Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 09.04.2008, Az. VIII ZR 84/07

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 9. April 2008 [X.], Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 212 Abs. 1 Nr. 1, § 556 Abs. 3 a) Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 [X.]) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 17. November 2004 [X.], [X.], 219, unter [X.]). b) Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 [X.] ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 [X.] nicht entsprechend anwendbar. [X.], Urteil vom 9. April 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 9. April 2008 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] [X.] und die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 22. Februar 2007 wird zurückgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten waren in der [X.] vom 1. Mai 2000 bis zum 31. Januar 2005 Mieter einer Wohnung der Klägerin in deren [X.]

in [X.]. Nach dem Mietvertrag vom 24. April 2000 hatten die [X.] neben der Miete monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten. Mit Schreiben vom 25. Oktober 2004 kündigten die Beklagten das Miet-verhältnis zum 31. Januar 2005. Weiter heißt es in dem Schreiben: 1 "Die noch ausstehenden Abrechnungen (2002, 2003, 2004) lassen Sie uns bitte bis Ende März 2005 zukommen." Unter dem 29. Oktober beziehungsweise 5. November 2004 erteilte der Hausverwalter der Klägerin den Beklagten die Betriebskostenabrechnungen für die [X.] und 2003, die Nachzahlungen der Beklagten in Höhe von 562,65 • beziehungsweise 602,84 • vorsahen. In den Abrechnungen heißt es eingangs vor der Aufstellung der angefallenen Kosten: 2 - 3 - "Erläuterung der Verteilerschlüssel ([X.])

Gesamtsumme

Ihr Anteil 01 – 02 – 03 Umlage nach Quadratmeter [X.]3816,00 1176,00

12,00" Mit Anwaltsschreiben vom 1. Februar 2005 teilten die Beklagten dem Hausverwalter der Klägerin mit, dass Nachzahlungen aus der Abrechnung für das [X.] nach § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] nicht geschuldet würden, da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei. [X.] für das [X.] sei aus sich heraus nicht verständlich und daher nicht fällig. Unter anderem sei der [X.] völlig unklar. Eine Nachbesserung der formell nicht ordnungs-gemäßen Abrechnung sei gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich. 3 Mit Schreiben vom 23. März 2005 übersandte der Hausverwalter der Klä-gerin den Beklagten "die in der Form überarbeiteten Abrechnungen 2002 und 2003" mit unveränderten Nachforderungen. In den Abrechnungen heißt es nun-mehr eingangs: 4 "Erläuterung der Verteilerschlüssel ([X.])

