Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.04.2016, Az. VIII ZR 198/15

[X.]:[X.]:[X.]:2016:130416UVIIIZR198.15.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
VIII ZR 198/15
Verkündet am:

13. April 2016

Ring,

Justizhauptsekretärin

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1
Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.

[X.], Urteil vom 13. April 2016 -
VIII ZR 198/15 -
LG [X.]

AG [X.]-Pankow/[X.]

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Der VIII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 13.
April 2016
durch die Richterin Dr.
Fetzer als Vorsitzende, die Richterin Dr.
Hessel
sowie [X.]
Achilles, [X.] und Dr.
Bünger

für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.] wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 4.
August 2015 aufgehoben.
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des [X.]/[X.] vom 15.
Oktober 2014 wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tragen.
Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung der [X.] in [X.], die bauseits mit einer Einbauküche ausgestattet
war.
Nach einer
gleichzeitig mit dem Mietvertrag vom 26.
März 1997 geschlossenen Zusatzvereinbarung
hatte die Klägerin
eine Gesamtmiete in
Höhe von 964,72 DM zu zahlen, wovon ein
Betrag in Höhe von 34,64
DM (17,71

auf die Einbauküche entfiel.
[X.] bat die Klägerin, die Einbauküche durch eine eigene
[X.]neinrichtung
ersetzen zu dürfen. Die Beklagte erklärte mit Schreiben vom 22. März 2010 ihr Einverständnis, das sie an verschiedene Bedingungen [X.]. In dem genannten Schreiben heißt es unter anderem:
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"4.
Sämtliche durch die Veränderung freiwerdenden Bauteile bzw. Ein-richtungsgegenstände der Grundausstattung der Wohnung sind von Ihnen so aufzubewahren und zu warten, dass sie in gebrauchsfähi-gem Zustand erhalten bleiben.
5.
Für alle im Zusammenhang mit der genehmigten Maßnahme eintre-tenden Schäden sowie für den Verlust oder Beschädigung der ge-mäß Ziffer 4 aufzubewahrenden Teile sind Sie haftpflichtig.

7.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Sie vunser Verlangen den ursprünglichen bauseitigen Zustand so [X.] auf Ihre Kosten wiederherzustellen, dass keine Verzögerung in der Neuvermietung der Wohnung eintritt."

Das Schreiben schließt mit der Erklärung ab: "Wenn Sie von dieser [X.] Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an."
Die Klägerin lagerte die ausgebauten Küchenteile in dem zur Mietwoh-nung gehörenden [X.]raum, wo sie am 9.
Februar 2014 entwendet
wurden. Die Versicherung der Klägerin
zahlte einen Entschädigungsbetrag von 2.790

für die Küche, der der [X.]. Die Klägerin ist der Auffassung, dass sie den in der Zusatzvereinbarung vom 26.
März 1997 für die Nutzung der [X.] der [X.] vorgesehenen Betrag, den sie mit 15,59

,
so
lange nicht mehr entrichten müsse, als ihr diese
oder eine gleichwertige
[X.] nicht von der [X.] zur Verfügung gestellt werde.
Das Amtsgericht hat die auf Feststellung einer Mietminderung um monat-lich 15,59

August
2014 Zeitraum von März bis Juli 2014 gerichtete Klage abgewiesen. Mit
ihrer
Beru-fung hat die Klägerin die Feststellung begehrt, dass die Miete ab 1.
März 2014 um gemindert sei. Diesem Begehren hat das Landgericht entsprochen.
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Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Beklagte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die Klage sei zulässig. Die Klägerin habe gemäß §
256 Abs.
1 ZPO ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der
von ihr geltend gemachten Min-derung, da ansonsten
das Auflaufen eines kündigungsrelevanten [X.] drohe.
Die Klage sei auch begründet. Die von der Klägerin geschuldete Miete sei aufgrund des Abhandenkommens der Einbauküche gemäß §
536 Abs.
1 BGB um 15,59

