Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 10.02.2016, Az. VIII ZR 33/15

[X.]:[X.]:BGH:2016:100216UVIIIZ[X.]33.15.0

BUN[X.]SGE[X.]ICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

U[X.]TEIL
VIII Z[X.] 33/15
Verkündet am:

10. Februar 2016

Ermel,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in dem [X.]echtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
BGHZ:
nein
BGH[X.]:
ja
BGB § 556 Abs. 1; [X.] § 2 Nr. 10
Garten-
oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderli-che Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von [X.] vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der [X.] angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.
Die ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt eine regelmäßige Pfle-ge der Außenanlagen voraus und umfasst deshalb auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Verunreinigungen entfällt, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (Bestätigung und Fortführung des [X.] vom 13.
Januar 2010
-
VIII Z[X.] 137/09, [X.], 274 [X.]n. 24).
BGH, Urteil vom 10. Februar 2016 -
VIII Z[X.] 33/15 -
LG [X.]

[X.]

1.

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2
-

Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. Februar 2016
durch die Vorsitzende [X.]ichterin Dr.
Milger, die [X.]ichterin Dr. [X.] sowie
die
[X.]ichter Dr.
Achilles,
Dr. Schneider
und Kosziol

für [X.]echt erkannt:
Die [X.]evision der [X.] gegen das
Urteil der 12. Zivilkammer des [X.] vom 26. Januar 2015
wird -
soweit sie die Entscheidung über die Kosten der Wartung der [X.] und der Blitzschutzanlage betrifft -
mit der Maßgabe zurückgewie-sen, dass die Berufung der [X.] gegen das Urteil des Amts-gerichts Wennigsen vom 19. Dezember 2013 als unzulässig [X.] wird.
Im Übrigen wird das vorbezeichnete Urteil der 12. Zivilkammer des [X.] auf die [X.]evision beider Parteien -
auch im Kostenpunkt -
aufgehoben.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des [X.]evisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von [X.]echts wegen

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Tatbestand:
Die Kläger sind Mieter einer
Wohnung der [X.] in [X.].

. Mit Schreiben vom 26. September 2012 mahnte die [X.] einen Zahlungsrück-stand an, der
in Höhe von 353,
Mai 2012 und Mai 2011
Kürzungen

vorgenommen, weil sie
sich für die Nebenkostenabrechnung 2009 ein zusätzliches Guthaben von 353,76

, die die [X.] in ihrer Mietkontoaufstellung zu Lasten der Kläger berücksichtigt hatten,
ein Gut-haben in Höhe von 274,06
errechnet [X.].
Die Kläger sind der Auffassung, sie schuldeten
bezüglich der Nebenkos-tenabrechnungen für die [X.] und 2010 die Positionen Pflege Außenan-lage, Hauswart, Straßenreinigung/Winterdienst sowie Wartung Druckerhöhung und Blitzschutzanlage
nicht; deshalb
ergäben sich
die von ihnen geltend ge-machten Guthaben.
Ferner haben die Kläger sich mit der von ihnen korrigierten Betriebskostenabrechnung für das [X.] ein Guthaben von 344,12

r-rechnet und
dieses mit der Miete für Januar 2013 verrechnet.

Die Kläger begehren die
Feststellung, dass die von der [X.] im Schreiben vom 26.
September 2012 erhobene Forderung in Höhe eines Betra-at der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] das erstinstanzliche Urteil abgeändert
und
die negative Feststellungsklage
abgewiesen, soweit sie einen

übersteigt.
Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen [X.]evision erstreben die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Ur-teils und die [X.] die Abweisung der Klage insgesamt.

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Entscheidungsgründe:
Die [X.]evision
der Kläger hat in vollem Umfang, die der [X.] über-wiegend
Erfolg.

