Landgericht Köln, Urteil vom 05.11.2020, Az. 29 S 65/20

Gründe:

I.

Die Kläger fechten die Beschlüsse zu TOP 5 – 8 aus der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 an. Gegenstand der Beschlussfassungen ist die Aufhebung von Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014.

Für die tatsächlichen Feststellungen und die erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf das amtsgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse zu TOP 5, 6 und 7 für ungültig erklärt. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass diese Zweitbeschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen. Bei der Überprüfung von Zweitbeschlüsse sei zu berücksichtigen, dass die Eigentümer grundsätzlich darin frei seien, ihre Meinung zu ändern und einen Zweitbeschluss zu fassen. Ein abändernder Zweitbeschluss müsse jedoch schutzwürdige Belange des Erstbeschlusses berücksichtigen. In wohlerworbene Rechte dürfe nicht eingegriffen werden. Einen derartigen Eingriff stellten die Beschlüsse dar, durch den Beschluss vom 16.01.2014 sei zu Gunsten der Kläger ein schützenswertes Bestandsinteresse begründet worden, indem die Weiterverfolgung der Gewährleistungsansprüche sichergestellt worden sei. Sachliche Gründe, die eine Abkehr von dieser Beschlussfassung rechtfertigten, seien nicht dargetan worden. Die Argumentation der Beklagten, die sich im Wesentlichen darauf beschränke, die Einwände aus dem Verfahren – Amtsgericht Bergisch-Gladbach 70 C 11/14 – zu wiederholen, vermöge nicht zu überzeugen. Durch die Beschlüsse vom 16.01.2014 seien keine schutzwürdigen Belange des Beklagten S in seiner Eigenschaft als Miteigentümer berührt. Seine Interessen als Bauträger seien nicht geschützt. Auch der Mängelbericht des Sachverständigen M stellte keinen überwiegenden sachlichen Grund zur Abkehr von den am 16.01.2014 gefassten Beschlüssen dar. Seine Stellungnahme befasse sich mit neuen, eher geringfügigen Mängeln.

Gegen diese Entscheidung wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung. Sie beanstanden mit ihrer Berufung zunächst, dass die Kläger zu 4) und 5) nicht mehr klagebefugt seien, da sie ihr Wohnungseigentum vor der mündlichen Verhandlung veräußert hätten.

Das Amtsgericht gehe in seiner Entscheidung zwar zutreffend davon aus, dass die Gemeinschaft vom Grundsatz her immer wieder neu entscheiden könne, stelle dann aber lapidar fest, dass ein Eingriff in schützenswerte Rechte der Kläger vorliege. Das Amtsgericht verkenne, dass die Gerichte keinen oder nur einen eingeschränkten Beurteilungsspielraum hätten. Die Beschlusskompetenz für den Zweitbeschluss ergebe sich aus der Privatautonomie der Wohnungseigentümer. Das Gericht wolle wohl entgegen der Auffassung des BGH der Mindermeinung folgen, dass für den Zweitbeschluss ein sachlicher Grund gegeben sein müsse. Das Amtsgericht übersehe zudem wesentliche Darlegungen der Beklagten; dies verletze den Anspruch der Beklagten auf rechtliches Gehör.

Um zu dem Ergebnis zu kommen, dass ein Zweitbeschluss für unwirksam zu erklären sei, sei eine Ermessensreduzierung auf null erforderlich. Dazu hätte es der Begründung bedurft, welche schutzwürdigen Belange der Kläger verletzt werden.

Das Amtsgericht hätte zu dem Ergebnis kommen müssen, dass es einen sachlichen Grund dafür gegeben habe, das selbstständige Beweisverfahren zu den unter TOP 8 des Beschlusses vom 28.11.2013 genannten Mängeln nicht mehr weiterzuführen. Denn der Beschluss vom 14.01.2014 (richtig 16.01.2014) habe eine Doppelgleisigkeit der sachverständigen Begutachtung ohne jede Vernunft eröffnet, der mit dem Beschluss vom 13.06.2014 zu Recht der Boden entzogen worden sei. Der Beschluss vom 13.06.2014 trage dem Umstand Rechnung, dass die gemeinsame Beauftragung eines Dritten mit der Begutachtung der Beauftragung eines Schiedsgutachters angenähert sei und ohne Zustimmung des Miteigentümers S nicht ohne weiteres umkehrbar gewesen sei. Die Weiterverfolgung der Mängelrechte hätte auch auf anderen Wegen erfolgen können. Verjährung habe frühestens am 01.07.2014 eintreten können; diese sei jedoch bis zum Abschluss der Begutachtung durch den Sachverständigen M gehemmt gewesen.

