Vom 13. Dezember 2006
Deutscher Bundestag Drucksache 16/3843
16. Wahlperiode 13. 12. 2006
Beschlussempfehlung und Bericht
des Rechtsausschusses (6. Ausschuss)
zu dem Gesetzentwurf der Bundesregierung
– Drucksache 16/887 –
Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
und anderer Gesetze
A. Problem
Das Wohnungseigentumsgesetz geht davon aus, dass die Wohnungseigentümer
ihre Angelegenheiten durch Vereinbarungen und damit einstimmig regeln. Ein
Mehrheitsbeschluss ist nur ausreichend, wenn das Gesetz oder eine Verein-
barung dies vorsieht. Das Gesetz hält Beschlüsse in der Regel nur für Einzelent-
scheidungen für zulässig. Beschlüsse, bei denen diese Grenzen nicht beachtet
werden, sind nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs häufig
auch dann unwirksam, wenn sie nicht gerichtlich angefochten werden. Dies
erzeugt Unsicherheit vor allem in Eigentümergemeinschaften, in denen Einstim-
migkeit nicht oder nur schwer zu erreichen ist.
Die Gerichtsverfahren in Wohnungseigentumssachen richten sich nach dem Ge-
setz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit und bedürfen der
Harmonisierung mit den Gerichtsverfahren in anderen bürgerlich-rechtlichen
Streitigkeiten.
Nach bisherigem Recht sind Hausgeldforderungen gegen einen zahlungsunfähi-
gen oder -unwilligen Wohnungseigentümer im Wege der Zwangsversteigerung
häufig nicht eintreibbar. Denn sie können nur im Range nach den Forderungen
der Grundpfandrechtsgläubiger geltend gemacht werden. In der Praxis führt das
dazu, dass solche Eigentümer über beträchtliche Zeiträume auf Kosten der an-
deren Eigentümer in ihren Wohnungen verbleiben können.
B. Lösung
Annahme des Gesetzentwurfs in geänderter Fassung, mit dem im Wesentlichen
folgende Regelungen getroffen werden sollen:
– Zur Erleichterung der Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft sollen
die gesetzlichen Beschlusskompetenzen dort, wo ein praktisches Bedürfnis
besteht, vorsichtig erweitert werden. Dies begleitend sollen die Möglichkei-
ten der Wohnungseigentümer verbessert werden, sich über die Beschlüsse zu
informieren.
Drucksache 16/3843 – 2 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
– Künftig sollen auch Wohnungseigentumssachen im gerichtlichen Verfahren
nach der Zivilprozessordnung behandelt werden.
– Für Hausgeldforderungen soll ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsverstei-
gerung durch eine Änderung der dortigen Rangklassen geschaffen werden.
Annahme des Gesetzentwurfs in geänderter Fassung mit den Stimmen der
Fraktionen CDU/CSU, SPD, FDP und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN gegen
die Stimmen der Fraktion DIE LINKE.
C. Alternativen
Keine
D. Kosten
Wurden im Ausschuss nicht erörtert.
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 3 – Drucksache 16/3843
Beschlussempfehlung
Der Bundestag wolle beschließen,
den Gesetzentwurf auf Drucksache 16/887 in der aus der nachstehenden Zusam-
menstellung ersichtlichen Fassung anzunehmen.
Berlin, den 13. Dezember 2006
Der Rechtsausschuss
Andreas Schmidt (Mülheim)
Vorsitzender
Norbert Geis
Berichterstatter
Dirk Manzewski
Berichterstatter
Mechthild Dyckmans
Berichterstatterin
Wolfgang Neskovic
Berichterstatter
Hans-Christian Ströbele
Berichterstatter
3. Dem § 7 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt: 2. Dem § 7 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt:
„Die Landesregierungen können durch Rechtsverord-
nung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Auf-
teilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit
(Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder aner-
kannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der
Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Wer-
den diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrge-
nommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Beschei-
nigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2
des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974
(BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. In die-
sem Fall bedürfen die Anlagen nicht der Form des
„Die Landesregierungen können durch Rechtsverord-
nung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Auf-
teilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit
(Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder aner-
kannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der
Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Wer-
den diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrge-
nommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen
Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Beschei-
nigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2
des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974
(BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. Die
Landesregierungen können die Ermächtigung durch
Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen über-
tragen.“
4 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
—
g des Wohnungseigentumsgesetzes
ses (6. Ausschuss)
Entwurf eines Gesetzes
zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
und anderer Gesetze
Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:
Artikel 1
Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
Das Wohnungseigentumsgesetz in der im Bundesgesetz-
blatt Teil III, Gliederungs-Nr. 403-1, veröffentlichten berei-
nigten Fassung, zuletzt geändert durch … wird wie folgt ge-
ändert:
1. § 3 Abs. 3 wird aufgehoben.
2. u n v e r ä n d e r t
Drucksache 16/3843 –
E n t w u r f
—
Zusammenstellung
des Entwurfs eines Gesetzes zur Änderun
und anderer Gesetze
– Drucksache 16/887 –
mit den Beschlüssen des Rechtsausschus
Entwurf eines Gesetzes
zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
und anderer Gesetze
Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:
Artikel 1
Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
Das Wohnungseigentumsgesetz in der im Bundesgesetz-
blatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten
bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch … wird wie
folgt geändert:
1. Dem § 5 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt:
„Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund-
oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belas-
tet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften not-
wendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforder-
lich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein
mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernut-
zungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird.
Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die
Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch
die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten be-
lastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungs-
recht verbunden wird.“
§ 29 der Grundbuchordnung. Die Landesregierungen
können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf
die Landesbauverwaltungen übertragen.“
5 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
4. § 10 wird wie folgt geändert:
a) Vor Absatz 1 wird folgender Absatz 1 eingefügt:
„(1) Inhaber der Rechte und Pflichten nach den
Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere des
Sondereigentums und des gemeinschaftlichen
Eigentums, sind die Wohnungseigentümer, soweit
nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.“
b) Der bisherige Absatz 1 wird Absatz 2, und es wird
folgender Satz angefügt:
„ u n v e r ä n d e r t
c) Der bisherige Absatz 2 wird Absatz 3.
d) Der bisherige Absatz 3 wird Absatz 4 und wie folgt
geändert:
aa) u n v e r ä n d e r t
bb) u n v e r ä n d e r t
e) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 5.
f) Folgende Absätze 6 bis 8 werden angefügt:
„(6) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des ge-
meinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten
und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwer-
ben und Pflichten eingehen. Sie ist Inhaberin der
als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und
rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflich-
ten. Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der
Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemein-
schaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigen-
tümer wahr, ebenso sonstige Rechte und Pflichten
der Wohnungseigentümer, soweit diese gemein-
schaftlich geltend gemacht werden können oder zu
erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeich-
nung „Wohnungseigentümergemeinschaft“ ge-
folgt von der bestimmten Angabe des
gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann
vor Gericht klagen und verklagt werden.
(7) Das Verwaltungsvermögen gehört der Ge-
meinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode –
E n t w u r f
3. § 10 wird wie folgt geändert:
a) Dem Absatz 1 wird folgender Satz angefügt:
„Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz
abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer
Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der
geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen
unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzel-
falles, insbesondere der Rechte und Interessen der an-
deren Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.“
b) Absatz 3 wird wie folgt geändert:
aa) Die Wörter „Entscheidungen des Richters gemäß
§ 43“ werden durch die Wörter „gerichtliche Ent-
scheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43“
ersetzt.
bb) Folgender Satz wird angefügt:
„Dies gilt auch für die gemäß § 23 Abs. 1 auf-
grund einer Vereinbarung gefassten Beschlüsse,
die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinba-
rung ändern.“
aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begrün-
deten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen
und Rechten sowie den entstandenen Verbindlich-
keiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören
unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden,
und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder
Verursachung erfasst und nach diesem oder nach
einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies
ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
6 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus
Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Woh-
nungseigentümern sowie die eingenommenen
Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigen-
tumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungs-
vermögen auf den Eigentümer des Grundstücks
über.
(8) Jeder Wohnungseigentümer haftet einem
Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigen-
tumsanteils (§ 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlich-
keiten der Gemeinschaft der Wohnungseigen-
tümer, die während seiner Zugehörigkeit zur
Gemeinschaft entstanden oder während dieses
Zeitraums fällig geworden sind; für die Haftung
nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist
§ 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend an-
zuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger
neben den in seiner Person begründeten auch die
der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen
und Einreden geltend machen, nicht aber seine
Einwendungen und Einreden gegenüber der Ge-
meinschaft. Für die Einrede der Anfechtbarkeit
und Aufrechenbarkeit ist § 770 des Bürgerlichen
Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. Die Haf-
tung eines Wohnungseigentümers gegenüber der
Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Ver-
waltung bestimmt sich nach Satz 1.“
5. Dem § 11 wird folgender Absatz 3 angefügt:
„(3) Ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungs-
vermögen der Gemeinschaft findet nicht statt.“
6. u n v e r ä n d e r t
7. § 16 wird wie folgt geändert:
a) Nach Absatz 2 werden folgende Absätze 3 bis 5 ein-
gefügt:
„(3) u n v e r ä n d e r t
Drucksache 16/3843 –
E n t w u r f
4. Dem § 12 wird folgender Absatz 4 angefügt:
„(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stim-
menmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungs-
beschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese
Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigen-
tümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräu-
ßerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden.
Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung be-
darf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachge-
wiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 ent-
sprechend anzuwenden.“
5. § 16 wird wie folgt geändert:
a) Nach Absatz 2 werden folgende Absätze 3 bis 5 ein-
gefügt:
„(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend
von Absatz 2 durch Stimmenmehrheit beschließen,
dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen
Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des
§ 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, die nicht
7 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzel-
fall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sin-
ne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Verände-
rungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22
Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung
abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abwei-
chende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglich-
keit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer
Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der
Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit
von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungs-
eigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als
der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
(5) u n v e r ä n d e r t
b) u n v e r ä n d e r t
c) u n v e r ä n d e r t
d) Der bisherige Absatz 5 wird Absatz 8 und wie folgt
gefasst:
„(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 ge-
hören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im
Sinne des Absatzes 2, wenn es sich um Mehrkos-
ten gegenüber der gesetzlichen Vergütung eines
Rechtsanwalts aufgrund einer Vereinbarung
über die Vergütung (§ 27 Abs. 2 Nr. 4, Abs. 3
Nr. 6) handelt.“
8. u n v e r ä n d e r t
9. Dem § 18 Abs. 1 wird folgender Satz angefügt:
„Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Ge-
meinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es
sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur
aus zwei Wohnungseigentümern besteht.“
10. § 19 Abs. 1 wird wie folgt geändert:
a) u n v e r ä n d e r t
b) Satz 2 wird wie folgt gefasst:
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode –
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(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzel-
fall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sin-
ne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Verände-
rungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22
Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung
abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abwei-
chende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglich-
keit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer
Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der
Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit
von mehr als drei Viertel aller stimmberechtigten
Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und
mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
(5) Die Befugnisse im Sinne der Absätze 3 und 4
können durch Vereinbarung der Wohnungseigen-
tümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen wer-
den.“
b) Der bisherige Absatz 3 wird Absatz 6, und es wird
folgender Satz angefügt:
„Satz 1 ist bei einer Kostenverteilung gemäß
Absatz 4 nicht anzuwenden.“
c) Der bisherige Absatz 4 wird Absatz 7.
d) Der bisherige Absatz 5 wird Absatz 8 und wie folgt
gefasst:
„(8) Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 ge-
hören nur dann zu den Kosten der Verwaltung im
Sinne des Absatzes 2, soweit es sich um Kosten
handelt, die eine Partei wegen § 50 Abs. 2 Satz 3,
Abs. 3 der gegnerischen Partei nicht zu erstatten
hat.“
6. In § 17 Satz 2 werden die Wörter „denen der Woh-
nungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt
hat“ durch die Wörter „deren Kosten der Wohnungs-
eigentümer nicht getragen hat“ ersetzt.
7. § 19 Abs. 1 wird wie folgt geändert:
a) In Satz 1 werden die Wörter „ersetzt die für die frei-
willige Versteigerung des Wohnungseigentums und
für die Übertragung des Wohnungseigentums auf
den Ersteher erforderlichen Erklärungen“ durch die
Wörter „berechtigt jeden Miteigentümer zur
Zwangsvollstreckung entsprechend den Vorschrif-
ten des Ersten Abschnitts des Gesetzes über die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung“
ersetzt.
„Die Ausübung dieses Rechts steht der Gemein-
schaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es
sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur
aus zwei Wohnungseigentümern besteht.“
„(4) Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er durch
rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, es sei
denn, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift
verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht ver-
zichtet werden kann.“
8 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
c) Satz 3 wird aufgehoben.
11. u n v e r ä n d e r t
12. § 22 wird wie folgt geändert:
a) u n v e r ä n d e r t
b) Nach Absatz 1 werden folgende Absätze 2 und 3
eingefügt:
„(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der
Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des
Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des
gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der
Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht
ändern und keinen Wohnungseigentümer gegen-
über anderen unbillig beeinträchtigen, können ab-
weichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von
drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungs-
eigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als
der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen
werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht
eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(3) u n v e r ä n d e r t
c) u n v e r ä n d e r t
13. § 23 Abs. 4 wird wie folgt gefasst:
Drucksache 16/3843 –
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b) Die Sätze 2 und 3 werden aufgehoben.
8. Dem § 21 werden folgende Absätze 7 und 8 angefügt:
„(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung
der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und
der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine be-
sondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums
oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit
Stimmenmehrheit beschließen.
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem
Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer
Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43
nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die
Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung
oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer er-
gibt.“
9. § 22 wird wie folgt geändert:
a) Absatz 1 wird wie folgt gefasst:
„(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendun-
gen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung
oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigen-
tums hinausgehen, können beschlossen oder ver-
langt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zu-
stimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über
das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträch-
tigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich,
soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers
nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträch-
tigt werden.“
b) Nach Absatz 1 werden folgende Absätze 2 und 3
eingefügt:
„(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der
Modernisierung entsprechend § 559 Abs. 1 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs oder der Anpassung des
gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der
Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht
ändern und keinen Wohnungseigentümer erheblich
beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1
durch eine Mehrheit von mehr als drei Viertel aller
stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne
des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Mit-
eigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis
im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder aus-
geschlossen werden.
(3) Für Maßnahmen der modernisierenden In-
standsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 ver-
bleibt es bei den Vorschriften des § 21 Abs. 3
und 4.“
c) Der bisherige Absatz 2 wird Absatz 4.
10. § 23 Abs. 4 wird wie folgt gefasst:
„(4) Ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift
verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht ver-
zichtet werden kann, ist nichtig. Im Übrigen ist ein
Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräfti-
ges Urteil für ungültig erklärt ist.“
fügt:
„Ein wichtiger Grund liegt auch vor, wenn der Ver-
walter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungs-
mäßig führt.“
9 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
14. u n v e r ä n d e r t
15. § 26 wird wie folgt geändert:
a) Absatz 1 wird wie folgt geändert:
In Satz 2 wird der Punkt durch ein Komma er-
setzt und folgender Halbsatz angefügt:
„im Falle der ersten Bestellung nach der Begrün-
dung von Wohnungseigentum aber auf höchstens
drei Jahre.“
b) Nach Satz 3 wird folgender Satz eingefügt:
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode –
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11. § 24 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 4 Satz 2 werden die Wörter „eine Woche“
durch die Wörter „zwei Wochen“ ersetzt.
b) Nach Absatz 6 werden folgende Absätze 7 und 8 an-
gefügt:
„(7) Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen.
Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut
1. der in der Versammlung der Wohnungseigen-
tümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von
Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort
und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entschei-
dungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit
Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Par-
teien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entschei-
dungen nach dem … (einsetzen: Datum des ersten
Tages des vierten auf die Verkündung folgenden
Kalendermonats) ergangen sind. Die Beschlüsse
und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend
einzutragen und zu nummerieren. Sind sie ange-
fochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzu-
merken. Im Falle einer Aufhebung kann von einer
Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht
werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht wer-
den, wenn sie aus einem anderen Grund für die
Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen ge-
mäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erle-
digen und mit Datum zu versehen. Einem Woh-
nungseigentümer oder einem Dritten, den ein
Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein
Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu
geben.
(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Ver-
walter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vor-
sitzende der Wohnungseigentümerversammlung
verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen,
sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmen-
mehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt
haben.“
12. § 26 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 1 wird nach Satz 3 folgender Satz einge-
„Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn
der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ord-
nungsmäßig führt.“
0 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
c) Absatz 3 wird aufgehoben.
16. § 27 wird wie folgt gefasst:
㤠27
Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
(1) Der Verwalter ist gegenüber den Wohnungs-
eigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet,
1. Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzu-
führen und für die Durchführung der Hausord-
nung zu sorgen;
2. die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigen-
tums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;
3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche
Maßnahmen zu treffen;
4. Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge
und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang
zu nehmen und abzuführen, soweit es sich um ge-
meinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungs-
eigentümer handelt;
5. alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und
entgegenzunehmen, die mit der laufenden Ver-
waltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu-
sammenhängen;
6. eingenommene Gelder zu verwalten;
7. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu
unterrichten, dass ein Rechtsstreit gemäß § 43 an-
hängig ist;
8. die Erklärungen abzugeben, die zur Vornahme
der in § 21 Abs. 5 Nr. 6 bezeichneten Maßnah-
men erforderlich sind.
(2) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen aller
Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und ge-
gen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegen-
zunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigen-
tümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer
Frist oder zur Abwendung eines sonstigen
Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere
einen gegen die Wohnungseigentümer gerichte-
ten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder
Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfah-
ren zu führen;
3. Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich gel-
tend zu machen, sofern er hierzu durch Verein-
barung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit
der Wohnungseigentümer ermächtigt ist;
Drucksache 16/3843 – 1
E n t w u r f
b) Absatz 3 wird aufgehoben.
13. In § 27 Abs. 1 wird nach Nummer 4 der Punkt durch ein
Semikolon ersetzt und folgende Nummer 5 angefügt:
„5. die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu
unterrichten, dass gegen ihn ein Rechtsstreit auf
Erfüllung seiner Pflichten anhängig ist.“
4. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechts-
streits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 zu ver-
einbaren, dass sich die Gebühren nach einem hö-
heren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens
nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Ge-
„Die Landesregierungen können durch Rechtsverord-
nung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Auf-
1 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
richtskostengesetzes bestimmten Streitwert be-
messen.
(3) Der Verwalter ist berechtigt, im Namen der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit
Wirkung für und gegen sie
1. Willenserklärungen und Zustellungen entgegen-
zunehmen;
2. Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer
Frist oder zur Abwendung eines sonstigen
Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere
einen gegen die Gemeinschaft gerichteten
Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 im Er-
kenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu füh-
ren;
3. die laufenden Maßnahmen der erforderlichen
ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instand-
setzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen;
4. die Maßnahmen gemäß Absatz 1 Nr. 3 bis Nr. 5
und Nr. 8 zu treffen;
5. im Rahmen der Verwaltung der eingenommenen
Gelder gemäß Absatz 1 Nr. 6 Konten zu führen;
6. mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechts-
streits gemäß § 43 Nr. 2 oder Nr. 5 eine Vergü-
tung gemäß Absatz 2 Nr. 4 zu vereinbaren;
7. sonstige Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen
vorzunehmen, soweit er hierzu durch Verein-
barung oder Beschluss der Wohnungseigen-
tümer mit Stimmenmehrheit ermächtigt ist.
Fehlt ein Verwalter oder ist er zur Vertretung nicht
berechtigt, so vertreten alle Wohnungseigentümer
die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer kön-
nen durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen
oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung
ermächtigen.
(4) Die dem Verwalter nach den Absätzen 1 bis 3
zustehenden Aufgaben und Befugnisse können
durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer
nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(5) Der Verwalter ist verpflichtet, eingenommene
Gelder von seinem Vermögen gesondert zu halten.
Die Verfügung über solche Gelder kann durch Ver-
einbarung oder Beschluss der Wohnungseigen-
tümer mit Stimmenmehrheit von der Zustimmung
eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten ab-
hängig gemacht werden.
(6) Der Verwalter kann von den Wohnungseigen-
tümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Er-
mächtigungsurkunde verlangen, aus der der Um-
fang seiner Vertretungsmacht ersichtlich ist.“
17. § 32 wird wie folgt geändert:
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 1
E n t w u r f
14. Dem § 32 Abs. 2 werden folgende Sätze angefügt:
a) Absatz 1 Satz 2 wird aufgehoben.
b) Dem Absatz 2 werden folgende Sätze angefügt:
„Die Landesregierungen können durch Rechtsverord-
nung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Auf-
nügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift
die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grund-
stücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind,
sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und
der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustel-
2 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
teilungsplan (Satz 2 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit
(Satz 2 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder aner-
kannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von
der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden.
Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen
wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der All-
gemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung
von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32
Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom
19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) ent-
sprechend. In diesem Fall bedürfen die Anlagen
nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung.
Die Landesregierungen können die Ermächtigung
durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltun-
gen übertragen.“
18. Im III. Teil wird der 1. Abschnitt mit der Überschrift ge-
strichen.
19. Die bisherigen §§ 43 bis 50 werden durch die folgenden
§§ 43 bis 50 ersetzt:
㤠43
Zuständigkeit
Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt,
ist ausschließlich zuständig für
1. u n v e r ä n d e r t
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwi-
schen der Gemeinschaft der Wohnungseigen-
tümer und Wohnungseigentümern;
3. u n v e r ä n d e r t
4. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen
der Wohnungseigentümer;
5. Klagen Dritter, die sich gegen die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer oder gegen Woh-
nungseigentümer richten und sich auf das ge-
meinschaftliche Eigentum, seine Verwaltung
oder das Sondereigentum beziehen;
6. Mahnverfahren, wenn die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer Antragstellerin ist. Inso-
weit ist § 689 Abs. 2 der Zivilprozessordnung
nicht anzuwenden.
§ 44
Bezeichnung der Wohnungseigentümer
in der Klageschrift
(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungs-
eigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so ge-
Drucksache 16/3843 – 1
E n t w u r f
teilungsplan (Satz 2 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit
(Satz 2 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder aner-
kannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von
der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden.
Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen
wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der All-
gemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung
von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32
Abs. 2 Nr. 2 vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom
23. März 1974) entsprechend. Die Landesregierungen
können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf
die Landesbauverwaltungen übertragen.“
15. Im III. Teil wird der 1. Abschnitt mit der Überschrift ge-
strichen.
16. Die bisherigen §§ 43 bis 50 werden durch die folgenden
§§ 43 bis 50 ersetzt:
㤠43
Zuständigkeit
Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt,
ist ausschließlich zuständig für
1. Streitigkeiten über die sich aus der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung
des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer un-
tereinander;
2. Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten des Ver-
walters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen
Eigentums;
3. Streitigkeiten über die Gültigkeit von Beschlüssen
der Wohnungseigentümer.
§ 44
Bezeichnung der Wohnungseigentümer
in der Klageschrift
(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungs-
eigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so ge-
nügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift
die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grund-
stücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind,
sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und
der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustel-
Mehrere Prozesse, in denen Klagen auf Erklärung
oder Feststellung der Ungültigkeit desselben Beschlus-
ses der Wohnungseigentümer erhoben werden, sind zur
gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu ver-
3 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
lungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Be-
zeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis
zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.
(2) u n v e r ä n d e r t
§ 45
u n v e r ä n d e r t
§ 46
Anfechtungsklage
(1) Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigen-
tümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses
der Wohnungseigentümer ist gegen die übrigen Woh-
nungseigentümer und die Klage des Verwalters ist
gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss
innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung er-
hoben und innerhalb zweier Monate nach der Be-
schlussfassung begründet werden. Die §§ 233 bis 238
der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.
(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache überse-
hen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss nichtig ist,
so hat das Gericht darauf hinzuweisen.
§ 47
u n v e r ä n d e r t
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 1
E n t w u r f
lungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Be-
zeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis
zum Beginn der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.
(2) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungs-
eigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Woh-
nungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Klä-
ger zu bezeichnen. Der namentlichen Bezeichnung der
übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn
das Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1
Satz 1 absieht.
§ 45
Zustellung
(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Woh-
nungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß
§ 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er
als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren
beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die
Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungs-
eigentümer nicht sachgerecht unterrichten.
(2) Die Wohnungseigentümer haben für den Fall,
dass der Verwalter als Zustellungsvertreter aus-
geschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit
einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter
zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht an-
hängig ist. Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die
dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungs-
eigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein,
sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Ab-
satz 1 gilt entsprechend.
(3) Haben die Wohnungseigentümer entgegen Ab-
satz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt
oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus
sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht
einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.
§ 46
Anfechtungsklage
(1) Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines
Beschlusses der Wohnungseigentümer kann nur binnen
eines Monats seit der Beschlussfassung erhoben wer-
den; die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten
entsprechend.
(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache über-
sehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss gegen
eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung
rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, so hat das
Gericht darauf hinzuweisen.
§ 47
Prozessverbindung
Beigetretenen höchstens nach einem Streitwert, der
dem fünffachen Wert ihres Interesses an der Entschei-
dung entspricht; er darf den Verkehrswert ihres
Wohneigentums nicht übersteigen. Die Gebühren ihres
Rechtsanwalts sind von ihnen ebenfalls nur nach dem
4 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
§ 48
Beiladung, Wirkung des Urteils
(1) Richtet sich die Klage eines Wohnungseigen-
tümers, der in einem Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1
oder Nr. 3 einen ihm allein zustehenden Anspruch
geltend macht, nur gegen einen oder einzelne Woh-
nungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so
sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen, es
sei denn, dass ihre rechtlichen Interessen erkennbar
nicht betroffen sind. Soweit in einem Rechtsstreit ge-
mäß § 43 Nr. 3 oder Nr. 4 der Verwalter nicht Partei
ist, ist er ebenfalls beizuladen.
(2) Die Beiladung erfolgt durch Zustellung der Kla-
geschrift, der die Verfügungen des Vorsitzenden beizu-
fügen sind. Die Beigeladenen können der einen oder
anderen Partei zu deren Unterstützung beitreten. Ver-
äußert ein beigeladener Wohnungseigentümer während
des Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2
der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden.
(3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung ange-
ordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige
Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungs-
eigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den bei-
geladenen Verwalter.
(4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als
unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr gel-
tend gemacht werden, der Beschluss sei nichtig.
§ 49
u n v e r ä n d e r t
§ 50
Kostenerstattung
Den Wohnungseigentümern sind als zur zweck-
entsprechenden Rechtsverfolgung oder Rechtsver-
teidigung notwendige Kosten nur die Kosten eines
bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten, wenn
nicht aus Gründen, die mit dem Gegenstand des
Rechtsstreits zusammenhängen, eine Vertretung
durch mehrere bevollmächtigte Rechtsanwälte ge-
boten war.“
Drucksache 16/3843 – 1
E n t w u r f
binden. Die Verbindung bewirkt, dass die Kläger der
vorher selbständigen Prozesse als Streitgenossen anzu-
sehen sind.
§ 48
Beiladung, Wirkung des Urteils
(1) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungs-
eigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen
Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre
rechtlichen Interessen erkennbar nicht betroffen sind.
Sie können der einen oder anderen Partei zu ihrer Un-
terstützung beitreten. Die Beiladung erfolgt durch Zu-
stellung der Klageschrift, der die Verfügungen des Vor-
sitzenden beizufügen sind.
(2) Absatz 1 gilt nicht, soweit für die nicht als Partei
beteiligten Wohnungseigentümer ein Prozessstand-
schafter auftritt. Veräußert ein beigeladener Wohnungs-
eigentümer während des Prozesses sein Wohnungs-
eigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivilprozessordnung
entsprechend anzuwenden.
(3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung ange-
ordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige
Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungs-
eigentümer sowie ihre Rechtsnachfolger. In den Fällen
des § 43 Nr. 2 und 3 wirkt das Urteil ferner gegenüber
dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei ist.
(4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als
unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr gel-
tend gemacht werden, der Beschluss verstoße gegen
eine unverzichtbare Rechtsvorschrift.
§ 49
Kostenentscheidung
(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen
entschieden, so können auch die Prozesskosten nach
billigem Ermessen verteilt werden.
(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt
werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn
veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft,
auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.
§ 50
Streitwert
(1) Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses
der Parteien, aller beigeladenen Wohnungseigentümer
und, soweit dieser betroffen ist, des Verwalters an der
Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des
Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der
Entscheidung nicht unterschreiten.
(2) Die Verpflichtung zur Zahlung von Gerichtskos-
ten bemisst sich für den Kläger und die auf seiner Seite
„2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die
daraus fälligen Ansprüche der anderen Woh-
nungseigentümer auf Entrichtung der anteiligen
Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigen-
tums oder des Sondereigentums, die nach § 16
5 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
20. u n v e r ä n d e r t
21. Dem § 63 wird folgender § 62 vorangestellt:
㤠62
Übergangsvorschrift
(1) u n v e r ä n d e r t
(2) In Wohnungseigentumssachen nach § 43 Nr. 1
bis Nr. 4 finden die Bestimmungen über die Nicht-
zulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der
Zivilprozessordnung) keine Anwendung, soweit die an-
zufechtende Entscheidung vor dem …(einsetzen:
5 Jahre nach dem Datum des ersten Tages des vierten
auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) ver-
kündet worden ist.“
Artikel 2
Änderung des Gesetzes
über die Zwangsversteigerung
und die Zwangsverwaltung
Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die
Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III,
Gliederungsnummer 310-14 veröffentlichten bereinigten
Fassung, zuletzt geändert durch …, wird wie folgt geändert:
1. § 10 wird wie folgt geändert:
a) Absatz 1 Nr. 2 wird wie folgt gefasst:
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 1
E n t w u r f
gemäß Satz 1 begrenzten Streitwert zu entrichten. So-
weit ihnen Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden
oder von ihnen übernommen werden, haben sie Kosten
nur nach dem gemäß Satz 1 begrenzten Streitwert zu er-
statten. Der Rechtsanwalt der in Satz 1 genannten Per-
sonen kann seine Gebühren von dem Gegner nach dem
für diesen geltenden Streitwert (Absatz 1) im eigenen
Namen beitreiben, soweit diesem die außergericht-
lichen Kosten seiner Auftraggeber auferlegt oder von
diesem übernommen worden sind.
