Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 14.02.2007, Az. VIII ZR 1/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 14. Februar 2007 Kirchgeßner Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 556 Abs. 3 Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne [X.] nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. [X.], Urteil vom 14. Februar 2007 - [X.] - [X.] AG [X.]- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren ge-mäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis zum 31. Januar 2007 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.] und [X.] sowie die Richte-rinnen [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des [X.] vom 25. November 2005 wird [X.]. Die Klägerin trägt die Kosten des Revisionsverfahrens.
Von Rechts wegen Tatbestand: Der Beklagte ist Mieter einer in [X.]gelegenen Wohnung der Klägerin. Nach dem Mietvertrag vom 16./27. März 2000 hat der Mieter Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Am 13. Oktober 2003 rechnete die von der Klägerin beauftragte [X.] über die Betriebs- und Heiz-kosten für den [X.] ab. Zu Lasten des Beklagten ergab sich eine Nachzahlungsforderung von 129,33 •. [X.] enthält Be-triebskosten, bei denen der Gesamtbetrag bereits vorab um nicht umlagefähige Anteile bereinigt worden ist. Die Vorwegabzüge sind in der Abrechnung zum Teil mitgeteilt und erläutert. Bei den Posten "Grundsteuer" und "Wasser-geld/Entwässerung" ist dies unterblieben; ein Vorwegabzug bei der Position "Hauswart" ist unvollständig mitgeteilt. 1 - 3 - Das Amtsgericht hat der Klage bis auf einen Teil der Zinsforderung statt-gegeben, nachdem die Klägerin die Vorausabzüge durch Schriftsatz vom 3. Februar 2005 insgesamt erläutert hatte. Auf die vom [X.] Berufung hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der vom [X.] zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Zahlungsbegehren weiter. 2 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: Der Klägerin [X.] kein Nachzahlungsanspruch aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das [X.] zu. [X.] vom 13. Oktober 2003 entspreche nicht den Anforderungen des § 259 [X.], wonach unter anderem eine Zusammen-stellung der Gesamtkosten zu verlangen sei. Der Begriff der Gesamtkosten [X.] sämtliche Kosten, die dem Vermieter im Hinblick auf den jeweiligen Ne-benkostenansatz entstünden. Der Vermieter dürfe die entstandenen Gesamt-kosten nicht vorab um nicht umlagefähige Kosten bereinigen, ohne dies dem Mieter offen zu legen. Dabei handele es sich nicht nur um einen inhaltlichen, durch Nachbesserung heilbaren, sondern um einen formellen, zur Unwirksam-keit der Abrechnung führenden Fehler. Nach der Rechtsprechung des Bundes-gerichtshofs stelle die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels zwar ei-nen inhaltlichen und damit heilbaren Fehler dar, weil der Mieter dies selbst er-kennen könne; diese Möglichkeit sei ihm jedoch bei nicht ausgewiesenen [X.] verwehrt. Eine Korrektur sei der Klägerin durch den Schriftsatz vom 3. Februar 2005 nicht mehr möglich gewesen, weil die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] bereits abgelaufen gewesen sei. 3 - 4 - [X.] sei zwar nur hinsichtlich der Einzelpositionen "Grundsteuer", "[X.]/Entwässerung" sowie "Hauswart" nicht fällig. Nach deren Abzug bestehe jedoch keine Nachzahlungsforderung mehr, so dass da-hinstehen könne, ob die Abrechnung im Übrigen korrekt sei. 4 I[X.] Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 5 1. Das Berufungsurteil ist in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Die Bezugnahme auf den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils ist ausreichend (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Zu Unrecht vermisst die Revision die Darstellung et-waiger Änderungen oder Ergänzungen. Solche haben sich hier nicht ergeben. Übergangenen Parteivortrag zeigt die Revision nicht auf. 6 2. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung weiterer Betriebskosten für das [X.]. Ihre Nachforderung in Höhe von 129,33 • ist durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] ausgeschlossen. 7 a) Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt den Zugang einer formell ord-nungsgemäßen Abrechnung voraus ([X.] 113, 188, 194). Die Abrechungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen [X.] gewahrt; lediglich inhaltliche Fehler können auch nach Fristablauf korrigiert werden ([X.]surteil vom 17. November 2004 - [X.] ZR 115/04, [X.], 219 = [X.], 61, unter II 1 a, m.w.Nachw.). Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 [X.] entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnah-men und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, 8 - 5 - sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamt-kosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlun-gen (st. Rspr. des [X.]s; Urteil vom 17. November 2004, aaO; Urteil vom 20. Juli 2005 - [X.] ZR 371/04, [X.], 3135 = [X.], 579, unter [X.]; Urteil vom 27. November 2002 - [X.] ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 = [X.], 216, unter [X.]; Urteil vom 23. November 1981 - [X.] ZR 298/80, NJW 1982, 573 = [X.], 207, unter [X.]). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung der Klägerin im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamt-kosten nicht in vollem Umfang gerecht. b) Die dem Beklagten erteilte Abrechnung war insofern fehlerhaft, als die Klägerin nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Be-rufungsgerichts die ihr entstandenen Gesamtkosten zum Teil, nämlich im [X.] auf die Posten "Grundsteuer", "[X.]/Entwässerung" sowie "[X.]", vorab um nicht umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat, ohne dies in der Abrechnung vollständig mitzuteilen. 9 Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostentei-le nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten ([X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 556 [X.]. 337; [X.], [X.], 670, 672 und [X.], 641, 642 f.; [X.] in [X.]/[X.], Miet- und Pachtrecht, Stand: November 2006, § 556 [X.]. 338; [X.]/ [X.], 4. Aufl., § 556 [X.]. 70; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 2006, [X.]. 11 [X.]. 127). 10 - 6 - c) Fehlt es an einer solchen Offenlegung, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt ([X.]t-Futterer/Langen-berg, aaO, § 556 [X.]. 465; [X.], [X.], 670, 672 und [X.], 640, 643; [X.], [X.] 2004, 1572, 1574; [X.]., in [X.]/[X.]/[X.], Miet- und [X.], 4. Aufl., § 556 [X.]. 76, 85; [X.], aaO; [X.], aaO; a.[X.], [X.], 8, 9). Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im Übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen [X.] - wie hier - unschwer herausgerechnet werden können ([X.]t-Futterer/[X.], aaO, § 556 [X.]. 467; [X.], [X.], 640, 643; [X.], Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., [X.]. 3329; [X.]/[X.], [X.] (2006), § 556 [X.]. 121; [X.]/Sonnenschein/[X.], Miete, 8. Aufl., § 556 [X.]. 74; [X.], aaO, § 556 [X.]. 369; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., [X.]. 806; vgl. auch [X.], [X.] 1997, 687, 688; [X.], [X.], 496). Das verhilft der Klage jedoch nicht zum Erfolg. Denn das Berufungsgericht hat zutreffend und insoweit unangegriffen festgestellt, dass nach Abzug der betroffenen Ansätze für "Grundsteuer", "[X.]/Entwässerung" sowie "Hauswart" kein Nachzahlungsanspruch der Klä-gerin verbleibt, weil diese Positionen die Klageforderung übersteigen. 11 d) Eine Fehlerkorrektur hätte sich nur innerhalb der - hier am 31. Dezember 2003 abgelaufenen - Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] zugunsten des Vermieters auswirken können. Das gebieten Wortlaut und Zweck des § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] auch dann, wenn erforderliche Vorwegab-züge nicht mitgeteilt worden sind. [X.]sfrist und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-ablauf dienen der Abrechnungssicherheit und sollen Streit vermeiden (Gesetz-entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 12 - 7 - 14/4553, [X.]). Wie der [X.] bereits entschieden hat, gewährleistet dies eine zeitnahe Abrechnung, damit der Mieter in einem überschaubaren zeitlichen Zu-sammenhang mit dem Abrechnungszeitraum entweder über ein sich bei der Abrechnung zu seinen Gunsten ergebendes Guthaben verfügen kann oder Gewissheit darüber erlangt, ob und in welcher Höhe er mit einer Nachforderung des Vermieters rechnen muss (zuletzt Urteil vom 5. Juli 2006 - [X.] ZR 220/05, [X.], 3350 = [X.], 516, unter [X.] [X.], m.w.Nachw.). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn der Mieter nicht über einen Vorwegabzug informiert wird, weil auch diese Mitteilung den Mieter in die Lage versetzen soll, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollzie-hen. Daran ändert der Umstand nichts, dass der Mieter nach Fristablauf nicht mehr mit einer Nachforderung rechnen muss, wenn der Vermieter einen gebo-tenen Vorwegabzug nicht mitteilt. Der Mieter kann die Abrechnung nämlich auch nicht daraufhin überprüfen, ob ihm ein Guthaben zusteht, wenn ihm nicht mitgeteilt wird, ob und in welcher Höhe ein gebotener Vorwegabzug vorge-nommen worden ist. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, haben der Schriftsatz der Klägerin vom 3. Februar 2005 ebenso wie das vorprozessuale Schreiben der Klägerin vom 21. Mai 2004, auf welches die Re-vision abstellen will, den Mangel nicht geheilt, weil die Abrechnungsfrist bereits verstrichen war. Dem Interesse des Vermieters wird nach § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 [X.] nur dann der Vorrang eingeräumt, wenn er die verspätete Gel- - 8 - tendmachung nicht zu vertreten hat. Dazu hat das Berufungsgericht keine Fest-stellungen getroffen; übergangenen Sachvortrag der Klägerin zeigt die Revision nicht auf. [X.] [X.] [X.]
[X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 08.04.2005 - 63 C 420/04 - [X.], Entscheidung vom 25.11.2005 - 9 S 54/05 -