Gesamtsumme

Ihr Anteil 01 – 02 – 03 Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche 318,00 98,00" In dem vorliegenden Rechtsstreit hat die Klägerin die Beklagten wegen der von ihnen nicht beglichenen Nachforderungen zunächst auf Zahlung von insgesamt 1.165,49 • nebst Zinsen in Anspruch genommen. Sie hat unter Be-weisantritt behauptet, die Beklagten hätten im Dezember 2004 und Januar 2005 dem Hausverwalter gegenüber erklärt, dass sie die Nachforderungen ausglei-chen wollten. Dadurch, so hat die Klägerin vorgetragen, hätten die Beklagten 5 - 4 - die Nachforderungen anerkannt. In entsprechender Anwendung von § 212 Abs. 1 Nr. 1 [X.] könnten sie sich daher nicht mehr mit Erfolg auf den [X.] der Nachforderungen nach § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 [X.] berufen. Nach Rücknahme ihrer Klage wegen der Nebenkostennachforderung für das [X.] hat die Klägerin von den Beklagten zuletzt noch Zahlung von 602,84 • nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Klägerin ist ohne Erfolg geblieben. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der vom [X.] zugelassenen Revision. 6 Entscheidungsgründe:Die Revision ist nicht begründet. 7 [X.] Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt: 8 Die Klägerin habe für das Abrechnungsjahr 2003 ihren Nebenkosten-nachzahlungsanspruch wegen der Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 1 und 2 (richtig: Satz 2 und 3) [X.] verloren. Unstreitig sei die Abrechnung vom 5. November 2004 nicht prüffähig gewesen. Die sodann erfolgte Abrechnung vom 23. März 2005 sei [X.] gewesen. Insoweit komme es darauf an, ob es den Beklagten aufgrund ihres Verhaltens, nämlich des Schreibens vom 25. Oktober 2004 und der von der Klägerin behaupteten Zusage an den [X.], die Rückstände auszugleichen, verwehrt sei, sich auf die [X.] zu berufen. 9 - 5 - Für eine analoge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 [X.] sei kein Raum. [X.]sfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] und der durch § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] angeordnete Ausschluss von Nachforderungen nach Frist-ablauf dienten der Abrechnungssicherheit für den Mieter und sollten Streit ver-meiden. Der Vermieter verliere daher bei Verstreichenlassen der Frist den [X.] auf Nachzahlung. Demgegenüber sei die Vorschrift des § 212 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 [X.] Ausfluss des Grundsatzes von [X.] und Glauben gemäß § 242 [X.] und trage den Rechtsgedanken, dass es dem Schuldner aufgrund widersprüchlichen Verhaltens versagt sei, sich gegenüber einer anerkannten Forderung auf die Verjährung zu berufen. Die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen sei nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr sei von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der [X.]eiligen Bestimmungen zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvor-schriften auf Ausschlussfristen auch dann anzuwenden seien, wenn nicht aus-drücklich auf sie verwiesen werde. Der Ablauf einer Ausschlussfrist, der [X.] als der Ablauf einer Verjährungsfrist [X.] nicht zu einer bloßen Einredebefug-nis gegenüber einem fortbestehenden Recht führe, sondern den Untergang des Rechts zur Folge habe, stehe der vollständigen Erneuerung der Frist [X.] wie es die Rechtsfolge des § 212 [X.] vorsehe [X.] entgegen. Ein Neubeginn der [X.]frist würde den Untergang des Rechts und insbesondere auch den Zweck, Rechtssicherheit zu schaffen, unterlaufen. Wegen dieser dogmatischen Unterschiede zwischen Verjährungsfrist und Ausschlussfrist scheide eine ana-loge Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 [X.] auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 [X.] aus. 10 Aus dem Verhalten der Beklagten ergebe sich auch weder ein deklarato-risches Schuldanerkenntnis noch ein Verstoß gegen § 242 [X.]. 11 - 6 - I[X.] 12 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Das Berufungsgericht hat den von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten mietvertraglichen Anspruch auf [X.] restlicher Betriebskosten für das [X.] in Höhe von 602,84 • zu Recht verneint. 1. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die Klä-gerin mit der Betriebskostenabrechnung ihres [X.] für das [X.] vom 5. November 2004 ihrer Verpflichtung aus § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.], die jährliche Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 [X.]) spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen, nicht genügt hat. 13 [X.] vom 5. November 2004 ist den Beklagten zwar [X.] anders als die Korrekturabrechnung vom 23. März 2005 [X.] noch vor Ablauf von zwölf Monaten nach Ende des abgerechneten Jahres 2003, also vor dem 1. Januar 2005, mitgeteilt worden. Die Einhaltung der Abrechnungsfrist wird jedoch nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; allein inhaltliche Feh-ler können auch nach Fristablauf korrigiert werden (Senatsurteile vom 17. November 2004 [X.], [X.], 219, unter II 1 a m.w.