darauf ab, ob der vorgesehene Vertrag in zahlreichen Punkten einer [X.] nicht standhält ([X.], [X.], 895, 896) bzw. ob nur ein Torso zurückbleibt ([X.], [X.] 2015, 461; [X.] in [X.], [X.], 6. Aufl., § 26 Rn. 119). Dem wird allerdings entgegengehalten, dass die [X.] nicht im Verfahren über die Anfechtung des [X.], sondern im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen ist; es habe mit der Nichtigkeit der Klauseln nach § 306 [X.] sein Bewenden ([X.], [X.] 2016, 159, 162; Sauren, [X.], 272, 274 f.; ähnlich [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 26 Rn. 76).

(3) Richtigerweise ist die [X.] der Klauseln des [X.] nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen. Hierfür sind folgende Erwägungen maßgeblich:

(a) Die Ermächtigung zum Abschluss eines [X.] mit Klauseln, die der [X.] nicht standhalten, oder die Annahme eines entsprechenden Vertragsangebots beeinträchtigt weder das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft noch das Gesamt- oder Einzelinteresse der Wohnungseigentümer (vgl. Sauren, [X.], 272, 274). Klauseln eines [X.], die der [X.] nicht standhalten, sind nach § 306 Abs. 1 und 2 [X.] nichtig und bleiben es auch, wenn der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrages bestandskräftig wird (vgl. [X.], [X.], 72, 73; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 26 Rn. 182; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 26 Rn. 153; [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 26 Rn. 66, 76; [X.], [X.] 2016, 159, 162; Sauren, [X.], 272, 274).

(b) Eine [X.]e Kontrolle im Rahmen des [X.]s führte zu einer unterschiedlichen Kontrolldichte, die sachlich nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Kontrolle kommt nämlich nur in Betracht, wenn die Wohnungseigentümer die Ermächtigung zum Abschluss eines solchen [X.] beschließen, der dem von dem Verwalter vorgelegten Muster entspricht. [X.] sie dagegen einige von ihnen unter Festlegung bloß der Eckpunkte des Vertrags, also der Vergütung und der Laufzeit (vgl. [X.], Urteil vom 27. Februar 2015 - [X.], NJW 2015, 1378 Rn. 9), zum Abschluss des Vertrages, wäre die Kontrolldichte wesentlich geringer. Das Gericht hätte im [X.] nur die Eckpunkte und [X.] lediglich zu überprüfen, ob dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 3 [X.] entsprochen worden ist. Die [X.] des aufgrund der Ermächtigung abgeschlossenen [X.] fände nicht im Rahmen der Prüfung des [X.], sondern später, bei der Anwendung des Vertrags, statt. Nichts Anderes gälte, wenn die Wohnungseigentümer die Bestellung des Verwalters und die Festlegung der Eckpunkte des mit ihm abzuschließenden Vertrages in einem einheitlichen Beschluss vornähmen. Eine solche unterschiedliche Behandlung überzeugt nicht. Sie setzte im Ergebnis nur einen Anreiz, sich auf eine möglichst „sparsame“, auf die Eckpunkte beschränkte, aber auch deutlich intransparentere Ermächtigung zu beschränken, was nicht im Interesse der Wohnungseigentümer liegt.

(c) Die Vornahme einer [X.] schon im [X.] brächte den Wohnungseigentümern letztlich auch keinen Vorteil. Eine vorgezogene [X.] würde zwar dazu führen, dass der vorgesehene Vertrag [X.] überprüft wird, bevor es zu seinem Vollzug und dazu kommt, dass der Verwalter z.B. eine ihm nicht zustehende Vergütung dem [X.]skonto entnimmt (vgl. [X.], [X.] 2016, 159, 162). Im praktischen Ergebnis hätte dies aber zur Folge, dass die Wohnungseigentümer nicht mehr einige von ihnen ermächtigen könnten, einen Verwaltervertrag nach dem von dem bestellten Verwalter vorgelegten Muster abzuschließen. Eine solche Abschlussermächtigung dürften sie dann nämlich nur beschließen, wenn der Vertrag einer [X.] standhielte. Den in aller Regel nicht mit besonderen Rechtskenntnissen ausgestatteten Wohnungseigentümern wird man nicht ansinnen können, diese [X.]e Überprüfung des von dem Verwalter vorgeschlagenen [X.] vor der Beschlussfassung vorzunehmen (vgl. [X.], Urteil vom 30. November 2012 - [X.], [X.] 2013, 239 Rn. 14 für die Prüfung der Rechtmäßigkeit einer Kündigung). Sie müssten im Zweifel gegen ein entsprechendes Entgelt Rechtsrat einholen (vgl. Sauren, [X.], 272, 274). Sie könnten sich indessen selbst mit der Einholung solchen Rechtsrats letztlich keine Gewissheit darüber verschaffen, ob der von dem Verwalter vorgeschlagene Vertrag der gerichtlichen [X.] standhält. Das gälte auch für die Wohnungseigentümer, die den Vertrag abschließen sollen.