gemindert.
Es liege ein Sachmangel vor,
weil es hierdurch
an der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache fehle. Die Beklagte habe sich im
Mietvertrag beziehungsweise in der hierzu getroffenen Zusatzvereinbarung ver-pflichtet, der Klägerin eine Einbauküche im Küchenraum der Wohnung zur [X.] zu stellen. Die Vereinbarung vom 22.
März 2010, mit der die Beklagte der Klägerin gestattet habe, eine eigene Küche einzubauen und die [X.] der [X.] an anderer Stelle auf eigenes Risiko zu lagern,
habe an die-ser Verpflichtung
nichts geändert.
Denn die Beklagte habe der Klägerin die [X.] weiterhin zur Nutzung überlassen müssen, wenn auch nicht mehr im [X.]nraum der Mietwohnung.
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Es liege auch eine Gebrauchsbeeinträchtigung vor, die die Nutzbarkeit der Wohnung erheblich einschränke. Dass die
Klägerin die Wohnung mit einer eigenen Küche ausgestattet habe und sich der Verlust der ausgebauten Küche deshalb tatsächlich nicht nachteilig auswirke, sei nicht maßgeblich.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die Miete für die Wohnung der Klägerin ist nicht wegen eines Sachmangels gemindert
(§ 536 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Das Berufungsgericht hat die unter den Parteien getroffene Vereinbarung vom 22.
März 2010 rechtsfehlerhaft ausgelegt und in-folgedessen
der hinsichtlich einer
Einbauküche geschuldeten Gebrauchsge-währungspflicht der [X.] (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB) einen unzutreffenden Inhalt beigemessen.
1. Zutreffend hat das Berufungsgericht ein berechtigtes Interesse (§ 256 Abs. 1 ZPO) der Klägerin an der Feststellung einer Mietminderung und somit die Zulässigkeit der Klage bejaht. Dies greifen
Revision und Revisionserwide-rung auch nicht an.
2. Die Klage ist jedoch unbegründet, weil ein Sachmangel nicht vorliegt und die Miete deshalb nicht gemindert i[X.]
a) Gemäß § 536 Abs. 1 BGB ist die vereinbarte Miete kraft Gesetzes gemindert, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder (erheblich) mindert. Ein derarti-ger Mangel, der dem Mieter sowohl ein Recht zur Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) als auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) gewährt, setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächli-10
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chen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand
voraus. Ob dies der Fall ist, bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinba-rungen der Mietvertragsparteien ([X.] Rspr.; vgl. [X.]surteile vom 23. [X.] 2009 -
VIII ZR 300/08, NJW 2010, 1133 Rn. 11; vom 19. Dezember 2012

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VIII [X.], NJW 2013, 680 Rn.
8; vom 29. April 2015 -
VIII ZR 197/14, [X.]Z 205, 177 Rn. 18).
b) Mit Erfolg rügt die Revision, dass das Berufungsgericht die zwischen den Parteien getroffenen Absprachen über den vertraglich vorausgesetzten Zu-stand der Mietsache rechtsfehlerhaft ausgelegt hat (§§ 133, 157 BGB). Zwar ist dem Berufungsgericht, anders als die Revision meint, nicht anzulasten, dass es bereits den Inhalt der Zusatzvereinbarung vom 26. März 1997 rechtsfehlerhaft beurteilt hat. Jedoch hat es zu Unrecht
angenommen, die von der
[X.] nach dem ursprünglichen Mietvertrag nebst Zusatzvereinbarung geschuldete Verpflichtung zur Ausstattung der
Mietwohnung
mit der
bauseits vorhandenen
Einbauküche habe durch die im [X.] der [X.] gestell-ten und von der Klägerin
akzeptierten Bedingungen keine maßgeblichen Ände-rungen erfahren.

aa) Die
Auslegung einer Individualvereinbarung -
wie hier der
Zusatzver-einbarung zum Mietvertrag vom 26.
März 1997 nebst der [X.] vom 22.
März 2010
-
durch den Tatrichter ist vom Revisionsgericht nur einge-schränkt daraufhin überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Aus-legungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind,
wesentlicher Auslegungsstoff außer [X.] gelassen worden ist oder die Ausle-gung auf mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht ([X.]
Rspr.;
vgl. [X.], Urteile vom 9. Juli 2014 -
VIII ZR 376/13, [X.]Z 202, 39 Rn. 42; vom 15.
Oktober 2014 -
XII [X.], [X.], 2280 Rn. 38; vom 3. Dezember 2014 -
VIII ZR 224/13, [X.], 79 Rn.
37; jeweils
mwN; vom 10.
Juni 2015 15
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VIII
ZR 99/14, NJW 2015, 2324 Rn.
13). Ein derartiger Rechtsfehler fällt dem Berufungsgericht hier zur La[X.]
bb)
Allerdings ist die vom Berufungsgericht vorgenommene Auslegung der Zusatzvereinbarung vom 26.
März 1997 nicht zu beanstanden. Denn [X.] als die Revision meint,
hat das Berufungsgericht den Inhalt dieser [X.] nicht dahin ausgelegt, dass nur die reine Überlassung der beschriebe-nen Einbauküche, nicht dagegen
auch deren betriebsbereiter Einbau geschul-det gewesen sei. Das Berufungsgericht ist vielmehr davon ausgegangen, dass Gegenstand der Zusatzvereinbarung die
sich im Küchenraum der Wohnung befindliche funktionstüchtige Einbauküche war, die im Rahmen der der [X.] "obliegenden Instandsetzungspflicht gegebenenfalls auch durch eine neue [Küche] zu ersetzen"
gewesen wäre.