Eine Rechtsverletzung sei weiter darin zu sehen, dass eine Auseinandersetzung mit den Beschlussinhalten der Zweitbeschlüsse nicht erfolgt sei. Dass Amtsgericht hätte untersuchen müssen, welche subjektiven Rechte durch die Beschlüsse vom 14.01.2014 (richtig 16.01.2014) begründet worden seien. Die Kläger seien durch die Aufhebung nicht in ihren subjektiven Rechten berührt, sie seien Inhaber der Mängelrechte geblieben, die sie mit Beschluss vom 28.11.2013 lediglich zur Ausübung an die Gemeinschaft übertragen hätten. Der Beschluss vom 14.1.2014 (richtig 16.01.2014) zu TOP 4 (Beauftragung RA Ernst) begründe keine subjektiven Rechte der Kläger, da sie die Verfahrensrechte auf die Gemeinschaft übertragen hätten. Der Beschluss sei auch nicht hinreichend bestimmt. Auch die Aufhebung des Beschlusses zu TOP 5 sei vernünftig gewesen. Die Regelung vom 28.11.2013 habe den Sinn gehabt, außergerichtlich eine Einigung mit dem Miteigentümer S , dem als Miteigentümer und Gesellschafter der liquidierten Bauträgergesellschaft eine Doppelrolle zukomme, zu finden. Schließlich habe das Amtsgericht die Einwendungen aus dem Schriftsatz vom 13.01.2014 nicht hinreichend gewürdigt, dass die Beschlüsse vom 28.11.2013 WEG-intern eine Vereinbarung mit dem Beklagten S beinhalteten und WEG-extern aufgrund ihrer Außenwirkung diesem gegenüber nicht hätten einseitig aufgekündigt werden dürfen.

Die Beklagten beantragen,

unter teilweiser Aufhebung des Urteils des Amtsgerichts Bergisch-Gladbach vom 16.02.2020 die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger verteidigen das erstinstanzliche Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg.

Die Einwendungen der Beklagten gegen die Klagebefugnis der Kläger zu 4) und 5) bleiben ohne Erfolg. Auch nach Veräußerung sind die Wohnungseigentümer weiterhin berechtigt, das Verfahren fortzuführen, § 265 Abs. 2 ZPO (vgl. Jennißen-Suilmann, WEG, § 46 Rn. 31).

Zu Recht hat das Amtsgericht Bergisch-Gladbach die Beschlussfassungen zu TOP 5,6 und 7 aus der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 für ungültig erklärt.

Grundsätzlich gilt, wovon das Amtsgericht zutreffend ausgeht, dass ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der denselben Gegenstand wie ein früherer Beschluss betrifft und die durch den Erstbeschluss getroffene Regelung ändert, zulässig  ist. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG verlangen, dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses berücksichtigt (vgl. BGH, Beschluss vom 20.12.1990 – V ZB 8/90 – zitiert nach juris). Eine Verletzung schutzwürdiger Belange eines Wohnungseigentümers kommt insbesondere in Betracht, wenn ein Wohnungseigentümer durch einen abändernden Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet. Das bedeutet jedoch nicht, dass durch den abändernden Beschluss etwaige tatsächliche Vorteile erhalten bleiben müssen.

Soweit das Amtsgericht in seiner Entscheidung ausgeführt hat, dass sachliche Gründe vorliegen müssen, um einen Zweitbeschluss zu rechtfertigen, ist dem nicht zu folgen. Da das Amtsgericht jedoch im Übrigen unter Beachtung der oben genannten Grundsätze entschieden hat, ist die Entscheidung nicht zu beanstanden. Das Amtsgericht hat zu Recht festgestellt, dass die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 5, 6 und 7 ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

Die Ausführungen in der Berufungsbegründung vermögen keine abweichende Entscheidung zu rechtfertigen. Insbesondere der Auffassung der Beklagten, dass, um zu dem Ausnahmeergebnis zu kommen, dass die Beschlüsse für unwirksam zu erklären, die für sich genommen in die jeweils neu ausübbare Regelungskompetenz der Gemeinschaft fielen, eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegen müsse, vermag die Kammer nicht zu folgen. Der abändernde Zweitbeschluss muss – wie jeder andere Beschluss auch- den allgemeinen Rechtsmäßigkeitsanforderungen entsprechen, was auf die Anfechtung hin zu prüfen ist (vgl. juris-PK-Reichel-Scherer, WEG, § 23 Rn. 71). Das Gericht hat einen Beschluss auf seine Wirksamkeit hin zu überprüfen, wobei bei der Frage, ob ein abändernder Zweitbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht auch schutzwürdige Belange eines Wohnungseigentümers aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschluss zu berücksichtigen sind. Eine Ermessensentscheidung trifft das Gericht dabei nicht, so dass eine von den Beklagten geforderte Ermessensreduzierung auf null nicht erforderlich ist, um einen Zweitbeschluss für ungültig zu erklären.

TOP 5

Zu TOP 5 ist beschlossen worden, den Beschluss zu TOP 3 aus der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 aufzuheben.

Soweit sich die Beklagten für die Ordnungsgemäßheit des streitgegenständlichen Zweitbeschlusses darauf berufen, dass die Beschlussfassung zu TOP 3 bereits nicht hinreichend bestimmt gewesen sei, können sie mit diesem Einwand im vorliegenden Verfahren nicht mehr gehört werden, denn es ist im Verfahren – Amtsgericht Bergisch-Gladbach 70 C 11/14 = Landgericht Köln 29 S 242/14 – rechtskräftig über die Anfechtung des Beschlusses entschieden worden.

