Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 16.10.2013, Az. VIII ZR 57/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VIII ZR 57/13
Verkündet am:

16. Oktober
2013

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] § 573 Abs. 2
Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietver-hältnis
"nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine [X.] notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 [X.] genannte berechtigte Interesse des [X.] nicht.

[X.], Urteil vom 16. Oktober 2013 -
VIII ZR 57/13 -
LG [X.]

AG [X.]-Schöneberg

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Der VIII.
Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2013 durch den Vorsitzenden [X.], die Richterinnen Dr.
Milger und [X.], [X.] [X.] sowie die Richterin Dr.
Fetzer
für Recht erkannt:

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der [X.] des [X.] vom 19. Februar 2013 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten
des Revisionsverfahrens, an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Beklagte mietete mit Vertrag vom 12. März 1998 von der D.

Aktiengesellschaft (im Folgenden: [X.]) eine Wohnung im 2. Obergeschoß eines Anwesens in [X.]. Bei Vertragsschluss befanden sich in dem Gebäude drei jeweils abgeschlossene, einzeln vermietete Wohnungen.
§ 4 des Mietvertrags enthält zur Mietdauer und zur Kündigung folgende Bestimmungen:

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"(1) Das Mietverhältnis wird

(3) Die [X.] wird das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen. Sie kann jedoch in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen der [X.] eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Die fristlose Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften (siehe Nr. 9 AVB)."
Am 1. Juli 2006 verkaufte die [X.] das Gebäude an die K.

GmbH. [X.] enthielt eine an spätere Erwerber weiterzugebende Mieterschutzbestimmung, mit der die Kündigung wegen Eigenbedarfs und die Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 [X.]) ausgeschlossen wurden. Die [X.] bestätigte gegenüber der [X.] mit einem Schreiben vom 8. September 2006, dass der Kaufvertrag eine entsprechende [X.] enthalte.
Am 30. März 2009 veräußerte die K.