[X.]) Jedoch widerspricht -
wie
die Revision mit Recht rügt
-
die Auslegung des Inhalts
der am 22. März 2010 zwischen den Parteien getroffenen Abspra-chen bezüglich der von der Klägerin angemieteten Einbauküche der [X.] durch
das Berufungsgericht allgemein anerkannten
Auslegungsgrundsätzen.
(1) Im Ansatzpunkt ist das Berufungsgericht noch zutreffend davon aus-gegangen, dass die im Schreiben der [X.] vom 22. März 2010 genannten Bedingungen für den von der Klägerin gewünschten Austausch der Küche In-halt des Mietvertrags geworden sind. Denn die Beklagte hat diese Bedingungen zumindest stillschweigend akzeptiert, indem sie im [X.] an das genannte Schreiben die Küche der [X.] ausgebaut und eine eigene Kücheneinrich-tung eingebaut hat.
Die Beklagte hat durch den in dem genannten Schreiben abschließend erteilten Hinweis, "wenn Sie von dieser Genehmigung Gebrauch machen, so erkennen Sie die vorgenannten Bedingungen an", auf den Zugang einer Annahmeerklärung ausdrücklich
verzichtet (§ 151 Satz 1
BGB).
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(2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist der Mietvertrag durch die Vereinbarung vom 22. März 2010 jedoch in der Weise geändert [X.], dass die Verpflichtung der [X.], die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten, zumindest für den Zeitraum, in dem
die Klägerin eine von ihr an-geschaffte Kücheneinrichtung nutzt, entfallen i[X.]
(a) Nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen bildet der von den [X.] gewählte Wortlaut einer Vereinbarung und der diesem zu entnehmende ob-jektiv erklärte [X.] den Ausgangspunkt einer nach §§
133, 157 BGB vor-zunehmenden Auslegung ([X.] Rspr.; vgl. [X.], Urteile vom 15. Oktober 2014
-
XII [X.], aaO Rn.
48; vom 21. Oktober 2014 -
XI [X.], NJW-RR 2015, 243
Rn. 15; Beschluss vom 11. November 2014 -
VIII ZR 302/13, NJW 2015, 409 Rn. 11). Weiter sind nach anerkannten Auslegungsgrundsätzen ins-besondere der mit der Vereinbarung verfolgte Zweck und die Interessenlage der Parteien zu beachten, ferner die sonstigen Begleitumstände, die den [X.] der gewechselten Erklärungen erhellen können ([X.], Urteile vom 11.
Oktober 2012 -
IX
ZR 30/10, [X.], 2144 Rn.
11
mwN; vom 13.
November 2014 -
IX ZR 277/13, [X.] 2015,
186 Rn. 8).
(b) Gegen diese Auslegungsgrundsätze hat das Berufungsgericht mit seiner Auslegung, die bisherigen Vereinbarungen seien nur insoweit abgeän-dert worden, als die Einbauküche sich nicht mehr im Küchenraum der angemie-teten Wohnung befinden, sondern anderweitig sorgfältig gelagert werden [X.],
in mehrfacher
Hinsicht verstoßen. Zum einen widerspricht eine solche Deu-tung bereits dem
Wortlaut der Vereinbarung
vom 22.
März 2010. Zum anderen
verstößt die
Auslegung des Berufungsgerichts gegen den Grundsatz der nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung
(vgl. hierzu [X.]surteile vom 24. Mai 2000 -
VIII ZR 329/98, [X.] 2000, 1648 unter [X.] b mwN; vom 13.
März 2013 -
VIII [X.], NJW 2013, 2749 Rn. 15).
Die der
Vereinbarung 20
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vom 22. März 2010
beizulegende Auslegung kann der [X.] selbst vornehmen, da insoweit keine weiteren Feststellungen zu treffen sind (vgl. [X.]surteil vom 9.
Oktober 2013 -
VIII
ZR 22/13, [X.], 734 Rn.
11).

