Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.02.2015, Az. V ZR 114/14

BUNDES[X.]RICHTSHOF
IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
V [X.]
Verkündet am:
27. Februar
2015
Lesniak
Justizangestellte
als Urkundsbeamtin
der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 26
Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in [X.]elben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden [X.] (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.
[X.], Urteil vom 27. Februar 2015 -
V [X.] -
LG [X.]

[X.]

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Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Januar 2015 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
[X.], die Richterinnen Dr.
Brückner und Weinland und [X.]
Kazele

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der [X.] des [X.] vom 8. April 2014 wird auf
Kosten der Beklagten zu-rückgewiesen.

Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zu der Anlage gehören vier Wohneinheiten. Weil die Amtszeit des bisherigen Verwalters am
31.
Dezember 2012
endete, wurde in der Eigen-tümerversammlung vom 11.
Dezember 2012 zu [X.] beschlossen, ihn für die [X.] bis zum 31.
Dezember 2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Unter [X.] wurde sodann folgender
Beschluss
gefasst:

Verwaltungsbeirat erhält das
Mandat der Eigentümerversammlung, mit der Verwaltung über den Verwaltervertrag zu verhandeln. Ein Verwaltervertrag wird auf der Basis des von Rechtsanwalt [X.]vorgeschlagenen Vertrages mit dem Verwaltungsbeirat verhandelt und in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, vorgeschlagen bis zum 28. Februar 2013, beschlossen. Sollte es keinen 1
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Mehrheitsbeschluss für den neuen, verhandelten Verwaltervertrag

Gegen den zu [X.] gefassten Beschluss wenden sich die Kläger mit der
Anfechtungsklage. Das Amtsgericht hat den Beschluss für ungültig erklärt. Die dagegen gerichtete Berufung hat das [X.] zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kläger beantragen, wollen die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint,
die Wohnungseigentümer hätten den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum jedenfalls deswegen überschritten, weil die Bestellung des Verwalters erfolgt sei, ohne
dass zugleich die Vergütung geregelt worden sei. Zwar habe das Ende der laufenden Bestellung bevorgestanden; auch stellten die Bestellung und der Abschluss des [X.] unterschiedliche
Rechtsakte dar. Die Auswahl des Verwalters
werde aber inhaltlich wesentlich durch die wirtschaftlichen Eckpunkte
des [X.] bestimmt.
Ihrem Anliegen, einen [X.]raum ohne Verwalter zu vermeiden, hätten die Wohnungseigentümer durch eine Bestellung bis zum 28.
Februar 2013 Rechnung tragen
können.
Zwar
hätten sie zu
[X.]
einen Beschluss
gefasst, wonach die
Bestellung
beendet werde, wenn der Verwaltervertrag keine Mehrheit finde. Dies
ändere aber nichts daran, dass die Wohnungseigentümer die Vergütung bei Vornahme der Bestellung nicht gekannt hätten. Die bei einer mehrheitlichen Billigung des [X.] unterlegenen Wohnungseigentümer könnten (nur) diesen Beschluss anfechten, 2
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während ihnen ein zeitgleiches Vorgehen gegen
die Verwalterbestellung aufgrund des Fristablaufs verwehrt sei; daher müsse es möglich sein, die Bestellung allein deshalb anzufechten, weil es an einer Entscheidung über die Vergütung in [X.]elben Eigentümerversammlung fehle.
II.

Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.
1.
Die Bestellung des Verwalters wi[X.]pricht allerdings erst dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 [X.], wenn die Wohnungseigentümer den ihnen zustehenden Beurteilungsspielraum überschreiten; dies ist anzunehmen, wenn die Bestellung objektiv nicht
vertretbar erscheint (Senat, Urteil vom 22. Juni 2012

[X.], NJW 2012, 3175 Rn. 7 f.). Dabei
ist zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und dem
Verwaltervertrag andererseits zu unterscheiden. Zwar wird die Auswahl des Verwalters wesentlich von den wirtschaftlichen Eckpunkten des [X.] bestimmt (Senat, Urteil vom 22. Juni 2012

[X.], aaO
Rn. 11); es handelt sich aber
um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich
verknüpft
sind. Aus diesem Grund hat der Senat eine getrennte Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und die Eckpunkte des abzuschließenden [X.] in einer Fallkonstellation
gebilligt, in der
beide Beschlüsse in [X.]elben Eigentümerversammlung erörtert und gefasst wurden (Urteil vom 22. Juni 2012

[X.], aaO
Rn. 12).