GmbH das Gebäude an die Kläger, ohne die [X.] in den notariellen Kaufvertrag aufzunehmen. Die Kläger legten die beiden Wohnungen im [X.] und ersten Obergeschoss zusammen und bewohnen sie seitdem.
Mit Schreiben vom 2. November 2009 kündigten die Kläger das Mietver-hältnis unter Hinweis darauf, dass sie die Wohnung der Schwester der Klägerin und deren Familie überlassen wollten, zum 31. Juli 2010. Mit der Klageschrift vom 30. Juni 2010 kündigten die Kläger vorsorglich nochmals wegen [X.] und stützten die Kündigung hilfsweise auf § 573a [X.]. Die Beklagte [X.] beiden Kündigungen unter Berufung auf [X.].
Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen, das [X.] hat ihr unter Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils stattgegeben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte die Wieder-herstellung des erstinstanzlichen Urteils.
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Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
Die Kündigung der Kläger in der Klageschrift vom 30. Juni 2010 sei ge-mäß § 573a Abs. 1 Satz 1 [X.] begründet. Das streitgegenständliche Haus werde von den Klägern bewohnt und habe nicht mehr als zwei Wohnungen. Für die Frage, ob die Voraussetzungen für eine Kündigung vorlägen, komme es auf den Zeitpunkt ihres Zugangs an. Falls der Vermieter im Einzelfall die gegebe-nen Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich ausnutze oder der Mieter aufgrund [X.] Umstände darauf vertrauen dürfe, dass sich die bei Vertragsbeginn erkennbaren Kündigungsmöglichkeiten nicht ausweiteten, sei dies im Rahmen der Grundsätze von Treu und Glauben zu berücksichtigen. Für einen Verstoß gegen diese Grundsätze lägen keine Anhaltspunkte vor.
Der [X.] der Beklagten stünden auch keine Härte-gründe gemäß § 574 [X.] entgegen. Nach den gutachterlichen Feststellungen sei eine Aufgabe der Wohnung durch die Beklagte trotz der Erkrankung an [X.] Sklerose nicht schlechterdings ausgeschlossen. Ein Umzug stelle zwar eine erhebliche Belastung für die Beklagte dar. Bei der vorliegend schleichend verlaufenden Krankheit sei ein Zusammenhang zwischen belastenden Situatio-nen und einer Krankheitsverschlechterung unklar, aber letztlich nicht [X.]. Letzteres sei aber auch aufgrund anderer äußerer Umstände mög-lich, etwa einer Virusinfektion. Die geäußerten Suizidgedanken könnten nie si-7
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cher vermieden werden. Für eine begleitende Psychotherapie sei die Bereit-schaft der Beklagten nötig, sich hierauf einzulassen. Unter diesen Umständen gehe die Kammer davon aus, dass die Beklagte trotz der nicht zu verkennen-den Schwierigkeiten aufgrund ihrer gesundheitlichen Einschränkungen einen Umzug grundsätzlich bewerkstelligen könne, erforderlichenfalls unter therapeu-tischer Begleitung; hieran mitzuwirken, sei die Beklagte grundsätzlich verpflich-tet.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger auf Räumung der
von der Beklagten bewohnten Wohnung nicht bejaht werden. Das Berufungsgericht hat verkannt, dass eine Kündigung der Kläger nach §
573a Abs. 1 Satz 1 [X.] durch die in § 4 des [X.] enthaltene Kündigungs-beschränkung ausgeschlossen ist. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, die Räumung stelle für die Beklagte keine unzumutbare Härte dar, ist von [X.] beeinflusst.
1. Gemäß § 4 Abs. 3 des Mietvertrags kann der Vermieter das Mietver-hältnis nur in besonderen Ausnahmefällen kündigen, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Eine solche Bestimmung schließt nach dem Wortlaut sowie ihrem Sinn und Zweck die erleichterte Kündigung gemäß §
573a Abs. 1 Satz 1 [X.], die kein berech-tigtes Interesse des
Vermieters im Sinne des § 573 [X.] voraussetzt, aus (vgl. [X.], NJW-RR 1986, 89 f.; [X.], Mietrecht, 11.
Aufl., § 573a [X.] Rn. 6). Diesem Verständnis der [X.] steht nicht entgegen, dass in dem Gebäude zum Zeitpunkt des Vertrags-11
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drei Wohnungen vorhanden waren und eine erleichterte Kündigung nach §
573a Abs. 1 Satz 1 [X.] damals schon tatbestandlich nicht in Betracht kam. Denn dieser Umstand ändert nichts daran, dass die Kündigung des [X.] im Mietvertrag auf besondere Ausnahmefälle beschränkt worden ist, in denen wichtige berechtigte Interessen des Vermieters die Beendigung des [X.] erforderlich machen.
b) Gemäß § 566 Abs. 1 [X.] tritt der Erwerber vermieteten Wohnraums anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Das gilt auch für eine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung ([X.]/[X.], [X.], Neubearb. 2011, § 573 Rn. 241; [X.], aaO [X.]). Zwar bezieht sich die Kündigungsbeschränkung ihrem Wortlaut nach auf "[X.] berechtigte Interessen der [X.] ". Dies erklärt sich jedoch daraus, dass es hinsichtlich des berechtigten Interesses grundsätzlich auf die Person des Vermieters

damals der [X.]

ankommt. Es bestehen keine [X.], dass die damaligen Parteien des [X.] die [X.] konkludent nur für den Zeitraum hätten vereinbaren wollen, in dem die Wohnung im Eigentum der [X.] stand.
2. Feststellungen zu dem von den Klägern mit den streitgegenständli-chen Kündigungen geltend gemachten Eigenbedarf hat das Berufungsgericht

aus seiner Sicht folgerichtig

nicht getroffen. Entgegen der Auffassung der Revision ist den Klägern allerdings eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2
Nr. 2 [X.]) nicht grundsätzlich verwehrt.
Die Kündigungsbeschränkung in § 4 Abs. 3 des Mietvertrags schließt ei-ne Eigenbedarfskündigung nicht generell aus. Sie verschärft lediglich die ge-setzlichen Voraussetzungen, so dass das in § 573 Abs. 2 [X.] genannte "be-rechtigte Interesse"
nicht ausreicht, sondern darüber hinaus ein besonderer 13
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Ausnahmefall vorliegen muss, in dem wichtige Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. Mit einer solchen Klau-sel wird dem Mieter ein gegenüber üblichen Mietverhältnissen erhöhter Be-standsschutz zugebilligt (Senatsurteil vom 9. Mai 2012

VIII ZR 327/11, [X.], 2270 Rn. 27; [X.], aaO [X.]).
3. Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass die Würdigung des Berufungsgerichts zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 [X.] die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, von [X.] beein-flusst ist.
a) Noch zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die [X.] sich krankheitsbedingt besonderen Schwierigkeiten ausgesetzt sieht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unan-nehmlichkeiten deutlich abheben und deshalb als Härtegrund in Betracht kom-men (vgl. Senatsurteil vom 20. März 2013

VIII ZR 233/12, NJW 2013, 1596 Rn. 15). Die eingehende Darstellung des gerichtlichen Sachverständigen zu den schwerwiegenden Krankheitssymptomen und deren Auswirkungen auf die Belastbarkeit und Umstellfähigkeit der Beklagten hat das Berufungsgericht in [X.] indes nicht zur Kenntnis genommen, wie sich aus seiner pauschalen und bagatellisierenden Würdigung ergibt, ein Umzug der entsprechender therapeutischer Begleitung bewerkstelligt werden.

