Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.05.2012, Az. VIII ZR 327/11

BUNDES[X.]RICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 327/11
Verkündet am:

9. Mai 2012

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 543, 569; [X.] § 10; Hmb[X.] § 11
§
569 Abs.
3 Nr.
3 [X.] ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden.

[X.], Urteil vom 9. Mai 2012 -
VIII ZR 327/11 -
LG [X.]

AG [X.]-Barmbek

-
2
-
Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs
hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. Mai 2012 durch den Vorsitzenden [X.], [X.]
Achilles
und
Dr.
[X.], die Richterin [X.] und [X.]
Bünger
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Klägerin
wird das Urteil der Zivilkammer 11 des [X.] vom 21. Oktober 2011 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin, eine Wohnungsbaugenossenschaft, überließ der [X.]
als ihrem
Mitglied durch Dauernutzungsvertrag vom 4.
März 2005 aus ihrem Bestand eine öffentlich geförderte preisgebundene Wohnung in [X.]. In §
4 des von der Klägerin gestellten Formularvertrages
heißt es:
"(1)
Das Nutzungsverhältnis wird für unbestimmte [X.] abgeschlossen.
(2)
Der Vertrag kann vom Mitglied bis zum dritten Werktag eines Ka-lendermonats für den Ablauf des übernächsten Kalendermonats schriftlich gekündigt werden. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften.
(3)
Das Recht zur Nutzung der Genossenschaftswohnung ist an die Mitgliedschaft bei der Genossenschaft gebunden. [X.] das [X.]
-
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glied bei Lebzeiten aus der Genossenschaft aus, so ist die [X.] berechtigt, das Nutzungsverhältnis zum nächstzulässigen Termin unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen zu kündi-gen.
(4)
Während des [X.] der Mitgliedschaft wird die Genossen-schaft von sich aus das Nutzungsverhältnis grundsätzlich nicht auf-lösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das [X.] schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossen-schaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses
notwendig ma-chen."
Eine mit "Fristlose Kündigung"
überschriebene Bestimmung in Nr.
8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmun-gen ([X.]) der Klägerin, die bei Vorliegen eines wichtigen Grundes die Möglich-keit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung vorsieht und als Beispiel für einen solchen wichtigen Grund unter anderem den
in §
543
Abs. 2
Satz 1 Nr. 3 [X.] beschriebenen Zahlungsverzug benennt, ist
durchgestrichen.
Die monatlich im Voraus fällige Nutzungsgebühr belief sich im Dezember 2008 auf 528,93

338,93

s-tenvorauszahlung von 50

Mit
der für 2007 erteilten Betriebskos-tenabrechnung
vom 13. November 2008, deren
Positionen zwischen den [X.] teilweise streitig sind, setzte die Klägerin für die [X.] ab Januar 2009 einen um 30,50

fest. Ferner erhöhte sie mit [X.] vom 10. Juni 2009 die Grundnutzungsgebühr für die [X.] ab Juli 2009 um 9,75

September
2009 ledig-lich den bisherigen Betrag von 528,93

, wobei die von ihr für den Monat Juli erst am 11.
Juli
2009 veranlasste Zahlung bei der Klägerin am 14.
Juli 2009 einging.

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4
-
Über das Vermögen der [X.] war zwischenzeitlich
durch Beschluss des Amtsgerichts [X.] vom 8.
Mai 2009 das Insolvenzverfahren eröffnet
und
der frühere Beklagte zu
2 zum Treuhänder bestellt
worden. Dieser gab un-ter dem 26.
Mai 2009 gegenüber der Klägerin eine Erklärung nach §
109 Abs.
1 Satz
2 [X.] ab. Mit Schreiben vom 7.
Juli 2009 kündigte die Klägerin, die im März 2009 wegen der nach ihrer Auffassung bestehenden Mietrückstände ei-nen Mahnbescheid gegen die Beklagte erwirkt hatte,
gegenüber dem Treuhän-der
das Dauernutzungsverhältnis wegen Zahlungsverzugs mit der Miete für Juli 2009, Rückständen bei den [X.] für die Monate Ja-nuar bis Juni 2009 von jeweils 30,50

s
Mietrückstands
für Februar 2008 von 38,46

weise fristgerecht. Weitere
Kündigungen sprach
sie gegenüber der [X.] unter dem 20.
Juli 2009, 21. Juli 2009
und 1.
Oktober 2009
aus;
diese
Kündigungen stützte sie auf einen Rückstand mit denjenigen Beträgen, welche
für
Mai und Juni 2009 in Höhe von 30,50

monat-lich und
ab Juli 2009 in Höhe von 40,25

hinter der
von ihr festge-setzten erhöhten Nutzungsgebühr
zurückgeblieben
waren.
Die gegen die Beklagte gerichtete Klage auf Räumung der Wohnung nebst Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten
hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Hiergegen wendet sich die Klägerin
mit ihrer vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision.

