Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.06.2012, Az. VIII ZR 310/11

Die [X.] ist seit dem 1. April 1995 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in [X.].

Hinsichtlich des Hauses, in dem die vermietete Wohnung gelegen ist, schlossen das [X.] und die Klägerin Ende des Jahres 1993 einen vom [X.] vorformulierten "Förderungsvertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen". Die Klägerin verpflichtete sich in diesem Vertrag, dort näher bezeichnete Baumaßnahmen durchzuführen; das [X.] verpflichtete sich, diese Maßnahmen durch einen Baukostenzuschuss, [X.] und [X.] zu fördern.

In dem Vertrag ist unter anderem folgendes geregelt:

Die mängelfreie Schlussabnahme der Baumaßnahmen erfolgte am 16. März 1995.

Die Klägerin forderte die [X.] mit Schreiben vom 26. Oktober 2009 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete zum 1. Januar 2010 um 30,01 € von 189,42 € auf 219,43 € (= 4,17 €/qm/monatlich) zuzustimmen. Sie bezog sich dabei auf den [X.]er Mietspiegel 2009 und erläuterte die Erhöhung im Einzelnen durch Einordnung der Wohnung in das [X.] anhand der nach dem Mietspiegel maßgeblichen Kriterien (Wohnfläche, Altersklasse, Ausstattung und Wohnlage). Weitere Angaben enthält das Schreiben nicht. Die [X.] stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Sie ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen entspreche nicht den formellen Anforderungen, da es sich nicht zu den gemäß § 558 Abs. 5 BGB aufzuführenden Kürzungsbeträgen, die sich die Klägerin aufgrund der von dem [X.] erhaltenen Fördermittel anrechnen lassen müsse, und den zugrunde liegenden Berechnungspositionen verhalte.

Mit ihrer Klage nimmt die Klägerin die [X.] auf Zustimmung zu der im Schreiben vom 26. Oktober 2009 geforderten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage zunächst mit im schriftlichen Vorverfahren ergangenem Versäumnisurteil (zugestellt an die [X.] am 1. Juni 2010) stattgegeben. Nach Einspruch der [X.]n hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung der Klägerin ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zustimmungsbegehren weiter.

Die Revision hat Erfolg.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin entspreche nicht den Anforderungen der §§ 558, 558a BGB, weil es sich nicht dazu verhalte, inwieweit sich die Klägerin nach § 558 Abs. 5 BGB Kürzungen aufgrund erhaltener Drittmittel gefallen lassen müsse.

Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Habe der Vermieter - wie hier - Drittmittel für die Modernisierung im Sinne des § 559a Abs. 1 BGB erhalten, entspreche ein Mieterhöhungsverlangen nur dann den formellen Anforderungen, wenn der Vermieter die sich hieraus ergebenden [X.] einschließlich der Berechnungsgrundlagen darstelle. Im Streitfall habe sich die Klägerin in § 7 des [X.] mit dem [X.] verpflichtet, Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 2, 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe ([X.]; jetzt: § 558 Abs. 5, §§ 559 f. BGB) nur in dem vertraglich gestatteten Umfang vorzunehmen. Ob diese Vorgaben, aus denen den Mietern der Klägerin ein unmittelbarer Anspruch gemäß § 328 BGB erwachse, eingehalten worden seien, könne nicht nachvollzogen werden, weil die Klägerin weder im Mieterhöhungsverlangen noch im Prozess mitgeteilt habe, ob sie auch Zuschüsse für die Modernisierung der an die Beklagte vermieteten Wohnung erhalten habe. Dazu hätte zwar die Anlage zu § 2 Nr. 6 des [X.] Auskunft geben können; diese habe die Klägerin jedoch auch nach gerichtlicher Aufforderung nicht vorgelegt. Mit der schlichten Angabe, der Modernisierungsanteil für die an die Beklagte vermietete Wohnung habe "gegen Null" tendiert und sei nicht bezifferbar, habe es die Klägerin nicht bewenden lassen dürfen. Nur wenn die Anlage zu § 2 Nr. 6 des [X.] ergeben hätte, dass die in Bezug auf die an die Beklagte vermietete Wohnung gewährten Förderungsmittel ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betroffen hätten, hätte keine gesetzliche Verpflichtung bestanden, dies als negative Feststellung in das Mieterhöhungsverlangen aufzunehmen.

Auch wenn der durch den Förderungsvertrag eröffnete Spielraum für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB eingehalten werde und die sich dann ergebende neue Miete in jedem Fall unter dem Betrag liege, der sich ergeben würde, wenn die erhaltenen Drittmittel bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete abgezogen würden, ändere dies nichts daran, dass die zwingenden formellen Voraussetzungen für ein Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558, 558a BGB erfüllt sein müssten, die eine Darstellung der Drittmittel vorschrieben.