(d) Die Wohnungseigentümer können zudem nicht überblicken, ob der Vertragsschluss insgesamt oder nur hinsichtlich einzelner Klauseln scheitert (vgl. [X.], [X.] 2016, 159, 162). Der Beschluss über die Ermächtigung zum Abschluss des [X.] soll nämlich nicht erst dann insgesamt für unwirksam zu erklären sein, wenn die Voraussetzungen des § 306 Abs. 3 [X.] eingetreten sind, es also für den Verwalter eine unzumutbare Härte bedeutete, an dem Vertrag festzuhalten. Vielmehr soll der Beschluss, wie oben dargestellt (Rn. 22), schon dann insgesamt für ungültig zu erklären sein, wenn er in seinen Kernaussagen oder in zahlreichen Klauseln einer [X.] nicht standhält. Daraus ergeben sich erhebliche Unsicherheiten. So stellt das Berufungsgericht im Wesentlichen auf die Zahl der Klauseln ab, die seiner Ansicht nach einer [X.] nicht standhalten, während etwa das [X.] in einem vergleichbaren Fall mit etwa doppelt so vielen Verstößen auf den eher technischen Charakter der beanstandeten Regelungen abstellte und den angefochtenen Ermächtigungsbeschluss nur hinsichtlich der fraglichen Klauseln für ungültig erklärte ([X.], 548, 551).

cc) Die von dem Berufungsgericht getroffenen Feststellungen ergeben nicht, dass die Wohnungseigentümer die Grenzen ihres Ermessens bei der Festlegung und Ausgestaltung der Sondervergütungen für die Mahnung von Wohnungseigentümern, für die Verwaltung von [X.] und für die Durchführung zusätzlicher Eigentümerversammlungen überschritten haben.

(1) Ebenso wie die übrigen Regelungen des [X.] sind auch die Bestimmungen über die Vergütung des Verwalters im Rahmen einer Beschlussanfechtungsklage nicht daraufhin zu überprüfen, ob sie einer [X.] standhalten. Das gilt nicht nur für die [X.], die nach § 307 Abs. 3 [X.] ohnehin „nur“ einer Transparenzkontrolle gemäß § 307 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 1 [X.] unterliegt, sondern gleichermaßen für Preisnebenabreden. Auch insoweit ist eine [X.] nicht im [X.], sondern bei der Anwendung des Vertrages vorzunehmen. Im [X.] ist nur zu überprüfen, ob die Festlegung und Ausgestaltung der Vergütung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

(2) Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt (vgl. zu diesem Gebot in anderem Zusammenhang [X.], Urteile vom 14. Dezember 2012 - [X.], [X.]Z 196, 45 Rn. 10, vom 4. Mai 2018 - [X.], [X.] 2018, 553 Rn. 9 und vom 14. Juni 2019 - [X.], [X.] 2019, 721 Rn. 10). Dieses Gebot ist nicht schon verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt. Die Wohnungseigentümer können, wie bereits ausgeführt (oben Rn. 18), einem Verwalter etwa deshalb eine höhere Vergütung zahlen, weil sie mit ihm gut zurechtkommen (vgl. [X.], Urteil vom 1. April 2011 - [X.], [X.], 1293 Rn. 13). Eine deutliche Überschreitung der üblichen Verwaltervergütung wird den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung regelmäßig indessen nur dann genügen, wenn sie auf [X.] beruht, deren Gewicht den Umfang der Überschreitung rechtfertigt.

(3) Diese Grundsätze gelten auch für Sondervergütungen, die für einzelne Leistungen des Verwalters vorgesehen sind.