(aa) In dem detailliert gefassten [X.] vom 22. März 2010, dessen Inhalt die Klägerin akzeptiert hat, ist allein die Rede von einer Verpflichtung der Klägerin zu einer sachgerechten Aufbewahrung der ausge-bauten Küche
(Ziffer 4), nicht aber davon, dass diese befugt
sein sollte, die für den Küchenraum der angemieteten Wohnung infolge des Einbaus einer eige-nen Kücheneinrichtung derzeit nicht benötigte Einbauküche der [X.] in dieser Zeit weiter zu nutzen, etwa als im [X.]raum befindlicher Stauraum zur Lagerung von Sachen. Damit gibt schon der Wortlaut der im [X.] von der [X.] formulierten und von der Klägerin akzeptierten Vorgaben nichts dafür her, dass der
Klägerin die Berechtigung hätte erhalten bleiben sollen, die von ihr für den Küchenraum -
zumindest derzeit -
nicht benö-tigte Einbauküche der [X.] auf andere Weise beziehungsweise an [X.] Stelle zu nutzen, und demzufolge die Beklagte hätte verpflichtet sein sollen, auch für diese Zeitspanne eine im [X.]raum lagernde, funktionsfähige [X.] zu stellen.

(bb) Gegen die Auslegung des Berufungsgerichts spricht auch die bei-derseitige Interessenlage, die ihren Ausdruck in dem [X.] vom 22. März 2010 gefunden hat.

An einer wie auch immer gearteten Nutzung der ausgebauten und im [X.]raum gelagerten Küche hatte die Klägerin infolge der von ihr neu ange-schafften Kücheneinrichtung kein nennenswertes Interesse. Vielmehr kon-zentrierte sich ihr
Interesse darauf, die bauseits vorhandene Küche entfernen und künftig durch eine Küchenausstattung
eigener
Wahl ersetzen zu dürfen. 23
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Tragfähige Anhaltspunkte dafür, dass sie daneben noch ein Nutzungsinteresse an der ausgebauten Kücheneinrichtung
gehabt hätte, sind weder
vom Beru-fungsgericht festgestellt noch der Vereinbarung vom 22. März 2010 zu
entneh-men
und auch sonst nicht ersichtlich. Die in dem -
von der Klägerin akzeptier-ten
-
[X.] vom 22. März 2010 geforderte
sachgerechte La-gerung der ausgebauten Küche diente
erkennbar
allein dem Interesse der [X.], die sich die Möglichkeit erhalten wollte, nach Beendigung des Mietver-hältnisses mit der Klägerin die Wohnung erneut mit der Einbauküche ausgestat-tet anbieten zu können
(vgl. Ziffer 7 des [X.]s).
Daran än-dert auch der Umstand nichts, dass die Klägerin nach ihrem eigenen Vorbrin-gen
die im [X.] gelagerte Küche zur Unterbringung insbesondere von Winter-kleidung und einer Zeltausrüstung verwendet hat.
Das Interesse der [X.] ging ersichtlich
dahin, einerseits der Kläge-rin deren Wunsch, eine eigene Küche einzubauen, zu erfüllen, andererseits aber durch die Genehmigung dieser Maßnahme keine rechtlichen oder wirt-schaftlichen Nachteile in Kauf nehmen zu müssen. Dies kommt in der der Klä-gerin zugewiesenen Verantwortlichkeit für eine sachgerechte Lagerung der ur-sprünglichen Kücheneinrichtung und deren Eintrittspflicht für eventuelle Schä-den oder den Verlust der Küchenteile zum Ausdruck. Weiter lässt sich dieses Interesse aus dem Umstand
ableiten, dass die Parteien die Miethöhe anlässlich der Vereinbarung vom 22. März 2010 nicht um den Anteil, der auf
die Nutzung der bislang von der [X.] gestellten Kücheneinrichtung entfiel, gekürzt ha-ben und die Klägerin auch nach dem Ausbau der Küche der [X.] die ver-einbarte Gesamtmiete unverändert weiter gezahlt hat.
([X.]) In Anbetracht der beschriebenen Interessenlage und des Wortlauts der Vereinbarung vom 22. März 2010 ist diese dahin auszulegen, dass die [X.] hierdurch die mietvertragliche [X.] der [X.] 26
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dahin abgeändert haben, dass diese ab dem Ausbau der von ihr gestellten [X.] jedenfalls so
lange nicht die Stellung der ursprünglich eingebauten Kücheneinrichtung oder einer Ersatzküche schuldete, als die Klägerin die [X.] selbst mit einer Küche ausgestattet und damit keinen Bedarf für eine (wei-tere)
Küche hatte. Das
Abhandenkommen der im [X.] eingelagerten Küche hat deshalb -
jedenfalls bislang -
nicht zu einer Abweichung der Ist-Beschaffenheit der Mietsache von der Soll-Beschaffenheit geführt, so dass ein zur Minderung der Miete führender Sachmangel (§ 536 Abs. 1 BGB) nicht vor-liegt. Ob die [X.] der [X.] wieder "aufleben"
würde, wenn die Klägerin die eigene Küche aus der Wohnung entfernte
oder diese unterginge, bedarf keiner Entscheidung, da ein solcher
Fall nicht
vorliegt.
3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung verhält
sich die Beklagte auch nicht treuwidrig (§
242 BGB),
wenn sie den
von der Versicherung der Klägerin gezahlten Betrag
in Höhe
von 2.790

