Amtsgericht Bergisch Gladbach, Urteil vom 26.02.2020, Az. 70 C 59/14

T a t b e s t a n d:

Die Parteien bilden die aus 16 Wohneinheiten bestehende WEG K 9 in Bergisch Gladbach, die in den Jahren 2007/2008 durch die GbR R & M errichtet wurde. Herr R. ist weiterhin Mitglied der WEG und Sondereigentümer von 8 Wohneinheiten, auf die 47,9 % der Miteigentumsanteile entfallen; Herr M. befindet sich in Privatinsolvenz.

Einige Zeit nach Errichtung des WEG-Objekts traten diverse Baumängel zutage, wegen derer vor dem Landgericht Köln unter dem Az. 4 OH 2/10 ein selbstständiges Beweisverfahren gegen Herrn R. eingeleitet wurde. Vertreten wurden die Eigentümer in diesem Verfahren von Herrn Rechtsanwalt E. aus Bergisch Gladbach, und zwar auf der Grundlage einer in der Eigentümerversammlung vom 20.10.2009 beschlossenen Ermächtigung, die folgenden Wortlaut hatte:

„Rechtsanwalt E. wird beauftragt, die Interessen der Miteigentümer diesbezüglich (Anm.: gemeint ist die Baumängelliste) gerichtlich und außergerichtlich wahrzunehmen. Einem Antrag auf ein selbständiges Beweisverfahren und einer eventuellen späteren gerichtlichen Klageerhebung wird zugestimmt. Verwaltung und Verwaltungsbeirat sind für Herrn Rechtsanwalt E. Ansprechpartner und von ihm umfassend auf dem Laufenden zu halten.“

In der Folgezeit wurden weitere Mängel an dem WEG Objekt entdeckt, und zwar zum einen die fehlende Abdichtung erdberührter Bauteile/Bodenplatten gegen aufstauendes Sickerwasser, wegen derer im Mai 2012 ein Gutachten des Sachverständigen Keppler sowie im November 2012 und Juni 2013 zwei Ergänzungsgutachten eingeholt wurden.

Zum anderen war anlässlich von starken Regenfällen mehrfach die Regenentwässerungsanlage ausgefallen, weswegen die Eigentümer im August 2012 den Architekten G. aus Leverkusen mit der Überprüfung der Ausführung und Funktion der Regenentwässerungsanlage beauftragten. Dieser kam in seiner gutachterlichen Stellungnahme vom 21.11.2012 zu dem Ergebnis, dass nicht nur die Regen-, sondern auch die Schmutzwasserentsorgung im WEG-Objekt fehlerhaft erstellt worden sei. Wegen der Feststellung des Architekten G. im Einzelnen wird auf die im Parallelverfahren 70 C 60/14 (dort Anl. K5, Bl. 38 ff. d.A.)  zu den Akten gereichte Kopie der gutachterlichen Stellungnahme vom 21.11.2012 Bezug genommen. Die Gesamtkosten für die von ihm als zwingend erforderlich angesehenen Sanierungsarbeiten schätzte der Architekt G. auf etwa 45.300 € netto.

Wegen dieses Betrages erhob Herr Rechtsanwalt E. im Namen der Eigentümer eine Vorschussklage beim Landgericht Köln (Az. 4 O 228/13).

In der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 wurde unter TOP 8 hinsichtlich der Mängel an der Regen- und Schmutzwasserentwässerung, der fehlenden Abdichtung erdberührter Bauteile/Bodenplatten sowie zweier weiterer in der Zwischenzeit zu Tage getretener Mängel – nämlich der fehlerhaften Dachentwässerung einerseits und der zu eng dimensionierten Einfahrten der Garagen Balg und Bullik andererseits – einstimmig beschlossen, die individuellen Mängelbeseitigungsansprüche der Eigentümer auf die Gemeinschaft zu übertragen.

Zur weiteren Vorgehensweise wurde sodann unter Berücksichtigung der zum 31.1.2014 ablaufenden Gewährleistungsfrist unter TOP 8b folgendes beschlossen:

Herr R. verzichtet bis zum 30.6.2014 auf die Einrede der Verjährung. Die Bestätigung muss seitens des Bauträgers schriftlich bis zum 15.12.2013 vorliegen.

Es wird ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger mit der Begutachtung des Gemeinschaftseigentumes vor Ablauf der Gewährleistung beauftragt.

Die aufgeführten Mängel werden Herrn R. gemeldet und mit einer Fristsetzung zur Beseitigung aufgefordert.