[X.], und vom 14. Februar 2007 [X.] [X.] ZR 1/06, NJW 2007, 1059, unter II 2 a). Die [X.] vom 5. November 2004 ist nicht formell ordnungsgemäß und insge-samt unwirksam. 14 a) Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 [X.] entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine beson-deren Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehre-15 - 7 - ren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der [X.] gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (Senatsurteile vom 17. November 2004, aaO, und vom 14. Februar 2007, aaO, [X.]. m.w.[X.]). Diesen Anforderun-gen wird die Abrechnung des [X.] der Klägerin vom 5. November 2004 entgegen der Ansicht der Revision hinsichtlich des Verteilerschlüssels "03 Umlage nach Quadratmetern Wohnfläche*Monate" nicht gerecht. Ohne eine Erläuterung, wie sie die Revision [X.] gemäß § 559 Abs. 1 ZPO unbeachtlich [X.] erstmals vorgetragen hat, wird für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter, auf dessen Verständnis es insoweit ankommt (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, unter [X.] m.w.[X.]), nicht deutlich, dass die unter "Gesamtsumme" aufgeführte Zahl "3816,00" das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von 318 m² und den 12 Monaten des Jahres und die unter "Ihr Anteil" angege-bene Zahl "1176,00" das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung der Beklagten entfallenden Wohnfläche von 98 m² und 12 Monaten sein soll, wobei die darunter kommentarlos genannte Zahl "12,00" die Anzahl der Monate be-zeichnen soll, in denen die Beklagten die Wohnung im [X.] bewohnt ha-ben. b) Die Unverständlichkeit der Abrechnung ist ein formeller Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt ([X.] in: [X.]/Schach/[X.], Miet- und Mietpro-zessrecht, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 78b; [X.]/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 [X.] Rdnr. 465). [X.] soll den Mieter in die Lage ver-setzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rech-nerisch nachzuvollziehen (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO, m.w.[X.]). Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung [X.] wie hier [X.] im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist. Deswegen ist es entgegen der Ansicht der 16 - 8 - Revision gerechtfertigt, diesen Fall anders zu beurteilen als den Fall, dass der in der Abrechnung verwendete und angegebene Verteilerschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. Diese Abweichung ist vom Mieter unschwer zu erkennen und stellt daher keinen formellen Mangel, sondern lediglich einen inhaltlichen Fehler der Abrechnung dar (Senatsurteil vom 17. November 2004, aaO). Die Unverständlichkeit hinsichtlich des Verteilerschlüssels macht die [X.] hier insgesamt unwirksam, da der betreffende Verteilerschlüssel mit zwei Ausnahmen für alle Positionen der Abrechnung gilt und ohne diese Positi-onen kein Nachzahlungsanspruch der Klägerin verbleibt (vgl. insoweit Senats-urteil vom 14. Februar 2007, aaO, unter [X.]). Im Übrigen ist die Klägerin selbst bis zur Revisionsinstanz von der [X.] Unwirksamkeit der Abrechnung ausgegangen. Sie hat bereits in der Klagebegründung ausdrücklich eingeräumt, die Abrechnungen vom 29. Oktober und 5. November 2004 seien formell nicht ordnungsgemäß gewesen; deswe-gen habe ihr Hausverwalter den Beklagten die korrigierten Abrechnungen vom 23. März 2005 erteilt. Dies hat das Berufungsgericht demgemäß im Tatbestand seines Urteils als unstreitig dargestellt. 17 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht weiter angenommen, dass die Klä-gerin gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 [X.] mit der Nachforderung aus der korrigierten Abrechnung ihres [X.] vom 23. März 2005 ausge-schlossen ist. 18 a) Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 1 [X.] ist nach Ablauf der zwölf-monatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] die Geltendmachung einer Nachforderung grundsätzlich ausgeschlossen. Entgegen der Ansicht der Revision ist hier nicht der Ausnahmetatbestand des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 [X.] erfüllt. Ohne Erfolg beruft sich die Revision darauf, die Klägerin 19 - 9 - habe die verspätete Geltendmachung der Nachzahlung für das [X.] mit der Abrechnung vom 23. März 2005 nicht zu vertreten, weil die Beklagten ihr mit dem Schreiben vom 25. Oktober 2004 für die Mitteilung der Abrechnung eine Frist bis Ende März 2005 gesetzt und [X.] gemäß der unter Zeugenbeweis gestellten Behauptung der Klägerin [X.] dem Hausverwalter im Dezember 2004 den Ausgleich der sich aus der Abrechnung vom 5. November 2004 ergeben-den Nachforderung zugesagt hätten. Dadurch war die Klägerin nicht gehindert, die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] zu wahren. Das ergibt sich schon [X.], dass die Klägerin den Beklagten bereits vor Ablauf der Frist die [X.] aller-dings formell mangelhafte [X.] Abrechnung vom 5. November 2004 mitgeteilt hat. b) Entgegen der Ansicht der Revision hat das Berufungsgericht auch zu Recht angenommen, dass § 212 Abs. 1 Nr. 1 [X.], wonach die Verjährung er-neut beginnt, wenn der Schuldner dem Gläubiger gegenüber den Anspruch [X.] vor Ablauf der Verjährungsfrist ([X.], Urteil vom 21. November 1996 [X.] IX ZR 159/95, NJW 1997, 516, unter II 2 m.w.