I.
Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das [X.]evisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:
Die [X.] sei berechtigt gewesen, den Klägern die anteiligen Kosten für die Pflege der Außenanlagen in Höhe von 154,
[X.]echnung zu stellen. Bezüglich des sich daraus ergebenden Gesamtbetrages

Die Kosten für die Pflege der Außenanlage ("Park")
gehörten gemäß § 2 Nr. 10 [X.] als Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen zu den [X.] Betriebskosten. Der in der genannten Vorschrift enthaltene Zusatz "die dem nichtöffentlichen Verkehr dienten"
beziehe sich nur auf den unmittel-bar zuvor genannten Satzteil ("Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten"), nicht aber auf die Pflege gärtnerischer Flächen. Dies sei auch sachgerecht, weil der Park nicht in öffentlichem Eigentum stehe und in erster Linie
den Mietern und Eigentümern der Wohnanlage zugutekomme, denen er einen
entsprechen-den Erholungswert biete. Dass er darüber hinaus -
mangels Zauns
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auch der Öffentlichkeit diene, sei nicht entscheidend.
Kosten für den Winterdienst und die [X.] stünden der [X.] aus den streitigen Abrechnungen hingegen nicht zu. Denn es fehle an 3
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einer nachvollziehbaren Aufschlüsselung, welche Kosten für die Wohnungen mit Garagennutzung auf der einen Seite und ohne Garagennutzung auf der an-deren Seite angefallen seien. Eine Verteilung der Gesamtkosten auf alle Woh-nungen
sei unzulässig, weil
nur ein Teil der Mieter
auch Garagenplätze gemie-tet habe.
Kosten für den Hauswart seien nicht umlagefähig, weil es an einer nach-vollziehbaren Unterscheidung zwischen den
umlagefähigen und nicht umlage-fähigen Kosten fehle. Zwar habe die [X.] insoweit getrennte Verträge mit dem Hauswart abgeschlossen. Den Mietern sei eine Überprüfung aber nur möglich, wenn sie Einsicht in sämtliche Verträge erhielten, was die [X.] bisher verweigert habe.
Die Kosten für die Wartung der Druckerhöhung und der [X.] habe das Amtsgericht zu [X.]echt als nicht umlagefähig angesehen.

II.
Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann die Verpflichtung der Kläger, die in den Abrechnungen der [X.]
für die [X.] und 2010 für die Pflege der Außenanlagen
angesetzten Kosten zu tragen, nicht bejaht und ihre Verpflichtung zur Tragung der in diesen Abrechnungen angesetzten Kosten für den Hauswart
und die Straßenreinigung
nicht verneint werden.
Ferner hat das Berufungsgericht nicht bedacht, dass die Kläger das ver-meintliche Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung für 2011 mit der Miete für den Monat Januar 2013 verrechnet haben, so dass es für die
Berechtigung der Forderungen, die die [X.] im Schreiben vom
26. September 2012 be-8
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züglich der Miete für die Monate Mai 2011 und Mai 2012 erhoben hat,
nicht von Bedeutung sein kann.
Bezüglich der Wartungskosten
für die Druckerhöhung und die Blitzschutzanlage hat das Berufungsgericht bereits die Zulässigkeit der Berufung zu Unrecht bejaht.

A. [X.]evision der Kläger
1.
Mit Erfolg wendet sich die [X.]evision der Kläger gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Kosten für die Pflege des die Wohnanlage umge-benden Parks ("[X.]") könnten schon deshalb auf die Mieter um-gelegt werden, weil sich der Park nicht im öffentlichen Eigentum, sondern im Eigentum der beklagten Vermieterin befinde und die Mieter davon insoweit ei-nen Nutzen hätten, als er ihnen einen entsprechenden Erholungswert biete. Dabei hat das Berufungsgericht verkannt, dass Garten-
oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder auch durch den Vermieter selbst für die Nutzung
der Öffentlichkeit gewidmet werden, der erforderliche Bezug zur Mietsache verloren geht, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von [X.] vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der [X.] an-gemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht mehr als Ne-benkosten den Mietern angelastet werden.

