Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.02.2004, Az. III ZR 359/02

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]/02Verkündet am:12. Februar 2004F r e i t a gJustizamtsinspektorals Urkundsbeamterder Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:[X.]:ja BGB § 675 Abs. 2Zur Frage der Verpflichtung des Vermittlers einer prospektierten Kapital-anlage zur Offenlegung von an ihn für den Vertrieb gezahlten "Innenprovi-sionen".[X.], Urteil vom 12. Februar 2004 - [X.]/02 -OLG [X.] LG [X.]- 2 -Der III. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 12. Februar 2004 durch [X.] und die RichterStreck, [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des [X.] wird das Urteil des [X.] [X.] [X.] vom 30. September 2002 auf-gehoben.Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auchüber die Kosten des [X.]es, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen.Von Rechts [X.] Kläger zeichnete mit Beitrittserklärungen vom 1. Dezember 1996und vom 13. Juni 1997 Beteiligungen als Kommanditist mit Beträgen von [X.] 80.000 DM plus 5 % Agio an der [X.],Grundstücks- und Verwaltungs GmbH & Co. P. -A. /[X.]-G. 1 KG("Grundrenditefonds P. -A. und [X.]-G. 1"; im folgenden: [X.] 1) und an der D. Grundstücks-Entwicklungs-GmbH & Co. [X.]-G. 2 KG ("Grundrenditefonds [X.]-G. 2/Galerie- 3 -R. Straße"; im folgenden: [X.] 2). Diese Kapitalanlagen warendem Kläger durch die Beklagte unter Verwendung der von den [X.] herausgegebenen Prospekte vermittelt worden.Der Kläger behauptet, beide Immobilienfonds befänden sich in einerkatastrophalen wirtschaftlichen Lage, da die tatsächlichen Mieteinnahmen fürdie Gewerbeeinheiten in erheblichem Umfang hinter den zugesagten [X.] seien. Er verlangt von der [X.] Ersatz der ihm durch [X.] der Beteiligungen entstandenen Aufwendungen, [X.] um [X.] gegenAbtretung der Beteiligungen, wobei er sich auf den geltend gemachten Scha-den Ausschüttungen von insgesamt 5.600 DM anrechnen läßt. Die Haftung [X.] leitet der Kläger aus dem Gesichtspunkt der Prospekthaftung - mitder Behauptung, die Prospekte für die beiden Immobilienfonds seien in mehr-facher Hinsicht fehlerhaft gewesen - und daraus her, daß die Beklagte ihm ge-genüber (vor-)vertragliche Aufklärungspflichten verletzt habe.Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen und gegen seine Entschei-dung die Revision zugelassen, "soweit der Kläger seinen vermeintlichen Scha-densersatzanspruch hinsichtlich der Beteiligung an [X.] 1 auf die nicht er-folgte Aufklärung über die an die Beklagte gezahlte weitere Provision stützt".Soweit sie nicht bereits durch das Berufungsgericht zugelassen worden ist, hatder Senat die Revision auf die Nichtzulassungsbeschwerde des [X.] [X.]. Mit der Revision verfolgt der Kläger seinen [X.] [X.] 4 -EntscheidungsgründeDie Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und [X.] der Sache an das Berufungsgericht.[X.] Revision rügt als Verfahrensfehler, das Berufungsgericht hätte nicht,wie geschehen, eine Entscheidung nach Lage der Akten (§§ 331a, 251a Abs. 2ZPO) treffen dürfen. Darin liege ein Verstoß gegen § 285 Abs. 2 ZPO, weil [X.] nach der Vernehmung von Zeugen durch die Berichterstatte-rin als beauftragte Richterin im darauf anberaumten Verhandlungstermin [X.] keine Gelegenheit gegeben habe, "das Ergebnis der [X.] [X.] ist unbegründet. Im Streitfall haben beide [X.]en nach [X.] durch die - aufgrund einer vorausgegangenen Verhand-lung vor dem Berufungsgericht - beauftragte Richterin des [X.] dem Beweisergebnis schriftlich Stellung genommen. Im [X.] vor dem Senat des [X.] hat der zweitin-stanzliche Prozeßbevollmächtigte des [X.] erklärt, er werde keinen Antragstellen. Daraufhin hat das Berufungsgericht, wie von den [X.] beantragt,nach Lage der Akten entschieden. Dazu war es entgegen der Auffassung [X.] berechtigt; § 285 Abs. 2 ZPO stand nicht entgegen. Wie der [X.] bereits ausgesprochen hat ([X.], 94, 95), erfordert diese Vor-schrift nicht eine Wiederholung bereits gestellter Anträge (durch die auf schrift-- 5 -sätzliches Vorbringen zur Beweisaufnahme hätte Bezug genommen [X.], § 137 Abs. 3 Satz 1 ZPO). Sie soll nur gewährleisten, daß den [X.] Gelegenheit gegeben wird, über das Ergebnis der Beweisaufnahme unterDarlegung des [X.] zu verhandeln ([X.]). Hatten [X.] diese Gelegenheit, so ist, wenn eine [X.] sich freiwillig durch [X.] oder das Nichtverhandeln ihres Anwalts der [X.] hat, auch ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör Genüge getan ([X.] ZPO 21. Aufl. § 285 Rn. 9).II.Das Berufungsgericht verneint eine Haftung der [X.] nach [X.] über die Prospekthaftung im engeren Sinne, weil die Beklagte nurfür den Vertrieb der [X.] zuständig gewesen sei und nichtzu dem von der Rechtsprechung in Betracht gezogenen Kreis der Prospektver-antwortlichen gehört habe. Eine vom Kläger behauptete Mitwirkung der Beklag-ten an den [X.] sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht [X.], auch nicht, daß die Beklagte Einfluß auf die Konzeptionierung der [X.] genommen habe. Auch ein Einfluß der [X.] auf die Zusam-mensetzung des für die Fonds verantwortlichen Personenkreises, etwa die Be-nennung des Treuhänders, sei nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nichtfestzustellen. Schließlich ergebe sich eine maßgebliche Einflußnahme der [X.] auf das gesamte Projekt nicht daraus, daß die Beklagte die einzigeVertriebsfirma gewesen wäre, die für einen Vertrieb der Objekte in Frage [X.] [X.] 6 -Das Berufungsgericht lehnt auch eine Haftung der [X.] gegenüberdem Kläger nach den Grundsätzen über die Prospekthaftung im weiteren Sinnewegen eines ihr zur Last fallenden Verschuldens als Anlageberater oder -ver-mittler ab. In diesem Zusammenhang würdigt das Berufungsgericht die [X.] der [X.] als die eines Anlagevermittlers, nicht eines Anlageberaters:Die Beklagte sei schon nach dem eigenen Vortrag des [X.] nicht als unab-hängige Beraterin aufgetreten, sondern als Werberin für das zu vermittelnde[X.] der Fondsgesellschaften. Insbesondere die Tatsache, daßdie Beklagte das unternehmerische Konzept der Gewerbezentren nicht [X.] bewertet, sondern auch nach dem Vortrag des [X.] insoweit alleinauf den Prospekt verwiesen und nur zu den steuerlichen Fragen ein Votumabgegeben habe, zeige, daß sie nur die Rolle der Anlagevermittlerin habeübernehmen wollen und dies den Anlegern auch deutlich gemacht habe.Ihren Verpflichtungen als Anlagevermittlerin, so das Berufungsgerichtweiter, sei die Beklagte nachgekommen. Weder sei der [X.] anzulasten,daß sie fehlerhafte und unklare Prospekte verwendet, noch daß sie eine Plau-sibilitätsprüfung der Prospekte unterlassen habe. Die Emissionsprospekte für[X.] 1 und [X.] 2 erfüllten die in der Rechtsprechung entwickelten [X.] hinsichtlich Klarheit und Wahrheit. Auch die Verflechtung der [X.] werde zutreffend offengelegt. Eine Verpflichtung, dieBonität der Mieter der Gewerbezentren zu prüfen, habe die Beklagte als [X.] nicht