Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.06.2008, Az. V ZR 135/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/07 Verkündet am: 27. Juni 2008 Weschenfelder, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 27. Juni 2008 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des [X.] in [X.] vom 18. Juli 2007 wird auf Kosten der [X.] zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Mit notariellem Vertrag vom 30. Juli 1992 kaufte die Rechtsvorgängerin der Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: Käuferin), von der [X.], einer [X.]stadt in [X.], ein erschlossenes und an eine dezentrale Containerkläranlage angeschlossenes Grundstück von rund 100.000 m² zur Errichtung einer Fabrik. Die Vertragsparteien vereinbarten einen Kauf-preis für das Grundstück von 9 DM/m² sowie einen von der Käuferin für die [X.] zu zahlenden Betrag von weiteren 9 DM/m². Dieser Betrag sollte nach dem Vertrag unter anderem sämtlichen Aufwand für die [X.]skosten nach § 127 BauGB und für die Abwasserentsorgung enthal-ten. Die Käuferin verpflichtete sich zum Bau der Fabrik innerhalb von drei [X.] nach Erteilung der Baugenehmigung mit einer Investitionssumme von 80 Millionen DM. Der Vertrag wurde vollzogen und die Fabrik errichtet. 1 - 3 - Im Januar 1993 schlossen sich die Beklagte und weitere 36 [X.]n zu einem Zweckverband zusammen. Dieser errichtete eine zentrale Kläranlage, an die auch das von der Käuferin erworbene Grundstück angeschlossen wurde. Der Zweckverband forderte hierfür Beiträge in Höhe von insgesamt 430.531,25 •, die bis zum 25. August 2003 gezahlt wurden. Die Käuferin erhob vor dem Verwaltungsgericht Anfechtungsklage gegen die Beitragsbescheide. Dieser Rechtsstreit endete mit einem Vergleich. Die [X.] blieb [X.]; der Zweckverband zahlte allerdings einen Teilbetrag von 240.652,45 • an die Klägerin zurück und stundete diesen Teil der [X.]. 2 Die Klägerin hat von der [X.] zunächst die Erstattung der an den Zweckverband gezahlten [X.], hilfsweise die Feststellung der Erstattungspflicht der [X.] verlangt. Das [X.] hat der Klage nach dem Hilfsantrag stattgegeben. Nachdem der Zweckverband die Beiträge teil-weise zurückgezahlt hatte, hat die Klägerin die Erstattung der an den [X.] gezahlten 189.878,80 • [X.] Zinsen sowie die Feststellung der Ver-pflichtung der [X.] zum Ersatz der zurzeit von dem Zweckverband ge-stundeten 240.652,45 • verlangt. Das [X.] hat der Klage in [X.] Umfang mit Ausnahme eines Teils der Zinsforderung stattgegeben. 3 Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will die Beklagte die [X.] der Klage erreichen. 4 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht bejaht einen Anspruch der Klägerin auf Schadens-ersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss. Die Beklagte sei bei den [X.] verpflichtet gewesen, die Käuferin über alle Umstände auf-5 - 4 - zuklären, die im Zusammenhang mit den Erschließungskosten in absehbarer Zukunft relevant werden konnten. Indem die Beklagte die Käuferin nicht über die bevorstehende Gründung des Zweckverbandes und die Errichtung der zent-ralen Kläranlage unterrichtete, habe sie pflichtwidrig Informationen zurückgehal-ten, die erkennbar von zentraler Bedeutung für den Entschluss der Käuferin gewesen seien, den Vertrag abzuschließen und die Fabrik in der beklagten [X.] zu errichten. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Ersatz des negativen Interesses, weil die Käuferin den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, wenn die Beklagte sie über die bevorstehenden kommunalen Veränderungen und Planungen in-formiert hätte. Dann hätte sie die an die Beklagte gezahlten Beträge von insge-samt 1.912.068 DM erspart. Die Klägerin dürfe aber nicht besser gestellt wer-den, als sie stünde, wenn ein dem geschützten Vertrauen entsprechender [X.] wirksam abgeschlossen und erfüllt worden wäre. Das [X.] der Käuferin habe darin bestanden, nicht mehr als den im [X.] von 956.034 DM zahlen zu müssen. Die nochmals an den Zweckverband zu zahlenden [X.] in Höhe von 430.531,25 • stellten damit den von der [X.] zu ersetzenden Schaden dar. 6 I[X.] Die Revision bleibt ohne Erfolg. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz in dem im Berufungsurteil zuerkannten [X.] zu. 7 1. Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei einen Schadensersatz-anspruch aus einem Verschulden bei Vertragsschluss gemäß dem hier nach 8 - 5 - Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwendenden Bürgerlichen Gesetzbuch in der bis zum 1. Januar 2002 geltenden Fassung bejaht. a) Entgegen der Ansicht der Revision war die Beklagte verpflichtet, die Käuferin ungefragt darüber zu unterrichten, dass auf Grund der geplanten Er-richtung einer zentralen Abwasseranlage durch den in Gründung befindlichen Zweckverband weitere Beitragslasten auf die Käuferin zukommen würden, die über den im Grundstückskaufvertrag in Ansatz gebrachten Betrag für die [X.] des Fabrikgrundstücks hinausgingen. 9 [X.]) Nach ständiger Rechtsprechung des [X.] besteht bei den Vertragsverhandlungen, auch soweit die Beteiligten entgegengesetzte Inte-ressen verfolgen, für jeden [X.] die Pflicht, die andere [X.] über solche Umstände aufzuklären, die den von ihr verfolgten Vertragszweck verei-teln können und daher für ihren Entschluss zum Vertragsschluss von wesentli-cher Bedeutung sind, sofern diese eine solche Unterrichtung nach der [X.] erwarten durfte (Senat, Urt. v. 2. März 1979, [X.], NJW 1979, 2243; Urt. v. 25. Juni 1982, [X.], [X.], 960, 961; Urt. v. 26. Januar 1996, [X.], NJW-RR 1996, 690; Urt. v. 19. Mai 2006, [X.], [X.], 3139, 3141 m.w.[X.], insoweit in [X.], 35 nicht abge-druckt). Begrenzt wird der Umfang der vorvertraglichen Informationspflichten dadurch, dass jede [X.] grundsätzlich davon ausgehen darf, dass ihr künftiger Vertragspartner im eigenen Interesse sich selbst über Art und Umfang seiner Vertragspflichten und die mit dem Vertragsabschluss verbunden Risiken [X.] verschafft hat. Eine Aufklärungspflicht und Warnpflicht besteht nach [X.] (§ 242 BGB) deshalb nur, wenn eine [X.] wegen besonderer Umstände des Einzelfalls davon ausgehen muss, dass ihr künftiger [X.] nicht hinreichend unterrichtet ist und die Verhältnisse nicht durchschaut ([X.], Urt. v. 16. Januar 1996, [X.], NJW 1996, 1206, 1207; Urt. v. 15. 10 - 6 - April 1997, [X.], NJW 1997, 3230, 3231; Senat, Urt. v. 19. Mai 2006, [X.], [X.]O m.w.[X.]). [X.]) Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze hat das Berufungsgericht die Verletzung einer Aufklärungspflicht durch die Beklagte rechtsfehlerfrei [X.]. 11 (1) Die Beklagte verfügte über einen Informationsvorsprung. Das ergibt sich aus den von der Revision nicht angegriffenen tatrichterlichen Fest-stellungen. Danach hatte nur die beklagte [X.] Kenntnis davon, dass auf die sich bei ihr ansiedelnden Investoren zusätzliche Beitragslasten infolge der künftigen Errichtung einer zentralen Kläranlage durch den in Gründung befindli-chen Abwasserzweckverband zukommen werden. 12 (2) Die Beklagte war zu einem Hinweis auf diese Umstände verpflichtet. Dass in den neuen Ländern nach der [X.] mit der-artigen Folgeerschließungen allgemein zu rechnen gewesen sei, steht dem nicht entgegen. 13 Eine [X.] muss in den Vertragsverhandlungen einen Investor über die (noch verwaltungsinternen) Absichten unterrichten, wenn diese oder die sich daraus ergebenden Folgen durch Beitragslasten für dessen [X.] von wesentlicher Bedeutung sind. Sie muss insbesondere unrichtige Erwartungen des Investors richtigstellen, die sie durch ihre Angaben erst ge-weckt hat (vgl. [X.], Urt. v. 27. Juni 1991, [X.], [X.], 1731, 1733). 