Sollten Mängel nicht beseitigt werden, soll in der nächsten Eigentümerversammlung über die weitere Vorgehensweise beschlossen werden.

Die Kosten für die Inanspruchnahme des Gutachters gehen zulasten der Gemeinschaft. Sollte die Liquidität nicht ausreichen, wird der Verwalter eine Sonderumlage, verteilt nach Miteigentumsanteilen, einfordern.

Darüber hinaus ist beschlossen worden, die Verwaltung zu ermächtigen, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft Vergleiche abzuschließen, Minderungsbeträge auszuhandeln sowie Minderungsbeträge entgegenzunehmen.

Nur unter der Bedingung, dass Herr R. die zugesagte Verjährungseinredeverzichtserklärung nicht fristgerecht abgeben sollte, sollte die Klage fortgeführt werden.“

Unter TOP 11 wurde ferner beschlossen, auf der Grundlage eines zwischenzeitlich eingeholten Angebotes des Architekten G. vom 28.6.2013 in Bezug auf die Erstellung einer Planung für die Mängelbeseitigung an der Schmutz- und Regenwasserentsorgung weitere Angebote einzuholen.

Am 16.1.2014 fand sodann eine weitere Eigentümerversammlung statt, in der unter TOP 3 mit der Stimmenmehrheit der Beklagten beschlossen wurde, das vor dem Landgericht Köln laufende selbständige Beweisverfahren auf die Mängel, die Gegenstand der Beschlussfassung zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 gewesen waren, zu erweitern. Es wurden Formulierungsvorschläge für Herrn Rechtsanwalt E. erarbeitet, wegen deren Einzelheiten auf Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16.1.2014 (Anl. K 2, Bl. 14 ff. der Akten) verwiesen wird. Ferner hieß es in dem Protokoll wie folgt:

        „Für den Fall, dass aus juristischer Sicht zu einigen der vorgenannten Mängel eine direkte Klage möglich und sinnvoll erscheint, kommt auch das in Betracht.

        Zur Deckung der für die gerichtliche Verfolgung der gemeinschaftlichen Mängelbeseitigungsansprüche anfallenden Sachverständigen-, Rechtsanwalts- und Gerichtskosten wird eine Sonderumlage von 15.000 € erhoben. Sie ist fällig 1 Monat nach Beschlussfassung und nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Sie wird von der Verwaltung per Lastschrift eingezogen.“

Unter TOP 4 wurde ferner unter Bezugnahme auf die Herrn Rechtsanwalt E. in der Eigentümerversammlung vom 20.10.2009 erteilte Ermächtigung beschlossen, dass diese nunmehr wie folgt abgeändert werde:

„Rechtsanwalt E. wird beauftragt, die Interessen der Miteigentümer bezüglich der gemeinschaftlich zu verfolgenden Baumängel gerichtlich und außergerichtlich wahrzunehmen. Einem Antrag auf ein selbständiges Beweisverfahren oder einer gerichtlichen Klageerhebung wird zugestimmt. Die Verwaltung und Herr Dr. K. sind für Herrn Rechtsanwalt E. Ansprechpartner und von ihm umfassend auf dem Laufenden zu halten.“

Unter TOP 5 wurden sodann die Beschlüsse zu TOP 8b der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 betreffend die Ruhendstellung der Vorschussklage gegen den Bauträger und die Ermächtigung der Verwaltung, im Namen der Gemeinschaft mit dem Bauträger Vergleiche abzuschließen und mit ihm Minderungsbeträge auszuhandeln, aufgehoben.

Unter TOP 6 wurde desweiteren folgendes beschlossen:

„Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Erteilung des Planungsauftrages „Schmutz-und Regenwasserentsorgung“ gemäß dem Angebot der Firma G. vom 28. Juni 2013. Die Kosten der Maßnahme in Höhe von rund 5800 € gehen zulasten einer Sonderumlage. Sie ist fällig einen Monat nach Beschlussfassung und nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Sie wird von der Verwaltung per Lastschrift eingezogen.“

Diese Beschlüsse wurden durch die Miteigentümer H., M., BuH P. sowie R. angefochten.

Das Verfahren wurde vor dem Amtsgericht Leverkusen unter dem Aktenzeichen 70 C 11/14 geführt. mit Urteil vom 09.09.2014 wurde die Klage abgewiesen, die hiergegen gerichtete Berufung (Landgericht Köln, 29 S 242/14) blieb ohne Erfolg.