getroffen. Anhaltspunkte dafür, daß es zum damaligenZeitpunkt Kenntnisse über betrügerisches Verhalten von Beteiligten gegebenhabe, seien nicht ersichtlich. Darauf, ob die Mietgarantien im Zeitpunkt [X.] schon vertraglich eingeräumt worden waren und eineBankbürgschaft in der prospektierten Höhe schon vorlag, komme es nicht [X.] 7 -Die Beklagte habe sich die darauf bezogenen Verträge so lange nicht vorlegenzu lassen brauchen, als keine vernünftigen Zweifel an der Richtigkeit der An-gaben in den [X.] aufgetreten seien.Schließlich meint das Berufungsgericht, eine Haftung der [X.]komme auch nicht deswegen in Betracht, weil sie den Kläger nicht über an siegezahlte [X.] aufgeklärt habe. Eine Aufklärung über den Erhaltvon [X.] sei nicht in jedem Fall geboten. Gegen eine grundsätzli-che Aufklärungspflicht spreche, daß die Gefahr, verdeckte Kosten zu [X.] Anleger dem eingezahlten Kapital zu entnehmen oder in anderen [X.] verstecken, z.B. in überteuerten Grundstückspreisen, in erster Linie [X.], wenn die Gesellschaften, zu deren Gunsten die Provisionen gezahltwürden, mit der [X.] wirtschaftlich, kapitalmäßig und persönlich ver-flochten seien und insoweit eine Interessenkollision zu Lasten der Anleger [X.]. Gebe es eine solche Verflechtung nicht, könne zwar nicht ausgeschlos-sen werden, daß die Provision zahlende Verkäuferin der Grundstücke dieseKosten bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt habe. Da der [X.] den potentiellen Anlegern jedoch durch den Prospekt bekannt werde,seien sie über die anfallenden Kosten aufgeklärt und es bestehe die [X.] zu prüfen, ob diese Kosten überteuert seien oder nicht. Überdies sei [X.] für [X.] 2 darauf hingewiesen worden, daß die Beklagte von [X.] der Einkaufs- und Dienstleistungszentren eine weitere Vergütung([X.]) erhalte; die Anleger seien also darüber aufgeklärt [X.], daß eine Innenprovision gezahlt werde. Die Aufklärung über die Höhe seischon deswegen nicht erforderlich gewesen, weil es jedem Anleger unbenom-men gewesen wäre, wegen der Tatsache, daß eine Innenprovision gezahltwird, von einer Beteiligung abzusehen. Bei [X.] 1 fehle ein solcher Hinweis- 8 -zum Punkt [X.]. Dies sei indessen insoweit zutreffend, alsdie Beklagte bei diesem Fonds nicht von der Beteiligungsgesellschaft mit [X.] beauftragt worden sei, sondern die Beteiligungsgesellschaft die [X.] -, [X.] - und M. AG mit der [X.] fehlenden Gesellschaftskapitals betraut habe, die ihrerseits die Beklagtemit dem Vertrieb beauftragt habe. Die [X.]-, [X.]- undM. AG habe jedoch keine Vergütung erhalten, die über die im Pro-spekt genannte Vergütung hinausgehe, "sondern die an die Beklagte über ih-ren Anteil hinausgehenden 5 % Provision" unbestritten "aus ihrer Gewinnmar-ge bei der Veräußerung der Grundstücke gezahlt". Auch im Hinblick darauf,daß deswegen eine Überteuerung der Grundstücke nicht ersichtlich sei, seieine Aufklärung im Prospekt nicht geboten gewesen.Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht in allenPunkten [X.] ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, daß das Berufungsge-richt eine Haftung der [X.] nach den Grundsätzen der [X.] engeren Sinn (vgl. [X.] 2003, 204), wie sie an sich auch für [X.] an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art in Betracht zuziehen ist (vgl. [X.], Urteil vom 10. Oktober 1994 - [X.] - NJW 1995,130), hier nicht als gegeben angesehen hat, weil die Beklagte nicht zu [X.] der [X.] [X.] 1 und [X.] 2 gehörte.a) Für den [X.] müssen in erster Linie diejenigen einstehen,die für die Geschicke des Unternehmens und damit für die Herausgabe [X.] verantwortlich sind. Das sind namentlich die Initiatoren, Gründer und- 9 -Gestalter der Gesellschaft, soweit sie das Management der Gesellschaft bildenoder sie beherrschen ([X.]Z 71, 284, 287 ff; [X.] aaO S. 207), einschließlichder sogenannten "Hintermänner" ([X.]Z 72, 382, 387; 79, 337, 340; 83, 222,224; 115, 213, 217 f; 145, 121, 127). Darüber hinaus haften auch diejenigen,die aufgrund ihrer beruflichen und wirtschaftlichen Stellung oder aufgrund ihrerFachkunde eine Art Garantenstellung einnehmen und durch ihre Mitwirkung ander Prospektgestaltung nach außen hin in Erscheinung getreten sind ([X.]Z77, 172, 176 f; 111, 314, 319 f; [X.], Urteil vom 31. März 1992 - [X.], 879, 883; [X.] aaO S. 207).Vorliegend erschöpfte sich nach den Feststellungen des Berufungsge-richts die Mitwirkung der [X.] an [X.] 1 und [X.] 2 in der [X.]. Eine weitergehende verantwortliche Mitwirkung im Sinne einerMitgestaltung der [X.] oder der (Mit-)Verantwortlichkeit für die [X.] hat es aufgrund seiner Beweisaufnahme nicht festzustellen [X.]) Die [X.]n, die die Revision gegen diese Würdigung, die weitgehendim tatrichterlichen Bereich liegt und daher als solche im Revisionsverfahren nurauf Rechtsfehler überprüft werden kann, erhebt, sind unbegründet.aa) Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe den Hinweis des [X.] darauf übergangen, daß die Beklagte selbst "keinen Schöpfer der [X.]" benennen könne, der mit eigenen gedanklichen Leistungen die [X.] verfaßt habe. Indessen führt dieses Vorbringen - ebenso wie das [X.] Vorbringen der Revision, bei den vorliegenden Anlagen habe "die Trennungvon Initiatoren und Vertrieb nicht mehr der Praxis entsprochen" - mangels wei-terer konkreter Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu dem Schluß, die- 10 -Beklagte gehöre neben dem in den [X.] genannten Prospektherausge-ber und den weiteren nach dem Inhalt der Prospekte als Initiatoren in [X.] ziehenden Personen zu den Initiatoren oder den sonst Prospektverantwort-lichen. Die Übernahme des Vertriebs begründet für sich nicht die [X.] für den dabei verwendeten Prospekt nach den Grundsätzen der Pro-spekthaftung im engeren [X.]) Es ist entgegen der Revision auch nicht zu beanstanden, daß [X.] daraus, daß bestimmte Formulierungen im Prospekt (für [X.] 2) darauf abzielen, (auch) den Vertrieb "aus der Haftung zu nehmen", keineSchlüsse in Richtung darauf gezogen hat, hier sei die Vertreibergesellschaftselbst auch Mitherausgeberin des Prospekts [X.] hat das Berufungsgericht eine Haftung der [X.], so-weit sie die in Rede stehenden Vermögensanlagen (Fondsbeteiligungen) unterVerwendung von [X.] vertrieben hat, nur nach den Grundsätzen überdie Prospekthaftung im weiteren Sinn (vgl. [X.]Z 83, 222, 227; [X.] aaOS. 204), also nur unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei [X.] bzw. wegen einer ihr zur Last fallenden Pflichtverletzung als Anlagebe-rater oder Anlagevermittler in Betracht gezogen.a) Hierbei hat das Berufungsgericht die von der [X.] bei dem [X.] der Anlagen entwickelte Tätigkeit gegenüber dem Kläger rechtsfehlerfreials Anlagevermittlung, nicht als Anlageberatung, eingeordnet.aa) Das Berufungsgericht hat die für die Abgrenzung maßgeblichenMerkmale (vgl. Senatsurteil vom 13. Mai 1993 - [X.] - NJW-RR [X.]; fortgeführt mit Urteil vom 13. Januar 2000 - [X.], 998) zutreffend erkannt