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5
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt:
Die Klägerin sei selbst im Falle
eines
gemäß §
543 Abs.
2 Satz
1 Nr.
3 Buchst.
a, §
569 Abs.
3 Nr.
1 [X.] relevanten
Zahlungsverzugs
nicht zur
Kün-digung des Mietverhältnisses berechtigt
gewesen. Der Wirksamkeit sämtlicher ausgesprochener Kündigungen
stehe §
569 Abs.
3 Nr.
3 [X.]
entgegen. Diese
Bestimmung
sei
auch bei
preisgebundenem
Wohnraum entsprechend anwend-bar, so
dass die Klägerin sich vor einer abschließenden gerichtlichen Klärung, ob die
von ihr einseitig vorgenommenen
Erhöhungen
der
Miete und
der Neben-kostenvorauszahlungen berechtigt gewesen seien, vor
Ablauf der anschließen-den
Sperrfrist
nicht auf den eingetretenen
Rückstand berufen könne.
Zwar [X.] die Forderung der Klägerin auf erhöhte Nebenkostenvorauszahlungen, die neben der [X.] überhaupt erst einen relevanten Rückstand hätten [X.] können,
nicht auf dem in §
569 Abs.
3 Nr.
3 [X.] in Bezug genommenen §
560 [X.], sondern wegen der Preisgebundenheit des Wohnraums auf §
11 des [X.]er Wohnungsbindungsgesetzes. Insoweit liege aber eine planwid-rige Regelungslücke vor. Es sei
weder ersichtlich noch nachvollziehbar, dass der Gesetzgeber einen Vermieter preisgebundenen Wohnraums gegenüber einem Vermieter von
preisfreiem Wohnraum für diese Fallgestaltung habe privi-legieren wollen. Außerdem sei die Interessenlage gleich, da es auch bei preis-gebundenem
Wohnraum dem Vermieter zumutbar sei, den Streit über die Wirk-samkeit der Mieterhöhung gerichtlich klären zu lassen. Andernfalls würde ihm die Möglichkeit eröffnet, einen Mieter durch den Druck einer drohenden Kündi-6
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gung zur Anerkennung von Mieterhöhungen zu bewegen, die möglicherweise nicht geschuldet seien.
Für eine solche Bevorzugung bestehe kein Anlass, zu-mal dadurch besonders die regelmäßig sozial schwächer gestellten und des-halb
eher schutzbedürftigen Mieter preisgebundenen Wohnraums benachteiligt würden.
II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Wirksamkeit der von der Klägerin ausgesprochenen Kündigungen
des Dauernutzungsverhältnisses und demgemäß die Berechtigung des von der Klägerin gemäß § 546 Abs. 1 [X.] erhobenen Räumungsverlangens nicht verneint werden.
1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass
es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen [X.] der Sache nach um einen Mietvertrag handelt und deshalb die Frage, ob die Klägerin wegen des nach ihrer Auffassung eingetretenen [X.] der [X.] ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des [X.]ses hatte, nach den dafür
im Wohnraummietrecht vorgesehe-nen Kündigungsbestimmungen, insbesondere § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 [X.], zu beurteilen ist, soweit die Parteien nicht in zulässiger Weise Abweichendes
vereinbart haben (vgl. Senatsurteile vom 10. September 2003 -
VIII
ZR 22/03, [X.], 691 unter II; vom 14.
Ok-tober 2009 -
VIII
ZR 159/08, [X.], 744 Rn. 9; vom 24. März 2010
-
VIII
ZR 177/09, [X.]Z 185, 114 Rn. 8).