(a) Allerdings wird aus drei Entscheidungen des [X.]s (Beschlüsse vom 6. März 1993 - [X.], [X.]Z 122, 327, 332 und vom 17. November 2011 - [X.] 134/11, [X.], 1152 Rn. 6 sowie Urteil vom 18. Februar 2011 - [X.], [X.] 2011, 209 Rn. 31) abgeleitet, der Verwalter habe ganz allgemein keinen Anspruch auf eine Sondervergütung für solche Tätigkeiten, die im Rahmen der ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben und Befugnissen lägen (KG, [X.], 709, 711; [X.], [X.], 49, 52; [X.], [X.] 2017, 96, 98; [X.], [X.], 398; [X.], [X.], 578, 579; [X.] in [X.], [X.], 6. Aufl., § 26 Rn. 111; Niedenführ/Vandenhouten, [X.], 12. Aufl., § 26 Rn. 75; [X.]/[X.], [X.], 5. Aufl., § 26 Rn. 132; Spielbauer/Then, [X.], 3. Aufl., § 26 Rn. 43; vgl. im Übrigen [X.]/[X.] [[X.]], § 26 [X.] Rn. 228 f. mwN). Diese Ableitung beruht auf einem Missverständnis.

(b) Bei der Zulässigkeit von Sondervergütungen ist zwischen Verträgen mit einer Pauschalvergütung und Verträgen zu unterscheiden, in denen die Vergütung des Verwalters in Preisbestandteile oder Teilentgelte aufgeteilt ist. Befasst hat sich der [X.] bislang nur mit Verträgen, in denen eine Pauschalvergütung vorgesehen ist. Solche Pauschalvergütungen werden in der Regel so auszulegen sein, dass damit alle gesetzlichen Pflichtaufgaben des Verwalters abgedeckt sind. Dann aber bleibt nur wenig Raum für Sondervergütungen, die deshalb im Zweifel nicht zulässig sind.

(c) Nicht befasst hat sich der [X.] bislang mit Verträgen, die - wie der vorliegende - keine einheitliche Pauschalvergütung, sondern eine Vergütung vorsehen, die aus mehreren [X.] besteht. Auch für solche Verträge gilt der in der Rechtsprechung des [X.] entwickelte Grundsatz, dass der [X.] in der konkreten Ausgestaltung seines [X.] grundsätzlich frei ist und er seine Leistung entweder zu einem Pauschalpreis anbieten oder den Preis in mehrere Preisbestandteile oder Teilentgelte aufteilen kann ([X.], Urteil vom 13. Mai 2014 - [X.], [X.]Z 201, 168 Rn. 42). Der Verwaltervertrag unterscheidet sich in dieser Hinsicht nicht von anderen (Geschäftsbesorgungs-)Verträgen. Auch die gesetzliche Festlegung der Aufgaben des Verwalters steht der Befugnis zur Vereinbarung von [X.] nicht entgegen. Das Gesetz legt nur fest, welche Aufgaben dem Verwalter als Organ obliegen. Eine Entscheidung darüber, ob diese Aufgaben pauschal, nach einzelnen Aufgaben oder nach einzelnen Aufgabengruppen zu vergüten sind, liegt darin nicht.

Deshalb hat auch der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich die Wahl, ob er der [X.] einen Vertrag mit einer Pauschalvergütung anbietet oder einen Vertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Vergütung. Der Aufspaltung der Vergütung setzen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung allerdings Grenzen. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen - gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten - Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten sind (vgl. [X.]/[X.] [[X.]], § 26 [X.] Rn. 231 f.; Hügel/[X.], [X.], 2. Aufl., § 26 Rn. 145; [X.]/[X.], [X.] [2018], § 26 [X.] Rn. 169; [X.]/[X.]/Weiler, [X.], 181, 184 f.). Ferner muss bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentümergemeinschaft laufend anfallen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses wohnungseigentumsrechtliche Erfordernis wird unbeschadet des - hier zwar nicht zu prüfenden, aber gleichwohl einzuhaltenden - [X.]en Transparenzgebots (vgl. § 307 Abs. 3 Satz 2 [X.]) einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten auch in diesem Bereich in aller Regel entgegenstehen.