und tatrichterlich einwandfrei umgesetzt.bb) Soweit die Revision rügt, diese Einordnung widerspreche der Le-benserfahrung, versucht sie nur in unzulässiger Weise, ihre eigene Würdigungan die Stelle derjenigen des Tatrichters zu setzen. Einen Erfahrungssatz, wo-nach der Vertrieb von "Fondskonzepten" stets als "Beratung" erfolgt, wie [X.] meint, gibt es nicht. Es mag allerdings sein, daß die [X.] ihren Außendienstmitarbeitern empfehlen, sich gegenüber ihrem [X.] als Berater zu gerieren, um ihr Produkt besser "verkaufen" zu können.Das ändert aber grundsätzlich nichts daran, daß sich bei einer objektiven Ge-samtwürdigung der maßgeblichen Umstände der Werbung des Kunden derbetreffende Vorgang in der Vermittlung der Vermögensanlage erschöpfenkann, auch wenn - je nach Sachlage - der Vermittler selbst im Rahmen [X.] dem Kunden nähere Hinweise und Informationen, etwaüber steuerliche Aspekte, gibt.b) Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß der [X.] im Rahmen des zwischen ihm und dem [X.] stillschwei-gend zustande gekommenen Vertrags auf Auskunftserteilung zu richtiger undvollständiger Information über alle tatsächlichen Umstände verpflichtet ist, [X.] den [X.] von besonderer Bedeutung sind. Vertreibt er [X.] anhand eines Prospekts, so muß er, um seiner Auskunftspflicht nach-zukommen, im Rahmen der geschuldeten "Plausibilitätsprüfung" ([X.] 13. Januar 2000 aaO) den Prospekt jedenfalls darauf überprüfen, ob erein in sich schlüssiges Gesamtbild über das Beteiligungsobjekt gibt und ob die- 12 -darin enthaltenen Informationen, soweit er das mit zumutbarem Aufwand zuüberprüfen in der Lage ist, sachlich vollständig und richtig [X.]) Soweit das Berufungsgericht meint, der [X.] seien keine Ver-stöße gegen ihre (vor-)vertraglichen Aufklärungspflichten als Anlagevermittlerinvorzuwerfen, begegnet dies jedoch, wie die Revision mit Recht rügt, [X.] rechtlichen Bedenken in bezug auf die von der [X.] verein-nahmten [X.], die in den [X.] nicht hinreichend ausgewie-sen waren.aa) Es ist im Revisionsverfahren bezüglich der [X.] vonfolgendem Sachverhalt [X.]) Nach dem Investitionsplan für [X.] 1 sollte der Gesamtaufwand fürdiese Anlage 62.845.301 DM betragen. Hiervon waren 27 Mio. DM zuzüglich5 % Agio als zusätzliches Eigenkapital ([X.]) für die Objektge-sellschaft von den Anlegern zu beschaffen.Der Prospekt für [X.] 1 enthielt einen Hinweis darauf, daß die Objekt-gesellschaft ("Beteiligungsfirma") die [X.]-, [X.]- undM. AG, welche laut Prospekt als Generalübernehmer der [X.] fungierte, mit der Beschaffung des Eigenkapitals beauftragt hatte oder be-auftragen werde. Ein Preis (Provisionshöhe) wurde hier nicht genannt. Das Be-rufungsgericht geht allerdings nach dem Zusammenhang seiner Ausführungenim Anschluß an den Vortrag der [X.] von einer "im Prospekt genannten"Vergütung von 20 % aus, wobei es ersichtlich die prospektierten Angaben ([X.], Anlage I zum Gesellschaftsvertrag) über Kosten der [X.] 13 -kapitalbeschaffung (4,032 Mio. DM = ca. 15 % von 27 Mio. DM) und [X.] Mio. DM = ca. 5 % von [X.]) in den Blick genommen hat. Die Re-vision des [X.] bringt hiergegen für sich keine [X.]n an.Die Beklagte hat nach eigenem Vortrag jedoch insgesamt 25 % erhalten,und zwar weitere 5 % (= 1,35 Mio. DM) aufgrund des von der D. P. -,[X.] - und M. AG an sie weitergegebenen Auftrags aus de-ren "Gewinn"; letzteres war nach dem Sinn und Zweck dieser Zahlungenebenfalls eine (weitere) Innenprovision.Diese weitere Innenprovision wurde im Prospekt nicht [X.]) Bezüglich [X.] 2, bei dem der [X.] DM betragen sollte, wovon 19.200.000 DM (ohne Agio) als zusätz-liches Eigenkapital ([X.]) für die Objektgesellschaft von den [X.] aufzubringen waren, enthält das Berufungsurteil keine Feststellungenüber den Umfang der an die Beklagte als Vertriebsfirma insgesamt gezahlten([X.]