14 Für den Entschluss der Käuferin, das Grundstück zu erwerben und an diesem Standort zu investieren, waren die Gesamtkosten des [X.] von wesentlicher Bedeutung, was sie der [X.] auch mitgeteilt hatte. Die Beklagte hatte Fehlvorstellungen über den Aufwand aus der Erschließung - ent-15 - 7 - gegen der Auffassung der Revision - nach den Feststellungen im Berufungsur-teil schon dadurch erweckt, dass sie sich mit der Käuferin auf einen Kaufpreis (einschließlich eines im Kaufvertrag ausdrücklich benannten Anteils für den [X.]saufwand) einigte, der nach den vorhergehenden Erklärungen der Käuferin die Obergrenze des Aufwands für den Erwerb des Fabrikgrundstücks darstellte. Unter diesen Umständen darf der Käufer, der mit den Vertretern der Gebietskörperschaft über die Konditionen einer Gewerbeansiedlung in der [X.] verhandelt, nach [X.] unter Berücksichtigung der [X.] einen Hinweis auf eine nur ihnen bereits absehbare Mehrbelastung aus Beitragslasten einer künftigen öffentlichen Investition erwarten, die in dem im abzuschließenden Kaufvertrag für den [X.] bestimmten Betrag nicht enthalten ist. 2. Nicht von Rechtsfehlern frei ist jedoch die Begründung des Be-rufungsgerichts zu den Rechtsfolgen der [X.]. 16 a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass die durch eine Pflichtverletzung bei den Vertragsverhandlungen geschädigte Vertragspartei grundsätzlich nur den Ersatz ihres [X.] verlangen kann (std. Rspr. [X.]Z 114, 87, 94; 142, 51, 62; Senat, [X.], 35, 39). Rechts-fehlerhaft hat das Berufungsgericht jedoch den Umfang des zu ersetzenden Schadens nach dem [X.] der Käuferin bestimmt. 17 [X.]) Der Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei [X.] ist auf Ersatz des sogenannten negativen Interesses gerichtet ([X.], Urt. v. 24. Juni 1998, [X.], [X.], 2900, 2901). Der wegen einer [X.] zu ersetzende Schaden kann nur dann nach dem [X.] des Geschädigten bemessen werden, wenn bei der gebo-tenen Aufklärung ein günstigerer Vertrag mit dem bisherigen Vertragspartner 18 - 8 - oder mit einem Dritten zustande gekommen wäre. Nur wenn der Geschädigte das darlegt und beweist, kann er verlangen, so gestellt zu werden, wie wenn er diesen günstigeren Vertrag geschlossen hätte (Senat, [X.], 35, 40 m.w.[X.]; [X.], Urt. v. 24. Juni 1998, [X.], [X.]O; vgl. auch [X.]Z 108, 200, 207 f.). [X.]) Bereits daran fehlt es. Dass die Beklagte sich auf eine vertragliche Verpflichtung eingelassen hätte, die Käuferin von weiteren Beitragslasten für die Erschließung des Fabrikgrundstücks freizustellen, hat die Klägerin nicht einmal vorgetragen; Feststellungen dazu hat das Berufungsgericht auch nicht getroffen. Es kann daher dahinstehen, ob der Einwand der Revision zutrifft, dass dem Ersatzanspruch auf das [X.] schon der Umstand ent-gegengestanden hätte, dass eine vertragliche Freistellungsverpflichtung der beklagten [X.] einer Genehmigung der Rechtsaufsichtsbehörde bedurft hätte, die jedoch nicht erteilt worden wäre. 19 b) Die Revision bleibt gleichwohl ohne Erfolg, da die Entscheidung in [X.] auf den der Klägerin zugesprochenen Schadensersatzanspruch im Er-gebnis richtig ist. 20 [X.]) Die durch eine [X.] geschädigte Vertrags-partei, die bei anfänglicher Kenntnis der wahren Sachlage den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte, muss nicht deswegen die schadensersatzrechtliche Rückabwicklung des Vertrages insgesamt verlangen; es steht ihr nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] vielmehr frei, an dem für sie ungünstigen Vertrag festzuhalten und von dem Schädiger den Ersatz des ihr verbliebenen [X.] zu verlangen ([X.]Z 69, 53, 57; 111, 75, 82; Senat, [X.], 