Dies
greift
die Revision ebenso wenig an wie die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass sich bei dem hier gegebenen preisgebundenen Wohn-raum eine Erhöhung der Nutzungsgebühr und der Nebenkostenvorauszahlun-9
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7
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gen nicht nach §§ 558, 560 [X.], sondern nach dem mit § 10
[X.] über-einstimmenden § 11 des [X.] in der Freien und Hansestadt [X.] ([X.]isches Wohnungsbindungsgesetz -
Hmb[X.]) vom 19. Februar 2008 (HmbGVBl. [X.]) bestimmt.
Danach kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt und die gezahlten Umlagen um einen bestimmten Betrag bis zur
Höhe des zulässigen Entgelts erhöht werden sollen, wenn der Mieter nur zur Entrichtung eines niedrigeren als
des nach die-sem Gesetz
(§§ 8 ff., § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Nr. 2 Buchst. a
Hmb[X.] i.V.m. § 4 Abs. 7, 8, § 20 NMV 1970, § 27 [X.]) zulässigen Entgelts verpflich-tet ist. Da die Erklärung des Vermieters gemäß §
11 Abs.
2 Satz
1
Hmb-[X.] die
Wirkung
hat, dass
von dem Ersten des auf die Erklärung folgen-den Monats an
das erhöhte Entgelt an die Stelle des bisher zu entrichtenden Entgelts
tritt, und das Berufungsgericht keine Feststellungen zur Berechtigung der Erhöhungsverlangen der Klägerin getroffen hat, ist für das Revisionsverfah-ren davon auszugehen, dass die Beklagte der Klägerin die jeweiligen Erhö-hungsbeträge
schuldete und bei Ausspruch der Kündigung vom 7. Juli 2009 für die Monate Juni und Juli 2009 mit
einem gemäß § 556b Abs.1 [X.] bis zum dritten Werktag eines jeden Monats zu
entrichtenden
und die Miete für einen Monat
übersteigenden Betrag in Verzug geraten war.
2. Zu Recht beanstandet die Revision jedoch die Annahme des [X.], die Klägerin sei an einer wirksamen Kündigung bereits
durch §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.] gehindert gewesen.
Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter, wenn der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 [X.] verurteilt worden ist, das Mietverhältnis wegen [X.] nicht vor Ablauf von zwei Monaten nach [X.] Verurteilung kündigen, wenn nicht die Voraussetzungen der [X.]
-
8
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chen fristlosen Kündigung schon wegen der
bisher geschuldeten Miete erfüllt sind.
a) Ob §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.], der nach seinem Wortlaut nur [X.] und Veränderungen von Betriebskosten gemäß §§
558 bis 560 [X.] und damit nur Entgeltveränderungen bei preisfreiem
Wohnraum erfasst, auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem
Wohnraum nach Maßga-be von § 10 [X.] und entsprechender landesrechtlicher Vorschriften -
hier § 11 Hmb[X.]
-
entsprechend anzuwenden ist, ist umstritten.
Teilweise wird eine analoge Anwendung des §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.]
wegen Fehlens einer gleichwertigen Regelung im Preisbindungsrecht
für gebo-ten erachtet.
Denn die Interessenlage bei Mieterhöhungen nach § 10 [X.] sei nicht anders als bei denjenigen nach §§ 558 ff. [X.]. Zudem seien die [X.] von preisgebundenem Wohnraum besonders schutzbedürftig, da sie
im Zweifel zu den sozial schwächeren Bevölkerungsschichten zählten
und nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Gesetzgeber diese Mieter von dem mit §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.] bezweckten Schutz habe
ausnehmen wollen ([X.], [X.], 593;
AG [X.]-Harburg, [X.], 558, 559; [X.], Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. [X.]; jurisPK-[X.]/[X.], 5. Aufl., §
569 Rn.
188).