Entgegen der Auffassung der Klägerin seien Drittmittel auch dann anzugeben, wenn die Modernisierung bereits vor Abschluss des [X.] stattgefunden habe und der das Erhöhungsverlangen beanstandende Mieter damit in eine bereits modernisierte Wohnung eingezogen sei. Denn dem Gesetz könne eine Einschränkung nicht entnommen werden, dass Drittmittel nur dann anzugeben seien, wenn die Modernisierung während eines bestehenden Mietverhältnisses vorgenommen worden sei.

Die Notwendigkeit der Angabe von Drittmitteln sei im Streitfall auch nicht deshalb entbehrlich gewesen, weil der Abschluss der geförderten Baumaßnahmen mehr als zwölf Jahre zurückliege. Denn die Klägerin müsse sich an den Regelungen festhalten lassen, denen sie sich gegenüber dem [X.] unterworfen habe. Die Klägerin habe sich in § 10 des Fördervertrages verpflichtet, die in § 7 des Vertrages enthaltenen Beschränkungen für Modernisierungsmieterhöhungen für 20 Jahre, beginnend mit der die Mängelfreiheit feststellenden Schlussabnahme, einzuhalten. Da die Schlussabnahme im Streitfall am 16. März 1995 erfolgt sei, ende die vertragliche Bindungsfrist erst am 15. März 2015.

Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

Der Angabe der vom [X.] erhaltenen Fördermittel in dem Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 bedurfte es nicht, weil diese Mittel zu diesem Zeitpunkt bei der Berechnung der neu verlangten Miete nicht mehr anzurechnen waren.

1. Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines auf Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gerichteten Mieterhöhungsverlangens nach § 558a BGB, dass der Vermieter [X.] auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Mieterhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben ist der Mieter nicht in der Lage, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen, denn nach § 558 Abs. 5 BGB in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB sind Kosten für Modernisierungsmaßnahmen, die durch Zuschüsse öffentlicher Haushalte gedeckt werden, bei der Berechnung der erhöhten Miete in Anrechnung zu bringen (Senatsurteil vom 19. Januar 2011 - [X.], NJW-RR 2011, 446 Rn. 16 mwN). Von dieser Rechtsprechung ist auch das Berufungsgericht zutreffend ausgegangen.

2. Von [X.] beeinflusst ist hingegen die Auffassung des Berufungsgerichts, die Klägerin habe auch noch mehr als 14 Jahre nach der [X.] der geförderten Baumaßnahmen in dem an die Beklagte gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 26. Oktober 2009 die vom [X.] erhaltenen Drittmittel und die sich daraus ergebenden [X.] angeben müssen.

Das Begründungserfordernis des § 558a Abs. 1 BGB, insbesondere die sich nach der Rechtsprechung des Senats hieraus ergebende Obliegenheit des Vermieters, für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen erhaltene Drittmittel anzugeben, ist kein Selbstzweck. Es dient vielmehr dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters. Er soll mit den aus dem Mieterhöhungsverlangen ersichtlichen Angaben in die Lage versetzt werden, dessen Berechtigung zu überprüfen. Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - [X.], NJW-RR 2004, 947 unter [X.] a).

Daran fehlt es im Streitfall. Weder aus dem Gesetz noch aus dem mit dem [X.] im [X.] geschlossenen Förderungsvertrag lässt sich eine noch 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der Baumaßnahmen bestehende Anrechnungspflicht begründen.

a) Der Senat hat über die Frage, wann die gesetzlich in § 559a Abs. 1, § 558 Abs. 5 BGB bestimmte Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die für Modernisierungsmaßnahmen aus öffentlichen Haushalten gewährt wurden, endet, bisher nicht abschließend entschieden. Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 [X.] für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - [X.], aaO unter [X.] b; vom 23. Juni 2004 - [X.], juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - [X.], aaO). Daran hält der Senat fest.

Eine Anrechnungspflicht kann jedenfalls dann nicht mehr bestehen, wenn die Fördermittel aufgezehrt sind, da der Eigentümer/Vermieter ansonsten auf Dauer gehindert wäre, sein Eigentum wirtschaftlich zu verwerten. Auch würde der Vermieter, der Drittmittel erhalten hat, unbegrenzt schlechter gestellt als der Vermieter, der die Modernisierung aus eigenen Mitteln durchgeführt hat. Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - [X.], aaO unter [X.] a).

Bei der Bemessung der maximal zulässigen Anrechnungsfrist ist von § 558 Abs. 5 BGB (früher § 2 Abs. 1 Satz 2 [X.]), § 559a Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 6 [X.]) in Verbindung mit § 559 Abs. 1 BGB (früher § 3 Abs. 1 Satz 1 [X.]) auszugehen. Danach ist bei verlorenen Zuschüssen die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 % des auf die jeweilige Wohnung entfallenden Förderbetrags zu kürzen. Der Gesetzgeber hat somit eine Regelung geschaffen, die dazu führt, dass der gewährte Zuschuss nach etwas über neun Jahren durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt ist. Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des [X.] ergibt sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - [X.], aaO unter [X.] b).

