Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.07.2008, Az. III ZR 255/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 10. Juli 2008 [X.] als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 19 Abs. 1 Satz 1, §§ 23, 24 a) Sichergestellt ist die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung im Allgemeinen dann, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des hiermit betrauten Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten erforderlich ist. Es genügt insoweit nicht, dass die Eintragung von dem pflichtgemäßen Verhalten eines weiteren Notars abhängt, den der mit dem Betreuungsgeschäft betraute Notar ohne Kenntnis seiner Treugeber und ohne Offenlegung der mit diesem getroffenen Absprachen einschal-tet. b) Ein Notar, der über ihm zu treuen Händen überlassene [X.] unter Verletzung von [X.] verfügt, den [X.] aber vor dessen Befristung und vor dessen Widerruf durch den Treuge-ber erfüllt, haftet dem Treugeber nicht für einen Schaden, der diesem daraus entsteht, dass die Darlehensnehmer später ihren Verpflichtungen nicht mehr nachkommen. [X.], Urteil vom 10. Juli 2008 - [X.]/07 - [X.] - 2 - Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Juli 2008 durch [X.], [X.] [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 9. Zivilsenats des [X.] vom 28. September 2007 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des [X.] zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand Die Klägerin nimmt den beklagten Notar wegen Verstoßes gegen [X.] im Zusammenhang mit der Gewährung eines Darlehens an zwei Käufer von Eigentumswohnungen auf Schadensersatz in Anspruch. 1 Der Beklagte beurkundete am 9. Oktober 2001 einen Kaufvertrag über diese Wohnungen zwischen dem in dem Grundbuch nicht eingetragenen [X.] (im Folgenden: [X.]) und den Käufern. Der Vertrag sah eine Hinterlegung des Restkaufpreises von 242.000 DM auf [X.] des Beklagten vor, der an den [X.] ausgezahlt werden durfte, wenn der [X.] Eigentumsumschreibung - bis auf die steuerliche [X.] - keine Hindernisse mehr entgegenstanden. Der 2 - 3 - Beklagte sollte aus der hinterlegten Summe auch die vertragsgemäße Lasten-freistellung vornehmen. Eine [X.] enthielt dieser Vertrag nicht. Der [X.] hatte diese Wohnungen durch zwei am 2. August 2001 vom Notar [X.]beurkundete Verträge von der im Grundbuch ein-getragenen Eigentümerin gekauft; der Notar [X.]durfte dem Zwischen-erwerber eine die Auflassung enthaltende Ausfertigung erst nach Hinterlegung des gesamten Kaufpreises erteilen. Der [X.] machte von der in diesen Verträgen enthaltenen [X.] der eingetragenen Eigentü-merin keinen Gebrauch. 3 Die Klägerin war zur Gewährung von zwei [X.] über 55.500 • und 69.500 • an die Käufer bereit und erteilte dem Beklagten den bis zum 30. April 2002 befristeten [X.] vom 22. Oktober 2001 mit Änderung vom 6. November 2001, über die nachfolgend von ihr auf [X.] hinterlegten 242.000 DM nur nach Maßgabe des Kaufvertrags vom 9. Oktober 2001 zu verfügen und wenn die Eintragung erstrangiger Grund-schulden über 55.500 • und 69.500 • zu ihren Gunsten und die Eigentumsum-schreibung auf die Käufer sichergestellt seien. Der Beklagte nahm den Treu-handauftrag mit Schreiben vom 1. November 2001 an. 4 Die Käufer bestellten am 1. November 2001 die beiden Grundschulden über zusammen 125.000 •. Der Beklagte beantragte am 29. November 2001 die Eintragung der Grundschulden und am 4. Dezember 2001 die Eintragung der Käufer als