Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 254/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES [X.] ZR 254/06 Verkündet am: 16. Januar 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3; [X.] § 3 Abs. 1; [X.] § 57a
Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der [X.] erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr we-gen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumut-baren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch er-hebliche Nachteile erleiden würde. [X.], Urteil vom 16. Januar 2008 - [X.]/06 - [X.] Siegburg
- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Januar 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.] sowie die Richterinnen [X.], [X.] und Dr. [X.]el für Recht erkannt: Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 10. August 2006 aufgehoben. Die Berufung der [X.] gegen das Urteil des [X.] vom 16. Dezember 2005 wird zurückgewiesen. Die [X.] haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin nimmt die [X.] auf Räumung und Herausgabe eines von ihnen bewohnten [X.] in Anspruch, welches sie im Rahmen eines gegen den [X.] zu 2 betriebenen [X.] erworben hat. Die [X.] berufen sich demgegenüber auf ein Recht zum Besitz aus einem Mietvertrag des [X.] zu 2 mit der [X.] zu 1. 1 Die Klägerin war Darlehensgeberin der E. GmbH, deren Gesellschaf-ter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 war. Der Beklagte zu 2 verbürgte sich für die [X.] und ließ zur Sicherung der Darlehen eine Sicherungsgrundschuld an seinem Hausgrundstück, an dem schon eine vor-2 - 3 - rangige Grundschuld für eine andere Bank bestellt war, zugunsten der Klägerin eintragen. Im Jahre 1999 geriet der Beklagte zu 2 ebenso wie die [X.] in finanzielle Schwierigkeiten. 3 Am 11. September 2000 wurde über das Vermögen der [X.] das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Klägerin leitete am 22. Februar 2001 die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1. März 2001 be-schlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24. September 2001 bestellte der Beklagte zu 2 ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 • zu-gunsten der [X.] zu 1, die im Oktober 2001 im Grundbuch eingetragen wurden. Die [X.] heirateten am 10. Oktober 2001. Am 16. Juli 2002 wur-de das Insolvenzverfahren über das Vermögen des [X.] zu 2 eröffnet. Vor dem ersten Versteigerungstermin vom 16. Januar 2004 legten die [X.] dem Vollstreckungsgericht einen auf den 15. Februar 2000 datierten Mietvertrag des [X.] zu 2 mit der [X.] zu 1 vor. Dieser enthält die folgende Vereinbarung: 4 "Frau [X.]

hat [X.]

ein Darlehen gewährt, in Höhe von 400.000,- DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei." Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgege-ben wurden, ersteigerte die Klägerin das Grundstück durch Zuschlag vom 19. November 2004. Mit der [X.] zu 1 am 30. November 2004 zugegange-nem Schreiben kündigte die Klägerin das Mietverhältnis unter Berufung auf § 57a [X.] und § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] zum 28. Februar 2005. 5 Das Amtsgericht hat der Klage auf Räumung und Herausgabe stattgege-ben. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts abgeändert und die 6 - 4 - Klage abgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision begehrt die Klä-gerin die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: 7 Die Revision der Klägerin hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt: 8 Der auf § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 [X.] gestützten Kündigung des [X.] vom 15. Februar 2000 liege kein berechtigtes Interesse an der [X.] des [X.] seitens der Klägerin zugrunde, weil die beab-sichtigte Verwertung nach den [X.] nicht angemessen sei. Der Mietvertrag [X.] nicht der Anfechtung gemäß §§ 1, 3 Abs. 1 Satz 1 [X.]