Für den Streitfall bedeutet dies, dass für die Klägerin jedenfalls 14 Jahre nach mängelfreier Schlussabnahme der geförderten Baumaßnahmen eine gesetzliche Anrechnungspflicht der vom [X.] erhaltenen Fördermittel nicht mehr bestand, so dass sich das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 dazu nicht verhalten musste.

b) Aus dem mit dem [X.] geschlossenen Förderungsvertrag aus dem [X.] lässt sich eine zeitlich über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht nicht herleiten.

aa) Wie das Berufungsgericht in der Begründung seiner Zulassungsentscheidung ausgeführt hat, wurden aufgrund gleichlautender Förderungsverträge zahlreiche Wohnungen in [X.] modernisiert. Bei den in Rede stehenden Regelungen des [X.] handelt es sich der Sache nach somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Senat selbst auslegen kann, weil formularmäßig gestaltete Vertragsbedingungen der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegen und weitere tatrichterliche Feststellungen nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2011 - [X.], NJW 2011, 3709 Rn. 16; vom 21. Oktober 2009 - [X.], [X.], 293 Rn. 11; jeweils mwN). Die Auslegung hat dabei nach dem objektiven Inhalt und typischen Sinn der Regelung unter Beachtung der [X.] des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zu erfolgen (Senatsurteil vom 24. März 2010 - [X.], NJW-RR 2010, 1436 Rn. 19). Danach sieht der Förderungsvertrag in zeitlicher Hinsicht keine über das Gesetz hinausgehende Anrechnungspflicht vor.

bb) Das Berufungsgericht entnimmt § 7 Abs. 2 Satz 6 Förderungsvertrag die Verpflichtung der Klägerin, sich die gewährten [X.] - unabhängig von deren tatsächlicher Verwendung - als [X.] für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 2 [X.] (jetzt § 558 Abs. 5 BGB) anrechnen zu lassen, soweit unter Berücksichtigung der anfänglichen [X.] die Mieterhöhungen nach § 3 [X.] (jetzt § 559a BGB) zu einer Überschreitung der für das [X.] im Förderungsvertrag vereinbarten Einstiegsmiete führen würden. Ausgehend von dieser Vereinbarung seien Zuschüsse zu Modernisierungsmaßnahmen während der in § 10 Förderungsvertrag bestimmten Laufzeit von 20 Jahren bei einer Mieterhöhung anzurechnen und deshalb auch bei einem Mieterhöhungsverlangen innerhalb dieser Zeitspanne anzugeben.

cc) Dies trifft nicht zu. Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 10 Förderungsvertrag hinsichtlich der in § 7 Förderungsvertrag enthaltenen Regelungen zur Miethöhe nichts über die zeitliche Dauer der Anrechnungspflicht von Drittmitteln aussagt, sondern lediglich bestimmt, dass "die Verpflichtungen nach §§ 7 bis 9 Förderungsvertrag bis zum Ablauf von 20 Jahren nach mängelfreier Schlussabnahme der vereinbarten Baumaßnahmen" gelten sollen. Der die zulässige Miethöhe regelnde § 7 des [X.], an den die Klägerin nach § 10 Förderungsvertrag 20 Jahre gebunden ist, verhält sich indes zur Dauer der Anrechnungspflicht nicht. Insbesondere kann auch der Regelung in § 7 Abs. 2 Satz 6, 7 Förderungsvertrag hierzu nichts entnommen werden. Diese Bestimmungen enthalten lediglich Aussagen dazu, welche Fördermittel (§ 7 Abs. 2 Satz 6) in welcher Höhe (§ 7 Abs. 2 Satz 7 i.V.m. der Anlage zu § 2 Nr. 6) für die einzelne Wohnung anzurechnen sind, setzen mithin eine (noch bestehende) gesetzliche Anrechnungspflicht voraus, die für das streitgegenständliche Erhöhungsverlangen - wie dargestellt - nicht mehr gegeben war.

Nach allem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben; es ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Da keine weiteren tatsächlichen Feststellungen zu treffen sind, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Das Zustimmungsverlangen der Klägerin vom 26. Oktober 2009 entspricht den formellen Anforderungen des § 558a BGB. Da dessen materielle Berechtigung zwischen den Parteien nicht im Streit ist, erweist es sich auch als begründet. Auf die Berufung der Klägerin ist das Urteil des Amtsgerichts somit dahin zu ändern, dass das dem Zustimmungsverlangen stattgebende Versäumnisurteil des Amtsgerichts aufrechterhalten wird.