[X.], zu der Vorgängerregelung des § 208 [X.] aF) [X.] anerkennt, auf die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] keine entsprechende Anwendung findet. Insoweit kann daher dahingestellt blei-ben, ob die Beklagten, wie von der Klägerin unter Antritt von Zeugenbeweis behauptet, dem Hausverwalter der Klägerin, der nach den Umständen jeden-falls in Fragen der Betriebskostenabrechnung als deren Vertreter (§ 164 Abs. 1 und 3 [X.]) anzusehen ist, noch im Dezember 2004, also vor Ablauf der [X.]sfrist am 1. Januar 2005, den Ausgleich der Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt und diese dadurch anerkannt haben. 20 Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] ist gemäß dem sich daran an-schließenden Satz 3 eine Ausschlussfrist, deren Ablauf den Untergang des Nachforderungsrechts zur Folge hat (Senatsurteil vom 18. Januar 2006 [X.] [X.] 21 - 10 - ZR 94/05, [X.], 903, unter II 1 a m.w.[X.]). Nach der Rechtsprechung des [X.] ist zwar die entsprechende Heranziehung einzelner für die Verjährung geltender Bestimmungen auf Ausschlussfristen nicht schlechthin ausgeschlossen; vielmehr ist von Fall zu Fall nach Sinn und Zweck der [X.]eili-gen Bestimmung zu entscheiden, inwieweit Verjährungsvorschriften auf [X.]fristen auch dann anzuwenden sind, wenn nicht ausdrücklich auf sie verwiesen wird (Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO, unter [X.] m.w.[X.]). Danach kommt jedoch eine entsprechende Anwendung des § 212 Abs. 1 Nr. 1 [X.] (§ 208 [X.] aF) auf Ausschlussfristen in der Regel nicht in Betracht, weil deren Zweck im Allgemeinen darin besteht, für Rechtssicherheit und Rechts-klarheit zu sorgen, und dieser Zweck ihrer vollständigen Erneuerung entgegen-steht (vgl. [X.] 112, 95, 101 f. für die Ausschlussfrist des § 612 HGB aF; [X.], Urteil vom 25. Juli 2003 [X.] V ZR 444/02, [X.], 392, unter [X.], [X.] und zu der Ausschlussfrist des § 7 Abs. 8 Satz 2 [X.]; allgemein MünchKomm[X.]/[X.], 5. Aufl., § 212 Rdnr. 1; [X.]/[X.], [X.] (2004), § 212 Rdnr. 34; [X.]/Schmidt-Räntsch, [X.], 12. Aufl., § 212 Rdnr. 3). Das gilt auch für die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 [X.], die Abrechnungssicherheit für den Mieter gewährleisten und Streit mit dem Vermieter vermeiden soll (so die Gesetzesbegründung in [X.]. 14/4553, [X.]; dazu Senatsurteil vom 18. Januar 2006, aaO) und damit ebenfalls Rechtssicherheit und Rechtsklarheit bezweckt. c) Entgegen der Ansicht der Revision ist es den Beklagten schließlich auch nicht deswegen nach [X.] und Glauben (§ 242 [X.]) verwehrt, sich ge-mäß § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] auf den Ausschluss der Nachforderung der Klä-gerin aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 23. März 2005 zu beru-fen, weil sie nach der Behauptung der Klägerin deren Hausverwalter noch im Dezember 2004 den Ausgleich der [X.] gleich hohen [X.] Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung vom 5. November 2004 zugesagt haben. Diese [X.] - 11 - klärung ist für den Ausschluss der Nachforderung aus der korrigierten Neben-kostenabrechnung vom 23. März 2005 unerheblich. Sie wäre dann erheblich, wenn sie die Klägerin von einer korrigierten Abrechnung vor Ablauf der Abrech-nungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 [X.] am 1. Januar 2005 abgehalten hätte (vgl. [X.]/[X.], aaO). Davon kann indessen nicht ausgegangen wer-den. Es ist weder festgestellt noch dargetan oder sonst ersichtlich, dass die Klägerin den Beklagten [X.] ohne deren Anwaltschreiben vom 1. Februar 2005 [X.] von sich aus überhaupt, geschweige denn innerhalb der Abrechnungsfrist eine korrigierte Abrechnung mitgeteilt hätte, wenn die Beklagten die streitige Erklä-rung nicht abgegeben hätten. Diese ist daher für den Ausschluss der Nachfor-derung nach § 556 Abs. 3 Satz 3 [X.] nicht ursächlich geworden. 3. Soweit das Berufungsgericht ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis der Beklagten verneint hat, wird dies von der Revision nicht angegriffen. 23 Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom [X.]/05 - [X.], Entscheidung vom [X.] - 6 S 378/06 -