2. Ob die Bestellung des Verwalters auch dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn sie zu einem [X.]punkt erfolgt,
in dem die Eckpunkte des [X.] noch nicht feststehen, ist umstritten; der 4
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Senat hat diese Frage ausdrücklich offen gelassen (Urteil vom 22. Juni 2012

[X.], aaO).
a) Teilweise wird eine isolierte Bestellung des Verwalters unter Hinweis auf die Trennung zwischen Organstellung und Vertrag für zulässig gehalten ([X.], [X.] 2011, 369, 370; [X.], [X.], 12. Aufl., § 26 Rn.
51; [X.]., [X.] 2012, 327
f.; zweifelnd Jennißen in Jennißen, [X.], 4.
Aufl., §
26 Rn. 34).
b) Dagegen wi[X.]pricht es nach überwiegender Ansicht ordnungsmäßiger Verwaltung, den
Verwalter zu bestellen, ohne zugleich die vertraglich geschuldete Vergütung und die Dauer des [X.] zu regeln (vgl. nur [X.], [X.] 2002, 486, 489; [X.], [X.] 2006, 396, 400; [X.], [X.] 2012, 327; [X.], [X.] 2013, 68; [X.] in [X.]/Kümmel/Vandenhouten, [X.], 10. Aufl., § 26 Rn. 21; [X.] in [X.]/Then, [X.], 2. Aufl., §
26 Rn. 15
aE; [X.]/[X.], 6. Aufl., § 26 [X.] Rn. 4). Eine Ausnahme wird teilweise bei der Wiederwahl des Verwalters gemacht, weil
die Auslegung der Bestellung ergebe, dass die
bisherigen [X.]konditionen
weitergelten sollen (vgl. [X.]/[X.], 6. Aufl., § 26 [X.] Rn.
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aE).

c) Der
Senat hält es im Grundsatz für erforderlich, dass in [X.]elben Eigentümerversammlung, in der die
Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden [X.] (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

aa) Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil 7
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mehrere Angebote einzuholen sind (Senat, Urteil vom 1. April 2011

V [X.], [X.], 515 Rn. 11
ff.). Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen. Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die
Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer
ausreichenden
Tatsachengrundlage getroffen
werden.
bb) Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist (Senat, Urteil vom 1. April 2011 -
V [X.], aaO). Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den
bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des [X.] können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese
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der Üblichkeit entsprechend (vgl.
[X.], [X.], 12. Aufl., §
26 Rn.
172) -
mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.
cc) Zu den Eckpunkten des [X.], die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden
bzw. bekannt sein
müssen, gehören Laufzeit und Vergütung. Beide Gesichtspunkte sind nicht nur für den Verwaltervertrag, sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung von wesentlicher Bedeutung. Hinsichtlich der Laufzeit
darf nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte [X.] geschlossen wird oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden. Die
Bedeutung
der Vergütung versteht sich von selbst. Es liegt im allseitigen Interesse, deren Höhe
bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen festzulegen, um
Streit über die andernfalls geschuldete branchenübliche Vergütung (§
675 Abs. 1, § 612 Abs.
2 BGB) zu vermeiden. Dies gilt in besonderem Maße, wenn der Verwalter 11
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ohne Festlegung der vertraglichen Eckpunkte
für eine längere Laufzeit bestellt wird, aber auch bei einer
Bestellung auf unbestimmte [X.]. In letzterem Fall
kann er zwar
jederzeit abberufen werden (insoweit zutreffend [X.], [X.], 12. Aufl., § 26 Rn. 51); für die [X.] seiner Tätigkeit schulden die Wohnungseigentümer aber (ebenso wie bei der Bestellung für eine kurze Laufzeit) die (streitanfällige) übliche Vergütung. Dies kann nur unter besonderen Umständen und übergangsweise hinzunehmen sein.
3.
An diesen Grundsätzen gemessen hat das Berufungsgericht den zu [X.] gefassten Beschluss im Ergebnis zu Recht
für ungültig erklärt.
a) Bei der Entscheidung
über die Bestellung
stand
nicht fest, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war. Zwar sollte der bisherige Verwalter
erneut bestellt werden,
aber gerade nicht zu den bisherigen Konditionen;
der vorliegende
[X.]entwurf war erklärtermaßen nicht endgültig ausgehandelt und sollte deshalb durch die
Eigentümerversammlung gebilligt werden.
b) Die Bestellung ist im Ergebnis auch nicht als Übergangsregelung anzusehen, die hinzunehmen sein kann, wenn -
wie hier -
das Ende des [X.] unmittelbar bevorsteht und sich eine [X.] ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden
lässt.
aa) Für die erfolgte
Bestellung mit einer festen Laufzeit bis zum 31.
Dezember 2017 bestand keine
Notwendigkeit. Die Bestellung bis zum 28.
Februar 2013 wäre ausreichend gewesen, um die Verwaltung in der Übergangszeit zu gewährleisten, zumal für die Billigung des [X.] ohnehin eine weitere Eigentümerversammlung erforderlich war. Allerdings
war es -
an[X.] als das Berufungsgericht meint -
nicht ausgeschlossen, den Verwalter für einen längeren [X.]raum zu bestellen, sofern
die Bestellung klar 13
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und eindeutig unter der
auflösenden
Bedingung stand, dass bis zum 28.
Februar 2013 ein gültiger Beschluss über die
wesentlichen Eckpunkte des abzuschließenden [X.] gefasst wurde. Auf diese Weise
wäre gewährleistet gewesen, dass die Bestellung endete, wenn keine Willensbildung im Hinblick auf den Verwaltervertrag zustande kam.