Eigentümer. Am 5. Dezember 2001 veranlasste er die Überwei-sung der Kaufpreise aus den [X.] von seinem [X.] auf ein [X.] des Notars [X.] , mit dem er zuvor über [X.] korrespondiert hatte. Dieser beantragte seinerseits am 5 - 4 - 11. Dezember 2001 die Eigentumsumschreibung auf den [X.]; insoweit beantragte der Beklagte beim Grundbuchamt, seinen Antrag vom 4. Dezember 2001 erst nach den Anträgen des Notars [X.]zu bearbei-ten. Ab dem 27. Dezember 2001 bis März 2002 verfügte er über den Rest des hinterlegten Geldes. Am 21. Februar 2002 wurden zunächst der [X.] und sodann die Käufer als Eigentümer sowie die ausbedungenen erst-rangigen Grundschulden zugunsten der Klägerin eingetragen. Nach Kündigung des Darlehens zur Rückzahlung im Oktober 2004 und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Käufer begehrt die Klägerin vom Beklagten Rückzahlung des auf sein [X.] überwiese-nen Betrags von 123.732,63 • nebst Zinsen Zug um Zug gegen Abtretung der ihr gegen die Käufer zustehenden Ansprüche sowie der Rechte aus den Grundschulden, soweit mit ihnen nicht auch Ansprüche aus einem mit den [X.] am 12. Juni 2002 geschlossenen Darlehensvertrag gesichert wurden, hilfsweise Feststellung seiner Ersatzpflicht. Die Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Begehren weiter. 6 Entscheidungsgründe Die Revision ist nicht begründet. 7 1. Die Klägerin hat dem Beklagten bei der Abwicklung des von ihr finanzier-ten Kaufvertrags über den Erwerb von zwei Eigentumswohnungen mit ihrem Schreiben vom 22. Oktober 2001 einseitige Verwahrungsanweisungen für die Verwendung der von ihr am 8. November 2001 überwiesenen [X.] - 5 - erteilt, die dieser mit Schreiben vom 1. November 2001 angenommen hat. Der Beklagte hat damit ein selbständiges Betreuungsgeschäft im Sinn der §§ 23, 24 [X.] übernommen, aus dem sich für ihn die Amtspflicht ergab, die ihm von der Klägerin erteilten Anweisungen peinlich genau zu beachten (vgl. Senats-urteile vom 8. Mai 2003 - [X.] - NJW-RR 2003, 1434, 1435; vom 27. September 2007 - [X.]/06 - juris Rn. 13, jeweils m.w.[X.]). 2. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der [X.] in dieser Hinsicht seine Pflichten verletzt hat. 9 a) Nach dem [X.] durfte er über die [X.] nur nach Maßgabe des Kaufvertrags und weiterhin erst dann verfügen, wenn die Eintragung erstrangiger Grundschulden zugunsten der Klägerin und die [X.] auf die Käufer sichergestellt waren. Sichergestellt ist die Eintragung eines Rechts oder einer Rechtsänderung allgemein dann, wenn hierzu nur noch das pflichtgemäße Handeln des Notars und des zuständigen Grundbuchbeamten erforderlich ist (vgl. Senatsurteile vom 8. Mai 2003 aaO; vom 27. September 2007 aaO Rn. 15; [X.], Urteil vom 19. März 1987 - [X.] - NJW 1987, 3201, 3202). 10 Als der Beklagte am 5. Dezember 2001 von seinem [X.] erste Beträge zur Zahlung auf das [X.] des Notars [X.] anwies, [X.] die Eintragung der von den Käufern am 1. November 2001 bestellten Grundschulden und die Eigentumsumschreibung auf sie noch nicht sicherge-stellt. Zwar hatte der Beklagte die entsprechenden Anträge am 29. November 2001 und 4. Dezember 2001 an das Grundbuchamt gerichtet. Es fehlte indes sowohl hinsichtlich der Auflassung durch den [X.] als auch hin-sichtlich der Grundschuldbestellungen durch die Käufer an der nach § 39 Abs. 1 11 - 6 - GBO erforderlichen Voreintragung des Betroffenen. Auch wenn man berück-sichtigt, dass in der Auflassung der eingetragenen