Ob eine derartige Widmung vorliegt, kann nach den bisherigen [X.], das die aus den Akten ersichtlichen und von der [X.]evision der [X.] erörterten [X.] nur unzureichend ausgewertet hat, nicht abschließend beurteilt werden. Allein aus dem Umstand, 12
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dass eine Gartenanlage -
wie das Berufungsgericht hier festgestellt hat -
nicht eingezäunt ist, lässt sich nicht sicher entnehmen, dass es sich um einen öffent-lichen Park handelt. Es kommt vielmehr darauf an, ob die Anlage
entweder schon nach den bauplanerischen Bestimmungen der Öffentlichkeit gewidmet ist
oder die [X.] als Eigentümerin der Anlage sie nach dem Gesamteindruck, der aus der Sicht eines verständigen [X.] besteht, einer Nutzung durch die Öffentlichkeit zugänglich gemacht hat.
2.
Davon unabhängig macht
die [X.]evision der Kläger hingegen ohne [X.] geltend, die Kosten der Pflege der Außenanlage könnten jedenfalls inso-weit nicht auf die Mieter umgelegt werden, als
sie auf die Beseitigung von
Ver-unreinigungen (etwa Hundekot)
entfielen, die
durch Dritte verursacht worden seien. Nach der [X.]echtsprechung des Senats
(Senatsurteil vom 13. Januar 2010 -
VIII Z[X.] 137/09, [X.], 274 [X.]n. 24) gehören die Kosten der Beseitigung des
auf Gemeinschaftsflächen der Mietsache durch Mieter oder Dritte abgestell-ten Sperrmülls
auch insoweit
zu den umlagefähigen Betriebskosten, als sie auf die Beseitigung unberechtigt abgestellten Mülls entfallen. Für die Beseitigung einer
Verunreinigung von
Garten-
oder [X.]asenflächen gilt nichts anderes. Der insoweit anfallende Aufwand gehört zu den Kosten der Gartenpflege.
Entgegen der von der [X.]evision der Kläger unter Bezugnahme auf eine teilweise in der mietrechtlichen Literatur vertretene
Auffassung
(vgl.
etwa [X.]/[X.], 6. Aufl.,
§ 1 [X.] [X.]n 16; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 4.
Aufl., § 556 [X.]n.
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geäußerten Ansicht
ist es unerheblich,
ob Verunreini-gungen, die der Vermieter im [X.]ahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks
beseitigen lässt, durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind und ob das Verhalten des Mieters oder des [X.] als "rechtswidrige
Handlung"
zu qualifizieren ist. Denn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Grundstücks setzt -
selbstverständlich -
eine regelmäßige Pflege der [X.] sowie eine wiederkehrende Beseitigung von Müll voraus. Sie umfasst 15
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deshalb
auch den Aufwand, der auf die Beseitigung von Müll oder Verunreini-gungen entfällt, für die
Dritte verantwortlich sind. Entgegen der Auffassung
der [X.]evision der Kläger führt der Umstand, dass derartige Verunreinigungen nur gelegentlich oder in unregelmäßigen Abständen anfallen mögen, nicht dazu, den -
laufend anfallenden
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Kosten der Gartenpflege und Müllentsorgung den Charakter wiederkehrender
Kosten zu nehmen.
3.
Ebenfalls ohne Erfolg rügt die [X.]evision der Kläger, das Berufungsge-richt habe
die Kosten der Gartenpflege schon deshalb nicht als umlagefähige Betriebskosten ansehen dürfen, weil es keine ausdrücklichen
Feststellungen zu einer diesbezüglichen Umlagevereinbarung getroffen habe. Denn die [X.]evision legt schon nicht dar, dass die Kläger in den Tatsacheninstanzen überhaupt be-stritten haben, dass die Parteien -
wie in [X.] generell üb-lich und von der [X.] zumindest konkludent vorgetragen -
die Umlage der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1
Satz 1, 2 BGB und dem Betriebskostenka-talog gemäß der dazu erlassenen Betriebskostenverordnung vereinbart haben.

