Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 31.07.2013, Az. VIII ZR 149/13

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

BES[X.]HLUSS
VIII ZR 149/13

vom

31. Juli 2013

in dem Rechtsstreit

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Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat am
31. Juli
2013 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, die Richterin [X.] sowie die [X.] und [X.]
beschlossen:
Der Antrag des Beklagten, die Zwangsvollstreckung aus dem Be-schluss des [X.] vom 22. Mai 2013 in Verbindung mit dem Urteil des [X.] vom 18. Januar 2013 vor-läufig einzustellen, wird zurückgewiesen.

Gründe:
Der Antrag ist unbegründet. Einer Einstellung der Zwangsvollstreckung nach §
719 Abs. 2 ZPO steht entgegen, dass die weitere Rechtsverteidigung des Beklagten keine Aussicht auf Erfolg hat. Denn die Vorinstanzen haben die ordentliche Kündigung des [X.] zu Recht für begründet erachtet und des-halb auf Räumung des vom Beklagten gemieteten Einfamilienhauses erkannt.
Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts ist der Beklagte Inhaber eines Gewerbebetriebs, der einen Hausmeisterservice, die De-
und Remontage von Aufzugsanlagen und Schwertransporte innerhalb von Gebäuden, Montage von Aufzugsanlagen und Bau von Montagerüstung zum Gegenstand hat. Als Betriebsstätte hat der Beklagte gegenüber dem Gewerbeamt seit mehreren Jahren seine Wohnadresse angegeben; unter dieser "Geschäftsadresse"
tritt er auch gegenüber Kunden auf. Der Kläger mahnte den Beklagten wegen uner-laubter gewerblicher Nutzung des zu Wohnzwecken vermieteten Einfamilien-hauses vergeblich ab.
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Die Auffassung der Vorinstanzen, dass im Verhalten des Beklagten eine nach dem Mietvertrag nicht erlaubte und deshalb vertragswidrige gewerbliche Nutzung liegt, steht im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. Se-natsurteile vom 14. Juli 2009 -
VIII ZR 165/08, [X.], 3157 Rn. 13 ff. sowie vom 10. April 2013 -
VIII ZR 213/12, NJW 2013, 1806 Rn. 14). Auch die [X.] Würdigung des Berufungsgerichts, dass die Vertragsverletzung im vor-liegenden Fall ein die ordentliche Kündigung rechtfertigendes Gewicht hat, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Der Beklagte hat sich allerdings darauf berufen, dass von seinem Betrieb bisher keine konkreten Störungen ausgegangen seien, weil er in dem vom Klä-ger gemieteten Einfamilienhaus in der Vergangenheit keine geschäftlichen
Be-suche von Mitarbeitern oder Kunden empfangen habe. Außerdem stelle er die für seinen Betrieb benötigten Fahrzeuge nicht auf dem Wohngrundstück oder auf der Straße
in der Nähe des Grundstücks ab, sondern ausschließlich auf einem dafür gesondert angemieteten Platz. Darauf kommt es indessen nicht an. Bei geschäftlichen Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, liegt eine Nutzung vor, die der Vermieter einer Wohnung ohne entsprechende Vereinbarung grundsätzlich
nicht dulden muss (Senatsurteil vom 14. Juli 2009 -
VIII ZR 165/08, aaO Rn.15).
Entgegen der Auffassung des Beklagten ist es auch nicht zu beanstan-den, dass das Berufungsgericht einen Anspruch auf Gestattung der gewerbli-chen Tätigkeit verneint hat. Ein -
auf Treu und Glauben gestützter -
Anspruch des Mieters auf Gestattung gewerblicher Aktivitäten in der ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Wohnung kommt nach der Rechtsprechung des Senats nur ausnahmsweise in Betracht (vgl. Senatsurteil vom 14. Juli 2009
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VIII ZR 165/08, aaO). Einen
solchen
Ausnahmefall hat das Berufungsgericht
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hier angesichts von Art und Zuschnitt des vom Beklagten geführten Gewerbe-betriebs
rechtsfehlerfrei verneint.
[X.]
[X.]
[X.]

[X.]
[X.]

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 18.01.2013 -
34 [X.] 149/12 -

LG [X.], Entscheidung vom 22.05.2013 -
2 S 26/13 -