Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.06.2004, Az. VIII ZR 284/03

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 284/03 Verkündet am: 23. Juni 2004 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 19. Mai 2004 durch die [X.] Richterin [X.] und [X.] [X.], [X.] und [X.] so-wie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel der Klägerin werden das Urteil der [X.] des [X.] vom 21. August 2003 aufgehoben und das Urteil des [X.] vom 11. Dezember 2002 abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Bruttokaltmiete der von ihr bewohnten Wohnung [X.]-Straße , 4. Obergeschoß rechts, [X.], von bisher monatlich 324,47 • um 64,89 • auf nunmehr 389,36 • (zuzüglich Vorschuß Heizung und Warmwasser in Höhe von monatlich 60,92 •) ab dem 1. Juni 2002 zuzustimmen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagte mietete von der Klägerin mit Vertrag vom 31. Januar 1997 im Haus [X.] -Straße in [X.] im 4. Obergeschoß eine Woh-nung. Die Modernisierung der Wohnung war entsprechend den Vereinbarungen im Modernisierungsvertrag vom 10. Oktober/12. November 1979 zwischen der - 3 - Klägerin und dem Land [X.] mit öffentlichen Mitteln gefördert worden. Der Modernisierungsvertrag enthält unter anderem folgende Klauseln: "§ 2 ... (6) Nach Beendigung der Modernisierungs- und Instandset-zungsmaßnahmen ist - soweit preisrechtlich zulässig - von [X.] Miete in Höhe von 4,80 DM/qm/Monat (ohne Umlage für Heizung, Warmwasser und Personenaufzug) auszugehen. Basis ist die von [X.] genehmigte [X.]. Diese Miete soll für die ersten [X.] nach Beendigung der [X.] und Instandsetzungsmaßnahmen um 1 DM/qm/Monat gesenkt werden. Nach Ablauf der [X.] soll die Miete für weitere [X.] um 0,50 DM/qm/Monat abgesenkt werden. Die durch die Mietminderung verursachten Mindereinnahmen des Eigentümers werden durch [X.] gemäß § 39 Abs. 5 StBauFG gedeckt. Sie sind ein Teil des [X.] gemäß § 43 StBauFG (siehe § 3 Abs. 8 ff.). (7) Bis zum Ablauf des neunten vollen Kalenderjahres, das dem Jahr der Bezugsfertigkeit nach Durchführung der [X.] und Instandsetzungsmaßnahmen folgt, darf keine hö-here Miete erhoben werden, als sich bei [X.] der endgültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt. Gesetzliche Grundmietenerhöhungen dürfen bei Anwendung einer Er-tragsberechnung nur auf der Basis der Grundmiete vor [X.] der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnah-men erhoben werden. ..."
Mit Erklärung vom 13. März 2002 begehrte die Klägerin von der [X.] die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 324,47 • um 64,89 • auf 389,36 • zuzüglich eines Vorschusses für Heizung und Warmwas-ser in Höhe von monatlich 60,92 • ab dem 1. Juni 2002. Sie berief sich dabei auf den [X.]er Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das [X.] - langen enthält keine Abzugsbeträge für die erhaltene öffentliche Förderung. Die Beklagte stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht zu. Mittlere Bezugsfertigkeit nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen ist seit über 23 Jahren gegeben. Mit ihrer Klage verlangt die Klägerin die Zustimmung der Beklagten zu ih-rer Mieterhöhungserklärung vom 13. März 2002. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die hiergegen von der Klägerin eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen [X.] verfolgt die Klägerin ihr Klageziel weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von [X.] bereits formell unwirksam sei. Die Klägerin habe im Rahmen des [X.] vom 10. Oktober 1979 öffentliche Förderungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erhalten. Solche Zuschüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen. Ein solcher Abzug entfalle nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 31. Januar 1997 bereits modernisiert gewesen sei. Der Wortlaut des § 558 Abs. 5 BGB enthalte eine solche Einschränkung nicht. Vielmehr sei davon auszugehen, daß die erhaltenen Drittmittel unabhän-- 5 - gig von der Person des jeweiligen Mieters und unabhängig davon, ob der [X.] erst nach Auslaufen der öffentlichen Förderung abgeschlossen worden sei, gemäß § 558 Abs. 5 BGB bei anstehenden Mieterhöhungen zu be-rücksichtigen seien. Die gewährten Förderbeträge seien nicht an die Person des jeweiligen Mieters gebunden, sondern würden wohnungsbezogen verge-ben, so daß die öffentliche Förderung von Beginn an Gegenstand des [X.] gewesen sei. Dem liege der Gedanke zugrunde, daß den Wohnwert und die allgemeine Ausstattung der Wohnung verbessernde öffentliche [X.] ausschließlich den jeweiligen Mietern als Teil der Allgemeinheit zugute kommen sollten. Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Er-mangelung einer Gesetzeslücke kein Raum. I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 [X.] ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - [X.] ZR 116/03, [X.], 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende [X.] nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechen-des hat für die [X.] der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit - 6 - verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieter-höhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Ein-satz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Diese von Verfassung wegen vorzunehmende Ausle-gung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regleung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246). Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeit-raum, in dem [X.] von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf 10 oder auf 12 Jahre festzulegen ist. Jedenfalls 23 Jahre nach mittlerer Bezugsfer-tigkeit und Gewährung des letzten Förderbetrages ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt. Da somit [X.] nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem [X.] der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Förder-mittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch [X.] ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 11. März 2002 war formell wirksam. - 7 - II[X.] Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Rechtsmittel der Klägerin ist daher das Berufungs-urteil aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist antragsgemäß abzuändern (§ 563 Abs. 3 ZPO). [X.] Dr. [X.] [X.]
[X.] [X.]