. Es seien keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür gegeben, dass der Mietver-trag zum Zweck der Gläubigerbenachteiligung geschlossen worden sei. Die Klägerin habe die Kenntnis der [X.] zu 1 von einer etwaigen Benachteili-gungsabsicht des [X.] zu 2 zum [X.]punkt des Vertragsabschlusses we-der bewiesen, noch ausreichende Indizien vorgetragen, die einen Schluss dar-auf mit hinreichender Sicherheit rechtfertigen könnten. Die Klägerin habe nicht dargelegt, aus welchen Gründen die Beklagte zu 1 positive Kenntnis darüber gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der [X.] gehaftet habe, deren Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagte zu 2 gewesen sei. 9 - 5 - I[X.] 10 Die Beurteilung des Berufungsgerichts hält einer rechtlichen Nachprü-fung nicht stand. 11 1. Die Klägerin kann nach § 546 Abs. 1, § 985 [X.] die Räumung und Herausgabe der Wohnung von der [X.] zu 1 verlangen, weil das Mietver-hältnis aufgrund der am 30. November 2004 zugegangenen Kündigung beendet ist. Der Klägerin steht das Sonderkündigungsrecht nach § 57a [X.], § 573d Abs. 2 [X.] zu. Sie hat das Grundstück in der Zwangsversteigerung erworben und konnte demgemäß das Mietverhältnis an der Wohnung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. Allerdings kann das Kündigungsrecht gemäß § 573d Abs. 1 [X.] nur unter Beachtung der Kündigungsschutzvorschrift des § 573 [X.] ausgeübt werden. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht an-genommen, die Kündigung der Klägerin zur Verwertung des [X.] nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 [X.] sei unberechtigt. 12 a) Der von der Klägerin beabsichtigte Verkauf des von den [X.] bewohnten [X.] stellt eine angemessene wirtschaftliche Verwer-tung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 [X.] dar. 13 aa) Nach einer in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassung soll eine Kündigung durch eine Bank zwar unangemessen sein, wenn die Bank das Haus oder die Wohnung des zahlungsunfähigen Darlehensschuldners er-steigert und sodann das Mietverhältnis kündigt, um die Immobilie möglichst ge-winnbringend verkaufen zu können. Notleidende Kredite gehörten, so wird [X.] gemacht, zu den typischen Risiken des Darlehensgebers, die nicht über die [X.] auf den Mieter abgewälzt werden könnten (vgl. [X.] [X.], [X.], 54; [X.], [X.], 23; [X.], [X.], 321; [X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 573 [X.] Rdnr. 159; Soergel/[X.], [X.], 13. Aufl., § 573 Rdnr. 48 [X.]. 269; siehe dagegen aber [X.], NJW-RR 1994, 1496; Stöber, [X.], 18. Aufl., § 57a Rdnr. 6; [X.], Rpfleger 1987, 98 f.). Dies kann aber jedenfalls dann nicht gelten, wenn der Mietvertrag wegen Gläubiger-benachteiligung zum [X.]punkt des Eigentumserwerbs des Grundpfandgläubi-gers von diesem nach § 3 Abs. 1 [X.] angefochten werden konnte. Es fehlt dann an einem Schutzbedürfnis des Mieters, weil er seine Rechtsposition nicht in einer Weise erlangt hat, die ein Bestandsinteresse an dem Mietverhältnis begründen kann. Das steht auch im Einklang mit dem Schutzzweck der [X.], die den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Woh-nung schützen sollen (Begr. in [X.]. 7/2011, [X.] zu § 564b [X.] aF), nicht aber denjenigen, der schon in anfechtbarer Weise einen Mietvertrag erhalten hat. [X.]) Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, dass es an den Voraussetzungen für die Anfechtung des [X.] gemäß § 3 Abs. 1 [X.] zum [X.]punkt des Erwerbs der Immobilie durch die Klägerin gefehlt habe. Nach dieser Vorschrift ist eine Rechtshandlung anfechtbar, die der Schuldner mit dem Vorsatz, seine Gläubiger zu benachteiligen, vorgenommen hat, wenn der [X.] [X.] der Handlung den Vorsatz des Schuldners kannte. Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft verneint. 15 (1) Der zwischen den [X.] geschlossene Mietvertrag benachteiligt die Gläubiger des [X.] zu 2 objektiv. Eine Gläubigerbenachteiligung ist bereits dann anzunehmen, wenn die Zugriffsmöglichkeit auf das Vermögen des Schuldners für den Gläubiger erschwert oder verzögert wird ([X.], [X.], 10. Aufl., § 1 Rdnr. 33). Die Beklagte zu 1 erhielt mit dem [X.] - 7 - trag die Möglichkeit zum mietfreien Wohnen über einen [X.]raum von zehn [X.]