(3) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Woh-
nungseigentümer, gilt Absatz 2 für den Beklagten und
die auf seiner Seite Beigetretenen entsprechend.“
17. Der 2. und 3. Abschnitt mit den §§ 51 bis 58 sowie § 59
werden aufgehoben.
18. Dem § 63 wird folgender § 62 vorangestellt:
㤠62
Übergangsvorschrift
(1) Für die am …(einsetzen: Datum des ersten Tages
des vierten auf die Verkündung folgenden Kalender-
monats) bei Gericht anhängigen Verfahren in Woh-
nungseigentums- oder in Zwangsversteigerungssachen
oder für die bei einem Notar beantragten freiwilligen
Versteigerungen sind die durch die Artikel 1 und 2 des
Gesetzes vom … (BGBl. I S. …) (einsetzen: Datum
und Fundstelle des Gesetzes zur Änderung des Woh-
nungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze) geän-
derten Vorschriften des III. Teils dieses Gesetzes sowie
die des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die
Zwangsverwaltung in ihrer bis dahin geltenden Fassung
weiter anzuwenden.
(2) In Wohnungseigentumssachen finden die Bestim-
mungen über die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543
Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessordnung) keine An-
wendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor
dem …(einsetzen: 5 Jahre nach dem Datum des ersten
Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalen-
dermonats) verkündet worden ist.“
Artikel 2
Änderung des Gesetzes
über die Zwangsversteigerung
und die Zwangsverwaltung
Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die
Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III,
Gliederungsnummer 310-14, veröffentlichten bereinigten
Fassung, zuletzt geändert durch …., wird wie folgt geändert:
1. § 10 wird wie folgt geändert:
a) Absatz 1 Nr. 2 wird wie folgt gefasst:
„2. bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die
daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Bei-
träge zu den Lasten und Kosten des gemein-
schaftlichen Eigentums oder des Sondereigen-
tums, die nach den § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5
Ansprüche der anderen Wohnungseigentümer auf Ent-
richtung der anteiligen Lasten und Kosten des gemein-
schaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die
nach § 16 Abs. 2 oder nach § 28 Abs. 2 und 5 des Woh-
nungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließ-
6 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet wer-
den, einschließlich der Vorschüsse und Rückstel-
lungen sowie der Rückgriffsansprüche ein-
zelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht
erfasst die laufenden und die rückständigen Be-
träge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den
letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich
aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in
Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert des
nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes. Die
Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprü-
che einzelner Wohnungseigentümer werden
von diesen angemeldet;
b) u n v e r ä n d e r t
2. u n v e r ä n d e r t
3. u n v e r ä n d e r t
4. Dem § 156 Abs. 1 werden folgende Sätze angefügt:
„Dies gilt auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungs-
eigentum für die laufenden Beträge der daraus fälligen
Drucksache 16/3843 – 1
E n t w u r f
Abs. 2 oder nach § 28 Abs. 2 und 5 des Woh-
nungseigentumsgesetzes geschuldet werden, ein-
schließlich der Vorschüsse und Rückstellungen,
wegen der laufenden Beträge und der rückständi-
gen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und
den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließ-
lich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträ-
ge in Höhe von nicht mehr als fünf vom Hundert
des nach § 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes;“.
b) Folgender Absatz 3 wird angefügt:
„(3) Zur Vollstreckung mit dem Range nach Ab-
satz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die
Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 des
Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen. Für die
Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflich-
tung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Be-
zugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu
erkennen sind. Soweit die Art und der Bezugszeit-
raum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus
dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigne-
ter Weise glaubhaft zu machen.“
2. Dem § 45 wird folgender Absatz 3 angefügt:
„(3) Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10
Abs. 1 Nr. 2 sind bei der Anmeldung durch einen entspre-
chenden Titel oder durch die Niederschrift der Beschlüs-
se der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen
oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus
dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art
und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fäl-
ligkeit ergeben.“
3. § 52 Abs. 2 Satz 2 wird wie folgt gefasst:
„Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf
a) den Erbbauzins, wenn nach § 9 Abs. 3 der Verord-
nung über das Erbbaurecht das Bestehenbleiben des
Erbbauzinses als Inhalt der Reallast vereinbart wor-
den ist;
b) Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche
Dienstbarkeiten, die auf dem Grundstück als Ganzem
lasten, wenn in ein Wohnungseigentum mit dem Rang
nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 vollstreckt wird und diesen
kein anderes Recht der Rangklasse 4 vorgeht, aus dem
die Versteigerung betrieben werden kann.“
4. Dem § 156 Abs. 1 werden folgende Sätze angefügt:
„Dies gilt auch bei der Vollstreckung in ein Wohnungs-
eigentum für die laufenden Beträge der daraus fälligen
Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und
Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des
Sondereigentums, die nach den § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2
und 5 des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet wer-
den, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen
7 – Drucksache 16/3843
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungs-
eigentümer. Die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 3
findet keine Anwendung.“
Artikel 3
Änderung anderer Vorschriften
(1) Das Gerichtsverfassungsgesetz in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 9. Mai 1975 (BGBl. I S. 1077), zuletzt
geändert durch …, wird wie folgt geändert:
1. In § 23 Nr. 2 wird nach Buchstabe b folgender Buchsta-
be c eingefügt:
„c) Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 des Woh-
nungseigentumsgesetzes; diese Zuständigkeit ist
ausschließlich;“
2. § 72 wird wie folgt geändert:
a) Der bisherige Wortlaut wird Absatz 1.
b) Folgender Absatz 2 wird angefügt:
„(2) In Streitigkeiten nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6
des Wohnungseigentumsgesetzes ist das Landge-
richt am Sitz des Oberlandesgerichts gemeinsames
Berufungs- und Beschwerdegericht für den Bezirk
des Oberlandesgerichts. Dies gilt auch für die in
§ 119 Abs. 1 Nr. 1 Buchstabe b und c genannten
Sachen. Die Landesregierungen werden ermäch-
tigt, durch Rechtsverordnung anstelle dieses Ge-
richts ein anderes Landgericht im Bezirk des
Oberlandesgerichts zu bestimmen. Sie können die
Ermächtigung auf die Landesjustizverwaltungen
übertragen.“
(2) Das Gerichtskostengesetz in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718), zuletzt
geändert durch …, wird wie folgt geändert:
1. In der Inhaltsübersicht wird nach der Angabe zu § 49
folgende Angabe eingefügt:
„§ 49a Wohnungseigentumssachen“.
2. Nach § 49 wird folgender § 49a eingefügt:
㤠49a
Wohnungseigentumssachen
(1) Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses
der Parteien und aller Beigeladenen an der Entschei-
dung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers
und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Ent-
scheidung nicht unterschreiten und das Fünffache des
Wertes ihres Interesses nicht überschreiten. Der Wert
darf in keinem Fall den Verkehrswert des Wohnungs-
eigentums des Klägers und der auf seiner Seite Beige-
tretenen übersteigen.
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 1
E n t w u r f
lich der Vorschüsse und Rückstellungen. Die Vorschrift
des § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 findet keine Anwendung.“
Artikel 3
Änderung anderer Vorschriften
(1) Das Gerichtsverfassungsgesetz in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 9. Mai 1975 (BGBl. I S. 1077), zuletzt
geändert durch …, wird wie folgt geändert:
1. In § 23 Nr. 2 wird nach Buchstabe b folgender Buchstabe
c eingefügt:
„c) Streitigkeiten nach § 43 des Wohnungseigentums-
gesetzes;“.
2. In § 119 Abs. 1 Nr. 1 wird nach Buchstabe c folgender
Buchstabe d angefügt:
„d) in Streitigkeiten nach § 43 des Wohnungseigen-
tumsgesetzes;“.
(2) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Woh-
nungseigentümer, darf der Streitwert das Fünffache
des Wertes ihres Interesses sowie des Interesses der
auf ihrer Seite Beigetretenen nicht übersteigen. Ab-
satz 1 Satz 3 gilt entsprechend.“
Artikel 3 Abs. 3 und 4 dieses Gesetzes tritt am Tag nach
der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt dieses Gesetz am
… (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die
Verkündung folgenden Kalendermonats) in Kraft.
8 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
B e s c h l ü s s e d e s 6 . A u s s c h u s s e s
(3) u n v e r ä n d e r t
1. u n v e r ä n d e r t
2. u n v e r ä n d e r t
(4) Die Verordnung über das Erbbaurecht in der im Bun-
desgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-6, veröffent-
lichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch …, wird
wie folgt geändert:
1. In § 9 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 werden nach dem Wort
„Rechts“ folgende Wörter eingefügt:
„oder der Inhaber der in § 10 Abs. 1 Nr. 2 des Geset-
zes über die Zwangsversteigerung und die Zwangs-
verwaltung genannten Ansprüche auf Zahlung der
Beiträge zu den Lasten und Kosten des Wohnungs-
erbbaurechts“
2. In § 31 Abs. 3 wird die Angabe „§§ 505 bis 510, 513, 514
des Bürgerlichen Gesetzbuches“ durch die Angabe
„§§ 464 bis 469, 472, 473 des Bürgerlichen Gesetz-
buches“ ersetzt.
(5) In § 98 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über Rechte an
Luftfahrzeugen in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliede-
rungsnummer 403-9, veröffentlichten bereinigten Fassung,
zuletzt geändert durch …, wird die Angabe „§ 223 Abs. 1,
§§ 232, 401 Abs. 1, § 418 Abs. 1, §§ 435, 442 Abs. 2, § 449
Abs. 2, §§ 509, 578a, 776, 1287, 1416 Abs. 3, § 1795 Abs. 1
Nr. 2, §§ 2114, 2168a des Bürgerlichen Gesetzbuches“
durch die Angabe „§ 216 Abs. 1, §§ 232, 401 Abs. 1, § 418
Abs. 1, §§ 435, 442 Abs. 2, § 448 Abs. 2, §§ 452, 453, 468,
578a, 776, 1287, 1416 Abs. 3, § 1795 Abs. 1 Nr. 2, §§ 2114,
2168a des Bürgerlichen Gesetzbuches“ ersetzt.
(6) Die Zivilprozessordnung in der Fassung der Be-
kanntmachung vom 5. Dezember 2005 (BGBl. I S. 3202,
2006 I S. 431), zuletzt geändert durch …, wird wie folgt
geändert:
1. In der Inhaltsübersicht wird die Angabe zu § 29b
„Besonderer Gerichtsstand bei Wohnungseigentum“
ersetzt durch die Angabe „(weggefallen)“.
2. § 29b wird aufgehoben.
Artikel 4
Inkrafttreten
Drucksache 16/3843 – 1
E n t w u r f
(2) Die Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 (Vergütungsverzeichnis)
des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes vom 5. Mai 2004
(BGBl. I S. 718, 788), das zuletzt durch … geändert worden
ist, wird wie folgt geändert:
1. In Absatz 2 der Anmerkung zu Nummer 3101 wird die
Angabe „, in Verfahren nach § 43 des Wohnungseigen-
tumsgesetzes“ gestrichen.
2. In Vorbemerkung 3.2.1 Abs. 1 Nr. 2 wird Buchstabe c ge-
strichen, und die bisherigen Buchstaben d und e werden
Buchstaben c und d.
(3) In § 31 Abs. 3 der Verordnung über das Erbbaurecht
in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnum-
mer 403-6, veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt
durch … geändert worden ist, wird die Angabe „§§ 505
bis 510, 513, 514 des Bürgerlichen Gesetzbuchs“ durch die
Angabe „§§ 464 bis 469, 472, 473 des Bürgerlichen Gesetz-
buchs“ ersetzt.
(4) In § 98 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über Rechte an
Luftfahrzeugen in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliede-
rungsnummer 403-9, veröffentlichten bereinigten Fassung,
das zuletzt durch … geändert worden ist, wird die Angabe
„§ 223 Abs. 1, §§ 232, 401 Abs. 1, § 418 Abs. 1, §§ 435,
442 Abs. 2, § 449 Abs. 2, §§ 509, 578a, 776, 1287, 1416
Abs. 3, § 1795 Abs. 1 Nr. 2, §§ 2114, 2168a des Bürger-
lichen Gesetzbuchs“ durch die Angabe „§ 216 Abs. 1,
§§ 232, 401 Abs. 1, § 418 Abs.1, §§ 435, 442 Abs. 2, § 448
Abs. 2, §§ 452, 453, 468, 578a, 776, 1287, 1416 Abs. 3,
§ 1795 Abs. 1 Nr. 2, §§ 2114, 2168a des Bürgerlichen Ge-
setzbuchs“ ersetzt.
Artikel 4
Inkrafttreten
Artikel 3 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 5 dieses Gesetzes tritt am
Tag nach der Verkündung in Kraft. Im Übrigen tritt dieses
Gesetz am … (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten
auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) in Kraft.
„2. Dem § 7 Absatz 4 werden folgende Sätze angefügt:
III. Beratung im federführenden Ausschuss
Der Rechtsausschuss hat den Gesetzentwurf auf Drucksache
16/887 in seiner 13. Sitzung am 17. Mai 2006 beraten und
Der Aufteilungsplan und die Bescheinigung nach
Satz 1 Nr. 2 können auch von einem in einem Land
öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverstän-
digen für das Bauwesen erteilt werden. § 29 der
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 19 – Drucksache 16/3843
Bericht der Abgeordneten Norbert Geis, Dirk Manzewski, Mechthild Dyckmans,
Wolfgang Neskovic und Hans-Christian Ströbele
I. Überweisung
Der Deutsche Bundestag hat den Gesetzentwurf auf Druck-
sache 16/887 in seiner 35. Sitzung am 11. Mai 2006 in erster
Lesung beraten und zur federführenden Beratung dem
Rechtsausschuss und zur Mitberatung dem Finanzausschuss,
dem Ausschuss für Ernährung, Landwirtschaft und Verbrau-
cherschutz und dem Ausschuss für Verkehr, Bau und Stadt-
entwicklung überwiesen.
II. Stellungnahmen der mitberatenden Ausschüsse
Der Finanzausschuss hat die Vorlage in seiner 42. Sitzung
am 13. Dezember 2006 beraten und mit den Stimmen der
Fraktionen der CDU/CSU, SPD und FDP bei Stimmenthal-
tung der Fraktionen DIE LINKE. und BÜNDNIS 90/DIE
GRÜNEN beschlossen zu empfehlen, den Gesetzentwurf
anzunehmen.
Der Ausschuss für Ernährung, Landwirtschaft und Ver-
braucherschutz hat die Vorlage in seiner 33. Sitzung am
13. Dezember 2006 beraten und mit den Stimmen der Frak-
tionen der CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen der Frak-
tionen FDP und DIE LINKE. bei Stimmenthaltung der
Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN beschlossen zu emp-
fehlen, den Gesetzentwurf in der aus der Beschlussempfeh-
lung ersichtlichen Fassung anzunehmen.
Der Ausschuss für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung
hat die Vorlage in seiner 27. Sitzung am 13. Dezember 2006
beraten und mit den Stimmen der Fraktionen CDU/CSU,
SPD, FDP und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN gegen die
Stimmen der Fraktion DIE LINKE. beschlossen zu empfeh-
len, den Gesetzentwurf in der aus der Beschlussempfehlung
ersichtlichen Fassung anzunehmen.
Die in Abschnitt III aufgeführten Änderungsanträge der
Fraktion der FDP sind mit den Stimmen der Fraktionen CDU/
CSU, SPD und DIE LINKE. gegen die Stimmen der Fraktion
der FDP bei Stimmenthaltung der Fraktion BÜNDNIS 90/
DIE GRÜNEN abgelehnt worden.