Die Gegenansicht verweist auf den für eindeutig erachteten
Wortlaut der Norm, der Mieterhöhungen
nach Maßgabe von Rechtsvorschriften außerhalb des [X.] gerade nicht erfasse ([X.], Wohnraummietrecht, 3. Aufl., §
569 Rn. 46; [X.]Komm[X.]/Häublein, 6.
Aufl., § 569 Rn. 35; [X.]/[X.]/
[X.], [X.], 2. Aufl., § 569 Rn. 19; AnwK-[X.]/[X.], 2005, §
569 Rn. 53; [X.] in [X.]/[X.]/Schwender, Wohnungsbaurecht,
Stand
Januar 2011, § 569 [X.]. 9.1). Ferner verweist sie darauf, dass der Gesetzge-13
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9
-
ber in § 10 Abs. 3 Nr. 1 [X.] bereits die §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.] entsprechende Vorgängerbestimmung des
§ 9 Abs. 2 [X.] ausdrücklich von einer Anwendung auf preisgebundenen Wohnraum ausgenommen
habe und auch die [X.] nach der Mietrechtsreform nur das private [X.] habe erfassen sollen
([X.], aaO, § 569 Rn. 46 [X.]. 74).
b) Mit der
zuletzt genannten
Auffassung hält der Senat die Vorausset-zungen für eine analoge Anwendung des §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.] auf preisge-bundenen Wohnraum für nicht gegeben.
Dazu fehlt es entgegen der Sichtweise des Berufungsgerichts bereits an der erforderlichen Regelungslücke.
[X.] davon, dass schon der Ausnahmecharakter dieser Vorschrift
im Gesamtzu-sammenhang der Kündigungsbestimmungen für eine restriktive Handhabung der Vorschrift
und damit gegen eine Analogiefähigkeit spricht (vgl. Senatsurteil vom 16. Februar 2005 -
VIII ZR 6/04, [X.], 250 unter [X.]), macht die Entstehungsgeschichte der Norm deutlich,
dass die vom Berufungsgericht für geboten erachtete
Analogie auszuscheiden hat.
aa) Eine dem §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.] entsprechende Regelung findet sich
erstmals in § 3
Abs. 5 des Gesetzes über den Kündigungsschutz für [X.] über Wohnraum vom 25. November 1971 ([X.]l.
I [X.]
1839
-
WKSchG), die ursprünglich
allerdings nur auf die heute in § 558 [X.] geregel-te Mieterhöhung
bezogen war und die heute in § 560 [X.] und damals in §
3
Abs.
6 WKSchG geregelte
Betriebskostenerhöhung
noch nicht mit erfasst
hatte. Durch § 3
Abs. 5 WKSchG wollte der Gesetzgeber sichergestellt
wissen, dass wegen derjenigen
Erhöhungsbeträge, die während des Klageverfahrens auf Durchsetzung des Zustimmungsanspruchs des Vermieters zur
Mieterhöhung gemäß § 3
Abs. 3 WKSchG eventuell aufgelaufen
waren,
nicht alsbald nach Rechtskraft des Urteils eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§
554 [X.] aF) erfolgen konnte.
Gleichzeitig war jedoch in § 3
Abs. 7 WKSchG bestimmt 16
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10
-
worden, dass die Regelungen des § 3
WKSchG nicht für preisgebundenen Wohnraum gelten. Dies
ist damit begründet
worden, dass bei preisgebundenem Wohnraum die Obergrenzen für die Miethöhe wie auch die Möglichkeit für die Durchsetzung einer Mieterhöhung besonders geregelt seien, so
dass Absatz 7 klarstelle, dass die Absätze 1 bis 6 für Mietverhältnisse über solchen Wohn-raum nicht gelten
sollten
(BT-Drucks.
VI/2421,
[X.] 4).
bb) Daran hat sich durch den in Art. 3
des [X.] über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 ([X.]l. I [X.] 3603) geschaffenen § 9
Abs. 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz -
[X.])
nichts
geändert. Hierdurch ist zwar die bisherige Regelung in § 3
Abs. 7 WKSchG unter anderem auf die den heutigen §§
559, 560 [X.]
entsprechenden Regelungen der §§ 3 f. [X.] erweitert [X.],
weil es für notwendig erachtet worden ist, diese Schutzvorschrift für den Mieter etwa auch auf Mieterhöhungen bei Modernisierungen nach §
3
[X.]
auszudehnen, zumal in diesen Fällen die
Mieterhöhung durch die Erklärung des Vermieters automatisch wirksam werde (BT-Drucks.
7/2011, [X.]). Gleichzeitig ist jedoch für preisgebundenen Wohnraum die bisherige Regelung beibehalten und in § 10 Abs. 3 Nr. 1 [X.] lediglich dahin angepasst worden, dass die [X.] der §§ 1 bis 9 [X.] nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten sollten (vgl. BT-Drucks.
7/2011, [X.] 14).
Ein noch weiterge-hender [X.] des Bundesrates, dem preisgebundenen Wohn-raum denjenigen Wohnraum gleichzustellen, für den aufgrund anderer [X.] oder vertraglicher Vereinbarungen höchstens die Kostenmiete nach den für preisgebundenen Neubauwohnraum geltenden Vorschriften gefordert werden darf, ist nicht in das Gesetz übernommen worden (vgl. BT-Drucks.
7/2011, [X.] 18, 20; ferner bereits BR-Drucks.
391/71 [Beschluss], [X.] 5).

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cc) An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber bei Schaffung des §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.] im Zuge des [X.], Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 ([X.]l. I [X.]
1149), durch dessen Art. 10 Nr. 1 zugleich das
Miethöhegesetz aufgehoben worden ist, festgehalten. Die
nunmehr auf die §§ 558 ff. [X.] bezogene Über-nahme des §
9 Abs. 2 [X.] in §
569 Abs.
3 Nr. 3 [X.]
hat der Gesetzgeber damit begründet, dass diese Regelung
systematisch zu den Regelungsgegen-ständen
des §
569 [X.] gehöre und in dieser Bestimmung
leichter aufzufinden sei als bei den Regelungen der §§ 558 ff. [X.] über die Mieterhöhung (BT-Drucks.
14/4553, [X.] 64).