. Das waren zunächst einmal die im Prospekt als [X.] 11 % von 27 Mio. DM (5 % Agio und weitere 6 % des vermit-telten [X.]). Der Kläger hat im Berufungsverfahren weitere Zah-lungen an die Beklagte, insbesondere seitens der Veräußerer der [X.] ([X.]Immobilien- und Vermögensverwaltung AG) undder [X.] -Galerie 2 ([X.]-, [X.] - und [X.] von ca. 14 % behauptet; die Beklagte, die in den [X.] Vorbringen nicht entgegengetreten ist, legt in ihrer Revisionserwide-rung denselben Betrag zugrunde. [X.] ist also davon auszuge-hen, daß die Beklagte weitere 14 %, insgesamt also 25 %, bezogen auf das- 14 -von ihr beschaffte [X.] von 19.200.000 DM, an [X.] hat.Hiervon deckte der Prospekt über die bereits genannten 11 % hinausnur auf, daß die Vermittlungsgesellschaft eine "weitere Vergütung (Werbungs-kostenzuschuß) ... von den [X.] erhält ...", ohne jedoch weitere Beträge zu nennen.bb) Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, dieder Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog.Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, ist [X.] nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der In-stanzgerichte umstritten (vgl. zum [X.] die Hinweise in dem Urteil[X.]Z 145, 121, 129; außerdem [X.], 279; Kiethe NZG 2001,107; [X.] 2002, 738; [X.]/[X.] BKR 2002, 354). In den Urteilen[X.]Z 145, 121 und vom 13. November 2003 - [X.] - NJW 2004, 288),die [X.] betreffen, hat der [X.]. Zivilsenat des [X.]diese Frage ausdrücklich offengelassen, ebenso der V. Zivilsenat für den [X.] (Urteil vom 14. März 2003 - [X.]/02 - NJW 2003, 1811, 1812).Nach Auffassung des erkennenden Senats besteht eine Pflicht zur Aus-weisung von [X.] bei dem Vertrieb von [X.]n der Art,wie sie im Streitfall dem Publikum unter Verwendung von [X.] angebo-ten wurden - also insbesondere auch von geschlossenen Immobilienfonds -,zwar nicht in jedem Fall, wohl aber ab einer gewissen Größenordnung derarti-ger Provisionen. Unabhängig von der Gesamthöhe der [X.] müs-- 15 -sen im Prospekt diesbezügliche Angaben zutreffend sein; eine Irreführungs-gefahr darf nicht bestehen.(1) Insbesondere bei einer aus Immobilien bestehenden Vermögensan-lage können sich aus der Existenz und der Höhe solcher [X.] - dieals solche nicht die Gegenleistung für die Schaffung von Sachwerten darstel-len - Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit des Objekts und Rentabi-lität der Anlage ergeben. Dies gilt für den Fall, daß, wie hier, [X.] an einer Immobiliengesellschaft beteiligen, nicht nur in bezug auf Provisi-onszahlungen der Objektgesellschaft an die Vertriebsfirma als Teil des "[X.]", sondern auch in bezug auf Provisionszahlungen eines in [X.] einbezogenen Unternehmens, das seinerseits das betreffendeObjekt (Grundstück und Bauvorhaben) an die Objektgesellschaft veräußert hat,zumal bei diesem Veräußerungsvorgang eine eigentliche geldwerte "Vermitt-lung" überhaupt nicht stattfindet.Wie der [X.] für den Fall des Verkaufs einer (dort "ge-brauchten") Immobilie ausgesprochen hat, begründet allerdings der Umstand,daß bei dem Käufer eine Fehlvorstellung über die Werthaltigkeit des erworbe-nen Renditeobjekts