Der Änderungsantrag der Fraktion DIE LINKE. ist mit
den Stimmen der Fraktionen CDU/CSU, SPD, FDP und
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN gegen die Stimmen der Frak-
tion DIE LINKE. abgelehnt worden.
Der Änderungsantrag der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE
GRÜNEN ist mit den Stimmen der Fraktionen der
CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen der Fraktion
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN bei Stimmenthaltung der
Fraktionen FDP und DIE LINKE. abgelehnt worden.
An der Anhörung haben folgende Sachverständige teilge-
nommen:
Hinsichtlich des Ergebnisses der Anhörung wird auf das Pro-
tokoll der 23. Sitzung des Rechtsausschusses vom 18. Sep-
tember 2006 mit den anliegenden Stellungnahmen der Sach-
verständigen verwiesen.
Der Rechtsausschuss hat den Gesetzentwurf in seiner
42. Sitzung am 13. Dezember 2006 abschließend beraten
und mit den Stimmen der Fraktionen CDU/CSU, SPD, FDP
und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN gegen die Stimmen der
Fraktion DIE LINKE. beschlossen zu empfehlen, den Ge-
setzentwurf in der aus der Beschlussempfehlung ersicht-
lichen Fassung anzunehmen. Bei der Beratung des Gesetz-
entwurfs lagen dem Rechtsausschuss 14 Petitionen vor. Zwei
Änderungsanträge der Fraktion der FDP, ein Änderungsan-
trag der Fraktion DIE LINKE. und ein Änderungsantrag der
Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN, die nachfolgend
dargestellt sind, wurden abgelehnt.
Die Fraktion der FDP stellte folgenden Änderungsantrag:
Der Bundestag wolle beschließen:
Zu Artikel 1 – Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
1. Nummer 2 wird wie folgt gefasst:
Dipl.-Volkswirt Volker Bielefeld Düsseldorf
Dr.-Ing. Hubertus Brauer Vizepräsident des Bundes-
verbandes der öffentlich
bestellten Vermessungs-
ingenieure e.V. (BDVI)
Prof. Dr. Wolf-Rüdiger Bub Evangelisches Siedlungs-
werk in Deutschland e. V.,
Nürnberg
Dr. Wolfgang Gottschalg Vorsitzender Richter
am OLG Düsseldorf a. D.,
Krefeld
Prof. Dr. Stefan Hügel Notar, Weimar
Dr. Werner Niedenführ Aufsichtsführender
Richter am Amtsgericht
Frankfurt am Main
Prof. Dr. Eckhart Pick Universität Mainz,
Parlamentarischer Staats-
sekretär a. D.
Dr. Jürgen Schmidt-Räntsch Richter am Bundes-
gerichtshof, Karlsruhe
Rüdiger Warnecke Elsdorf.
beschlossen, eine öffentliche Anhörung hierzu durchzu-
führen, die am 18. September 2006 (23. Sitzung) stattfand.
Grundbuchordnung ist auf diese Unterlagen nicht
anzuwenden.“
Drucksache 16/3843 – 20 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
2. Nummer 14 wird wie folgt gefasst:
„14. Dem § 32 Abs. 2 werden folgende Sätze angefügt:
„Der Aufteilungsplan und die Bescheinigung nach
Satz 2 Nr. 2 können auch von einem in einem Land
öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverstän-
digen für das Bauwesen erteilt werden. § 29 der
Grundbuchordnung ist auf diese Unterlagen nicht
anzuwenden.“
Begründung:
Zu Artikel 1 (Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes)
1. Änderung von Artikel 1 Nr. 2 (§ 7 Abs. 4 WEG)
Die Bundesregierung schlägt vor, es den Ländern zu er-
möglichen, die Bescheinigung der Abgeschlossenheit und
die Ausfertigung des Aufteilungsplans auf öffentlich be-
stellte oder anerkannte Sachverständige für das Bau-
wesen zu übertragen. Diese Übertragung ist sachgerecht,
sie sollte aber unmittelbar im WEG vorgenommen wer-
den, um administrative Hemmnisse bei der Errichtung
von Wohnungseigentum und Wettbewerbsbeschränkun-
gen zu vermeiden. Eine Regelung im WEG gewährleistet,
dass Sachverständige in jedem Fall länderübergreifend
tätig werden können. Hinzu kommt, dass bei einer sofor-
tigen Öffnung die Erleichterungen auch sofort eintreten,
während es anderenfalls erst der Umsetzung durch die
Länder bedarf.
Der weitere Satz dient der Klarstellung, dass die von
einem Sachverständigen erstellten Anlagen nicht der
Form des § 29 GBO bedürfen.
2. Zu Artikel 1 Nr. 14 (§ 32 WEG)
Siehe die Begründung zur Änderung von Nummer 2 (§ 7
Abs. 4 WEG).
Der Änderungsantrag wurde mit den Stimmen der Frak-
tionen der CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen der
Fraktion der FDP bei Stimmenthaltung der Fraktionen
DIE LINKE. und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN abgelehnt.
Die Fraktion der FDP stellte außerdem folgenden Ände-
rungsantrag:
Der Bundestag wolle beschließen:
Zu Artikel 1 – Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes
Dem § 11 Abs. 3 werden folgende Sätze angefügt:
„Auf Antrag eines Gläubigers bestellt das Gericht unter
Abberufung eines von den Wohnungseigentümern bestellten
Verwalters einen Zwangsverwalter, wenn eine ordnungs-
mäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht ge-
sichert ist. Ist dessen ordnungsgemäße Verwaltung dauerhaft
wiederhergestellt, hebt es die Bestellung auf. Für den
Zwangsverwalter gelten die Bestimmungen über den bestell-
ten Verwalter. Seine Abberufung ist erst nach Aufhebung der
Bestellung durch das Gericht möglich.“
Begründung:
In dem vorgeschlagenen neuen § 11 Abs. 3 Satz 1 WEG wird
die WEG für insolvenzunfähig erklärt. Das ist zu begrüßen,
dabei darf es aber nicht bleiben. Dem Gläubiger muss viel-
mehr die Möglichkeit verschafft werden, einen unfähigen
Verwalter durch einen fähigen Zwangsverwalter zu ersetzen,
kann. Mit Satz 2 wird eine Möglichkeit geschaffen. Eine sol-
che Regelung könnte zwar in den vorhandenen § 26 Abs. 3
WEG eingestellt werden. Dort ist aber nur der Fall geregelt,
dass die WEG keinen Verwalter hat. Zweck der Bestellung
dort ist auch nur die Überbrückung des Zeitraums bis zur
Bestellung eines ordentlichen Verwalters. Darum geht es bei
Gläubigern einer Not leidend gewordenen WEG nicht. Ihr
Problem besteht darin, dass die WEG nicht dauerhaft ord-
nungsgemäß verwaltet wird. Das kann seinen Grund darin
haben, dass kein (professioneller) Verwalter bestellt ist; es
kann aber auch sein, dass der bestellte Verwalter seinen
Pflichten nicht nachkommt. Eine solche Lage lässt sich nur
verbessern, wenn ihre Ursache beseitigt wird. Eine solche
Regelung fügt sich besser in den Kontext der Regelung zur
Insolvenzunfähigkeit. Deren Satz 2 sieht vor, dass das Ge-
richt auf Antrag des Gläubigers entweder erstmals einen
Verwalter bestellt oder den bestellten abberuft und einen
neuen einsetzt. Dieser hat die Rechtsstellung des bestellten
Verwalters (Satz 4), kann aber vor Beendigung seiner ge-
richtlichen Bestellung von den Wohnungseigentümern nicht
abberufen werden. Das kann nicht anders sein und folgt im
Umkehrschluss aus Satz 5. Der gerichtlich bestellte Ver-
walter unterliegt der Aufsicht des Gerichts. Sie kann nicht
unbegrenzt andauern. Vielmehr bedarf es einer gerichtlichen
Aufsicht nur solange, bis die ordnungsgemäße Verwaltung
dauerhaft wiederhergestellt ist. Das ist regelmäßig der Fall,
wenn der gerichtlich bestellte Verwalter Tritt gefasst hat und
die Gemeinschaft wieder „läuft“. Nicht notwendig ist, dass
alle Schulden der WEG restlos beglichen sind. Es genügt,
wenn der Verwalter die Tilgung zielstrebig betreibt. Dann, so
bestimmt Satz 3, hebt das Gericht die Bestellung auf. Diese
Aufhebung hat aber nicht den Amtsverlust zur Folge. Viel-
mehr soll der gerichtlich bestellte Verwalter im Amt bleiben,
gerade weil er gute Arbeit leistet. Deshalb bestimmt Satz 5,
dass er nach Aufhebung seiner Bestellung abberufen werden
kann. Ohne eine solche Abberufung bleibt er im Amt.
Auch dieser Änderungsantrag wurde mit den Stimmen der
Fraktionen der CDU/CSU und SPD gegen die Stimmen der
Fraktion der FDP bei Stimmenthaltung der Fraktionen
DIE LINKE. und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN abgelehnt.
Die Fraktion der FDP begrüßte, dass in der geänderten Fas-
sung des Gesetzentwurfs die Wohnungseigentümergemein-
schaft für insolvenzunfähig erklärt werde. Allerdings müsse
es aus Gründen des Gläubigerschutzes ermöglicht werden,
einen unfähigen Verwalter durch einen fähigen Zwangsver-
walter zu ersetzen. Deshalb sei der zuletzt aufgeführte Ände-
rungsantrag gestellt worden. Darüber hinaus sei die von der
Bundesregierung und den Koalitionsfraktionen der CDU/
CSU und SPD vorgeschlagene Öffnungsklausel, wonach es
den Bundesländern ermöglicht werde, die Bescheinigung
der Abgeschlossenheit und die Ausfertigung des Auftei-
lungsplans auf öffentlich bestellte oder anerkannte Sachver-
ständige für das Bauwesen zu übertragen, grundsätzlich
sachgerecht. Jedoch sei eine Umsetzung durch die Bundes-
länder zu kompliziert und könne zu bürokratischen Hemm-
nissen führen. Deshalb habe die Fraktion der FDP in dem
zuerst dargestellten Änderungsantrag vorgeschlagen, eine
derartige Regelung unmittelbar in das Wohnungseigentums-
gesetz aufzunehmen.
Der Gesetzentwurf in der geänderten Fassung sei trotz dieser
der nach Herstellung einer dauerhaft ordnungsgemäßen
Verwaltung aus der Aufsicht des Gerichts entlassen werden
Punkte insgesamt als gelungen anzusehen. Hierbei hob die
Fraktion der FDP die Lockerung des bislang geltenden „star-
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 21 – Drucksache 16/3843
ren“ Einstimmigkeitsprinzips bei Modernisierungsmaßnah-
men hervor, das teilweise eine Wertminderung des Eigen-
tums zur Folge gehabt habe. Die im Gegenzug zur
Lockerung des Einstimmigkeitsprinzips gefundene Rege-
lung, wonach ein Wohnungseigentümer einer Maßnahme
widersprechen könne, wenn diese gegenüber anderen Eigen-
tümern unbillig sei, sei sehr zu begrüßen. Ebenso finde die
vorgesehene Einführung des Verfahrens nach der Zivilpro-
zessordnung (ZPO-Verfahren) anstelle des bisherigen Ver-
fahrens der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren)
die Zustimmung der Fraktion der FDP, da hierdurch querula-
torische Wohnungseigentümer von Klagen eher abgehalten
würden und auch in diesem Verfahren eine Erörterung der
Sach- und Rechtslage mit den Parteien stattfinde. Schließlich
sei die Einführung der Teilrechtsfähigkeit der Eigentümerge-
meinschaft im Anschluss an den Beschluss des Bundesge-
richtshofs (BGH) vom 2. Juni 2005 aus Gründen der Prakti-
kabilität positiv zu bewerten.
Die Fraktion DIE LINKE. stellte folgenden Änderungsan-
trag:
Der Bundestag wolle beschließen:
I. Artikel 1 wird wie folgt geändert:
1. Nr. 3 Buchstabe b Doppelbuchstabe aa wird gestrichen.
2. Nr. 5 Buchstabe d wird gestrichen.
3. In Nr. 10 wird § 23 Abs.4 wie folgt geändert:
a) Die Wörter „rechtskräftiges Urteil“ werden durch die
Wörter „rechtskräftige Entscheidung“ ersetzt.
b) Folgender Satz wird angefügt:
„Der Antrag auf eine solche Entscheidung kann nur
binnen eines Monats seit der Beschlussfassung ge-
stellt werden.“
4. Nr. 15 wird gestrichen.
5. Nr. 16 wird gestrichen
6. Die bisherige Nr. 17 wird Nr. 15 und wie folgt gefasst:
„Der 3. Abschnitt mit den §§ 53 bis 58 sowie § 59 werden
aufgehoben.“
7. Nr. 18 wird Nr.16 und der vorgesehene § 62 Absatz 2 wird
gestrichen. Die Absatzbezeichnung für Absatz 1 entfällt.
II. Artikel 3 wird wie folgt geändert:
1. Absätze 1 und 2 werden gestrichen.
2. Die bisherigen Absätze 3 und 4 werden Absätze 1 und 2.
III. In Artikel 4 werden die Wörter „Abs.3 und 4“ durch
„Abs.1 und 2“ ersetzt.
Begründung:
Die Regelungen zur Überführung des Gerichtsverfahrens in
Wohnungseigentumssachen in die Zivilprozessordnung
(ZPO) sind abzulehnen. Der Änderungsantrag sieht daher
eine Streichung aller Vorschriften des Gesetzentwurfs vor,
die nur der Überführung in das Verfahren der ZPO dienen.
Die Durchführung des Versteigerungsverfahrens zur Ent-
doch- wie im Gesetzentwurf vorgesehen- beibehalten wer-
den.
Der vorgesehene Übergang vom Verfahren nach dem Gesetz
über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit
(FGG) in das Verfahren nach der Zivilprozessordnung ist für
die Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer
nicht sachgerecht und die in dem Gesetzentwurf angegebene
Begründung ist rechtspolitisch nicht überzeugend.
Das Verfahren nach dem FGG hat sich bewährt. Für die
Überleitung in das ZPO-Verfahren besteht kein nachvoll-
ziehbarer Grund. Allein das Verfahren nach dem FGG bietet
den notwendigen Schutz der Wohnungseigentümerinnen und
Wohnungseigentümer. Viele Menschen nutzen das Woh-
nungseigentum zum Beispiel zielgerichtet als zusätzliche
private Altersvorsorge, weil Leistungen aus den Sozialver-
sicherungssystemen verringert werden. Viele vermögen dies
nur mit großer Anstrengung zu finanzieren. Sie sind oft nicht
erfahren darin, ihre Rechte selbständig zweckmäßig zu wah-
ren und wären im ZPO-Verfahren strukturell überfordert.