Gleichzeitig
ist in der Gesetzesbegründung zum Verhältnis des privaten Wohnraummietrechts zum öffentlichen Wohnungsrecht klargestellt worden, dass
der
in dieser Form dann auch umgesetzte
Entwurf das private Wohn-raummietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch
zusammenfasse. Das betreffe in erster Linie die Vorschriften über die Erhöhung der Miete bei nicht preisgebun-denen Wohnungen aus dem Miethöhegesetz; die hierin enthaltenen Vorschrif-ten seien in das [X.] eingearbeitet worden. Dagegen sei das öffentliche Woh-nungsrecht (Zweites [X.], Wohnungsbindungsgesetz, Neu-baumietenverordnung, Zweite Berechnungsverordnung) nicht einbezogen [X.]. Gleiches gelte für
die privatrechtlichen [X.] für den öf-fentlich geförderten Wohnungsbau, da sie
nicht in das System des privaten Mietrechts passten und das
Bürgerliche Gesetzbuch auch unnötig mit zahlrei-chen komplizierten Vorschriften überfrachten würden, die nur für einen verhält-nismäßig kleinen Teil des Wohnungsbestandes gelten würden und stark an
den differenzierten Anforderungen der verschiedenen Arten der Wohnungsbauför-derung ausgerichtet seien (BT-Drucks.
14/4553, [X.] 35).

