Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 283/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 283/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die [X.] Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.] und [X.] so-wie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 21. August 2003 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 15. Januar 2003 abgeändert. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der [X.] der von ihm bewohnten Wohnung [X.], 4. Obergeschoß links, in [X.] von bisher monatlich 173,11 • um 34,62 • auf nun-mehr 207,73 • (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 46,92 •) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 19. November 1998 im [X.]in [X.] im 4. Obergeschoß eine 1-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 43,74 qm. Die Wohnung war durch Mo-dernisierungsvertrag vom 27. November/1. Dezember 1978 mit öffentlichen [X.] nach § 43 StBauFG gefördert worden. Danach erhielt die Klägerin einen - 3 - nicht nach Modernisierungsmaßnahmen einerseits und Instandsetzungsmaß-nahmen andererseits getrennten Baukostenzuschuß in Höhe von 2.301.671 DM, von dem ein letzter Teilbetrag am 22. Mai 1979 angefordert wurde. Darüber hinaus erhielt die Klägerin von der [X.] im Hinblick auf anerkannte Modernisierungskosten in Höhe von 1.620.500 DM und anerkannte Instandsetzungskosten in Höhe von 567.800 DM [X.] in Höhe von insgesamt 799.421 DM, die in unterschiedlichen Teilbeträgen, letztmalig für den Zeitraum bis zum 30. November 1986 gezahlt wurden. Als Zeitpunkt für die mittlere Bezugsfertigkeit der von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen gilt der 1. Dezember 1976. In § 3 Abs. 3 des [X.] war vereinbart, daß die Anfangskaltmiete nach Abschluß der Arbeiten 3,20 DM/qm monatlich betragen und sich im vierten, siebten und zehnten Jahr nach Beginn um jeweils 0,50 DM/qm monatlich erhöhen sollte. Mit Erklärung vom 11. März 2002 begehrte die Klägerin von dem [X.] die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 173,11 • um 34,62 • auf 207,73 • zuzüglich einer Vorauszahlung für Heizung und Warm-wasser in Höhe von 46,92 •. Sie berief sich dabei auf den [X.]er Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugs-beträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Der Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung des Beklagten zu ihrer Mieterhöhungserklärung vom 11. März 2002. Das Amtsgericht hat die [X.] abgewiesen. Das [X.] hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen [X.] verfolgt die Klägerin ihr Klageziel einer Verurteilung des Beklagten zur Zu-stimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter. - 4 - Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von [X.] bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Klägerin habe im Rahmen des [X.] umfangreiche öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Förde-rungen seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem [X.] des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein Abzug entfalle nicht schon deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 19. November 1998 schon modernisiert gewesen sei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhängig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der fragliche Mietvertrag erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be-rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge-ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des [X.] gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche Fördergel-- 5 - der ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollten. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine [X.] zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Erman-gelung einer Gesetzeslücke kein Raum. I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 [X.] ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - [X.] ZR 116/03, [X.], 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende [X.] nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-des hat für die [X.] der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom - 6 - 25. Februar 2004 aaO). Diese von [X.] wegen vorzunehmende Ausle-gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-raum, in dem [X.] von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und mehr als 15 Jahre nach Gewährung des letzten Förderbe-trages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufge-zehrt. Da somit [X.] nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem [X.] der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch [X.] ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. - 7 - II[X.] Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs-urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO).

[X.] Dr. [X.] [X.]
[X.] [X.]