Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08

BUNDESGERI[X.]HTSHOF IM NAMEN DES VOLKES VERSÄUMNISURTEIL [X.]/08 Verkündet am: 21. Oktober 2009 [X.], Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] §§ 157 [X.], [X.]; 305c; 536 Zur Auslegung des in einem formularmäßigen Mietvertrag über Wohnräume verwen-deten Begriffs "[X.]". [X.], Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2009 - [X.]/08 - [X.] [X.]

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 21. Oktober 2009 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen [X.] und [X.] sowie [X.] Achilles und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 13. August 2008 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsge-richt zurückverwiesen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Kläger mietete mit Vertrag vom 15. Mai 2003 eine [X.] der [X.]. 1 In dem Formularmietvertrag ist unter Nr. 1.1. unter anderem aufgeführt: 2 "Vermietet werden die nachfolgend aufgeführten Räume im Hause – [X.] – 1 Küche 1 Flur – 1 W[X.] mit Dusche – Kellerraum Nr. 6 Dem Mieter werden die Mieträume vermietet als [x] Wohnräume [ ] gewerbliche Räume [ ] sonstige Nutzung Die [X.] beträgt ca. 61,5 m²." - 3 - Die handschriftlich eingefügte Flächenangabe von 61,5 m² entspricht der Grundfläche der Wohnung. Unter Berücksichtigung der Dachschrägen beträgt die Wohnfläche im Sinne der §§ 42-44 der Zweiten Berechnungsverordnung ([X.]) hingegen 54,27 m². Der Kläger macht nach Beendigung des Mietver-hältnisses die Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 1.694,19 • nebst Zinsen wegen der sich ergebenden [X.] für die Zeit von Juni 2003 bis November 2007 geltend. 3 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die da-gegen gerichtete Berufung des [X.] zurückgewiesen. Mit seiner vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt er sein Zahlungsbegehren weiter. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision des [X.] hat Erfolg. Dabei ist über die Revision des [X.] antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berück-sichtigung des gesamten Sach- und Streitstandes ([X.] 37, 79, 81). 5 [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 6 Ein bereicherungsrechtlicher Anspruch auf Rückzahlung der Miete [X.] nicht, weil kein Mangel der Mietsache und damit auch kein [X.] gegeben sei. Der Begriff "[X.]" sei nach dem Verständnis der Parteien gemäß § 157 BGB auszulegen. Die Auslegung ergebe, dass die [X.] darunter die reine Grundfläche der Wohnung verstanden hätten und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 [X.]. Die Ermittlung der Wohnfläche 7 - 4 - bei einer Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen sei für Laien ohne Mithilfe eines Sachverständigen kaum möglich. Bei den [X.] handele sich aber für den Kläger erkennbar nicht um Fachleute, sondern um private Vermieter. Der Kläger habe nicht davon ausgehen können, dass eine Berechnung durch einen Sachverständigen zu dem alleinigen Zweck, die dem Mieter mitzuteilende Wohnfläche zu ermitteln, erfolgt sei. Die Berechnungsgrundlage der Flächen-ermittlung sei auch nicht im Mietvertrag genannt. I[X.] Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-fung nicht stand. Dem Kläger steht wegen einer Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche dem Grunde nach ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. 8 1. Im Ansatz zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete bestehen kann, wenn die ver-traglich vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche um mehr als 10 % abweicht und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 231/06, [X.], 2624, [X.]. 12 und vom 24. März 2004 - [X.] ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter [X.]; [X.] ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter [X.]; [X.] ZR 133/03, [X.], 268, unter II). 9 2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann aber nicht [X.] werden, dass der Begriff "[X.]" im vorliegenden Fall da-hin auszulegen ist, dass die Parteien darunter die reine Grundfläche der [X.] und nicht die Wohnfläche im Sinne der §§ 42 bis 44 [X.] verstanden ha-ben. Das Berufungsgericht hat nicht beachtet, dass die [X.] ein Mietver-tragsformular nach dem so genannten "[X.]" verwendet 10 - 5 - haben, dessen Auslegung den rechtlichen Anforderungen unterliegt, die für [X.] gelten. 11 a) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und [X.] Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise be-teiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkei-ten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (st. Rspr., Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - [X.] ZR 124/05, [X.], 2915, [X.]. 16 m.w.[X.]). Diese Auslegung kann der Senat selbst vornehmen, weil hierzu weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (Senatsurteil vom 22. Oktober 2008 - [X.] ZR 283/07, [X.], 62, [X.]. 11 m.w.[X.]). Wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, existiert für den Begriff "[X.]" kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch (vgl. auch [X.], [X.], 76, 77; Schlimme, [X.] 3/2009 [X.]. 3, un-ter [X.]). Es kann daher nicht ohne weiteres angenommen werden, ein durch-schnittlicher Mieter verstehe unter dem Begriff die Grundfläche der vermieteten Wohnräume. Denn wenn Räume wie hier als Wohnräume vermietet werden, liegt es nahe oder kommt zumindest in Betracht, dass der Mieter davon aus-geht, dass die Flächenangabe diesem [X.]harakter Rechnung trägt und entspre-chende Maßangaben die Wohnfläche bezeichnen. Ob aus den vom Berufungs-gericht angeführten Gründen auch ein abweichendes Verständnis des Begriffs "[X.]" - etwa im Sinne von Grundfläche - in Betracht kommt, kann dahingestellt bleiben. Zwingend ist ein solches Verständnis, wie dargelegt, [X.] nicht. 12 b) Ist somit ein eindeutiges Verständnis des Begriffs "[X.]" nicht festzustellen, ist nach der Regel des § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die für 13 - 6 - den [X.] günstigste Auslegung vorzuziehen. Für den Kläger, der eine Mietminderung wegen [X.] geltend macht, ist es güns-tiger, unter dem Begriff "[X.]" die Wohnfläche zu verstehen, da [X.] wegen der Dachschrägen kleiner ist als die Grundfläche der Wohnung. 14 Es gelten daher die gleichen Grundsätze, wie sie der Senat auch sonst auf Fälle angewandt hat, in denen der Mietvertrag eine Flächenangabe enthielt. Danach sind bei Mietverträgen, die - wie hier - vor dem 1. Januar 2004 abge-schlossen worden sind, für die Berechnung der Wohnfläche die Vorschriften der §§ 42 bis 44 [X.] heranzuziehen, sofern ein übereinstimmendes [X.] Verständnis nicht festgestellt werden kann und ein anderer Berechnungs-modus weder ortsüblich noch nach der Art der Wohnung nahe liegender ist (Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - [X.] ZR 231/06, aaO, [X.]. 13, 17, und vom 24. März 2004 - [X.] ZR 44/03, aaO, unter [X.] b aa). So liegt der Fall auch hier. Da es an Anhaltspunkten für eine andere Berechnungsmethode fehlt, ist die Wohnfläche unter Heranziehung der Vorschriften der [X.] zu bestimmen. Die Wohnfläche beträgt hiernach unstreitig 54,27 m² und weicht somit um mehr als 10 % von der vereinbarten Wohnfläche ab. II[X.] Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das [X.] - nach seiner Rechtsauffassung folgerichtig - keine Feststellungen dazu getroffen hat, um welchen Betrag die Miete wegen der [X.] gemindert war. Die Sache ist daher zur neuen Verhandlung und Ent- 15 - 7 - scheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). [X.] [X.] [X.] [X.] Dr. [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 19.03.2008 - 17 [X.] 462/07 - [X.], Entscheidung vom 13.08.2008 - 2 S 22/08 -