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Diese
Erwägungen
schließen
zugleich die Annahme aus,
der [X.], der bis dahin die Mieter preisgebundenen Wohnraums aufgrund der ge-setzlichen Vorschriften
zur Kostenmiete nicht für in gleicher Weise schutzbe-dürftig erachtet hat wie die Mieter [X.] (vgl. BT-Drucks.
7/2011, [X.] 20), habe im Zuge der Aufhebung des Miethöhegesetzes den An-wendungsbereich des bisherigen § 9 Abs.
2 [X.] bei der Übernahme in §
569 Abs.
3 Nr.
3 [X.] über seinen Wortlaut hinaus um den bisher ausdrücklich [X.] preisgebundenen Wohnraum erweitern oder sonst die vereinzelt in andere Richtung gehende, dabei jedoch dem eindeutigen Gesetzeswortlaut widersprechende Instanzrechtsprechung billigen wollen.
Entgegen der Auffas-sung des Berufungsgerichts liegt deshalb bereits keine durch Analogie zu schließende Regelungslücke
vor, die es zuließe, den
Anwendungsbereich des §
569 Abs.
3
Nr.
3 [X.] über seinen Wortlaut hinaus auf
Miet-
und [X.] nach Maßgabe des § 10 [X.] und entsprechender landes-rechtlicher Kostenmietbestimmungen
auszudehnen.
3. Soweit es die Kündigung vom 7. Juli 2009 anbelangt, bei deren Zu-gang die Voraussetzungen für einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3
[X.] nach den [X.] zu unterstellenden
Mietrückständen -
anders als bei den [X.] Kündigungen -
allein gegeben waren, erweist sich das Berufungsurteil auch nicht aus anderen Gründen als richtig.
a) Das Berufungsgericht hat es dahinstehen lassen, ob der Auslegung des Amtsgerichts
zu
folgen sei, nach der § 4 Abs. 4 des [X.] auch die Möglichkeiten der Klägerin zur außerordentlichen Kündigung einge-schränkt habe, wofür -
so das Berufungsgericht
-
immerhin spreche, dass es sich bei diesem Vertrag um einen zu Lasten der Klägerin auszulegenden [X.] handele. Einer solchen Auslegung, die ein auf §
543 Abs.
1, 21
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13
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Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 [X.] gestütztes Recht der Klägerin zur Kündigung aus wichtigem Grund ausschließen würde,
kann aber entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung nicht gefolgt werden. Diese Auslegung, die der Senat selbst vornehmen kann,
weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu er-warten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 -
VIII
ZR 244/08, [X.], 27 Rn. 11; vom 24. März 2010 -
VIII
ZR 122/08, [X.], 1283 Rn.
19; vom 6. Juli 2011 -
VIII
ZR 293/10, NJW 2011, 3510 Rn. 11), ergibt vielmehr, dass der von der Klägerin verwendete Formularvertrag
die
nach § 543 [X.]
bestehenden gesetzlichen Möglichkeiten
der Klägerin
zur Kündigung des [X.] aus wichtigem Grund nicht einschränkt.
aa) Die Vertragsbestimmung in § 4 Abs. 4 des [X.], die
sich in inhaltsgleicher Form häufig in den von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Vertragsformularen findet (Lützenkirchen, [X.], 5, 9), wird
in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum dahin verstanden, dass sie le-diglich darauf abzielt, das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung nach § 564b
[X.] aF beziehungsweise § 573 [X.] einzuschränken. Danach beschreibe die genannte Vertragsbestimmung im Gegensatz zur
gesetzlichen Regelung, nach der
zur Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung bereits ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne eines vernünftigen, billigenswerten Erlangungsinteresses von nicht ganz [X.] Gewicht genüge, die Unauflöslichkeit des Mietverhältnisses durch ordent-liche Kündigung während der Mitgliedschaft des Mieters in der Genossenschaft als Regelfall. Nur in besonderen Ausnahmefällen solle eine solche Kündigung zulässig sein, wenn wichtige berechtigte Interessen der Genossenschaft eine Beendigung notwendig machten. Das habe insbesondere zur Folge, dass die Möglichkeiten des Vermieters,
das Mietverhältnis von sich aus aufzulösen, [X.]
-
14
-
ne dass eine Vertragsverletzung des Mieters vorliege, erheblich eingeschränkt würden
([X.], NJW-RR 1986, 89, 90; LG [X.]nthal, Urteil vom 27.
Juli 2005 -
2 [X.], juris Rn. 5; [X.], [X.] 2012, 65). Allerdings wird die genannte Vertragsbestimmung nicht zugleich dahin verstanden, dass sie
auch Kündigungen ausschließt, für die etwa aufgrund eines vertragsverletzen-den Verhaltens des Mieters nach den gesetzlichen Voraussetzungen ein wichti-ger Grund im Sinne von §
543 [X.] besteht; eine hierauf gestützte Kündigung wird von einem
auf berechtigte wichtige Interessen beschränkten Kündigungs-recht vielmehr als mit umfasst angesehen
(vgl. [X.], aaO;
LG Fran-kenthal,
aaO; ferner [X.], NJW 1984, 2584; jurisPK-[X.]/[X.], aaO, §
573 Rn. 20; [X.]/[X.], [X.], 71. Aufl., § 573 Rn. 40).
Dem ist zu folgen.
bb) Formularvertragliche Klauseln sind als Allgemeine Geschäftsbedin-gungen
nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so
auszule-gen,
wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden wer-den, wobei die [X.] des durchschnittlichen Vertragspart-ners des Verwenders zu Grunde zu legen sind
(Senatsurteile vom 24. März 2010 -
VIII
ZR 122/08, und vom 21. Oktober 2009 -
VIII
ZR 244/08, jeweils aaO).
(1) § 4 Abs. 4 des [X.] lässt
nach seinem Wortlaut nicht erkennen, dass die Klägerin -
dem vorstehend aufgezeigten gängigen Verständnis entsprechend
-
sich über eine Einschränkung der Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung hinaus auch ihrer gesetzlichen Kündigungsmög-lichkeiten
aus wichtigem Grund begeben wollte. Das gilt namentlich dann, wenn der Kündigungsgrund -
wie hier revisionsrechtlich zu unterstellen ist
-
in einem nach der gesetzlichen Wertung des §
543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, §
569 25
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15
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Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 [X.]
als erheblich anzusehenden [X.] und damit in einer Vertragsverletzung von Gewicht besteht.
Auch ein verständiger und redlicher Vertragspartner kann unter Abwägung der Interessen der [X.] beteiligten Verkehrskreise die [X.], wonach die Klägerin das Nutzungsverhältnis nur kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interes-sen der Genossenschaft eine Beendigung des Nutzungsverhältnisses [X.] machen, billigerweise nicht dahin verstehen, dass die Klägerin sich selbst für diesen Fall ihres
gesetzlichen Kündigungsrechts begeben und die Vertrags-verletzung insoweit sanktionslos stellen wollte.
Dabei ist nicht nur
zu berück-sichtigen, dass jedenfalls § 543 Abs. 1 [X.] ein allgemeines und auch nicht abdingbares Recht beider Vertragsparteien normiert, das Vertragsverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen (BT-Drucks.
14/4553, [X.] 43; vgl. fer-ner [X.], Urteil vom 5. Juni 1992 -
LwZR 11/91, [X.]Z 118, 351, 355; [X.]-Komm[X.]/[X.], aaO, § 543 Rn. 74;
[X.]/[X.]/[X.], aaO, §
543 Rn.
61), so dass von einer freiwilligen Einschränkung dieses für ein Dauer-schuldverhältnis elementaren Rechts jedenfalls nicht ohne Weiteres ausgegan-gen werden kann. Zusätzlich
ist auch in Rechnung zu stellen, dass
ein Verzicht auf Rechte im allgemeinen nicht zu vermuten ist, sofern nicht
eindeutige [X.] vorliegen, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts -
hier des Kündigungsrechts aus wichtigem Grund gemäß § 543 [X.]
-
verstehen darf
([X.], Urteile vom 25. November 1998 -
VIII
ZR 259/97, [X.], 868 unter II[X.] a; vom 7. Januar 2003 -
X
ZR 94/00, [X.]Report
2003, 646, 647).
(2) Solche eindeutigen Anhaltspunkte, die
einen Willen der Klägerin er-kennen lassen, ohne jeden Vorbehalt ein für allemal auf ihr Kündigungsrecht nach § 543 [X.]
zu verzichten, liegen
aus der Sicht eines verständigen und redlichen Vertragspartners
nicht vor. Sie ergeben sich
insbesondere auch
nicht daraus,
dass die mit "Fristlose Kündigung"
überschriebene Bestimmung in Nr.
8 der in den Dauernutzungsvertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestim-27
-
16
-
mungen ([X.]) der Klägerin gestrichen worden ist.
Denn
die Klägerin hat in §
4 Abs.
4 des [X.] unmissverständlich klargestellt, dass sie sich ungeachtet eines dem Mieter
im Vergleich zu üblichen Mietverhältnissen zugebilligten erhöhten Bestandsschutzes jedenfalls für den Fall einer -
wie hier
-
gegebenen schwerwiegenden Vertragsverletzung gerade nicht ihres [X.] Kündigungsrechts aus wichtigem Grund begeben
wollte.
(3) Vor diesem Hintergrund kommt entgegen der Auffassung des [X.] auch eine Anwendung der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 [X.] zu Lasten der Klägerin nicht in Betracht.
Denn diese Regel ist nicht schon dann anzuwenden, wenn Streit über die Auslegung besteht. Voraussetzung ist vielmehr, dass nach Ausschöpfung der in Betracht kommenden [X.] ein nicht behebbar Zweifel bleibt und mindestens zwei Auslegungsmög-lichkeiten rechtlich vertretbar sind ([X.], Urteile vom 6. März 1996 -
IV
ZR 275/95, NJW-RR 1996, 857 unter 3 a; vom 5. Mai 2010 -
III
ZR 209/09, [X.]Z 185, 310 Rn. 14). Außer Betracht zu bleiben haben dabei allerdings [X.], die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fern liegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen ([X.], Urteile vom 15. November 2007 -
III
ZR 247/06, WM
2008, 308
Rn. 28; vom 5. Mai 2010 -
III
ZR 209/09, aaO). Das ist hier -
wie vor-stehend ausgeführt
-
hinsichtlich eines Verzichts der Klägerin auf die Möglich-keit
zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs.
2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 [X.] der Fall.
b) Die
Wirksamkeit der Kündigung vom 7. Juli 2009 scheitert auch nicht von vornherein daran, dass sie gegenüber dem Treuhänder und nicht gegen-über der [X.] ausgesprochen
worden ist. Zwar muss eine Kündigung, um wirksam zu sein, gegenüber dem anderen Vertragsteil erklärt
werden und ihm zugehen ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, § 542 Rn. 36; [X.]/
28
29