Parallel zu dem laufenden Rechtsstreit – Termin zur mündlichen Verhandlung war dort auf den 22.07.2014 anberaumt – fand am 13.06.2014 eine neuerliche Eigentümerversammlung statt, in welcher unter TOP 5 - 8 die Beschlüsse zu TOP 3 – 6 der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 aufgehoben wurden.

Hiergegen richtet sich die am 02.07.2014 bei Gericht eingegangene und den Beklagten am 16.07.2014 zugestellte Anfechtungsklage.

Der unter TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 beschlossene Planungsauftrag war sodann Gegenstand einer weiteren Beschlussfassung vom 29.09.2014. Dort wurde unter TOP 7 bestandskräftig beschlossen: Der Planungsauftrag an den Architekten G. wird nicht erteilt.

Die Kläger vertreten die Auffassung, die Zweitbeschlüsse vom 13.06.2014 widersprächen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die durch sie aufgehobenen Beschlüsse vom 16.01.2014 sämtlich notwendig und geeignet seien, die Feststellung/Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum gegen die Ersteller des Objektes geltend zu machen und durchzusetzen.

Die Aufhebung dieser Beschlüsse verletze grob die Belange der Wohnungseigentümer, denen aufgrund der am 28.11.2013 beschlossenen Vergemeinschaftung der Ansprüche eigene Handlungsoptionen genommen worden seien.

In der mündlichen Verhandlung vom 09.12.2014 haben die Parteien das vorliegende Verfahren im Hinblick darauf, dass die Vollziehung der Beschlüsse aufgrund einstweiliger Verfügung vom 29.07.2014  (70 C 60/14) ausgesetzt war und ein Mediationsverfahren angestrebt wurde, einvernehmlich ruhend gestellt.

Nachdem in der Zwischenzeit eine Vielzahl weiterer Verfahren geführt worden ist, haben die Beklagten das Verfahren mit Schriftsatz vom 20.09.2019 wieder aufgenommen.

Die Kläger beantragen,

        die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 zu

TOP 5 „die Eigentümer beschließen, den Beschluss zum TOP 3 der Eigentümerversammlung am 16.01.2014 aufzuheben.“

TOP 6 „die Eigentümer beschließen, den Beschluss zum TOP 4 der Eigentümerversammlung am 16.01.2014 aufzuheben.“

TOP 7 „die Eigentümer beschließen, den Beschluss zum TOP 5 der Eigentümerversammlung am 16.01.2014 aufzuheben.“

TOP 8 „die Eigentümer beschließen, den Beschluss zum TOP 6 der Eigentümerversammlung am 16.01.2014 aufzuheben.“

für ungültig, hilfsweise nichtig, zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Zu TOP 5 und 6 der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 tragen sie vor, der Beschluss zu TOP 3 der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 sei seinerseits bereits ein Zweitbeschluss, welcher den Beschluss zu TOP 8b der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 abändere. Dieser widerspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da er in eine durch den Erstbeschluss geschützte Rechtsposition des Beklagten R., welche dieser in seiner Eigenschaft als Bauträger erhalten habe, eingreife. Der Beklagte R. habe – in Umsetzung der Beschlussfassung vom 28.11.2013 – nur deshalb auf die Einrede der Verjährung bis zum 30.06.2014 verzichtet, weil er im Gegenzug darauf habe vertrauen können und dürfen, dass die Vorschussklage gegen ihn ruhend gestellt und der Streit über Gewährleistung rechtlich relevante Mängel am Gemeinschaftseigentum durch ein Privatgutachten geklärt werde. Dies gelte auch für die unter TOP 4 der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 beschlossene Abänderung der an Rechtsanwalt E. erteilten Ermächtigung zur Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens und Klageverfahrens.

Hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 tragen sie vor, der aufgehobene Beschluss zu TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 widerspreche schon deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er eine nur teilweise Abänderung des Beschlusses zu TOP 8 B der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 herbeigeführt habe. Dies habe zur Folge, dass parallel der Privatsachverständige Dr. Ing. L. und der gerichtlich eingesetzte Sachverständige Dipl.-Ing. K. tätig wurden mit der Folge, dass durch die Einholung des Privatgutachtens unnötig Geld verbrannt worden sei.

Der unter TOP 8 aufgehobene Beschluss zu TOP 6  der Eigentümerversammlung vom 16.01.2014 habe ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen, da die Beklagten im Verhältnis zur Regelung des hierdurch aufgehobenen TOP 11 aus der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 einen Nachteil erlitten hätten, in dem sie nun mit möglicherweise höheren Kosten belastet seien als bei Einholung von Alternativangeboten.