Entscheidend für die Zuordnung zu einer bestimmten Verfah-
rensart muss die Besonderheit der Rechtsmaterie sein. Für
einen effizienten Rechtsschutz bedarf es im Hinblick auf die
Eigenart der Wohnungseigentumsstreitigkeiten einer An-
wendung des Fürsorge gewährenden und kostengünstigeren
FGG-Verfahrens. Anders als bei den ZPO-Verfahren geht es
den einzelnen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungs-
eigentümern zumeist nicht um eine Titulierung von Ansprü-
chen zum Zwecke der Vollstreckung, sondern um eine
Klärung von Problemen im alltäglichen Umgang mit den
anderen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigen-
tümern. Wichtiger als die möglichst schnelle Subsumtion und
Entscheidung nach Rechtslage ist die Schlichtung der Strei-
tigkeit. Erforderlich sind Kompromisslösungen und Ent-
scheidungen nach billigem Ermessen, die verschiedene
Interessen einzelfallgerecht abwägen. Eine Harmonisierung
mit anderen zivilrechtlichen Verfahren ist deshalb nicht
anzustreben. Die Besonderheiten der Wohnungseigentums-
streitigkeiten gebieten vielmehr das Belassen im FGG-
Verfahren. Hervorzuheben sind hierbei der Amtsermittlungs-
grundsatz, das geringere Kostenrisiko, die geringere Form-
strenge bei der Antragstellung und keine rigorosen Verspä-
tungsvorschriften. Das FGG-Verfahren passt auch besser
als das Zweiparteienschema der ZPO auf die Beschlussan-
fechtungsverfahren. Der Zwang, die Beschlüsse innerhalb
eines Monats anzufechten, da sie anderenfalls regelmäßig
uneingeschränkt Wirksamkeit entfalten, dient der Rechts-
sicherheit. Wenn der Gesetzgeber zugunsten der Rechts-
sicherheit auf materielle Gerechtigkeit verzichtet, muss er
dem Wohnungseigentümer ein kostengünstiges und vor al-
lem durchschaubares Verfahrensrecht an die Hand geben,
um in der gebotenen Eile zu reagieren. Eine so schwerwie-
gende Entscheidung, die das Kostenrisiko erhöht und vor
allem zu einer Erschwerung der Rechtsdurchsetzung für die
Wohnungseigentümer führt, kann nicht mit einer vermeint-
lichen Beschleunigung begründet werden.
Der Schutz Schwacher ist gerade bei größeren Wohnungs-
eigentumsgemeinschaften unbedingt erforderlich. Das Ver-
fahren in Wohnungseigentumssachen wurde durch den Ge-
setzgeber im Jahre 1951 mit Vereinfachungen dem FGG
ziehung von Wohnungseigentum nach dem Gesetz über die
Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung soll je-
unterstellt, weil er dies für den besten Weg hielt, Streitig-
keiten zwischen Wohnungseigentümern möglichst schnell zu
Drucksache 16/3843 – 22 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
schlichten und sachgerechte Lösungen zwischen ihnen zu
finden.
Die Beschleunigung der Verfahren durch die Überführung in
die ZPO ist zudem nicht empirisch belegt. Ganz im Gegen-
teil. Der Amtsermittlungsgrundsatz führt zu einer Straffung
der Verfahren, weil das Gericht den Sachverhalt zügig auf-
klären kann, ohne entsprechende Beweisanträge abzuwar-
ten. Die Judikative soll den Bürgerinnen und Bürgern zu
ihrem Recht verhelfen und dies in einem ausgewogenen und
an einer größtmöglichen Gerechtigkeit orientierten Verfah-
ren, welches auf die Eigenart der Streitigkeit Rücksicht
nimmt. Die Eigenart der Wohnungseigentumsstreitigkeiten
legt das Verfahren nach FGG nahe. An den Annahmen des
historischen Gesetzgebers hat sich insoweit nichts geändert.
Der Änderungsantrag wurde mit den Stimmen der Frak-
tionen der CDU/CSU, SPD und FDP gegen die Stimmen der
Fraktionen DIE LINKE. und BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN
abgelehnt.
Die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN stellte folgenden
Änderungsantrag:
Der Rechtsausschuss möge beschließen:
Artikel 1 wird wie folgt geändert:
1. Nach Nummer 7 wird folgende Nummer 7a eingefügt:
„7a. Dem § 21 Abs. 5 Nr. 5 wird nach der Angabe
„(§ 28)“ Folgendes angefügt:
„, deren Höhe sich an § 28 der „Verordnung über
wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem
Zweiten Wohnungsbaugesetz“ zu orientieren hat“.
2. Nummer 9 Buchstabe b wird wie folgt geändert:
In § 22 Abs. 2 Satz 1 wird nach dem Wort „beeinträchti-
gen“ die Wörter „oder unbillig belasten“ eingefügt.
3. Nummer 16 wird wie folgt geändert:
In § 43 Satz 1 wird der mit den Wörtern „Das Gericht“
beginnende und mit dem Wort „für“ endende Satzteil
durch Folgendes ersetzt:
„Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt,
entscheidet im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit
über“
Begründung:
Zu 1.:
Zum langfristigen Schutz einzelner Eigentümer und zur Sub-
stanzerhaltung von Wohnanlagen ist es erforderlich, eine ge-
setzliche Verpflichtung zur Errichtung einer angemessenen
Instandhaltungsrücklage dem Grunde und der Höhe nach zu
errichten. Der Höhe nach dürfte eine Orientierung an § 28
der II. Berechnungsverordnung angemessen sein. Abwei-
chungen davon bedürfen einer besonderen Begründung bzw.
Rechtfertigung und sind gerichtlich überprüfbar. Die man-
gelnde Höhe von Instandhaltungsrücklagen bzw. die nicht
rechtzeitige und vorsorgende Bildung von Instandhaltungs-
rücklagen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft ist
Auslöser einer Vielzahl von Streitigkeiten sowie in dessen
Folge auch einer Vielzahl von Insolvenzen, Zwangsvoll-
tümer, die die Ausfälle solidarisch tragen müssen, ist die
Folge.
Kernaussage des WEG ist der Grundsatz der ordnungs-
gemäßen Verwaltung, der insbesondere in § 21 Abs. 5 WEG
zum Ausdruck kommt. Hierunter fällt gemäß § 21 Abs. 5
Ziff. 4 WEG auch die Verpflichtung der Wohnungseigen-
tümergemeinschaft zur „Ansammlung einer angemessenen
Instandhaltungsrückstellung“. Die bisherige Regelung in
§ 21 Abs. 5 Ziff. 4 WEG (sowie entsprechend § 27 WEG für
die Verwalterpflichten) sah eine weitere Spezifizierung bzw.
Angabe zur Höhe der Rücklage nicht vor. Auch der neue Ge-
setzesentwurf sieht keine nähere Spezifizierung vor.
Die Wohnungseigentümergemeinschaften werden verpflich-
tet, rechtzeitig und vorsorgend und eine der Höhe nach aus-
reichende Instandhaltungsrücklage zu bilden. Dieser Ent-
wicklung kann nur mit einer gesetzlichen Pflicht dem
Grunde und der Höhe nach begegnet werden. Anhaltspunkt
für die Höhe einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
könnte § 28 der II. Berechnungsverordnung sein. In § 28
sind Instandhaltungskosten für Wohnanlagen pro Quadrat-
meter und altersabhängig beziffert. Ausgehend von dieser
Regelung könnte ein entsprechender Verweis in das WEG
aufgenommen werden. Ein solcher Verweis ist grundsätzlich
nicht sachfremd, verweist doch auch § 22 Abs. 2 n. F. auf die
Regelung des Mietrechtes im Hinblick auf Modernisierungs-
maßnahmen gemäß § 559 BGB.
Zu 2.:
Um einzelne Eigentümer einer Wohneigentümergemein-
schaft vor unerträglich hohen finanziellen Belastungen bei
Modernisierungsmaßnahmen oder Anpassungen an den
Stand der Technik zu schützen, muss eine Regelung getroffen
werden, die dies verhindert. Insbesondere für Rentner kön-
nen die aus Modernisierungsmaßnahmen resultierenden
finanziellen Belastungen zur Aufgabe ihrer Eigentumswoh-
nung führen. Die Interessen von sog. Investoren und Selbst-
nutzern können erheblich auseinander laufen. Die Formulie-
rung „keinen Wohnungseigentümer unbillig belastet“ soll
die finanziell schwächeren Wohnungseigentümer unbilligen,
d. h. für den einzelnen nicht oder nur unter unzumutbaren
Einschränkungen der Lebensführung, und damit nicht hin-
nehmbaren Belastungen oder gar vor dem finanziellen Ruin
bewahren.
Zu 3.:
Die im Gesetzentwurf vorgeschlagene Regelung in der Zivil-
prozessordnung (ZPO) eignet sich nicht für Streitigkeiten im
Bereich des Wohnungseigentumsrechtes, stattdessen soll wie
bisher die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) beibehalten
werden. Streitigkeiten im Wohnungseigentumsrecht sind
im Wesentlichen Streitigkeiten zwischen Wohnungseigen-
tümern, die nach der gesetzlichen Anordnung des WEG eine
so genannte Zwangsgemeinschaft (Wohnungseigentümerge-
meinschaft) bilden, aus der kein Wohnungseigentümer aus-
scheiden kann, solange er Eigentümer einer Wohnung oder
eines Teileigentums (Gewerbeeinheit, Garage etc.) ist. Dies
bedeutet, dass Streitigkeiten mit dem Ziel einer nachhaltigen
Einigung gelöst werden sollten. Da das FGG ein Gesetz mit
Blickrichtung auf „Einigung in einer Sache“ ist, billigen die
Verfahrensvorschriften dem Verfahren und den richterlichen
Möglichkeiten einen erheblich höheren Spielraum zu, als das
streckungsmaßnahmen, Zwangsversteigerungsverfahren.
Weitere und höhere Belastung der übrigen Wohnungseigen-
relativ enge formale „Korsett“ der ZPO. Das FGG ist auf
die gemeinsame Lösung von Problemstellungen zugeschnit-
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 23 – Drucksache 16/3843
ten, Hauptziel ist eine „Einigung“ der Parteien. In FGG-
Verfahren gilt der Grundsatz der Amtsermittlung. Das FGG-
Verfahren ist weniger formstreng. Das Gericht ist gehalten,
den Parteien Hinweise und Hilfen bei der Formulierung von
Anträgen und zur Vervollständigung der Sachverhalts-
darstellung zu geben. So können Wohnungseigentümer leich-
ter die Verletzung ihrer Rechte auch ohne anwaltliche Hilfe
gerichtlich klären lassen.
Aus den vorbezeichneten Erwägungen ergibt sich, dass das
FGG-Verfahren gerade für die Materie des Wohnungseigen-
tumsrechtes erhebliche Vorteile aufweist, da es die erforder-
liche Flexibilität besitzt, um komplizierte Sachverhalte im oft
zwischenmenschlichen Bereich zwischen den (zwangsweise)
in einer Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligten Per-
sonen zu lösen. Es trifft auch keineswegs zu, dass FGG-Ver-
fahren länger dauern als solche nach den Regeln der ZPO.
Darüber hinaus ist der in § 49a festgesetzte Streitwert zu
hoch gegriffen. Hier muss eine Deckelung des Streitwertes
nach unten stattfinden.
Der Änderungsantrag wurde mit den Stimmen der Fraktio-
nen der CDU/CSU, SPD und FDP gegen die Stimmen der
Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN bei Stimmenthaltung
der Fraktion DIE LINKE. abgelehnt.
Die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN betonte, dass
sie die Beibehaltung des FGG-Verfahrens für Streitigkeiten
im Wohnungseigentumsrecht für vorzugswürdig gegenüber
dem nunmehr vorgesehenen ZPO-Verfahren halte. Das
FGG-Verfahren sei flexibler und daher besser geeignet,
komplizierte Sachverhalte im zwischenmenschlichen Be-
reich, die in Eigentümergemeinschaften erfahrungsgemäß
häufig aufträten, zu lösen. Dies gelte auch in Bezug auf die
Geltendmachung berechtigter Interessen eines einzelnen,
möglicherweise nicht anwaltlich vertretenen Wohnungsei-
gentümers. Darüber hinaus sei zwar die in § 22 Abs. 2 WEG
vorgesehene Billigkeitsklausel grundsätzlich zu begrüßen,
jedoch sei die in der vorgesehenen Begründung enthaltene
Relativierung, dass einer Modernisierungsmaßnahme nur
dann mit Erfolg widersprochen werden könne, wenn diese
„gegenüber anderen“ Wohnungseigentümern unbillig sei,
zum Schutz einzelner Eigentümer nicht ausreichend. Die
Interessengegensätze zwischen Selbstnutzern, beispiels-
weise Rentnern, für die die aus Modernisierungsmaßnahmen
resultierenden finanziellen Belastungen zu unzumutbaren
Einschränkungen in der Lebensführung führen könnten, und
Investoren seien häufig sehr groß. Auch bei der Verpflich-
tung zur Bildung einer Instandsetzungsrücklage seien Inte-
ressengegensätze zu berücksichtigen. Deshalb schlage die
Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN in ihrem Änderungs-
antrag auch vor, § 28 der Verordnung über wohnungswirt-
schaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbau-
gesetz als Anhaltspunkt für die Höhe einer angemessenen
Instandhaltungsrücklage in das Gesetz aufzunehmen.
Abgesehen von diesen Punkten sei der Gesetzentwurf in der
vorgesehenen Fassung ein grundsätzlich richtiger Weg, wes-
halb ein weiteres Abwarten und Beobachten der Rechtspre-
chung anstelle einer Verabschiedung des Gesetzes zum jetzi-
gen Zeitpunkt nicht befürwortet werde.
Die Fraktion der SPD stellte fest, dass sich das Wohnungs-
bar sei. So lege der Beschluss des BGH vom 2. Juni 2005 zur
Rechtsfähigkeit einer Eigentümergemeinschaft eine Neure-
gelung der Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
und der Verwalter nahe. Es sei der richtige Weg, aus der vor-
gesehenen Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit einer Eigen-
tümergemeinschaft nicht deren Insolvenzfähigkeit abzu-
leiten. Eine Eigentümergemeinschaft könne nämlich z. B.
nicht aufgelöst werden. Die vorgesehene Neuregelung der
Beschlusskompetenz, wonach für Modernisierungsmaß-
nahmen im Grundsatz das Mehrheitsprinzip gelten solle, sei
auch im Hinblick auf die von Wohnungseigentümern ge-
schilderten Erfahrungen zu begrüßen, da nach der bisherigen
Rechtslage aufgrund des Einstimmigkeitsprinzips ein einzel-
ner Eigentümer eine dringend notwendige Entscheidung
zum Nachteil der anderen Eigentümer verhindern könne.
Dadurch, dass eine Entscheidung gegenüber anderen Eigen-
tümern nicht unbillig sein dürfe, sei ein einzelner Eigen-
tümer hinreichend geschützt. Die Verpflichtung, Beschluss-
sammlungen über die Eigentümerversammlungen zu führen,
sei insbesondere für potentielle Käufer positiv zu bewerten,
da diese sich umfassend informieren könnten.
Es sei als Konsequenz aus der o. g. Entscheidung des BGH
folgerichtig, die Wohnungseigentümer nun nicht mehr für
Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch
haften zu lassen. Zwar solle auch weiterhin die Möglichkeit
bestehen, neben der Eigentümergemeinschaft auch unmittel-
bar gegen den einzelnen Wohnungseigentümer vorzugehen.