35, 39). Geschieht das, so bestimmt sich der zu ersetzende Schaden nach den Erwartungen des Geschädigten, die durch den zustande 21 - 9 - gekommenen Vertrag nicht befriedigt werden (Senat, [X.], 35, 39; [X.] JZ 1999, 95). Der [X.] kann sich in verschiedener Weise im Vermögen des Geschädigten nachteilig ausgewirkt haben und [X.] unterschiedlich berechnet werden: Der zu ersetzende [X.] kann in dem Betrag bestehen, um den die Gegenleistung des Geschädigten das übersteigt, was er bei Kenntnis der Sachlage höchstens be-willigt hätte, um den er die Sache zu teuer gekauft hat oder den er für den Er-werb oder die bestimmungsgemäße Verwendung zuviel aufgewendet hat. Maßgebend für die Schadensbestimmung ist das Zurückbleiben des von dem Gläubiger [X.] hinter dem hypothetischen Wert, den ein erwartungs-gerechter Vertrag für den Geschädigten gehabt hätte ([X.] [X.]O). [X.]) Der [X.] des Käufers kann demzufolge auch in [X.] Mehraufwand nach dem Erwerb der Sache bestehen, wenn dieser wegen der [X.] des Verkäufers darauf vertrauen durfte, dass sein Gesamtaufwand für die nach dem Vertrag vorgesehene Verwendung der [X.] den Kaufpreis nicht übersteigen wird ([X.]Z 111, 75, 83; Senat, Urt. v. 8. Oktober 1993, [X.], NJW-RR 1994, 76, 77; Urt. v. 6. April 2001, [X.] 364/99, NJW 2001, 2875, 2877). 22 (1) So ist es hier. Der Kaufvertrag über das Fabrikgrundstück war die Grundlage für eine Industrieansiedlung mit einem im Kaufvertrag vereinbarten Investitionsvolumen von 80 Millionen DM. Die Käuferin konnte nach den [X.] über die Ansiedlung in der beklagten [X.] davon ausgehen, dass im Falle der Entscheidung für den Bau der Fabrik an diesem Standort die mit dem Kaufpreis von 18 DM/m² bestimmte Obergrenze des Aufwands für den Grunderwerb nicht durch weitere auf das Grundstück bezogene Beiträge für dessen Erschließung überschritten werden wird. Die Käuferin hat im Vertrauen darauf, dass in einem absehbaren Zeitraum von zumindest 20 Jahren keine 23 - 10 - weiteren Erschließungskosten anfallen (so lange hätte die zur Zeit des [X.] vorhandene Kläranlage nach den getroffenen Feststellungen im Berufungsurteil funktionstüchtig bleiben sollen) das [X.] erworben und die Fabrik errichtet. Die von dem Zweckverband erhobenen [X.] sind danach der Betrag, um den der Wert des [X.] hinter dem hypothetischen Wert eines erwartungsgerechten Vertrages zurückbleibt. (2) Entgegen der Ansicht der Revision ist es für die Ersatzpflicht der [X.] bedeutungslos, dass von dieser in den Verhandlungen die künftigen Kosten nicht angesprochen, sondern die Belastungen verschwiegen wurden. Der erhöhte Aufwand des Käufers wird auch bei einem Schweigen des Verkäu-fers von dem Schutzweck der verletzten Aufklärungspflicht erfasst, wenn dieser - wie hier - nach den Umständen über die voraussichtlich entstehenden Mehr-kosten hätte aufklären müssen. Der Verkäufer muss dann auch für [X.] aus der Verwendung der [X.] einstehen, wenn er vorsätzlich oder fahrlässig dem Käufer die für dessen Vertragsentschluss wichtigen Umstände verschwiegen hat (vgl. Senat, Urt. v. 6. April 2001, [X.] 394/99, NJW 2001, 2875, 2876). Eine zumindest fahrlässige Zurückhaltung der für den Vertragsentschluss der Käuferin wichtigen Informationen hat das [X.] indessen rechtsfehlerfrei festgestellt. 24 - 11 - II[X.] Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2, 97 Abs. 1 ZPO. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat zurückgenommene [X.] wegen des abgewiesenen Teils des [X.] hat zu keiner Erhöhung des Streitwerts geführt ([X.], [X.]. v. 17. Mai 1984, [X.], NJW 1984, 2952, 2953). 25 [X.] [X.] Schmidt-Räntsch Czub Roth Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 19.10.2005 - 3 O 2471/03 - OLG [X.], Entscheidung vom 18.07.2007 - 4 U 1119/05 -