bb) Eine solche Bedingung enthält der zu [X.] gefasste Beschluss jedoch nicht. Er ist
isoliert und ohne Heranziehung des Beschlusses zu [X.] zu würdigen, wonach die Amtszeit des Verwalters am 28. Februar 2013 endete, en, verhandelten .
(1) Dass diese Regelung bei der Auslegung des Beschlusses zu [X.] unberücksichtigt bleibt, ist eine Folge der Entscheidung der Wohnungseigentümer,
trotz des unmittelbaren
rechtlichen
Zusammenhangs
hierüber Vorgehensweise gab es

wie der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zu Recht hervorgehoben hat

keinen sachlichen Grund. Eine ordnungsmäßige Verwaltung muss auch dem Minderheitenschutz Rechnung tragen. Dazu gehört es, dass die Wohnungseigentümer ihren Willen klar zum Ausdruck bringen und der Minderheit die Wahrnehmung ihrer Rechte nicht unnötig erschweren.
(2) Daran fehlt es hier. Zwar könnte dem zu [X.] gefassten Beschluss
bei der gebotenen objektiven und nächstliegenden Auslegung (vgl. hierzu nur Senat, Urteil vom 10. Oktober 2014

[X.], [X.], 47
Rn. 8 mwN, vorgesehen zum Abdruck in [X.]Z)
eine
auflösende Bedingung hinsichtlich der Bestellung bis zum 31. Dezember 2017 entnommen werden. Wegen der getrennt
erfolgten Abstimmung bedarf dies aber jedenfalls näherer Begründung;
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immerhin wurde die Mehrheitsentscheidung über die langfristige Bestellung vor der anschließend beantragten Einschränkung und unabhängig von ihr getroffen. Kam später eine Mehrheit für den verhandelten Verwaltervertrag zustande, musste die unterlegene Minderheit annehmen, dass sie -
wie es die hiesigen Kläger
erfolgreich getan haben -
zwar gegen diesen Beschluss vorgehen, aber wegen des
Fristablaufs keine Anfechtungsklage mehr gegen die Bestellung erheben konnte. Dass
der Beschluss zu [X.]
auch für den Fall einer solchen erfolgreichen Anfechtungsklage eine auflösende Bedingung enthielt, lässt sich der Regelung nicht mit der gebotenen Klarheit
entnehmen. Darüber hinaus
bestand die Gefahr, dass andere Wohnungseigentümer gegen den
zu [X.] gefassten Beschluss erfolgreich Anfechtungsklage erhoben, während
der Beschluss zu [X.] nicht mehr fristgerecht angegriffen werden konnte. Damit hätte
im Ergebnis
keine Übergangsregelung vorgelegen, sondern
es wäre bei der Bestellung bis zum 31. Dezember 2017 verblieben; die Minderheit hätte nur die Abberufung des Verwalters durchsetzen können.
Auch wenn
sich die Zulässigkeit einer isolierten
Anfechtbarkeit des Beschlusses zu
[X.] aus diesem Grund
verneinen ließe, rief die getrennte Beschlussfassung jedenfalls eine Reihe von
vermeidbaren
rechtlichen Unklarheiten
und Risiken
hervor, denen die Kläger aus ihrer Sicht nur begegnen konnten, indem sie den Beschluss zu [X.]

wie geschehen

fristgerecht anfochten
und einer eigenständigen rechtlichen Würdigung unterziehen ließen.
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III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97
Abs. 1 ZPO.

Stresemann

[X.]

Brückner

Weinland

Kazele

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 25.09.2013 -
774 [X.] -

LG [X.], Entscheidung vom 08.04.2014 -
85 [X.]/13 [X.] -

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