Dessen Haftung solle sich nunmehr aber auf seinen Anteil
am Gemeinschaftseigentum beschränken. Darüber hinaus
gewährleiste das nunmehr vorgesehene ZPO-Verfahren eine
stringentere und effektivere Verfahrensführung. Auch bei
diesem Verfahren sei zu erwarten, dass die Gerichte stets auf
Ausgleich bedacht seien und auf eine einvernehmliche Re-
gelung hinwirkten. Durch eine einschränkende Regelung bei
der Kostenerstattung und beim Streitwert werde das Kosten-
risiko des einzelnen Wohnungseigentümers in einer sinnvol-
len Art und Weise begrenzt. Vor dem Hintergrund der vor-
gesehenen Regelungen sei es nicht sachgerecht, weitere
höchstrichterliche Entscheidungen abzuwarten. Es sei der
bessere Weg, das WEG jetzt zu reformieren und gegebenen-
falls zu einem späteren Zeitpunkt nachzujustieren.
Die Fraktion der CDU/CSU wies darauf hin, dass das
WEG insgesamt eine komplexe und schwierige Regelungs-
materie darstelle, was sich z. B. an der Problematik der Teil-
rechtsfähigkeit zeige. Es sei im Ergebnis eine sachgerechte
Lösung, die Eigentümergemeinschaft, soweit sie verwaltend
tätig werde, als eigenes Rechtssubjekt anzuerkennen, sie
insoweit also in vollem Umfang rechtsfähig sei. Die unein-
geschränkte Teilnahme am Rechtsverkehr im Bereich der
Verwaltung sei auch im Hinblick auf die gesellschaftliche
Bedeutung der Eigentumswohnungen und auf die künftig zu
erwartende Steigerung der Zahl der Eigentumswohnungen in
Deutschland sehr wichtig. Der Verwalter vertrete die Eigen-
tümergemeinschaft im Bereich der Verwaltung, während er
im Übrigen, wenn es um die Eigentümergemeinschaft als
Bruchteilsgemeinschaft gehe, geschäftsführend tätig sei. Die
Abgrenzung der Tätigkeit des Verwalters werde im Einzel-
nen durch die Rechtsprechung geklärt werden müssen.
Der Übergang zum ZPO-Verfahren mit der Zuständigkeits-
eigentumsgesetz grundsätzlich bewährt habe, jedoch ein
gewisser Bedarf an praktikableren Regelungen unüberseh-
konzentration auf ein einziges Landgericht im Bezirk eines
Oberlandesgerichts führe zu einer einheitlichen Recht-
Drucksache 16/3843 – 24 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
sprechung und zur Herausbildung einer gleichmäßigen Revi-
sionszulassungspraxis. Zwar würden die von der Fraktion
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vorgetragenen Unterschiede
zum FGG-Verfahren gerade auch mit Blick auf nicht anwalt-
lich vertretene Parteien ebenfalls gesehen, jedoch sei auf-
grund der Hinweispflicht der Richter nach dem ZPO-Verfah-
ren keine ernsthafte Benachteiligung von Wohnungseigentü-
mern zu erwarten. Die vorgesehene Kostenregelung habe
zudem u. a. den Vorteil, dass in einem Streitverfahren, in dem
die Gegenseite mit mehreren Anwälten vertreten sei, ledig-
lich einem Anwalt die Kosten zu erstatten seien. Darüber hin-
aus sei es richtig, dass im vorgesehenen Gesetzentwurf eine
Insolvenzfähigkeit der Eigentümergemeinschaft nicht enthal-
ten sei, da es wegen der Nachschusspflicht der Eigentümer
nicht zu einer für ein Insolvenzverfahren notwendigen Quote-
lung kommen könne. Der Gesetzentwurf mit den vorgesehe-
nen Änderungen werde in der Praxis gut handhabbar sein.
IV. Zur Begründung der Beschlussempfehlung
Im Folgenden werden lediglich die vom Rechtsausschuss be-
schlossenen Änderungen gegenüber der ursprünglichen Fas-
sung des Gesetzentwurfs erläutert. Soweit der Ausschuss den
Gesetzentwurf unverändert angenommen hat, wird auf die je-
weilige Begründung auf Drucksache 16/887 verwiesen.
Zu Artikel 1 (Änderung des Wohnungseigentums-
gesetzes)
Zu Nummer 1 (§ 3 Abs. 3 WEG)
Die Regelung zur Abgeschlossenheit von Wohnungen in den
neuen Bundesländern ist bereits am 31. Dezember 1996 au-
ßer Kraft getreten und damit ohne Bedeutung. Sie ist aus
Gründen der Rechtsbereinigung aufzuheben.
Zu Nummer 2 (§ 5 Abs. 4 WEG)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Nummer 3 (§ 7 Abs. 4 WEG)
Die im ersten neu angefügten Satz vorgesehene Öffnungs-
klausel sieht bewusst davon ab, die Tätigkeit eines Sachver-
ständigen räumlich einzugrenzen. Sofern ein Bundesland von
der Öffnungsklausel Gebrauch macht, werden auch öffentlich
bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen
aus anderen Bundesländern in diesem Bundesland tätig wer-
den dürfen.
Mit dem neuen Satz 5 wird klargestellt, dass § 7 Abs. 4, so-
weit es sich um die dort genannten Anlagen, nämlich den
Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung
handelt, dem § 29 GBO (Nachweis der Eintragungsunter-
lagen) als Lex specialis vorgeht. Die von einem Sachverstän-
digen erstellten Anlagen bedürfen nicht der Form des § 29
GBO. Das heißt, die Form der Anlagen richtet sich allein
nach der entsprechend anzuwendenden Allgemeinen Ver-
waltungsvorschrift vom 19. März 1974. Demnach müssen
sie lediglich von dem Sachverständigen unterschrieben und
mit seinem Stempel versehen und einheitlich bezeichnet
sein. Sie müssen nicht als öffentliche Urkunden erstellt wer-
sind. Die öffentliche Beglaubigung der Unterschrift des
Sachverständigen ist ebenfalls entbehrlich.
Die Klarstellung ist angezeigt, weil Zweifel aufgetreten sind,
ob die Ansicht zum Verhältnis des § 7 Abs. 4 zu § 29 GBO,
die dem Entwurf der Bundesregierung zugrunde liegt und
von der auch der Bundesrat ausgeht (vgl. Bundestagsdruck-
sache 15/3423, Seite 7), von der Praxis geteilt und sich
durchsetzen wird.
Die Regelung ist auch sachlich gerechtfertigt, da die Be-
scheinigung des Sachverständigen ausreicht, dem Grund-
buchamt die Richtigkeit des Inhalts der Anlagen zu bestäti-
gen. Das Prüfungsrecht des Grundbuchamts bleibt
unberührt.
Zu Nummer 4 (§ 10 WEG)
Zu Buchstabe a (Absatz 1)
Die Regelungen in den Buchstaben a bis f gehen zurück auf
die Vorschläge der Bundesregierung in ihrer Gegenäußerung
(vgl. Drucksache 16/887, Seiten 56 bis 59), die vom Bundes-
gerichtshof mit Beschluss vom 2. Juni 2005 anerkannte Teil-
rechtsfähigkeit zu normieren, mit dem Beschluss aufgewor-
fene Folgefragen zu lösen, die dort geregelte Haftung der
Wohnungseigentümer zu ändern und die Vertretungsmacht
des Verwalters als Organ der Gemeinschaft gegenüber seiner
Funktion als Vertreter der Wohnungseigentümer abzugren-
zen.
Die Regelung in Buchstabe a dient der Abgrenzung der
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer einerseits
und der teilrechtsfähigen Gemeinschaft andererseits. Auf die
Begründung in der Gegenäußerung (Drucksache 16/887,
Seite 60) wird Bezug genommen.
Zu den Buchstaben b bis e (Absätze 2 bis 5)
Die Umnummerierung der bisherigen Absätze 1 bis 4 in die
Absätze 2 bis 5 ist Folge der Einfügung des neuen
Absatzes 1.
Zu Buchstabe f (Absätze 6 bis 8 – neu –)
Der Absatz 6 regelt die Teilrechtsfähigkeit der Gemein-
schaft. Dies dient dem vom Gesetzentwurf der Bundesregie-
rung verfolgten Ziel, das Wohnungseigentumsrecht prakti-
kabler zu gestalten. Die Teilrechtsfähigkeit hat zur Folge,
dass es bei dem Wechsel eines Wohnungseigentümers keiner
Einzelübertragung der Anteile mehr bedarf. Insbesondere
vereinfacht sie Aktiv- wie Passivprozesse (vgl. die Begrün-
dung in der Gegenäußerung Drucksache 16/887, Seiten 60
bis 62).
Zu den in der Begründung der Gegenäußerung genannten
Beispielen für gemeinschaftsbezogene Forderungen (Druck-
sache 16/887, Seite 61 rechte Spalte) ist klarzustellen, dass
die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach ihrer An-
erkennung als teilrechtsfähige Gemeinschaft nunmehr Inha-
berin des Anspruchs auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten
und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ist und ihr in-
soweit nicht nur eine Ausübungsbefugnis nach Satz 3 zu-
steht.
Der Absatz 7 ordnet das Verwaltungsvermögen der Gemein-
den. Es bedarf auch nicht des Nachweises, dass sie von
einem Sachverständigen erstellt oder bescheinigt worden
schaft zu (vgl. die Begründung in der Gegenäußerung auf
Drucksache 16/887, Seiten 62 und 63).
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 25 – Drucksache 16/3843
Der Absatz 8 sieht eine Anteilshaftung der Wohnungseigen-
tümer entsprechend ihrem Miteigentumsanteil sowohl im
Außenverhältnis gegenüber Dritten als auch im Innenver-
hältnis gegenüber der Gemeinschaft vor. Die Regelung ist
angezeigt, weil die vom BGH mit dem oben genannten
Beschluss zugleich geregelte Haftung der Wohnungseigen-
tümer für Verwaltungsschulden die Kreditfähigkeit der Ge-
meinschaft schwächt und den Schutz ihrer Gläubiger zu
stark einschränkt.
Die Pflicht zur Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kos-
ten des gemeinschaftlichen Eigentums, auch zur Deckung
aufgetretener Finanzierungslücken (Nachschusspflicht),
bleibt von der Haftungsregelung unberührt. Insoweit gilt:
Hat ein Wohnungseigentümer seinen Anteil etwa zu einer
Sonderumlage oder zur Instandhaltungsrücklage bereits ge-
leistet und wird er dann von einem Gläubiger wegen Schul-
den der Gemeinschaft in Anspruch genommen, so muss er
diese zwar entsprechend seinem Miteigentumsanteil bezah-
len, er kann den an die Gemeinschaft gezahlten Betrag von
den anderen Wohnungseigentümern aber zurückverlangen.
Insgesamt muss er die Schulden also nur in Höhe seines Mit-
eigentumsanteils tragen.
Wegen weiterer Einzelheiten zur Haftung wird auf die Be-
gründung in der Gegenäußerung auf Drucksache 16/887,
Seiten 62 bis 67 Bezug genommen. Die dortigen Ausführun-
gen zum Regelungsgehalt des Absatzes 8 Satz 1 auf Seite 66
unter Dreifachbuchstabe fff bedürfen indessen folgender
Ergänzung und Klarstellung: § 10 Abs. 8 Satz 1 Halbsatz 1
regelt zunächst die anteilige Haftung eines Wohnungseigen-
tümers für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Der Relativ-
satz verdeutlicht sodann, dass ein Wohnungseigentümer
nicht nur für die während seiner Zugehörigkeit zur Gemein-
schaft entstandenen, sondern auch für die fällig gewordenen
Forderungen haftet, unabhängig davon, ob es sich um wie-
derkehrende Leistungen handelt. Dadurch wird erreicht, dass
bei der Veräußerung eines Wohnungseigentums zwischen
Begründung und Fälligkeit einer Verbindlichkeit der frühere
und der neue Wohnungseigentümer haften, und zwar inso-
weit als Gesamtschuldner und begrenzt nach dem Verhältnis
ihres Miteigentumsanteils. Die Haftung ist auch angemes-
sen, weil der frühere Wohnungseigentümer für die während
seiner Zeit entstandenen Forderungen einzustehen hat und
dem neuen Eigentümer die entsprechenden Leistungen zu-
gute kommen. Die in Halbsatz 2 vorgesehene entsprechende
Anwendung des § 160 HGB führt zu einer zeitlichen Be-
grenzung der Haftung des Wohnungseigentümers nach Ver-
äußerung seines Wohnungseigentums auf fünf Jahre. Dies
entspricht dem geltenden Recht.
Zu Nummer 5 (§ 11 Abs. 3 – neu – WEG)
Nach Anhörung der Sachverständigen, die sich überwiegend
gegen die im Regierungsentwurf vorgeschlagene Regelung
der Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungsei-
gentümer ausgesprochen haben, hat sich der Ausschuss ent-
schieden, die Insolvenzfähigkeit auszuschließen. Insbeson-
dere der Aufwand und die Kosten eines solchen Verfahrens
stehen nach Auffassung des Ausschusses nicht in einem an-
gemessenen Verhältnis zu den angeführten Vorteilen. Auch
des Insolvenzverwalters und des Wohnungseigentumsver-
walters ansonsten käme.
Zu Nummer 6 (§ 12 Abs. 4 WEG)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Nummer 7 (§ 16 WEG)
Zu Buchstabe a (Absatz 4)
Für die neue Beschlusskompetenz reicht eine Mehrheit von
„drei Viertel“ der stimmberechtigten Wohnungseigentümer
aus. Dann kann es auch bei einer (nur) aus vier Miteigen-
tümern bestehenden Gemeinschaft mit jeweils gleichen Mitei-
gentumsanteilen zu Mehrheitsentscheidungen kommen. An-
sonsten, wenn auf „mehr als drei Viertel“ abgestellt würde,
wäre in Gemeinschaften dieser Art Einstimmigkeit erforder-
lich.
Zu Buchstabe d (Absatz 8)
Die Neufassung steht im Zusammenhang mit der vom Bun-
desrat initiierten Streitwertregelung des § 49a – neu – GKG
und der gesetzlichen Ermächtigung des Verwalters zur Ver-
einbarung einer Vergütung mit den Wohnungseigentümern
nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 (inhaltsgleich mit Nummer 5 der Ge-
genäußerung), Abs. 3 Nr. 6. Wegen der Einzelheiten wird
auf die Stellungnahme des Bundesrates unter Nummer 13
auf Drucksache 16/887, Seiten 53 bis 55 und auf die Be-
gründung in der Gegenäußerung auf den Seiten 76 und 77
verwiesen.
Zu Nummer 8 (§ 17 Satz 2 WEG)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Nummer 9 (§ 18 Abs. 1 Satz 2 – neu – WEG)
Die Regelung geht zurück auf den Vorschlag der Bundes-
regierung in ihrer Gegenäußerung (vgl. Drucksache 16/887,
Seite 58 linke Spalte Nummer 3) und dient der Klarstellung,
dass die Ausübung des Entziehungsrechts Sache der Ge-
meinschaft, nicht der Gesamtheit der Wohnungseigentümer
ist. Wegen der Einzelheiten wird auf die Begründung in der
Gegenäußerung auf Seite 69 verwiesen.
Zu Nummer 10 (§ 19 Abs. 1 WEG)
Zu Buchstabe b (Satz 2)
Die Regelung des neuen Satzes 2 dient wie die Parallelrege-
lung des § 18 Abs 1 Satz 2 der Klarstellung: Die Zwangs-
vollstreckung aus dem Urteil nach § 19 Abs. 1 Satz 1 wird
von der Gemeinschaft ausgeübt, nicht von der Gesamtheit
der Wohnungseigentümer. Bei Zweiergemeinschaften ist je-
der einzelne Wohnungseigentümer zur Zwangsvollstreckung
berechtigt.