Eigentümerin an den [X.] die Ermächtigung liegt, als [X.] (§ 185 Abs. 1 BGB) über das Wohnungseigentum zu verfügen (vgl. [X.] 106, 108, 112), lagen diese Auflassungserklärungen dem Grundbuchamt noch nicht vor. [X.] oder beglaubigte Abschriften, die diese Auflassungserklärungen enthielten, durften nach den [X.] [X.]vom 2. August 2001 erst nach Hinterlegung des Kaufpreises erteilt werden. b) Dass die vom Beklagten gestellten Eintragungsanträge die [X.] Rechtsänderungen noch nicht bewirken konnten, ist ihm offenbar [X.] gewesen. Denn anders lässt es sich nicht erklären, dass der Beklagte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts die Auszahlung des am 5. De-zember 2001 auf ein [X.] des Notars [X.] überwiesenen [X.] von der Treuhandauflage abhängig gemacht hatte, dass der Umschrei-bungsantrag auf den [X.] beim Grundbuchamt eingereicht sei. Er hat überdies, nachdem dies unter dem 11. Dezember 2001 geschehen war, den Antrag gestellt, seinen Eigentumsumschreibungsantrag erst nach dem des No-tars [X.]zu bearbeiten. 12 Dieses Vorgehen hat zwar im praktischen Ergebnis dazu geführt, dass die Käufer als Eigentümer und die Grundschulden an der ausbedungenen bes-ten [X.] am 21. Februar 2002 eingetragen wurden. Das ändert aber nichts an der Beurteilung, dass der Beklagte seine Amtspflichten gegenüber der Klägerin verletzt hat, indem er zu einem Zeitpunkt über die zu seinen treuen Händen überlassenen [X.] verfügt hat, ohne dass die entsprechen-den Eintragungen sichergestellt waren. Auch wenn man annehmen wollte, der Beklagte habe sich durch die dem Notar [X.] erteilten [X.] - 7 - gen abgesichert, erweitert dessen Einbindung durch den Beklagten nicht die Möglichkeit, von einer Sicherstellung auszugehen. Insoweit ist klarzustellen, dass eine Grundbucheintragung nur dann als "sichergestellt" angesehen wer-den kann, wenn sie nur noch vom pflichtgemäßen Handeln des hiermit betrau-ten Notars und des [X.] abhängt (vgl. [X.], Urteil vom 19. März 1987 aaO; Senatsurteil vom 8. Mai 2003 aaO). Wenn der Beklagte daher den beschrittenen Weg gehen wollte, hätte er - um pflichtgemäß zu handeln - ein Einvernehmen der Klägerin mit einer entsprechenden Modifizierung des [X.] einholen müssen. 3. Das Berufungsgericht hat offen gelassen, ob der Beklagte vor Ablauf des [X.]s am 30. April 2002 in der Lage gewesen wäre, die Auszahlun-gen von seinem [X.] pflichtgemäß vorzunehmen. Es hat in diesem Zu-sammenhang vor allem erwogen, dass der tatsächliche Geschehensablauf, was die gestellten Eintragungsanträge des Notars [X.] anbelangt, auf den [X.] veranlassten Zahlungen des Beklagten beruht habe. Eine nä-here Klärung dieser Frage hat es jedoch nicht für notwendig erachtet, weil der Treuhandverstoß des Beklagten nicht zu einem zurechenbaren Schaden der Klägerin geführt habe. Zwar komme es insoweit nicht allein darauf an, dass die [X.] der Klägerin letztlich erfüllt worden seien, weil der Hinterle-ger auch dagegen geschützt werden solle, dass sein noch zulässiger Widerruf des [X.]s und die darauf gegründete Rückerstattung des [X.] vereitelt werde. Insoweit manifestiere sich ein Schaden allerdings nur dann, wenn das Geld wegen einer Verletzung dieser Amtspflicht im Zeitpunkt der Rückforderung nicht mehr vorhanden sei. Hier habe die Klägerin ihr Geld aber erst zurückverlangt, als ihre [X.] erfüllt und die notwendigen [X.] nicht nur sichergestellt, sondern sogar vorgenommen gewesen [X.]