. Dies ging zu Lasten der Klägerin als Grundpfandgläubigerin, da mit [X.] auf das langfristige Mietverhältnis keine Gebote abgegeben wurden, so dass eine Verwertung nicht möglich war und die Klägerin keinen Erlös im Rah-men der Zwangsversteigerung erzielen konnte. 17 (2) Nach den erstinstanzlichen Feststellungen, auf die das Berufungsge-richt Bezug nimmt, handelte der Beklagte zu 2 auch vorsätzlich. Liegt eine in-kongruente Deckung vor, dann ist darin regelmäßig ein starkes Indiz für den [X.] des Schuldners zu sehen ([X.] 123, 320, 326; [X.], Urteil vom 2. Dezember 1999 - [X.], [X.], 156, unter [X.]; [X.], Urteil vom 20. Juni 2002 - [X.], [X.], 1690, unter [X.]; [X.], Urteil vom 22. April 2004 - [X.], [X.], 1250, unter [X.] [X.]). Mit der Einräumung eines zehnjährigen Nutzungsrechts hat der Beklagte zu 2 der [X.] zu 1 eine inkongruente Deckung verschafft. Denn die Beklagte zu 1 hatte keinen Anspruch darauf, dass ihre (behaupteten) [X.] mit der monatlichen Miete einschließlich Nebenkosten für einen Miet-zeitraum von zehn Jahren verrechnet werden. Dem [X.] zu 2 war [X.], dass er mit dem Abschluss des [X.] der [X.] zu 1 eine inkongruente Deckung gewährte und dass aufgrund seiner finanziellen Situation die anderen Gläubiger benachteiligt wurden. Umstände, welche das Beweisan-zeichen für den [X.] des [X.] zu 2 entkräf-ten könnten, sind nicht ersichtlich. (3) Die Beklagte zu 1 hatte zur [X.] des Abschlusses des [X.] Kenntnis von dem [X.] des [X.] zu 2. Die Kenntnis vom Benachteiligungsvorsatz des Schuldners wird nach § 3 Abs. 1 Satz 2 [X.] vermutet, wenn der [X.] Kenntnis von der drohen-den Zahlungsunfähigkeit des Schuldners und der objektiven [X.] der Handlung hat. Das war nach den eigenen Angaben der [X.] zu 1 der Fall. 19 Nach den Angaben, die die Beklagte zu 1 im amtsgerichtlichen [X.] vom 21. November 2005 gemacht hat, war ihr vor Abschluss des [X.] bekannt, dass die E.
GmbH —gewissermaßen den Bach [X.] und dass es dem [X.] zu 2 danach (finanziell) sehr schlecht ging und er noch nicht einmal den Unterhalt seiner Kinder aufbringen konnte. Dass die Zahlungsunfähigkeit des [X.] zu 2 damals zumindest drohte, war der [X.] zu 1 somit bekannt. Zu Recht hat das Amtsgericht der Schilderung der [X.] zu 1 ferner entnommen, dass der [X.] zu 1 die objektive Benachteiligung anderer Gläubiger durch den Abschluss des [X.] vom 15. Februar 2000 [X.] war. Denn es ging der [X.] zu 1 mit dem Abschluss des [X.] gerade darum, sich angesichts der finanziellen Notlage des [X.] zu 2 wegen der erheblichen Geldbeträge abzusichern, die sie dem [X.] zu 2 als Darlehen zur Verfügung gestellt hatte und deren Rückzahlung ihr gefährdet erschien. Dass durch den Abschluss des [X.] unter Verrechnung mit der Darlehensschuld des [X.] zu 2 dessen andere Gläubiger benachteiligt würden, kann der [X.] zu 1, wie das Amtsgericht richtig gesehen hat, nicht verborgen geblieben sein. 20 Rechtsfehlerhaft hat das Berufungsgericht angenommen, für die Fest-stellung der Kenntnis der [X.] zu 1 von dem Benachteiligungsvorsatz des [X.] zu 2 müsse die Klägerin darlegen, aus welchen Gründen die [X.] zu 1 positive Kenntnis davon gehabt haben solle, dass das Hausgrundstück für die Schulden der [X.] haftete. Da im vorliegenden Fall die Vermu-tung des § 3 Abs. 1 Satz 2 [X.] greift, oblag es der Klägerin schon nicht, den 21 - 9 - Nachweis zu erbringen, dass die Beklagte zu 1 von dem Vorsatz des [X.] zu 2 wusste. Aber auch für die Kenntnis von der Gläubigerbenachteiligung war es nicht erforderlich, dass der [X.] zu 1 bekannt war, für welche konkre-ten Verbindlichkeiten das Hausgrundstück haftete. Insoweit sind keine höheren Anforderungen zu stellen, als es für die Feststellung der Kenntnis von dem [X.] nach § 3 Abs. 1 Satz 1 [X.] der Fall ist. [X.] ist bereits dann anzunehmen, wenn der [X.] im Allgemeinen von dem [X.] gewusst hat; von den konkreten Zuständen muss er hingegen keine Kenntnis haben ([X.], Urteil vom 19. [X.] - IX ZR 377/99, [X.], 488, unter [X.] b; [X.] in: [X.] Kommentar zur Insolvenzordnung, 4. Aufl., § 133 Rdnr. 21; [X.] in: [X.], [X.], Stand 2007, § 133 Rdnr. 12; [X.]