Nach dem schriftlichen Gutachten und den Erläuterungen des Sachver-ständigen in der mündlichen Verhandlung wirkt sich die Krankheit der Beklagten auf alle Aspekte der Lebensführung in erheblichem Umfang negativ aus. Die bestehenden schwerwiegenden Defizite in der [X.] könnten nur unter [X.] maximaler mentaler Ressourcen und auch nur partiell kompensiert 16
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werden. Das Erlernen von neuen motorischen Abläufen, Handlungsfolgen und Tagesabläufen stelle einen zusätzlichen Stressfaktor dar. Die Beklagte
sei we-gen der reduzierten kognitiven Umstellfähigkeit auf langfristige und stabile sozi-ale Beziehungen angewiesen. Eine komplette geographische Umorganisation der Routen zu den Therapeuten sei ebenfalls ein Stressfaktor. Ein erzwungener Wohnungswechsel würde -
vor dem Hintergrund sowohl der zuvor beschriebe-nen konkreten krankheitsbedingten Einschränkungen als auch der Gefahr einer Verschlechterung der Grunderkrankung -
im Alltag eine Überforderung ("unge-heure Belastung") bedeuten und wäre mit physischen und psychischen Konse-quenzen verbunden, die mindestens den Verlust der selbständigen Lebensfüh-rung bedeuten würden. Mit diesen zentralen Feststellungen des [X.] hat sich das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft nicht auseinandergesetzt. Soweit es darauf abstellt, dass die Beklagte zur Mitwirkung an einer therapeuti-schen Begleitung des Umzugs verpflichtet wäre, hat es, wie die Revision mit Recht rügt, nicht zur Kenntnis genommen, dass der Sachverständige bei seiner Anhörung vor dem Amtsgericht erläutert hat, dass eine solche Begleitung nicht den gewünschten Erfolg hätte, weil es der Beklagten (krankheitsbedingt) an der dazu erforderlichen Grundvoraussetzung, dem Vertrauen zu einem solchen Therapeuten, fehlen würde.
b) Zu Recht beanstandet die Revision ferner, dass das Berufungsgericht eine konkrete Abwägung der von ihm jedenfalls im Ansatz anerkannten krank-heitsbedingten Schwierigkeiten der Beklagten beim Umzug sowie der Gefahr einer Krankheitsverschlechterung mit dem Erlangungsinteresse der Kläger, auf das es in keiner Weise eingegangen ist, unterlassen hat.
c) Schließlich lassen die Ausführungen des Berufungsgerichts, das [X.] abstellt, der Umzug sei für die Beklagte zwar mit erheblichen Belastungen verbunden, aber nicht unmöglich oder schlechterdings ausgeschlossen, besor-19
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gen, dass es unangemessen hohe Anforderungen an das Vorliegen einer un-zumutbaren Härte stellt und verkennt, dass nicht nur sichere Folgen einer Räumung zu berücksichtigen sind, sondern bereits die ernsthafte Gefahr einer erheblichen gesundheitlichen Verschlechterung die Annahme einer unzumutba-ren Härte rechtfertigen kann.

III.
Nach alledem kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Rechtsstreit ist nicht zur Endent-scheidung reif, weil das Berufungsgericht

vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig

nur über die hilfsweise erklärte, auf §
573a [X.] gestützte Kündigung der Kläger entschieden und deshalb zur Wirksamkeit der weiteren, auf Eigenbedarf (bezüglich der Schwester) gestütz-ten Kündigung keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher zur [X.] und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Dabei macht der Senat von der Möglichkeit der

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Verweisung an einen anderen Spruchkörper des Berufungsgerichts Gebrauch (§ 563 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Ball Dr. Milger [X.]

Dr. [X.] Dr. Fetzer
Vorinstanzen:
AG [X.]-Schöneberg, Entscheidung vom 24.05.2012 -
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LG [X.], Entscheidung vom 19.02.2013 -
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