Zu Buchstabe c (Satz 3)
Es handelt sich um eine redaktionelle Folgeänderung auf-
grund der Neufassung des § 19 Abs. 1 Satz 2.
werden Schwierigkeiten vermieden, zu denen es in der Pra-
xis wegen der sich zum Teil überschneidenden Tätigkeiten
Zu Nummer 11 (§ 21 Abs. 7 und 8 WEG)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Drucksache 16/3843 – 26 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
Zu Nummer 12 Buchstabe b (§ 22 Abs. 2 Satz 1 WEG)
Die im Regierungsentwurf zur Beschränkung der Mehrheits-
macht für Modernisierungen vorgesehene Formulierung, die
Maßnahme dürfe keinen Wohnungseigentümer „erheblich“
beeinträchtigen, könnte zu einem Missverständnis führen.
Das Merkmal könnte dahin verstanden werden, eine hinzu-
nehmende Beeinträchtigung sei mehr nach objektiven und
weniger nach subjektiven (personenbezogenen) Gesichts-
punkten zu bewerten. Dies harmonierte nicht mit dem Erfor-
dernis einer angemessenen Gewichtung aller Umstände des
Einzelfalles. Deshalb wird auf das Merkmal der Unbilligkeit
abgestellt. Nach Auffassung des Ausschusses soll ein Woh-
nungseigentümer einer Maßnahme nicht mit Erfolg wider-
sprechen können, wenn diese sinnvoll ist und er gegenüber
anderen nicht unbillig benachteiligt wird.
Außerdem ist hier wie in § 16 Abs. 4 Satz 2 aus den dort ge-
nannten Gründen auf eine Mehrheit von „drei Viertel“ abzu-
stellen.
Zu Nummer 13 (§ 23 Abs. 4 WEG)
Die Neufassung dient der Klarstellung und entspricht dem
Vorschlag des Bundesrates (vgl. dessen Stellungnahme in
Bundestagsdrucksache 16/887 zu Nummer 10 auf Seite 50),
dem die Bundesregierung zugestimmt hat.
Zu Nummer 14 (§ 24 Abs. 4 Satz 2 sowie Abs. 7 und 8
WEG)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Nummer 15 (§ 26 WEG)
Zu Buchstabe a (Absatz 1 Satz 2)
Die Höchstdauer der Bestellung eines Verwalters beträgt
nach geltendem Recht fünf Jahre. Die Frist für die Verjäh-
rung von Mängelansprüchen bei neu errichteten Eigentums-
wohnungen beträgt ebenfalls fünf Jahre (§ 634a Abs. 1 Nr. 2
BGB). Da Bauträger bei der Begründung von Wohnungs-
eigentum den ersten Verwalter in der Regel auf die Höchst-
dauer von fünf Jahren bestellen, birgt der Gleichlauf der
Bestellungsdauer mit der Verjährungsfrist die Gefahr von
Interessenkonflikten. Deshalb soll die Bestellungsdauer für
den (zeitlich) ersten Verwalter auf höchstens drei Jahre be-
schränkt werden. Die Vorschrift tritt – wie auch der wesent-
liche Teil des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigen-
tumsgesetzes und anderer Gesetze nach seinem Artikel 4
Satz 2 – am ersten Tag des vierten auf die Verkündung fol-
genden Kalendermonats in Kraft. Die Vorschrift wird damit
anwendbar sein auf die erstmalige Bestellung eines Verwal-
ters, die nach diesem Zeitpunkt vorgenommen wird. Unbe-
rührt bleiben noch vor dem Inkrafttreten vorgenommene Be-
stellungen.
Zu Buchstabe b (Absatz 1 Satz 4)
Die Änderung des Regierungsentwurfs (Ersetzung des Wor-
tes „auch“ durch das Wort „regelmäßig“) entspricht dem
Vorschlag des Bundesrates (vgl. dessen Stellungnahme in
Zu Buchstabe c (Absatz 3)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Nummer 16 (§ 27 WEG)
Die Neufassung des § 27 geht zurück auf den Vorschlag der
Bundesregierung in der Gegenäußerung in Bundestags-
drucksache 16/887 zu Nummer 4. Nach Anerkennung der
Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigen-
tümer tritt der Verwalter sowohl als Vertreter der Wohnungs-
eigentümer in deren Eigenschaft als Mitberechtigte am ge-
meinschaftlichen Grundstück als auch als Vertreter der
teilrechtsfähigen Gemeinschaft auf. Dies macht es erfor-
derlich, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und
seine Vertretungsmacht neu zu fassen. Dabei soll die Struk-
tur der Vorschrift besser als bisher zum Ausdruck kommen,
ohne dass der ansonsten bewährte Inhalt der Vorschrift we-
sentlich geändert wird. Wegen der Einzelheiten wird auf die
Begründung in der Gegenäußerung in Bundestagsdruck-
sache 16/887 Bezug genommen (Seiten 69 bis 72). Auf fol-
gende Punkte ist noch hinzuweisen:
Die in Absatz 1 Nr. 7 vorgesehene Änderung gegenüber
dem Regierungsentwurf beruht auf dem Vorschlag des Bun-
desrates (vgl. dessen Stellungnahme in Bundestagsdruck-
sache 16/887 zu Nummer 5 auf Seite 50), den Verwalter zu
verpflichten, die Wohnungseigentümer über alle und nicht
nur über die gegen ihn anhängigen Rechtsstreitigkeiten zu
unterrichten. Dem hat die Bundesregierung zugestimmt.
In Absatz 1 Nr. 8 ist die Abgabe der sogenannten Eigen-
tümererklärungen eingestellt, die nach geltendem Recht in-
haltsgleich in Absatz 2 Nr. 6 (und in der Gegenäußerung in
Bundestagsdrucksache 16/887 in Absatz 2 Nr. 4 auf Seite 58)
geregelt ist. Diese Erklärungen sind gemeinschaftsbezogen
und können künftig nur von der teilrechtsfähigen Gemein-
schaft abgegeben werden. Deshalb ist eine Vertretungsmacht
des Verwalters für die Wohnungseigentümer nicht mehr
erforderlich. Vielmehr muss die Gemeinschaft vertreten
werden. Dem wird in dem neu gefassten Absatz 3 Nr. 4 (Ver-
tretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft durch
Ergänzung des dortigen Verweises auf Absatz 1 um die
Nummer 8) Rechnung getragen.
Zu den in den Absätzen 2 und 3 genannten Maßnahmen ist
der Verwalter nicht nur berechtigt, sondern im Rahmen sei-
ner Vertretungsmacht auch verpflichtet, wenn dies zur ord-
nungsmäßigen Erfüllung seiner Aufgaben erforderlich ist.
Dies folgt bereits aus den mit dem Amt und dem Verwalter-
vertrag übernommenen Pflichten, zu deren Erfüllung die
verliehene Vertretungsmacht gerade ermächtigen soll und
bedarf – wie nach geltendem Recht - keiner ausdrücklichen
Regelung.
Die in dem neu gefassten Absatz 2 Nr. 2 und 4 (Nummer 4
inhaltsgleich mit Nummer 5 der Gegenäußerung in Bundes-
tagsdrucksache 16/887) und in dem neu gefassten Absatz 3
Nr. 2 und 6 vorgesehene Vertretungsmacht des Verwalters in
Passivprozessen ist zu erweitern, damit auch Klagen Dritter
erfasst werden. Dies liegt im Interesse der Rechtsverfolgung
durch Gläubiger der Gemeinschaft und beeinträchtigt die
Belange der Wohnungseigentümer nicht. Deshalb ist in die-
Bundestagsdrucksache 16/887 zu Nummer 12 Buchstabe a
auf Seite 50), dem die Bundesregierung zugestimmt hat.
sen Vorschriften jeweils auch auf die Regelung des § 43
Nr. 5 – neu – (Zuständigkeit des Amtsgerichts für Klagen
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 27 – Drucksache 16/3843
Dritter) zu verweisen. Damit umfasst die Prozessführungs-
befugnis des Verwalters auch Klagen Dritter gegen die
Wohnungseigentümer oder gegen die teilrechtsfähige Ge-
meinschaft.
In diesem Zusammenhang ist klarzustellen, dass die Anmer-
kung in der Gegenäußerung in Bundestagsdrucksache 16/887
Vertretungsmacht des Verwalters auf Seite 70 unter Buch-
stabe b zu Absatz 2 Nr. 2 (Abgabe einer eidesstattlichen Ver-
sicherung gemäß den §§ 807, 899 ZPO) redaktionell in die
Begründung unter Buchstabe c zu Absatz 3 Nr. 2 auf Seite 71
rechte Spalte gehört; sie bezieht sich inhaltlich auf die Ver-
tretung der teilrechtsfähigen Gemeinschaft, nicht auf die der
Wohnungseigentümer.
Nach dem neu gefassten Absatz 2 Nr. 2 ist der Verwalter
auch berechtigt, den Rechtsstreit eines oder mehrerer Woh-
nungseigentümer gegen die übrigen Wohnungseigentümer
wegen Beschlussanfechtung (vgl. § 46 Abs. 1 Satz 1) zu füh-
ren. Dies entspricht dem geltenden Recht und folgt aus Sinn
und Zweck der Regelung. Die Formulierung des Absatzes 2
Halbsatz 1 „im Namen aller Wohnungseigentümer“ steht
dem nicht entgegen.
In dem neu gefassten Absatz 3 Nr. 7 erfasst die Vertretungs-
macht des Verwalters wegen der Teilrechtsfähigkeit der Ge-
meinschaft nur Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen im
Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Zu Nummer 17 (§ 32 WEG)
Zu Buchstabe a (Absatz 1 Satz 2)
Es handelt sich um eine Folgeänderung der in Nummer 1
vorgeschlagenen Aufhebung des § 3 Abs. 3 (Rechtsbereini-
gung).
Zu Buchstabe b (Absatz 2 Satz 5)
Die Änderung entspricht dem Vorschlag des Rechtsaus-
schusses unter Nummer 3 zu § 7 Abs. 4 Satz 5. Die dortige
Begründung gilt hier entsprechend.
Zu Nummer 18 ( Teil III 1. Abschnitt)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Nummer 19 (§§ 43 bis 50 WEG)
Zu § 43
Die Einfügung der neu eingefügten Nummer 2 beruht auf der
Regelung über die Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer (§ 10 Abs. 6 Satz 5) und setzt inso-
weit den Vorschlag der Bundesregierung in der Gegenäuße-
rung um. Auf die Begründung in der Gegenäußerung auf
Drucksache 16/887, Seite 72 zu Nummer 5 wird Bezug ge-
nommen.
Mit der Anfügung der Nummer 5 wird § 29b ZPO in das
Wohnungseigentumsgesetz integriert; entsprechend kann die
Vorschrift in der Zivilprozessordnung gestrichen werden
(vgl. Artikel 3 Abs. 6). Es erscheint vorzugswürdig, die aus-
schließliche örtliche Zuständigkeit des Gerichts, in dessen
Bezirk das Grundstück liegt, für alle Wohnungseigentums-
schen dem ausschließlichen Gerichtsstand nach § 43 und
dem besonderen Gerichtsstand nach § 29b ZPO aufgegeben.
Zugleich wird die Vorschrift der Teilrechtsfähigkeit der Ge-
meinschaft angepasst. Die Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 5 vor Gericht ver-
klagt werden. Das Gericht am Belegenheitsort ist zuständig,
wenn die Klage gegen die Gemeinschaft gerichtet ist. Dieses
Gericht ist ferner für wohnungseigentumsbezogene Klagen
Dritter zuständig, mit denen alle oder einzelne Wohnungs-
eigentümer in Anspruch genommen werden. Gleiches gilt
für frühere Mitglieder einer Wohnungseigentümergemein-
schaft, auch wenn diese nun nicht mehr ausdrücklich im Ge-
setz erwähnt werden. Für die derzeitige Rechtslage (§§ 43,
46 WEG, § 17a GVG) ist es anerkannt, dass das Wohnungs-
eigentumsgericht – nicht das Prozessgericht – auch für die
Entscheidung über Ansprüche aus dem Gemeinschaftsver-
hältnis zuständig ist, die gegen einen oder von einem Woh-
nungseigentümer geltend gemacht werden, der bereits vor
Rechtshängigkeit der Wohnungseigentumssache aus der
Wohnungseigentümergemeinschaft ausgeschieden ist (BGH
NZM 2002, 1003). An dieser weiten Auslegung der Zustän-
digkeit des Wohnungseigentumsgerichts will der Entwurf
nichts ändern, und zwar weder im Hinblick auf die Fallgrup-
pen, die aus dem bisherigen § 43 übernommen worden sind,
noch im Hinblick auf die neue Nummer 5.
Die neu angefügte Nummer 6 übernimmt in modifizierter
Form die Zuständigkeitsregelung für das Mahnverfahren im
bisherigen § 46a Abs. 1 Satz 2. Die Neuregelung bewirkt da-
bei einerseits eine Beschränkung und andererseits eine Er-
weiterung der Zuständigkeit des Gerichts am Belegenheits-
ort der Wohnanlage.
Im Hinblick auf die Binnenstreitigkeiten (Nummern 1 bis 4)
führt die neue Nummer 6 insofern zu einer Beschränkung der
bisherigen Zuständigkeit, als nur noch auf Mahnverfahren
abgestellt wird, in denen die Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer Antragstellerin ist. Nach derzeitiger Rechtslage
entspricht dies Verfahren, in denen sämtliche Wohnungsei-
gentümer mit Ausnahme des Antragsgegners gegen diesen
vorgehen, wobei Verfahrensgegenstand regelmäßig Haus-
geldforderungen sind. Eine weitere, in der Praxis weniger re-
levante Fallgruppe sind Schadensersatzansprüche aller Woh-
nungseigentümer gegen den Verwalter. Künftig sind solche
Forderungen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentü-
mer geltend zu machen.
Auf Mahnanträge der Gemeinschaft sind die für die Einfüh-
rung der bisherigen Regelung des § 46a Abs. 1 Satz 2 maß-
geblichen Erwägungen, dass eine Einigung über eines von
mehreren in Betracht kommenden Wohnsitzgerichten
schwierig sein könnte (vgl. Bundestagsdrucksache 11/3621,
Seite 28 Buchstabe b), zwar nicht übertragbar. Gleichwohl
erscheint es angezeigt, für derartige Mahnanträge die aus-
schließliche Zuständigkeit des Gerichts am Belegenheitsort
der Wohnanlage vorzusehen. Denn die Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer hat keinen „Sitz“ im Sinne des § 17
Abs. 1 Satz 1 ZPO, so dass für die Bestimmung des zustän-
digen Mahngerichts gemäß § 689 Abs. 2 Satz 1 i. V. m. § 17
Abs. 1 Satz 2 ZPO auf den Ort, an dem die Verwaltung
geführt wird, abgestellt werden müsste. Dies wäre aber un-
sachen in nur einer Vorschrift zu konzentrieren. In diesem
Zusammenhang wird auch die frühere Unterscheidung zwi-
befriedigend, da in Abhängigkeit davon, ob ein Verwalter
vorhanden ist und wo die Verwaltung geführt wird, unter-
Drucksache 16/3843 – 28 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
schiedliche Gerichte für die Mahnanträge einer Wohnungs-
eigentümergemeinschaft zuständig wären.