. Der erlittene Ausfall der Klägerin, die den Käufern noch am 12. Juni 2002 14 - 8 - ein weiteres Darlehen gewährt habe, stehe nicht mit der vom Beklagten ge-schaffenen Gefahrenlage in dem notwendigen inneren Zusammenhang. Der Beklagte habe die Klägerin nur - wenn auch in unzulässiger Weise - dem Risiko ausgesetzt, zwischen der Auszahlung vom 5. Dezember 2001 und dem [X.] vom 11. Dezember 2001 ihr Geld [X.] nur vom Notar [X.] zurückverlangen zu können. Zwar könne der Zurechnungszusammenhang auch dann zu bejahen sein, wenn die Pflichtwid-rigkeit des Notars nichts mit den Umständen zu tun habe, die zum Scheitern des Kaufvertrags oder des [X.] geführt hätten. Hier sei aber kein Vertrag gescheitert, sondern vollständig abgewickelt worden, und der Vermö-gensnachteil der Klägerin rühre allein aus einer Zahlungsunfähigkeit ihrer Kun-den, die offenbar erst später zutage getreten sei. Diese Beurteilung hält rechtli-cher Überprüfung stand. a) Wie allgemein im Schadensersatzrecht kann auch im [X.] nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Es muss sich um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die [X.] wurde. Deswegen muss zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen; eine bloß zufällige äußere Verbindung genügt nicht (vgl. [X.], Urteile vom 14. März 1985 - [X.] - NJW 1986, 1329, 1332; vom 8. Februar 1990 - [X.] - NJW-RR 1990, 629, 631). 15 b) Für [X.] und [X.] ist indes anerkannt, dass der Schutzbereich nicht zu eng gezogen werden darf. Denn im Rahmen einer Treuhandbeziehung geht es in der Regel nicht allein darum, dass - auf welchem Wege auch immer - eine ausbedungene Sicherheit gestellt wird. Vielmehr wer-16 - 9 - den häufig im Einzelnen die Voraussetzungen festgelegt, unter denen ein be-stimmtes Ziel erreicht werden soll, und von der Einhaltung und Beachtung die-ser Voraussetzungen hängt es vielfach ab, dass komplexe Rechtsbeziehungen zwischen mehreren Beteiligten [X.] abgewickelt werden. Vor [X.] ist bei der Abwicklung eines Treuhandverhältnisses in den Blick zu [X.], dass der Treugeber den Auftrag bis zur bedingungsgemäßen Sicherstel-lung jederzeit widerrufen kann und der Treuhänder die Rückgabe des zu treuen Händen übergebenen [X.] nicht vereiteln darf (vgl. zum Notar [X.], Urteil vom 8. Februar 1990 aaO; zum Rechtsanwalt als Treuhänder Senatsurteil vom 6. Juni 2002 - [X.]/01 - NJW 2002, 2459, 2460 f). c) Gemessen hieran ist es nicht zu beanstanden, dass das Berufungsge-richt dem unterlaufenen Fehler des Beklagten keine Bedeutung für den der Klä-gerin entstandenen Schaden beigemessen hat. Dass die Käufer als [X.] ihre Verpflichtungen gegenüber der Klägerin nicht erfüllt haben, beruht auf Umständen, die mit dem dem Beklagten erteilten [X.] in keiner Beziehung stehen. Der Kaufvertrag über die Eigentumswohnungen ist so [X.] worden, dass die Käufer die Stellung als Eigentümer erlangt haben. Die darlehensweise überlassenen Mittel zur Finanzierung des Kaufpreises sind - wenn auch nicht auflagengemäß, so doch im Ergebnis - zweckentsprechend, insbesondere zur Ablösung der eingetragenen Belastungen, verwendet worden. Die Käufer haben die Wohnungen frei von Belastungen erhalten, wie es der [X.] im notariellen Kaufvertrag übernommen hatte. Die Belastung mit je einer Grundschuld in der vorgesehenen Höhe entsprach den Vereinba-rungen zwischen der Klägerin und den Käufern. Dementsprechend haben die jeweiligen Beteiligten die Kaufvertragsbeziehungen und den [X.] - handauftrag mit der Eintragung der Käufer als Eigentümer und der [X.] als ausbedungene Sicherheit zugunsten der Klägerin als abgewickelt und erledigt angesehen. Für die Klägerin stellte sich daher am 30. April 2002 die in den Mittelpunkt ihrer jetzigen Argumentation gestellte Frage nicht, den Treu-handauftrag zu verlängern oder die Darlehensvaluta vom Beklagten [X.]