entstehen kann, für sich selbst dann noch keine Offenba-rungspflicht, wenn die Höhe der Provision(en) tatsächlich zu einem Kaufpreisführt, der den objektiven Wert der Immobilie - erheblich - übersteigt ([X.], Ur-teil vom 14. März 2003 - [X.], 1811 f). Der Käufer hatnämlich grundsätzlich keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu des-sen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers(zu diesem Fall vgl. [X.]Z 146, 298, 301 ff) bleibt es vielmehr den Vertrags-parteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren. Mithin besteht für den- 16 -Verkäufer grundsätzlich selbst dann keine Pflicht zur Offenlegung über denWert des [X.], wenn dieser erheblich unter dem geforderten [X.]. Im Regelfall muß der Verkäufer auch den Käufer nicht auf ein für diesenungünstiges Geschäft hinweisen, sondern darf davon ausgehen, daß sich [X.] Vertragspartner selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichtenim eigenen Interesse Klarheit verschafft (Urteil vom 14. März 2003 aaO m.w.N.;vgl. auch - für den Erwerb finanzierende Kreditinstitute - [X.], Urteil vom12. November 2002 - [X.] - NJW 2003, 424); unberührt bleiben Scha-densersatzansprüche des Käufers für den Fall, daß der Verkäufer oder [X.], deren er sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten bedient,Angaben zur Rendite gemacht hat, die sich als unzutreffend erweisen, oderSchadensersatzansprüche aus einem besonderen Beratungsvertrag ([X.] 14. März 2003 aaO). Nichts anderes dürfte in der Regel in den Fällengelten, in denen ein wesentlicher Teil des [X.] aus einem von [X.] (neu) zu errichtenden Bauwerk besteht. Es ist im Grundsatz Sachedes Unternehmers, wie er den Preis für sein Werk kalkuliert, insbesondereauch, was er darin für den "Vertrieb" ansetzt. Umgekehrt muß auch der [X.] einer noch zu bebauenden Immobilie immer damit rechnen, daß der ihmgenannte Erwerbspreis einen gewissen Vertriebskostenanteil enthält.(2) Der Aufklärungsbedarf für den [X.] (Verbraucher) istjedoch - jedenfalls zu diesem erörterten Punkt - typischerweise größer, wennund soweit ihm das Anlage-"Modell" vom Anbieter oder vom [X.] vorgestellt wird.[X.] wie etwa auch geschlossene Immobilienfonds sind [X.] gekennzeichnet, daß die Initiatoren, sogenannte Hintermänner und Pro-- 17 -spektherausgeber maßgeblichen Einfluß auf die Vorbereitung und [X.] haben und mit den [X.], für die sie verantwortlich sind,Vertrauen der Erwerber in Anspruch nehmen. Die zur Akquisition verwendetenProspekte dienen dazu, dem Erwerber die für die Anlageentscheidung erfor-derlichen Informationen zu liefern, damit er die Anlage beurteilen und die Risi-ken einschätzen kann (vgl. [X.]Z 77, 172, 176; 145, 121, 125). Solche [X.] sind naturgemäß allgemein dahin ausgerichtet, die angebotenen [X.] als (besonders) werthaltig und rentabel herauszustellen. Sie erwecken re-gelmäßig den Anschein, daß der Preis der Anlage - abgesehen von in den"Gesamtaufwand" mit hineingenommenen einzelnen Dienstleistungen, die [X.] im wesentlichen auf Steuerersparnisse abzielen - jedenfalls in einem ange-messenen Verhältnis zu den vom Veräußerer für sie erbrachten sachlichenLeistungen steht. Das schließt nach dem nächstliegenden Verständnis durch-schnittlicher Verbraucher normalerweise zugleich die Vorstellung aus, in dem"Gesamtaufwand" (Preis) könnten so außergewöhnliche Gewinnspannen fürden Veräußerer oder Vergütungen für den Vertreiber (letztere in Form von In-nenprovisionen) stecken, daß die Werthaltigkeit und Rentabilität der Anlagevon vornherein in Frage gestellt sein könnte.Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung des Umstandes, daß für [X.] der Prospekt bei solchen Modellen oftmals die einzige oder [X.] wichtigste Informationsquelle und damit die maßgebliche Grundlage fürseine Anlageentscheidung ist ([X.]Z 145, 121, 125) und daß dem Anleger ei-ne nähere Prüfung der Werthaltigkeit bei derart komplexen Vorhaben kaummöglich ist, eine besondere Schutzwürdigkeit des Anlegers. Mit der Schutz-würdigkeit des Anlegers korrespondiert die Verpflichtung der [X.] und derjenigen, die sich des Prospekts zum Vertrieb bedienen, im- 18 -Rahmen ihrer vertraglich geschuldeten Auskunftserteilung sämtliche für [X.]entscheidung bedeutsamen Umstände wahrheitsgemäß und vollständigdarzustellen (vgl. [X.]Z 123, 106, 109 [X.]) Zu den für die Anlageentscheidung des Anlegers "bedeutsamen"Umständen gehört es aber - im Hinblick auf die erörterte Verknüpfung mit derWerthaltigkeit des Objekts - auch, wenn in dem Gesamtaufwand für eine Im-mobilienanlage, die im Prospekt als rentables Renditeobjekt dargestellt wird,erheblich überdurchschnittliche [X.] stecken. Dabei mag [X.] die übliche Provisionshöhe für normale Maklerleistungen (etwa 3 bzw.6 %; vgl. [X.]Z 125, 135, 129) nicht unbedingt den für eine Übertragung aufden geschäftsmäßigen Vertrieb solcher [X.] geeigneten Ver-gleichsmaßstab darstellen. Nach einzelnen Hinweisen im Schrifttum sollen indiesem Bereich [X.] um 15 % als üblich gelten (Kiethe aaOS. 110; vgl. auch [X.]/[X.] aaO S. 359). Selbst wenn dies zutreffen sollte,braucht jedoch der Verbraucher nicht ohne weiteres mit (internen) Vertriebsko-sten, die der Kapitalanlage nicht zugute kommen, in dieser Größenordnung zurechnen.cc) Der Senat ist der Auffassung, daß der Anleger über einen "Abfluß"dieser Art, jedenfalls dann, wenn er 15 % überschreitet, generell unterrichtetwerden muß.Eine nähere Festlegung erübrigt sich im Streitfall. Denn hier liegt eineobjektive Pflichtverletzung schon darin, daß die in den [X.] gemachtenAngaben, was die [X.] angeht, unvollständig (unrichtig) und irre-führend [X.] 19 -Im Prospekt für [X.] 1 gab es, wie oben ausgeführt, Hinweise auf In-nenprovisionen in einer Größenordnung von 20 % ("Kosten der Eigenkapital-beschaffung"; "Agio"). Mit weiteren Innenprovisionszahlungen (5 %) brauchteder [X.] nicht zu rechnen.Im Prospekt für [X.] 2 verschleierte der bloße Hinweis, daß von seitender Verkäufer der Einkaufs- und Dienstleistungszentren noch eine "weitereVergütung ([X.])" gezahlt werde, den Umstand, daß dieseZahlungen (weitere 14 %) betragsmäßig noch über die - ohnehin nicht unbe-trächtlichen - Provisionszahlungen (insgesamt 11 %) hinausgingen, die [X.] selbst zu erbringen hatte.Die insoweit unvollständigen Prospektangaben waren geeignet, beimKläger ([X.]) Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovi-sionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlagen hervorzurufen.II[X.] Beurteilung des Berufungsgerichts läßt sich danach, soweit das Be-rufungsgericht eine Pflichtverletzung der [X.] als Vermittlerin der vorlie-genden Anlagen verneint hat, nicht aufrechterhalten.Da [X.] im [X.] nicht gegeben ist (vgl.§ 563 Abs. 3 ZPO), muß die Sache zur tatrichterlichen Prüfung der weiterenVoraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs des [X.] gegen die [X.] an das Berufungsgericht zurückverwiesen werden.- 20 -[X.] Streck [X.][X.] Herrmann