(d) Die in dem hier zu beurteilenden Verwaltervertrag vorgesehene Vergütungsstruktur ist danach nicht zu beanstanden. Es werden neben einer Grundvergütung für die ständig anfallenden Aufgaben des Verwalters für einzelne, klar abgegrenzte Leistungen Sondervergütungen ausgewiesen. Unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung ist auch nichts dagegen einzuwenden, dass die Sondervergütungen für die Mahnung von Wohnungseigentümern nicht mit einer Obergrenze versehen ist. Die Vergütungsregelung ermächtigt den Verwalter nämlich nicht dazu, einen säumigen Wohnungseigentümer nach eigenem Gutdünken und beliebig oft zu mahnen. Ob und in welchem Umfang der Verwalter einen solchen Wohnungseigentümer mehr als einmal mahnen muss oder darf, bestimmt sich nach den Beschlüssen der Wohnungseigentümer - insbesondere nach § 21 Abs. 7 [X.] - und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn danach etwa ein an sich [X.], aber nachlässiger Wohnungseigentümer vor einer Hausgeldklage mehrmals gemahnt werden muss, darf für die wiederholte Mahnung auch wiederholt ein Mahnentgelt anfallen.

(4) Mit der Vereinbarung von [X.] für einzelne Aufgaben oder Aufgabenbereiche (sog. Baukastensystem) überschreiten die Wohnungseigentümer ihr Gestaltungsermessen nicht schon, wenn einzelne Teilentgelte die insoweit übliche Vergütung überschreiten, sondern erst, wenn auch das zu erwartende Gesamtentgelt deutlich über den üblichen Sätzen liegt und hierfür keine entsprechend gewichtigen Sachgründe vorliegen.

(5) Dass die hier vereinbarte Vergütung außerhalb des [X.] der Wohnungseigentümer liegt, ergeben die Feststellungen des Berufungsgerichts nicht. Es hält zwar die Sondervergütung für Mahnungen für unverhältnismäßig und die Sondervergütungen für die Verwaltung von [X.] sowie die Durchführung von zusätzlichen Eigentümerversammlungen für bedenklich. Es betrachtet dabei aber die einzelnen Sondervergütungen isoliert und nicht das Vergütungsgefüge insgesamt. Das ist aber erforderlich, weil eine Differenzierung nach einzelnen Tätigkeiten oder Aufgabenbereichen die Vergütung stärker an dem jeweils entstehenden Verwaltungsaufwand ausrichten soll, damit aber Wohnungseigentümergemeinschaften, die unter diesem Gesichtspunkt weniger „aufwendig“ zu verwalten sind, Vorteile bringt. Diese dürfen bei der Prüfung, ob die Wohnungseigentümer bei der Vereinbarung der Verwaltervergütung ihr Ermessen überschritten haben, nicht außer Betracht bleiben. Das Berufungsgericht hat seine Einschätzung zudem nicht durch nähere tatsächliche Feststellungen unterlegt.

2. Die von dem Berufungsgericht gegebene Begründung trägt auch nicht die Erklärung des zu [X.] der Eigentümerversammlung vom 11. September 2015 gefassten Beschlusses über die Bestellung der [X.] zur Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage für unwirksam.

a) Nach der dargestellten Rechtsprechung des [X.]s dürfen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters und die Ermächtigung zum Abschluss des [X.] mit ihm in getrennten Beschlüssen entscheiden, wenn - wie hier - in der gleichen Eigentümerversammlung die Eckpunkte des abzuschließenden [X.] (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden ([X.], Urteil vom 27. Februar 2015 - [X.], NJW 2015, 1378 Rn. 9). Dieses Vorgehen hat nicht nur die oben (Rn. 15) bereits beschriebene Folge, dass bei der Überprüfung des Beschlusses über die Bestellung des Verwalters grundsätzlich nicht zu prüfen ist, ob der Verwaltervertrag den Erfordernissen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ([X.], Urteil vom 22. Juni 2012 - [X.], [X.] 2012, 747 Rn. 12 a.E.) und umgekehrt. Es schließt es vielmehr auch aus, den Bestellungsbeschluss oder den Ermächtigungsbeschluss allein deshalb für ungültig zu erklären, weil der jeweils andere für ungültig erklärt wird. Die getrennte Beschlussfassung führt nach § 23 Abs. 4 [X.] dazu, dass die Beschlüsse eigenständig zu behandeln sind und in ihrem Bestand von dem Schicksal des jeweils anderen nicht berührt werden. Das schließt die Anwendung von § 139 [X.] aus.

b) Daraus folgt freilich nicht, dass die Ungültigkeit des einen Beschlusses für den jeweils anderen Beschluss gänzlich ohne Folgen bliebe. Es widerspräche nämlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 5 [X.]), wenn der wirksam bestellte Verwalter auf Dauer ohne Verwaltervertrag bliebe oder umgekehrt der wirksam geschlossene Verwaltervertrag bestehen bliebe, ohne dass der Verwalter die Organstellung als Verwalter erlangte und seinen Vertrag erfüllen könnte. Jeder Wohnungseigentümer kann deshalb nach § 21 Abs. 3 und 5 [X.] verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen, und dass der wirksame Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen. Entsprechende Anträge können in der Eigentümerversammlung gestellt und bei einer Ablehnung mit der Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 [X.] durchgesetzt werden.

Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht - aus seiner Sicht folgerichtig - die erforderlichen Feststellungen nicht getroffen hat. Die Sache ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Für die neue Verhandlung weist der [X.] vorsorglich auf folgendes hin:

1. Der Ermächtigungsbeschluss wird auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen hinsichtlich der vorgesehenen Sondervergütungen für die Mahnung von Wohnungseigentümern, für die Verwaltung von [X.] und für die Durchführung zusätzlicher Eigentümerversammlungen zu überprüfen sein. Hinsichtlich dieser Klauseln wird er nur für ungültig erklärt werden können, wenn die Sondervergütungen unter Berücksichtigung des erwähnten Gesamtgefüges der Grund- und der Sondervergütungen sowie der festzustellenden üblichen Entgelte für solche Leistungen andererseits das oben (Rn. 28, 30, 34 f.) dargestellte Gestaltungsermessen der Wohnungseigentümer überschreitet.

Eine Erklärung des [X.] für insgesamt ungültig käme nur in Betracht, wenn anzunehmen ist, dass der Beschluss in Ansehung des verbliebenen Entgeltgefüges nicht gefasst worden wäre. Hiervon ist auszugehen, wenn der Verwalter an dem Abschluss des Vertrages ohne die beanstandeten Bestimmungen erkennbar kein Interesse hat. Zwar kommt eine teilweise Aufrechterhaltung nach § 139 [X.] regelmäßig nur dann in Betracht, wenn nach dem tatsächlichen oder hypothetischen Parteiwillen zweifelsfrei davon auszugehen ist, dass der Beschluss auch als Teilregelung beschlossen worden wäre (vgl. [X.] Urteil vom 10. Oktober 2014 - [X.], [X.]Z 202, 346 Rn. 21). Das wird bei einem Ermächtigungsbeschluss zum Abschluss eines [X.] aber regelmäßig der Fall sein, weil der Fortfall einzelner Vergütungsbestandteile für die Wohnungseigentümer vorteilhaft ist und der Verwalter an der Durchführung des Vertrags interessiert sein wird. Anders liegt es, wenn der Fortfall einzelner Vergütungsbestandteile das Vergütungsgefüge in einer Weise aus der Balance bringt, dass anzunehmen ist, der Verwalter wolle den veränderten Vertrag nicht abschließen; ein dennoch gefasster Ermächtigungsbeschluss hätte dann keinen Nutzen.

2. Hinsichtlich des [X.] wird den von der Klägerin erhobenen Einwänden gegen die persönliche und fachliche Eignung der [X.] nachzugehen sein.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Versäumnisurteil steht der säumigen Partei der Einspruch zu. Dieser ist beim [X.] in [X.] von einem an diesem Gericht zugelassenen Rechtsanwalt binnen einer Notfrist von zwei Wochen ab der Zustellung des Versäumnisurteils durch Einreichung einer Einspruchsschrift einzulegen.

Die Einspruchsschrift muss das Urteil, gegen das der Einspruch gerichtet wird, bezeichnen und die Erklärung enthalten, dass und, wenn das Rechtsmittel nur teilweise eingelegt werden solle, in welchem Umfang gegen dieses Urteil Einspruch eingelegt werde.

In der Einspruchsschrift sind die Angriffs- und Verteidigungsmittel sowie [X.], die die Zulässigkeit der Klage betreffen, vorzubringen. Auf Antrag kann die Vorsitzende des erkennenden [X.]s die Frist für die Begründung verlängern. Bei Versäumung der Frist für die Begründung ist damit zu rechnen, dass das nachträgliche Vorbringen nicht mehr zugelassen wird.

Im Einzelnen wird auf die Verfahrensvorschriften in § 78, § 296 Abs. 1, 3, 4, § 338, § 339 und § 340 ZPO verwiesen.