Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.01.2006, Az. III ZR 407/04

[X.] [X.] vom 12. Januar 2006 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB § 276 (Ci) a.F., § 675 Zur Frage, ob der für den geschlossenen Immobilienfonds "Dreiländer Betei-ligung Objekt [X.] - [X.] - KG" herausgegebene Prospekt (4. Auflage Juli 1995) in seinem Abschnitt "Chancen und Risiken" die mit dem Erwerb und Betrieb des in [X.] gelegenen Hotel-, Freizeit- und Theaterzentrums [X.]-International verbundenen Risiken hinreichend verdeutlicht. [X.], Beschluss vom 12. Januar 2006 - [X.]/04 - [X.] a.M.

LG [X.] - 2 - Der II[X.] Zivilsenat des [X.] hat am 12. Januar 2006 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und [X.] beschlossen: Die Beschwerde des [X.] gegen die Nichtzulassung der Revi-sion in dem Urteil des [X.] in [X.] des [X.] vom 8. Oktober 2004 - 13 U 243/03 - wird zurückgewiesen. Der Kläger hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließ-lich der Kosten der Streithelferin zu tragen. Der Streitwert wird auf 135.000 • festgesetzt. Gründe: [X.] Der Kläger nimmt den Beklagten, einen selbständigen Handelsvertreter eines Unternehmens für Wirtschaftsberatung und Finanzbetreuung, aus eige-nem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau auf Schadensersatz wegen eines behaupteten Beratungsverschuldens im Zusammenhang mit einer voll durch ein Darlehen finanzierten Beteiligung vom 23. August 1995 (200.000 DM und 10.000 [X.]) an dem geschlossenen Immobilienfonds "[X.] - 3 - länder Beteiligung Objekt [X.] - [X.] - KG" in Anspruch. Als größte Einzelinvestition dieses Fonds in [X.] wurde das in [X.] gelegene Hotel-, Freizeit- und Theaterzentrum [X.]-International erworben, in dem seit 1994 das Musical "[X.]" aufgeführt wurde. Im Zusammenhang mit einem Insolvenzverfahren gegen die Generalmieterin konnten die vorgesehe-nen Ausschüttungen an die Anleger nicht mehr vorgenommen werden. Das [X.] hat der auf Zahlung von 45.840,57 • nebst Zinsen und auf Freistellung von den [X.] gerichteten Klage entspro-chen, das Berufungsgericht hat sie nach Vernehmung der Ehefrau des [X.] als Zeugin und informatorischer Anhörung des Beklagten abgewiesen. Mit [X.] Beschwerde erstrebt der Kläger die Zulassung der Revision. 2 I[X.] Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Mit der Beschwerde werden keine Fragen aufgeworfen, die in einem Revisionsverfahren geklärt werden müssten. 3 1. Das Berufungsgericht geht davon aus, zwischen den Parteien sei [X.] ein Anlageberatungsvertrag zustande gekommen, der den Beklagten nicht nur zu einer zutreffenden Auskunftserteilung über das [X.], [X.] auch zu einer sachkundigen Bewertung und Beurteilung der [X.] Tatsachen verpflichtet habe. Auch unter Zugrundelegung der Pflichten eines Anlageberaters, wie sie den Urteilen des II[X.] Zivilsenats vom 13. Mai 1993 ([X.] - NJW-RR 1993, 1114) und des X[X.] Zivilsenats vom 6. Juli 1993 ([X.] ZR 12/93 - [X.] 123, 126 ff) zu entnehmen seien, liege eine 4 - 4 - Vertragsverletzung nicht vor, weil der Beklagte nach dem Ergebnis der Beweis-aufnahme dem Kläger und seiner Ehefrau das Risiko der Anlage zutreffend vor Augen geführt und sie somit "anlagegerecht" beraten habe. Im Weiteren legt das Berufungsgericht seine Überzeugung