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17
-
Lützenkirchen, [X.], 13. Aufl., § 542 Rn. 14; jurisPK-[X.]/[X.], aaO, § 542 Rn. 9).
Der Treuhänder war jedoch am 7. Juli 2009 der richtige Kündigungsad-ressat.
aa) Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der [X.] ist ihr Recht, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten und darüber zu verfügen, gemäß § 80 Abs. 1 [X.] auf
den Insol-venzverwalter, hier gemäß § 313 Abs. 1 Satz 1, § 304 Abs. 1 Satz 1 [X.] auf den Treuhänder übergegangen (vgl. [X.], Urteil vom 24. Juli 2003 -
IX ZR 333/00, [X.], 666 unter [X.]). Dementsprechend hat
der [X.] zwischen der Klägerin und der
[X.],
der trotz der in §
109 Abs.
1 Satz
2, 3 [X.] für Wohnungsmietverhältnisse getroffenen Sonderregelungen nicht vom Massebeschlag ausgenommen war ([X.], [X.], 401, 410;
[X.], [X.], 803, 804 f.; [X.]/[X.], Insolvenzordnung, 13.
Aufl., § 108 Rn. 30, §
109 Rn.
21; jeweils
mwN; [X.], [X.] 1999, 269
ff.), gemäß § 108 Abs. 1 [X.] mit Wirkung für die Insolvenzmasse [X.] und ist der Treuhänder mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens anstelle der [X.] in den vor Verfahrenseröffnung geschlossenen Vertrag eingetre-ten. Dieser Stellung des Treuhänders entsprechend war die Kündigung der Klägerin
an den Treuhänder zu adressieren
(vgl. [X.], [X.], 607, 613; [X.]/[X.], aaO,
§ 109 Rn. 21).
bb) Hieran hat bei Ausspruch der
Kündigung vom 7. Juli 2009 auch der
Umstand nichts geändert, dass
der Treuhänder gegenüber der Klägerin zuvor am 26.
Mai 2009 eine Erklärung nach §
109 Abs.
1 Satz
2 [X.] abgegeben [X.], wonach Ansprüche
des Vermieters aus dem Wohnungsmietverhältnis, die nach Ablauf der in Satz 1 genannten, auf das Monatsende bezogenen Frist von drei Monaten fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht wer-den können. Zwar ist umstritten, ob diese Enthaftungserklärung, die dazu dient, 30
31
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18
-
die Enthaftung der Masse für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herbeizufüh-ren, der sie durch den in § 108 Abs. 1 [X.] angeordneten Fortbestand des Mietverhältnisses ausgesetzt ist (dazu
[X.], Urteile vom 19. Juni 2008 -
IX
ZR 84/07,
WM 2008, 1510 Rn. 22;
vom 13.
April 2011 -
VIII
ZR 295/10, [X.], 282 Rn. 15 f.),
zur Folge hat, dass der Mietvertrag freigegeben
und auf den Schuldner übergeleitet wird und dadurch wieder vollständig dem Verwaltungs-
und Verfügungsrecht des Schuldners unterliegt, der in diesem Fall auch alleini-ger Kündigungsadressat wird, oder ob sich die Bedeutung der Erklärung darauf beschränkt, dass die Masse nicht mehr für die später fällig werdenden Verbind-lichkeiten haftet, der Treuhänder aber Vertragspartei bleibt und deshalb nur ihm gegenüber wirksam gekündigt werden kann (zum Meinungsstand [X.], aaO, [X.] 609
f.; [X.], [X.], 582, 584 f.
mwN).
Es bedarf allerdings keiner Entscheidung, ob die vom Treuhänder abge-gebene Enthaftungserklärung, der der Gesetzgeber die Wirkung beilegen [X.], dass dadurch der Mietvertrag nicht beendet, sondern vom Schuldner fortge-setzt wird (BT-Drucks.
14/5680, [X.] 27), im Ergebnis zu der beschriebenen Frei-gabewirkung geführt hat. Zwar wird für diesen Fall vereinzelt
vertreten, dass bereits nach Abgabe der
Enthaftungserklärung eine Kündigung des Vermieters nur noch gegenüber dem Mieter und nicht mehr gegenüber dem Verwalter zu erklären sei (Tintelnot in [X.]/Prütting, Kommentar zur Insolvenzordnung, Stand November 2011, § 109 Rn. 21). Ganz
überwiegend
wird aber der Eintritt einer Freigabe-
oder Enthaftungswirkung erst mit dem -
hier bei Abgabe der Kündigungserklärung vom 7. Juli 2009 noch nicht erfolgten
-
Ablauf der dreimo-natigen Kündigungsfrist
gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz
2 [X.] ange-nommen ([X.]/[X.], aaO, § 109 Rn. 19;
Andres/Leithaus, Insolven-zordnung, 2.
Aufl., § 109 Rn. 14; [X.], [X.], 585, 586; [X.], NZ[X.]006, 87, 91; [X.],
[X.], 617 f.).

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Letztgenannte Auffassung trifft zu. Denn auch der Gesetzgeber wollte, wie zugleich
im Wortlaut des § 109 Abs. 1 Satz 2 [X.]
hinreichend zum Aus-druck gekommen ist, die Wirkung der Enthaftungserklärung erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist
-
hier des 31. August 2009 -
eintreten
lassen (BT-Drucks.
14/5680, aaO). In
der [X.] davor
war deshalb eine Kündigung
des Nutzungsvertrages durch die Klägerin an den Treuhänder zu adressieren.
III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist, da der Rechtsstreit nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die erforderlichen Feststellungen zu den jeweils bestehenden Zahlungsrück-ständen der [X.] und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).
Ball
Dr. Achilles
Dr. [X.]

[X.]
Dr. Bünger
Vorinstanzen:
AG [X.]-Barmbek, Entscheidung vom 26.08.2010 -
812 C 186/09 -

LG [X.], Entscheidung vom 21.10.2011 -
311 [X.]/10 -

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