B. [X.]evision der [X.]
1. Die [X.]evision ist unbeschränkt zulässig. Das Berufungsgericht hat die [X.]evision im Tenor unbeschränkt zugelassen. Dass es mit der Begründung der Zulassung in den Urteilsgründen die [X.]evision auf die Kosten der Pflege der Außenanlage beschränken wollte, ergibt sich aus den Gründen nicht mit hinrei-chender Deutlichkeit.
2. Die [X.]evision der [X.] ist jedoch nur bezüglich der Kosten für Hauswart, Winterdienst und [X.] begründet, bezüglich der War-16
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tungskosten für die [X.] und die Blitzschutzanlage ist sie hingegen un-begründet.
a)
Mit Erfolg rügt die [X.]evision der [X.], dass das Berufungsgericht die Betriebskostenabrechnungen der [X.] bezüglich der Position [X.] als unwirksam angesehen hat, weil es an einer
Aufschlüsselung nach um-legbaren und nicht umlegbaren Tätigkeiten des Hauswarts fehle.
Wie sich aus dem Senatsurteil vom 13. Januar 2010 (VIII Z[X.] 137/09, aaO
[X.]n. 26) ergibt, [X.] es einer solchen Aufschlüsselung nicht, wenn der Vermieter -
wie hier die [X.] -
mit dem Hauswart getrennte Verträge über die umlagefähigen und die nicht umlagefähigen Arbeiten abgeschlossen hat; auch ein Einsichtsrecht des Mieters besteht bezüglich der Belege, die sich ausschließlich auf die nicht umlagefähigen Kosten beziehen, in einem derartigen Fall nicht.
b) Ebenfalls mit Erfolg rügt die [X.]evision, dass das Berufungsgericht be-züglich der Kosten für Winterdienst und [X.] den Vortrag der [X.] übergangen habe, wonach sie die auf die Garagenplätze entfallenden Kosten selbst getragen und nicht auf die Mieter umgelegt habe. Soweit das Be-rufungsgericht davon ausgegangen ist, dass diese Position schon mangels Auf-schlüsselung der für die Garagen anfallenden Kosten in den Betriebskostenab-rechnungen
aus formellen Gründen unwirksam sei, ist diese Annahme ebenfalls von [X.]echtsirrtum beeinflusst. Denn wie der Senat zwischenzeitlich -
in Abände-rung seiner früheren [X.]echtsprechung

entschieden hat (Senatsurteil vom 20.
Januar 2016 -
VIII Z[X.] 93/15,
unter II 3 c,
zur Veröffentlichung bestimmt),
berührt es die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht, dass nicht um-lagefähige Kostenanteile in der Abrechnung nicht aufgeschlüsselt oder insoweit vorgenommene [X.]echenschritte nicht erläutert worden sind.
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c) Bezüglich der vom Berufungsgericht verneinten Kosten für die War-tung der Blitzschutzanlage und der Druckerhöhung bei der [X.] ist die [X.]evision der [X.] hingegen unbegründet. Die gegen das erstinstanzliche Urteil gerichtete Berufung der [X.]
konnte insoweit
schon deshalb keinen Erfolg haben, weil es an einem entsprechenden Beru-fungsangriff fehlte. Das Amtsgericht hat die
Umlagefähigkeit dieser Kostenposi-tionen mit der (selbständigen)
Begründung verneint, dass es insoweit an einer Umlagevereinbarung fehle. Die Berufung der [X.] hat sich mit dieser [X.] nicht befasst. Insoweit war die [X.]evision der [X.]
daher mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Berufung der
[X.] als unzulässig verworfen wird.

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III.
Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts, soweit nicht
die [X.]evision der [X.] entsprechend den Ausführungen unter II B
2 c teilweise zurückzuweisen war,
keinen Bestand haben; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Im Umfang der Aufhebung ist die
nicht entscheidungsreife Sache zur
neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zu-rückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Dr. Milger Dr. [X.] Dr. Achilles

Dr. Schneider

Kosziol
Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 19.12.2013 -
10 C 65/13 -

LG [X.], Entscheidung vom 26.01.2015 -
12 S 9/14 -

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