Während demnach die bisherige Regelung in § 46a Abs. 1
Satz 2 für Mahnanträge der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer übernommen wird, wird hiervon für die übrigen
Binnenstreitigkeiten abgesehen. Insoweit besteht kein Be-
dürfnis für eine von der Zuständigkeitsregelung des § 689
Abs. 2 ZPO abweichende Regelung. Der bisherige § 46a
Abs. 1 Satz 2 war unnötig weit gefasst, da etwa für den
Mahnantrag eines Wohnungseigentümers gegen einen ande-
ren Wohnungseigentümer oder den Verwalter das nach § 689
Abs. 2 ZPO zuständige Mahngericht ohne Schwierigkeiten
ermittelt werden kann. Es kommt im Mahnverfahren auch
nicht auf die besondere Ortsnähe oder Sachkunde des Woh-
nungseigentumsgerichts an, da das Mahnverfahren aus-
schließlich schriftlich durchgeführt wird und lediglich der
Feststellung dient, ob der Anspruch streitig oder unstreitig
ist. Die Rechtslage ist insofern vergleichbar mit der in Miet-
sachen: Auch hier kommt der ausschließliche Gerichtsstand
des § 29a ZPO nicht bereits im Mahnverfahren (vgl. § 689
Abs. 2 Satz 3 ZPO), sondern erst dann zum Tragen, wenn die
Sache aufgrund eines Widerspruchs oder Einspruchs an das
Gericht der Belegenheit abgegeben wird.
Zu § 44
Die geänderte Fassung des § 44 entspricht der Stellungnah-
me des Bundesrates, der die Bundesregierung in ihrer Ge-
genäußerung zugestimmt hat. Zur Begründung wird auf
Nummer 6 der Stellungnahme des Bundesrates auf Druck-
sache 16/887, Seite 50 verwiesen.
Zu § 46
Die Änderungen in Absatz 1 gehen zurück auf einen Vor-
schlag der Bundesregierung in der Gegenäußerung, mit dem
diese einer Klarstellungsbitte des Bundesrates folgt. Auf die
Ausführungen zu Nummer 7 der Gegenäußerung auf Druck-
sache 16/887, Seite 73 wird zunächst Bezug genommen. Der
Ausschuss greift darüber hinaus die von einem Sachverstän-
digen im Rahmen der Anhörung geäußerten Bedenken auf,
wonach die von der Bundesregierung in der Gegenäußerung
vorgeschlagene Formulierung den Eindruck erwecke, das
Anfechtungsrecht des Verwalters solle ausgeschlossen wer-
den (vgl. das Protokoll Nr. 23 auf Seite 12 unten). Der Aus-
schuss hat daher die Formulierung in Absatz 1 Satz 1 gegen-
über der in der Gegenäußerung vorgeschlagenen Fassung
geändert, um zum Ausdruck zu bringen, dass das Anfech-
tungsrecht des Verwalters gegenüber dem bisherigen Recht
unverändert fortbestehen soll.
Die Änderung in Absatz 2 beruht auf einem Vorschlag, den
die Bundesregierung auf eine Prüfbitte des Bundesrates in
der Gegenäußerung unterbreitet hat. Auf die Ausführungen
zu Nummer 8 der Gegenäußerung auf Drucksache 16/887,
Seite 73 wird verwiesen.
Zu § 48
Die Änderungen in den Absätzen 1 bis 3 beruhen auf
einem Vorschlag der Bundesregierung in der Gegenäuße-
Drucksache 16/887 zu den Nummern 10 und 11 auf den
Seiten 74 und 75 wird Bezug genommen.
Die Änderung in Absatz 4 entspricht der Stellungnahme des
Bundesrates, der die Bundesregierung in ihrer Gegenäuße-
rung zugestimmt hat. Zur Begründung wird auf Nummer 8
Buchstabe b der Stellungnahme des Bundesrates auf Druck-
sache 16/887, Seite 51 verwiesen.
Zu § 50
Der Wegfall des alten § 50 beruht auf einem Vorschlag des
Bundesrates (vgl. dessen Stellungnahme auf Bundestags-
drucksache 16/887, Seite 53), dem die Bundesregierung in
modifizierter Form zugestimmt hat. Danach wird der Inhalt
des alten § 50 nunmehr in geänderter Fassung in § 49a GKG
übernommen. Auf die Begründung dieser Norm wird Bezug
genommen.
Der Ausschuss hält darüber hinaus die Aufnahme einer
Regelung über die Begrenzung der Kostenerstattung in Woh-
nungseigentumsverfahren für erforderlich. Die Regelung des
neuen § 50 WEG kommt grundsätzlich für alle Rechtsstrei-
tigkeiten zur Anwendung, in denen die Wohnungseigen-
tümer als Streitgenossen auftreten, nicht jedoch in Streitig-
keiten, an denen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
beteiligt ist. Insbesondere in einem Beschlussanfechtungs-
verfahren, in dem die beklagten Wohnungseigentümer obsie-
gen, wird der Anspruch auf Kostenerstattung im Regelfall
nur die Kosten eines gemeinsam bevollmächtigten Rechts-
anwalts umfassen. Die Änderung dient insoweit der Begren-
zung des Kostenrisikos für den anfechtenden Wohnungs-
eigentümer.
Zu Nummer 21 (§ 62 Abs. 2 WEG)
Es handelt sich um eine Folgeänderung zu der Erweiterung
des § 43 um den Regelungsgehalt des bisherigen § 29b ZPO.
Aus diesem Grunde muss die Bezugnahme in § 62 Abs. 2
auf § 43 modifiziert werden.
Um einer Überlastung des Bundesgerichtshofs vorzubeugen,
sollen gemäß § 62 in Wohnungseigentumssachen die Nicht-
zulassungsbeschwerden gemäß § 544 ZPO für eine Über-
gangszeit ausgeschlossen werden. Dieser Ausschluss soll
sich jedoch lediglich auf die Binnenstreitigkeiten im Sinne
von § 43 Nr. 1 bis 4 beziehen. Für die in § 43 Nr. 5 geregel-
ten Fälle der Klagen Dritter soll es bei der Möglichkeit der
Nichtzulassungsbeschwerde gemäß § 544 ZPO nach Maß-
gabe der Regelung des § 26 Nr. 8 EGZPO verbleiben, soweit
der Beschwerdewert 20 000 Euro übersteigt.
Zu Artikel 2 (Änderung des Gesetzes über die
Zwangsversteigerung und die Zwangs-
verwaltung)
Zu Nummer 1 (§ 10 ZVG)
Zu Buchstabe a (Absatz 1 Nr. 2)
Die Änderungen gehen zurück auf den Vorschlag der Bun-
desregierung in ihrer Gegenäußerung. Auf die dortige Be-
gründung zu Artikel 2 auf Drucksache 16/887, Seite 72
rechte Spalte wird Bezug genommen. Die in Satz 1 außer-
dem vorgesehene Streichung der Wörter „der anderen Woh-
rung, der auf eine Klarstellungsbitte des Bundesrates zu-
rückgeht. Auf die Ausführungen in der Gegenäußerung in
nungseigentümer“ berücksichtigt, dass die Gemeinschaft In-
haber der Beitragsansprüche ist.
Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode – 29 – Drucksache 16/3843
Zu Nummer 4 (§ 156 Abs. 1 ZVG)
Es handelt sich um redaktionelle Folgeänderungen wegen
der Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2.
Zu Artikel 3 (Änderung anderer Vorschriften)
Zu Absatz 1 (GVG)
Zu Nummer 1 (§ 23 Nr. 2 Buchstabe c)
Die in Buchstabe c vorgesehene Regelung, dass die sach-
liche Zuständigkeit ausschließlich sein soll, geht zurück auf
die Stellungnahme des Bundesrates, welcher die Bundes-
regierung zugestimmt hat. Auf die Ausführungen zu Num-
mer 15 der Stellungnahme des Bundesrates auf Bundestags-
drucksache 16/887, Seite 55 wird Bezug genommen.
Der Ausschuss erachtet eine weitere Änderung des Buchsta-
bens c für erforderlich. Für Klagen Dritter (§ 43 Nr. 5 WEG)
soll es – wie nach geltendem Recht (vgl. § 29b ZPO) – beim
ausschließlichen Gerichtsstand am Ort der Anlage verblei-
ben. Die sachliche Zuständigkeit soll sich dagegen – eben-
falls wie nach dem geltenden Recht – nach den allgemeinen
Vorschriften richten (vgl. § 23 Nr. 1, § 71 Abs. 1). Hiernach
soll für diese Streitigkeiten die erstinstanzliche Zuständig-
keit des Landgerichts bestehen bleiben, sofern es sich um
Streitigkeiten handelt, deren Gegenstand an Geld oder Gel-
deswert die Summe von 5 000 Euro übersteigt. Für eine Än-
derung der sachlichen Zuständigkeit gibt es keinen Anlass.
Zu Nummer 2 Buchstabe b (§ 72 Abs. 2 Buchstabe c)
Der Ausschuss befürwortet anstelle der im Entwurf der Bun-
desregierung vorgesehenen Zuständigkeit der Oberlandes-
gerichte die in der Stellungnahme des Bundesrates vor-
geschlagene Zuständigkeit der Landgerichte für die
Rechtsmittelverfahren in Wohnungseigentumssachen. Die
Zuständigkeit des Landgerichts für Berufungen und Be-
schwerden in Wohnungseigentumssachen ist allerdings ge-
mäß dem neuen Absatz 2 Satz 1 auf die Binnenstreitigkeiten
nach § 43 Nr. 1 bis 4 und 6 WEG (neu) zu beschränken. Für
die Fälle des § 43 Nr. 5 WEG (neu) verbleibt es aus den (vor-
stehend) zu Nummer 1 genannten Gründen bei der vom Be-
schwerdewert abhängigen Rechtsmittelzuständigkeit nach
§ 119 Abs. 1 Nr. 2 und § 72 Abs. 1.
Die Zuständigkeitskonzentration gemäß Absatz 2 Satz 1
(neu) auf ein einziges Landgericht im Bezirk eines Oberlan-
desgerichts führt zu einer häufigeren und intensiveren Befas-
sung der zuständigen Berufungsspruchkörper mit der kom-
plexen Materie des Wohnungseigentumsrechts und dient
damit der Qualitätssteigerung der Berufungsentscheidungen
und der Herausbildung einer gleichmäßigen Revisionszulas-
sungspraxis.
Die Regelung des neuen Absatzes 2 Satz 2 (Zuständigkeit
des Landgerichts in Wohnungseigentumssachen mit Aus-
landsberührung abweichend von § 119 Abs. 1 Nr. 1 Buch-
stabe b und c) dient ebenfalls der Konzentration und der
Rechtsklarheit. Ansonsten müsste in Verfahren mit manch-
mal Hunderten Prozessbeteiligten der Gerichtsstand jeder
Die Ermächtigung nach Absatz 2 Satz 3 (neu) und die Be-
fugnis zur Subdelegation nach Satz 4 (neu) ermöglichen den
Ländern eine flexible Handhabung der Konzentrationsbe-
fugnis.
Aufgrund der nunmehr vorgesehenen Berufungszuständig-
keit des Landgerichts entfällt die im Regierungsentwurf vor-
geschlagene Änderung des § 119.
Zu Absatz 2 (GKG)
Zu Nummer 1 (Änderung der Inhaltsübersicht)
Es handelt sich um eine Folgeänderung der (nachfolgend) in
Nummer 2 vorgesehenen Streitwertregelung.
Zu Nummer 2 (§ 49a – neu –)
Die Neufassung geht zurück auf den Vorschlag des Bundes-
rates zur Streitwertregelung und die dazu von der Bundes-
regierung in ihrer Gegenäußerung angeregte Fassung. Sie
steht im Zusammenhang mit der Kostenregelung nach § 16
Abs. 8 WEG und der gesetzlichen Ermächtigung des Verwal-
ters zur Vereinbarung einer Vergütung mit den Wohnungs-
eigentümern nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 (inhaltsgleich mit Num-
mer 5 der Gegenäußerung), Abs. 3 Nr. 6 WEG. Die Einzel-
heiten ergeben sich aus der Stellungnahme des Bundesrates
unter Nummer 13 auf Bundestagsdrucksache 16/887, Sei-
ten 53 bis 55 und der Begründung in der Gegenäußerung auf
den Seiten 76 und 77.
Zu Absatz 3 (RVG-Vergütungsverzeichnis)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Zu Absatz 4 (ErbbauVO)
Zu Nummer 1 (§ 9 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1)
Nach geltendem Recht (§ 9 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 ErbbauVO)
kann vereinbart werden, dass die Erbaubauzinsreallast ab-
weichend von § 52 Abs. 1 ZVG mit ihrem Hauptanspruch
bestehen bleibt, wenn der Grundstückseigentümer aus der
Reallast oder der Inhaber eines vorrangigen oder gleichste-
henden Rechts die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts
betreibt. Ohne eine solche Vereinbarung besteht die Gefahr,
dass bei einer Zwangsversteigerung eine nachrangig einge-
tragene Erbbauzinsreallast erlischt und ein erbbauzinsloses
Erbbaurecht entsteht, der Grundstückseigentümer also kei-
nen Erbbauzins mehr erhält.
Eine solche Gefahr besteht auch bei der Zwangsversteige-
rung des Wohnungserbbaurechts (§ 30 WEG) aufgrund des
im Entwurf vorgesehenen begrenzten Vorrechts nach § 10
Abs. 1 Nr. 2 ZVG wegen rückständiger Hausgeldansprüche.
Die vorgesehene Änderung ermöglicht deshalb den Beteilig-
ten auch bei Wohnungserbbaurechten eine Vereinbarung
zum Bestehenbleiben der Erbbauzinsreallast.
Zu Nummer 2 (§ 31 Abs. 3)
Es handelt sich um die redaktionelle Anpassung der im Re-
gierungsentwurf bereits vorgesehenen Folgeänderung.
einzelnen Partei geprüft werden, um feststellen zu können,
ob das Landgericht oder das Oberlandesgericht zuständig ist.
Zu Absatz 5 (Gesetz über Rechte an Luftfahrzeugen)
Es handelt sich um eine Umnummerierung.
Drucksache 16/3843 – 30 – Deutscher Bundestag – 16. Wahlperiode
Zu Absatz 6 (ZPO)
Es handelt sich um eine Folgeänderung. Durch § 43 Nr. 5
WEG wird der Regelungsgehalt des § 29b ZPO in das Woh-
nungseigentumsgesetz integriert; dementsprechend ist die
Vorschrift in der Zivilprozessordnung zu streichen. Auf die
Begründung zur Änderung des § 43 WEG wird Bezug ge-
nommen.
Zu Artikel 4 (Inkrafttreten)
Es handelt sich um eine redaktionelle Anpassung aufgrund
der in Artikel 3 Abs. 4 Nr. 1 vorgesehenen Änderung des § 9
Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 ErbbauVO.
Berlin, den 13. Dezember 2006
Norbert Geis
Berichterstatter
Dirk Manzewski
Berichterstatter
Mechthild Dyckmans
Berichterstatterin
Wolfgang Neskovic
Berichterstatter
Hans-Christian Ströbele
Berichterstatter