Das Gericht hat folgende Akten beigezogen: 70 C 105/13, 70 C 11/14, 70 C 60/14, 70 C 82/14, 70 C 84/14, 70 C 67/17 (Retent), 70 C 18/18 (Retent), 70 C 22/19, 70 C 23/19, 70 C 47/19.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e:

Die Anfechtungsklage ist zulässig; insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingereicht worden.

Sie hat auch in der Sache überwiegend Erfolg.

TOP 5 - 7

Die von den Klägern angegriffenen Zweitbeschlüsse zu TOP 5, 6 und 7 der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 können nach Einschätzung des Gerichtes keinen Bestand haben.

Bei der Überprüfung von Zweitbeschlüssen ist – worauf die Beklagten zu Recht hinweisen lassen – zu berücksichtigen, dass die Eigentümergemeinschaft grundsätzlich frei darin ist, ihre in einem früheren Beschluss zum Ausdruck gebrachte Meinung durch einen Zweitbeschluss zu ändern.

Ein abändernder Zweitbeschluss muss jedoch schutzwürdige Belange des Erstbeschlusses berücksichtigen. In wohlerworbene Rechte von Wohnungseigentümern darf er nicht eingreifen, soweit nicht überwiegende sachliche Gründe hierfür sprechen.

Einen derartigen Eingriff stellen indes die Zweitbeschlüsse zu TOP 5, 6 und 7 der Eigentümerversammlung vom 13.06.2014 dar. Durch den Beschluss vom 16.01.2014 wurde zu Gunsten der Kläger ein schützenswertes Bestandsinteresse begründet, indem die Weiterverfolgung ihrer Gewährleistungsrechte sichergestellt wurde.

Unabhängig davon, dass eine Rückübertragung der Ansprüche nicht beschlossen wurde – und auch nicht konkludent angenommen werden kann - ist nicht erkennbar, dass den Klägern die Weiterverfolgung ohne Risiko eines Rechtsverlustes – und ohne erhöhte Kostenbelastung – möglich wäre.

Sachliche Gründe, die eine Abkehr von dieser Beschlussfassung rechtfertigen würden, sind nicht dargetan.

Die Argumentation der Beklagten, die sich im Wesentlichen darauf beschränkt, die gegen die bereits im Verfahren 70 C 11/14 vorgebrachten Einwände gegen die Beschlüsse vom 16.01.2014 zu wiederholen, vermag nicht zu überzeugen. Die Beschlüsse zu TOP 3 - 5 vom 16.01.2014 entsprechend ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies – entgegen der Argumentation der Beklagten im nachgelassenen Schriftsatz vom 05.02.2020 - auch nicht erst seit der rechtskräftigen Entscheidung über die diesbezügliche Anfechtungsklage (70 C 11/14, 29 S 242/14).

Insbesondere wurden durch die Beschlüsse vom 16.01.2014 keine schutzwürdigen Belange des Beklagten R. in seiner Eigenschaft als Miteigentümer verletzt. Die Interessen des Beklagten R. in seiner Eigenschaft als Bauträger werden durch die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung dagegen nicht geschützt.

Auch der Mängelbericht des privat beauftragten Sachverständigen Dipl.-Ing. Dr. L. vom 20.03.2014 stellte keinen überwiegenden sachlichen Grund zur Abkehr von den am 16.01.2014 gefassten Beschlüssen dar.

Unabhängig davon, dass bereits die Rechtmäßigkeit seiner Beauftragung zwischen den Parteien im Streit steht, befasst sich seine Stellungnahme nicht mit den in der Eigentümerversammlung vom 28.11.2013 benannten, sondern mit neuen, eher geringfügigen Mängeln.

TOP 8

Für die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8 (Aufhebung des Beschlusses zu TOP 6 vom 16.01.2014) fehlt den Klägern das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis, nachdem der Beschluss zu TOP 6 vom 16.01.2014 erneut durch den Beschluss zu TOP 7 vom 29.09.2014 aufgehoben wurde und letzterer nach Zurückweisung der hiergegen gerichteten Anfechtungsklage (Urteil vom 24.09.3025, Az. 70 C 84/14) bestandskräftig geworden ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1, 100 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Streitwert:

TOP 5: 15.000,00 €

TOP 6: 500,00 €

TOP 7: 500,00 €

TOP 8: 5.800,00 €

Gesamt: 21.800,00 €