Die Kläger werden, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, durch die Aufhebung der Beschlussfassung zu TOP 3 in ihren subjektiven Rechten verletzt. TOP 3 regelt die Ausweitung des selbstständigen Beweisverfahrens bzw. die Erhebung der Mängelvorschussklage.  Auch wenn die Vergemeinschaft dieser Ansprüche bestandskräftig beschlossen worden war, nimmt diese Vergemeinschaftung den Miteigentümern nicht das Recht über den Fortgang der Verfahren zu beschließen. Das WEG-Gesetz sieht vor, dass die Willensbildung der Miteigentümer im Wege der Beschlussfassung erfolgt. Nach der Vergemeinschaftung der Gewährleistungsansprüche bestand ein gewichtiges Interesse der Miteigentümer daran, dass die Gemeinschaft die Ansprüche auch tatsächlich verfolgt und einer Verjährung entgegenwirkt. Durch die Aufhebung der Beschlussfassung zu TOP 3 ist dieses schutzwürdige Interesse der Kläger verletzt worden, denn es drohte die Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger nach dem 30.06.2014, dem Zeitpunkt bis zu dem der Beklagte Herr S auf die Einrede der Verjährung verzichtet hatte. Dass die Kläger ihre Rechte nach der Fassung des Zweitbeschlusses noch anderweitig hätten weiterverfolgen können, wie z.B. durch Beschlussfassung zur Rückübertragung der Mängelreche auf die Miteigentümer oder durch Beschlussfassung zur Ergänzung des Gutachtens M, wie die Beklagten meinen, lässt die in dem Aufhebungsbeschluss vom 13.06.2014 liegende Rechtsverletzung nicht entfallen.

TOP 6

Zu TOP 6 wurde die Aufhebung der Beschlussfassung zu TOP 4 aus der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 geregelt.

Mit ihren Einwendungen hinsichtlich der Unbestimmtheit der Beschlussfassung zu TOP 4 sind die Beklagten nach der rechtskräftigen Entscheidung im Anfechtungsverfahren ausgeschlossen.

Die Aufhebung der Beschlussfassung verletzt subjektive Rechte der Kläger. Wenn die Beklagten meinen, dass der Beschluss zu TOP 4 keine subjektiven Rechte der Kläger begründet hätte, weil die Verfahrensrechte auf die Gemeinschaft übergegangen sind, so liegen sie falsch. Die Miteigentümer können die Mängelrechte zwar nicht mehr allein verfolgen, aber es liegt weiterhin in ihrer Entscheidungskompetenz, wie die vergemeinschafteten Mängelrechte verfolgt werden. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur gerichtlichen Geltendmachung ist zur erfolgreichen Verfolgung der Mängelbeseitigungsansprüche erforderlich. Die Aufhebung des Beschlusses hätte zur Folge gehabt, dass das Mandat mit Rechtsanwalt F hätte beendet werden müssen, was im Hinblick auf den Ablauf der Verjährungsverzichts am 30.6.2014 die vergemeinschafteten Rechte und damit auch die subjektiven Rechte der Wohnungseigentümer beeinträchtigt hätte.

TOP 7

Die Beschlussfassung zu TOP 7 sieht die Aufhebung des Beschlusses zu TOP 5 aus der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 vor.

Wie bereits ausgeführt, sind die Einwendungen der Beklagten gegen die Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung zu TOP 5 nicht mehr zu berücksichtigen, so dass dahinstehen kann, ob die am 28.11.2013 getroffenen Regelungen vernünftig waren.

Der abändernde Zweitbeschluss greift in subjektive Rechte der Kläger ein. Die Fortführung der Vorschussklage diente dazu, die vergemeinschafteten Rechte der Miteigentümer zu wahren und insbesondere der drohenden Verjährung zu entgehen. Gleiches gilt für die Abkehr von der Verhandlungsvollmacht für die Verwaltung; der Entzug der Vollmacht diente dazu, dass Verfahren wieder selbst in die Hand zu nehmen; ausgehandelte Vergleiche, die die Gemeinschaft hätten benachteiligen könnten, sollten vermieden werden. Die Interessen des Miteigentümers und Bauträgers S mussten nicht berücksichtigt werden.

Ein Schriftsatz vom 13.01.2014, den das Amtsgericht hätte berücksichtigen müssen, liegt in der Akte nicht vor. Die Ausführungen im Schriftsatz vom 13.01.2020 - der in der Berufungsbegründung wohl gemeint ist – beziehen sich auf die Wirksamkeit der Beschlussfassungen vom 16.01.2014 beziehen. Diese Ausführungen hat das Amtsgericht zu Recht nicht berücksichtigt, da das Anfechtungsverfahren insoweit rechtskräftig abgeschlossen ist.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 22.10.2020 bot keine Veranlassung zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts.

Streitwert für das Berufungsverfahren: 16.000,00 € (entsprechend der nicht angegriffenen Festsetzung durch das Amtsgericht)