zugrunde, dem Kläger und seiner Ehefrau sei der Prospekt in der - damals - aktuellen 4. Auflage vom Juli 1995 vor ihrer Beitrittserklärung übergeben worden und sie hätten ausreichende Zeit für eine sinnvolle Auseinandersetzung mit seinem Inhalt gehabt. Der Prospekt erfülle insgesamt, vor allem aber in seinem Teil "Chancen und Risiken", die von der Rechtsprechung entwickelten Anforderungen an eine sachgerechte Bera-tung. Mit seiner zusätzlich zur Prospektvorlage mündlich erteilten Beratung in zwei Beratungsgesprächen habe sich der Beklagten nicht in Widerspruch zum [X.] gesetzt und diesen damit nicht als Beratungsleistung entwertet. Ihm falle auch keine andere Pflichtverletzung zur Last und er habe [X.] beraten. 2. Vergeblich macht die Beschwerde gegen diese im Wesentlichen im tat-richterlichen Bereich liegende Würdigung geltend, die Revision sei zuzulassen, weil das Berufungsgericht den Inhalt des verwendeten Verkaufsprospektes [X.] als das [X.] in seinen Urteilen vom 15. August 2002 ([X.], 61; [X.] 2002, 2211) bewertet habe. 5 a) Richtig ist, dass die Ausführungen des Berufungsgerichts zur [X.] der Risiken in dem Prospekt einen relativ breiten Raum der [X.] einnehmen, wobei dem Berufungsgericht durchaus bewusst gewesen ist, dass es den [X.] anders als das [X.] würdigt. Der Senat sieht in diesem Umstand jedoch keinen Zulassungsgrund, weil eine allein den Prospekt in den Blick nehmende Beurteilung im Ergebnis nicht entscheidungserheblich geworden ist. Auch das [X.] 6 - 5 - hat letztlich offen gelassen, ob - für sich allein betrachtet - ein Prospektmangel vorliegt. Es besteht daher kein Anlass, den verwendeten Verkaufsprospekt in einer Revisionsentscheidung in allen seinen Einzelheiten zu überprüfen. b) Allerdings teilt der Senat die Auffassung des Berufungsgerichts, dass der Prospekt in seinem Abschnitt "Chancen und Risiken" insbesondere hinrei-chend verdeutlicht, dass es sich bei dem Hotel-, Freizeit- und Theatergebäude [X.] International um eine Spezialimmobilie handelt, deren wirtschaftlicher Betrieb weitgehend vom Freizeitverhalten angesprochener Besucher abhängt, und dass dem Management des jeweiligen Betreibers bei der Betrachtung der langfristigen Entwicklung des Investitionsvorhabens eine Schlüsselstellung zu-kommt. Es wird ferner hervorgehoben, dass Immobilieninvestitionen über lange Zeiträume betrachtet werden müssen und dass sich auch die beste Bonität ei-nes Mieters mittel- bis langfristig negativ verändern kann. Mit Recht weist das Berufungsgericht zwar darauf hin, dass die umfangreichen Ausführungen zu den vorgesehenen [X.] einen schnellen Überblick erschweren. Sie sind jedoch dem Umstand geschuldet, dass der Prospekt insoweit ein [X.] des Anlegers zu erfüllen hat, dem gebührend Rechnung zu tragen ist. Dass der Prospekt in seinem Abschnitt "Chancen und Risiken" die mit der Beteiligung am Immobilienfonds verbundenen wirtschaftlichen Risiken im Sinne eines Fehlers verschleiern würde, vermag der Senat nicht zu erken-nen. 7 - 6 - c) Auch im Übrigen lässt die angefochtene Entscheidung keine zulas-sungsbegründenden Rechtsfehler erkennen. 8 [X.] [X.] [X.]

[X.] Herrmann Vorinstanzen: LG [X.], Entscheidung vom 23.10.2003 - 10 O 234/03 - [X.] in [X.], Entscheidung vom 08.10.2004 - 13 U 243/03 -