. Die Revision macht zwar geltend, es sei widersprüchlich, wenn das [X.] einerseits nicht feststellen könne, dass es dem Beklagten bei pflichtgemäßem Verhalten gelungen wäre, den [X.] bis zu seiner Befristung am 30. April 2002 abzuwickeln, es aber andererseits der Klägerin versage, die unter solchen Umständen insgesamt in unzulässiger Weise aus-gezahlten [X.] zurückzufordern. Die Besonderheit der hier vorlie-genden Konstellation, die sich grundlegend von den Fällen unterscheidet, die den Urteilen vom 19. März 1987 (aaO), 8. Februar 1990 (aaO) und 6. Juni 2002 (aaO) zugrunde lagen, rechtfertigt gleichwohl die Bewertung, dass der dem [X.]n unterlaufene Fehler nicht auf den der Klägerin letztlich entstandenen Schaden durchschlägt. Wie der Klägerin bewusst war, war der Kaufvertrag ihrer Kunden mit einem nicht im Grundbuch eingetragenen [X.] abge-schlossen. Obwohl sich dies bereits aus dem an sie mit Schreiben des [X.] vom 11. Oktober 2001 an sie übermittelten Kaufvertrag ergab, hat der [X.] sie im Zusammenhang mit der Übersendung von Zweitausfertigungen der [X.] und der Annahme des [X.]s nochmals auf die fehlende [X.] der Käufer hingewiesen, [X.] sich ergab, dass eine Abwicklung des [X.]s nicht in naher Zu-kunft, sondern erst mit der Umschreibung auf die Käufer zu erwarten war. Der 18 - 11 - Klägerin war daher bewusst, dass hier ein Kettengeschäft abzuwickeln war. Es ist deshalb auch keinesfalls selbstverständlich, dass die Klägerin eine Anpas-sung ihres [X.]s abgelehnt hätte, wenn sie der Beklagte über [X.] bei der Abwicklung informiert hätte. Das mag aber auf sich beruhen. Denn der Beklagte hat, auch wenn er insoweit seine Amtspflichten gegenüber der Klägerin nicht hinreichend beachtet hat, nach Wegen gesucht, in sachge-mäßer Weise den [X.] jedenfalls im Ergebnis zu erfüllen, ohne in-soweit die ihm überlassenen [X.] zweckwidrig zu verwenden. Wie das Berufungsgericht richtig ausführt, hat er damit die Klägerin bestimmten Ri-siken ausgesetzt, vor denen sie durch den erteilten [X.] geschützt werden sollte. Es liegt auf der Hand, dass der Beklagte für diese Risiken hätte einstehen müssen. Diese Risiken, die vor allem mit der Verlässlichkeit des vom Beklagten eingeschalteten Notars [X.] zusammenhingen, und auch andere mit der Abwicklung des Kaufvertrags verbundene Risiken haben sich jedoch nicht verwirklicht. Es besteht daher kein Grund, den [X.] als in irgendeiner Hinsicht nicht hinreichend erfüllt anzusehen. Dass der [X.] später notleidend geworden ist, ist dem Beklagten nicht mehr zuzu-rechnen. 4. Das Berufungsgericht hat weitere Pflichtverletzungen des Beklagten, die sich aus der Höhe der Kaufpreise und aus dem Fehlen einer Zwischenfinanzie-rung für den [X.] ergeben konnten, verneint und auch keine Gründe für eine erweiterte Schutz- und Belehrungspflicht oder eine Pflicht ge- 19 - 12 - sehen, seine Amtstätigkeit nach § 14 Abs. 2 [X.] zu versagen. Das ist unbe-denklich und wird auch von der Revision nicht in Frage gestellt. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.] - 84 O 94/05 - [X.], Entscheidung vom [X.]/06 -