derzeit
eine neue Küche anzuschaffen und gleichwohl auf der Zahlung der
für die Küchennutzung
vereinbarten Miete besteht. Die Beklagte
macht lediglich die ihr aus verschiedenen rechtlichen Gründen zustehenden Ansprüche geltend und "kassiert"
insoweit nicht doppelt. Die Revisionserwiderung, die dies anders sieht,
verkennt, dass der von der Versicherung der Klägerin geleistete [X.] allein als geldwerter Ausgleich (§ 249 Abs. 2 BGB) für den der [X.] als Eigentümerin und Vermieterin der im [X.] aufbewahrten
Küchenteile
entstandenen Schaden bestimmt war. Diese Ersatzleistung, die wirtschaftlich an die Stelle der im [X.] gelagerten Kücheneinrichtung getreten ist, hat keinen Einfluss auf die Frage, ob die Klägerin
für die abhanden gekom-mene Kücheneinrichtung Miete zu zahlen hat.

Denn die Mietzahlungspflicht beurteilt sich ausschließlich nach den von den Parteien getroffenen Absprachen, also nach der Genehmigungsvereinba-28
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rung vom 22. März 2010. Danach blieb die Höhe der Miete unberührt von dem Umstand, dass während der Nutzungszeit der neu eingebauten Küche die Klä-gerin kein nennenswertes Interesse an einer Nutzung der im [X.] gelagerten Kücheneinrichtung der [X.] mehr hatte. Die vereinbarte Gesamtmiete ist damit -
zumindest für den genannten Zeitraum -
für eine Wohnung ohne eine von der [X.] als Vermieterin gestellte Einbauküche zu zahlen. Folglich ändert sich an der Zahlungspflicht der Klägerin auch nichts dadurch, dass sich die von der
Klägerin derzeit nicht benötigte Kücheneinrichtung
nicht mehr im [X.]raum befindet.
Die Sichtweise der Revisionserwiderung, die der [X.] nur dann ei-nen Anspruch auf Zahlung von 15,59

den Entschädigungsbetrag für die Anschaffung einer Ersatzküche verwendet, liefe darauf hinaus, die Beklagte zu zwingen, allein zum Zwecke der Einlage-rung in einem [X.]raum eine neue Kücheneinrichtung anzuschaffen, für die die Klägern derzeit keinen Bedarf hätte.

III.
Nach alledem hat das angefochtene Urteil keinen Bestand; es ist [X.] (§
562 Abs.
1 ZPO). Der [X.] entscheidet in der Sache selbst, weil wei-tere Feststellungen nicht zu treffen sind und die Sache zur Endentscheidung reif ist (§
563 Abs.
3 ZPO). Dies führt zur Zurückweisung der Berufung der Klä-

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gerin gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts. Das Fehlen der [X.] im [X.] führt nicht zur Minderung der Miete.
Dr. Fetzer
Dr. Hessel
Dr. Achilles

[X.]
Dr. Bünger

Vorinstanzen:
AG [X.]-Pankow/[X.], Entscheidung vom 15.10.2014 -
2 C 231/14 -

LG [X.], Entscheidung vom 04.08.2015 -
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