/Weis/[X.], [X.], 2. Aufl., § 133 Rdnr. 33; MünchKomm[X.]/Kirchhof, § 133 Rdnr. 19). b) Die Klägerin wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Ein [X.] ist jedenfalls dann gegeben, wenn die Verwertung des Mietobjekts wegen des bestehenden Mietverhältnisses wirtschaftlich nicht oder nur zu unzumutbaren Bedingungen möglich wäre ([X.] 79, 283, 290 f.; [X.], [X.], 46, 47; [X.], aaO, Rdnr. 163; [X.] in: Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 82). Es liegt auf der Hand, dass eine Verwertung zu zumutbaren Bedingungen hier nicht möglich ist. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass Einfamili-enhäuser im vermieteten Zustand nur schwer verkäuflich sind, weil diese Objek-te gewöhnlich zur eigenen Nutzung nachgefragt werden. Mit einem den Erwer-ber nach § 566 Abs. 1 [X.] bindenden Mietvertrag, der zudem langfristig keine Mietzahlungen vorsieht, ist allenfalls ein geringer Veräußerungserlös zu erzie-len. Dies gilt umso mehr, als bereits in zwei Zwangsversteigerungsterminen lediglich von der Klägerin ein Gebot abgegeben wurde. 22 - 10 - c) Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde auch dazu führen, dass die Klägerin erhebliche Nachteile erleidet. An der Erheblichkeit des Nachteils kann es zwar fehlen, wenn der Vermieter die Wohnung im vermieteten Zustand erworben hat, da dem Grundstück dann von Anfang an der durch die [X.] begründete Minderwert anhaftet (MünchKomm[X.]/Häublein, 5. Aufl., § 573 Rdnr. 90; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 573 Rdnr. 152; jeweils m.w.N.). Dieser Umstand muss jedoch dann außer Betracht bleiben, wenn - wie hier - ein rechtlich geschütztes Bestandsinteresse des Mieters an dem Mietver-hältnis nicht gegeben ist, weil der abgeschlossene Mietvertrag für den Erwerber anfechtbar war. 23 d) Das [X.] der Klägerin genügt auch den Anforderun-gen des § 573 Abs. 3 Satz 1 [X.]. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen [X.]punkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles [X.] zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. [X.]. 6/1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 [X.] aF). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das [X.] den Kündigungsgrund so [X.], dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann ([X.]surteil vom 27. Juni 2007 - [X.] ZR 271/06, NJW 2007, 2845, unter [X.]). Diesen Anforderungen wird das [X.] der Klägerin vom 29. November 2004, in dem die Gründe für die Kündigung im Einzelnen ausge-führt werden, gerecht. 24 2. Die Klägerin kann nach § 985 [X.] die Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten auch von dem [X.] zu 2 verlangen. 25 a) Die gegen den [X.] zu 2 erhobene Klage ist zulässig. 26 - 11 - Es besteht ein Rechtsschutzbedürfnis, da die Klägerin aufgrund eines [X.] gegen die Beklagte zu 1 gerichteten Räumungstitels nicht die zwangsweise Räumung des [X.] gegen den [X.] zu 2 betreiben könnte. Der Beklagte zu 2 hat als Ehemann der [X.] zu 1 durch Aufnahme in die Wohnung [X.] daran erlangt ([X.] 159, 383, 384 f.). Gegen ihn kann [X.] eine Zwangsvollstreckung nur aus einem Titel betrieben werden, in dem er als Vollstreckungsschuldner aufgeführt wird ([X.], aaO). 27 b) Die Klage ist auch begründet. Der Beklagte zu 2 leitete sein Besitz-recht aus dem zwischen der Klägerin und der [X.] zu 1 bestehenden Mietvertrag ab. Die Grundlage dieses Rechts ist durch die wirksame Kündigung des [X.] entfallen. 28 II[X.] Nach den vorstehenden Ausführungen kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen 29 - 12 - nicht bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Die Berufung der [X.] gegen das erstin-stanzliche Urteil ist zurückzuweisen. [X.][X.] [X.] [X.] Dr. [X.]el Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 16.12.2005 - 115 [X.] - [X.], Entscheidung vom 10.08.2006 - 6 S 32/06 -