Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.01.2005, Az. VIII ZR 116/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 116/04 Verkündet am: 19. Januar 2005 [X.] , Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 22. Dezember 2004 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 18. März 2004 aufgehoben. Auf die Berufung des [X.] wird das Urteil des [X.] vom 17. Juli 2003 abgeändert. Die Beklagte wird verur-teilt, an den Kläger 218,53 • nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 28. März 2003 zu zahlen. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen. Von Rechts wegen

Tatbestand: Der Kläger ist Vermieter, die Beklagte Mieterin einer Eigentumswohnung in [X.]. Nach § 4 Nr. 2 des [X.] vom 18. Dezember 1996 sollen die Betriebskosten, die von der [X.] gesondert zu zahlen sind, auf der Basis der Miteigentumsanteile errechnet und umgelegt werden. Im Jahre 2002 [X.] die Hausverwaltung des [X.] die Betriebskostenabrechnung für das [X.]. Als [X.] wurde das Verhältnis der Wohnfläche der [X.] zur Gesamtfläche des Hauses verwendet. Dabei ergab sich eine Nachfor-- 3 - derung gegenüber der [X.] von 218,53 •. Auf den Widerspruch der [X.] erstellte die Hausverwaltung eine neue Betriebskostenabrechnung, in der als [X.] die Miteigentumsanteile zugrunde gelegt wurden. Mit Schreiben vom 6. Februar 2003 erhielt die Beklagte die geänderte Abrechnung, die mit einer Nachforderung von 227,97 • endete. Der Kläger hat die Nachforderung von 218,53 • geltend gemacht. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die dagegen gerichtete Berufung des [X.] ist erfolglos geblieben. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt er die Nachforderung weiter. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Der Kläger sei mit seiner Nachforderung für das [X.] gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 9 EG[X.] ausgeschlos-sen, weil er die in § 556 Abs. 3 [X.] angeordnete einjährige Abrechnungsfrist versäumt habe. Zwar könne eine vor Fristablauf erfolgte formell ordnungsge-mäße, in Umfang und Inhalt an § 259 [X.] orientierte, aber an inhaltlichen [X.] leidende Abrechnung in gewissen Grenzen nach Fristablauf nachgebes-sert werden. Das ursprüngliche Rechenwerk müsse jedoch wenigstens den Mindestanforderungen einer ordnungsgemäßen Abrechnung genügen. Daran fehle es hier, so daß eine auf die spätere Änderung gestützte Nachforderung ausscheide. Die Nichtverwendung des vertraglich vereinbarten [X.] stelle einen schwerwiegenden strukturellen Mangel der Abrechnung dar mit der Folge, daß die Erklärung des Vermieters nicht mehr als Abrechnung [X.] ziert werden könne und eine Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wir-kung nach Fristablauf ausgeschlossen sei. I[X.] Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Kläger hat gemäß § 4 Nr. 2 des Mietvertrags Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das [X.] in Höhe von 218,53 • nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung gemäß §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 [X.]. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 [X.] ist über die Vorauszahlungen für [X.] jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.], der in der seit dem 1. September 2001 geltenden Fassung auf den am 31. Dezember 2001 endenden Abrechnungszeitraum Anwendung findet (arg. Art. 229 § 3 Abs. 9 EG[X.]), spätestens bis zum Ablauf des zwölf-ten Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Dieser Verpflich-tung ist der Kläger mit der der [X.] noch im [X.] übermittelten [X.], die für das [X.] mit einem Betrag von 218,53 • endete, [X.]. Die Abrechnung war formell ordnungsgemäß und deshalb entge-gen der Auffassung des Berufungsgerichts zur Wahrung der Abrechnungsfrist genügend. 1. Für die Einhaltung der Abrechnungsfrist kommt es nach einhelliger Ansicht auf die materielle Richtigkeit der Abrechnung nicht an. Die Frist wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt, inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden ([X.], [X.], 514, 515; [X.], [X.], 523, 527; [X.]/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., - 5 - § 556 [X.] [X.]. 465; [X.], in: [X.]/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 556 [X.]. 66; [X.], in: [X.]/[X.], [X.], § 556 [X.]. 38; [X.]/ [X.], [X.], 64. Aufl., § 556 [X.]. 11; [X.]/[X.], [X.] (2003), § 556 [X.]. 108). Die Gefahr, daß der Vermieter durch sogenannte [X.] kurz vor Fristablauf, die er später untermauert, die gesetzliche Regelung unterlaufen könnte (so [X.], [X.], 937, 939), besteht [X.] nicht. Denn formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nur, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 [X.] entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. So-weit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei [X.] mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Er-läuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters ([X.]surteile vom 17. November 2004 - [X.] ZR 115/04, unter II 1 a, zur [X.] be-stimmt, vom 27. November 2002 - [X.] ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter [X.] und vom 23. November 1981 - [X.] ZR 298/80, NJW 1982, 573 unter [X.]). Diesen Anforderungen wurde die Abrechnung des [X.] in vollem Umfang gerecht. 2. Sie war allerdings insofern fehlerhaft, als der verwendete und angege-bene Verteilungsschlüssel "Wohn-/Nutzfläche" nicht der Vereinbarung im Miet-vertrag vom 18. Dezember 1996 entsprach, nach der die Umlegung weitestge-hend nach [X.] erfolgen sollte. Nach einer im Schrifttum ([X.], [X.], 670, 673; jurisPK-[X.]/Tonner, 2. Aufl., § 556 [X.]. 86) vertretenen Auffassung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, stellt die Abweichung von dem vertraglich vereinbarten [X.] einen for-mellen Mangel der Betriebskostenabrechnung dar, der zu deren Unwirksamkeit führt. Die Erklärung des Vermieters könne nicht mehr als Abrechnung [X.] ziert werden, wenn ein anderer als der vertraglich vereinbarte [X.] verwendet worden sei, die Behebung des Fehlers mit rechtswahrender Wirkung nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] sei deshalb aus-geschlossen. Diese Ansicht teilt der [X.] nicht. Weist die Abrechnung - wie hier - den tatsächlich verwendeten [X.] aus, handelt es sich um eine formell ordnungsgemäße Abrechnung, die alle Anforderungen des § 259 [X.] erfüllt. Sie verliert ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung nicht [X.], daß die aufgeführten Betriebskostenarten anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist, also der Sache nach falsch zugeordnet wer-den. Dieser Fehler stellt vielmehr einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung dar (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., [X.]. 3247; OLG Düssel-dorf, [X.] 2003, 879; [X.], [X.], 727). Der Zweck des § 556 Abs. 3 [X.] gebietet es nicht, die Abrechnung in einem solchen Fall als formell unwirksam anzusehen. Die Abrechnungsfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] angeordnete Ausschluß von Nachforderun-gen nach Fristablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit ver-meiden (BT-Drucks. 14/4553, [X.]). Sie gewährleisten eine zeitnahe [X.], damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu sei-nen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewißheit darüber [X.], ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rech-nen muß. Dieses Ziel wird nicht allein deshalb verfehlt, weil der in der [X.] verwendete und angegebene [X.] nicht mit dem vertraglich vereinbarten übereinstimmt. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage verset-zen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und [X.] nachzuvollziehen. Für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und be-- 7 - triebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt ([X.]surteile vom 27. November 2002, aaO unter [X.], und vom 23. November 1981, aaO), ist bei einer derartigen Kontrolle der Abrechnung klar erkennbar, daß diese im Hinblick auf den verwendeten [X.] einen inhaltlichen Fehler aufweist und insoweit der Korrektur bedarf. Er kann zwar - anders als etwa bei bloßen Rechenfehlern innerhalb der Abrechnung - möglicherweise den tatsächlich geschuldeten Betrag nicht selbst berechnen, weil er die dafür maßgeblichen Bezugsdaten - wie beispielsweise hier die [X.] Miteigentumsanteile - nicht kennt. Er ist jedoch in der Lage, vom Vermieter gezielt eine Neuberechnung auf der Grundlage des vertraglich vereinbarten [X.]s zu verlangen, wie dies die Beklagte vorliegend getan hat. Innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] kann die [X.] inhaltliche Korrektur zu seinen Lasten ausfallen, nicht anders, als wenn die fehlerhafte Abrechnung insgesamt als (formell) unwirksam qualifiziert würde. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ist der Mieter vor einer Berichtigung zu sei-nen Lasten durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] weitgehend geschützt (s. dazu un-ten unter 2). 3. Der Kläger ist deshalb mit seinem Anspruch auf Nachzahlung von [X.] nicht schon grundsätzlich wegen Fehlens einer wirksamen [X.] vor Ablauf der gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] am 31. Dezember 2002 endenden Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Daß sich bei einer vertrags-gemäßen Umlage nach [X.] materiell eine Nachforderung in der aus der korrigierten Abrechnung zu entnehmenden Höhe von 227,97 • er-gibt, hat die Beklagte nicht in Zweifel gezogen. Der Kläger kann diese Nachfor-derung allerdings nur noch geltend machen, soweit die Betriebskosten nach Grund und Höhe vor dem 31. Dezember 2002 abgerechnet worden sind. Das war hier lediglich mit einem Betrag von 218,53 • der Fall, den der Kläger auch nur begehrt. - 8 - II[X.] Auf die Revision des [X.] ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, weil die Aufhebung des Urteils nur wegen Rechtsverletzung bei Anwendung des Gesetzes auf das festgestellte Sachverhältnis erfolgt und nach letzterem die Sache zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO). Danach ist der Klage in Höhe von 218,53 • statt-zugeben.

[X.] [X.] Leimert
[X.] [X.]