Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20

Die Beklagte, eine Wohnungsgenossenschaft, vermietete der Klägerin mit Vertrag vom 28. November 1978 eine (Genossenschafts-)Wohnung in G.     .

[X.] ließ die Beklagte eine seit über 40 Jahren auf dem Anwesen stehende Birke fällen, da der Baum morsch und nicht mehr standfest war. Die Kosten der Baumfällung in Höhe von insgesamt 2.494,24 € legte die Beklagte im Rahmen der Betriebskostenabrechnung 2015 - mit der insgesamt Gartenpflegekosten in Höhe von 4.058,02 € abgerechnet wurden - auf die Mieter um. Auf die Klägerin entfiel von den Kosten des [X.] - soweit im Revisionsverfahren noch von Bedeutung - ein Betrag in Höhe von 415,29 €. Die sich aus der Betriebskostenabrechnung 2015 ergebende - im Wesentlichen auf den Kosten der Baumfällung beruhende - Nachzahlung leistete die Klägerin unter Vorbehalt.

Mit der vorliegenden Klage hat die Klägerin die Beklagte zuletzt auf Rückzahlung der auf die Baumfällung entfallenden Betriebskostennachforderung in Höhe von 415,29 € nebst Zinsen in Anspruch genommen. Die Klage hat in den Vorinstanzen insoweit keinen Erfolg gehabt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren in dem vorbezeichneten Umfang weiter.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Das Berufungsgericht ([X.], 958) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein [X.]nspruch auf Rückzahlung der von ihr unter Vorbehalt gezahlten Betriebskosten in Höhe von 415,29 € nebst Zinsen aus § 812 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.]lt. 1 [X.] nicht zu. Diese Zahlung sei mit Rechtsgrund erfolgt, da die [X.] in Höhe von 2.494,24 € nach § 2 Nr. 10 [X.] umlagefähig seien.

Derartige Kosten seien zwar nicht ausdrücklich in der Betriebskostenverordnung aufgeführt. Die [X.]uslegung von § 2 Nr. 10 [X.], der von den "Kosten der Gartenpflege" spreche, ergebe jedoch, dass die dort genannte "Pflege gärtnerisch angelegter Flächen, einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen" auch das Fällen eines Baums umfasse. Bereits vom Wortlaut her handele es sich bei Bäumen sowohl um Pflanzen als auch um Gehölze im Sinne dieser Vorschrift. Eine Beschränkung auf Gehölze bis zu einer bestimmten Größe gebe es nicht.

Vorliegend sei zu berücksichtigen, dass die Fällung des Baums nicht lediglich aufgrund gestalterischer Erwägungen der Vermieterin vorgenommen worden sei, sondern wegen seiner [X.] und fehlenden Standsicherheit. Der Grund für die Fällung sei somit in der [X.]nlage eines [X.] naturgemäß angelegt.

Bei der Entfernung morscher oder abgestorbener Pflanzen handele es sich nicht um - nicht umlagefähige - Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten nach § 1 [X.]bs. 2 [X.], sondern um Betriebskosten im Sinne von § 1 [X.]bs. 1 [X.]. Denn die Entfernung morscher oder abgestorbener Pflanzen einer Gartenanlage betreffe wiederkehrende [X.]rbeiten. Erforderlich für die Einordnung als Betriebskosten sei nicht, dass die Kosten wiederkehrend im Sinne eines starren Turnus anfielen. [X.]usreichend sei vielmehr, dass sie einem typischen Kreislauf unterlägen. Hinzu komme, dass gemäß § 2 Nr. 10 [X.] in Bezug auf die Gartenpflege ausnahmsweise auch Instandsetzungskosten ansetzbar seien, nämlich diejenigen entsprechender Neubepflanzungen, soweit Pflanzen, Sträucher und Bäume durch [X.]lter, Witterungs- oder Umwelteinflüsse abgängig geworden seien. Dasselbe gelte daher erst recht für das Fällen und den [X.]btransport kranker oder morscher Bäume einschließlich der [X.]npflanzung junger Bäume.

Der Umlagefähigkeit von [X.] stehe auch nicht der Sinn und Zweck der Betriebskostenverordnung entgegen. Es könne dahingestellt bleiben, ob - wie die Klägerin geltend mache - der Zweck der Verordnung unter anderem darin liege, dass der Mieter vor unvorhergesehenen Kosten geschützt werden solle. Denn bei den Kosten einer Baumfällung handele es sich um erwartbare Kosten. Vor dem Hintergrund, dass die Gartenpflegekosten ausdrücklich die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen erfassten, könne sich der Mieter gerade nicht darauf verlassen, dass diese Position keinen Schwankungen unterliege. Bei solchen Gartenpflegekosten könne sich jährlich - allein schon durch unterschiedliche Umwelteinflüsse - ein ungleichmäßiger Bedarf ergeben, der sich dann in der jeweiligen Nebenkostenabrechnung niederschlage.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand; die Revision ist daher zurückzuweisen. Der Klägerin steht ein [X.]nspruch aus § 812 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.]lt. 1 [X.] auf Rückerstattung der auf die Kosten der Baumfällung entfallenden Betriebskosten in Höhe von 415,29 € nicht zu. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass die Klägerin - deren grundsätzliche Pflicht zur Tragung von Betriebskosten nicht im Streit steht - diesen Betrag mit Rechtsgrund geleistet hat, da die Kosten der Fällung des morschen und nicht mehr standsicheren Baums zu den umlagefähigen "Kosten der Gartenpflege" im Sinne von § 2 Nr. 10 [X.] gehören.

1. Die Umlagefähigkeit der in Rede stehenden Betriebskosten richtet sich, worauf die Revisionserwiderung zutreffend verweist, auch dann nach der Betriebskostenverordnung, wenn es sich - wozu Feststellungen fehlen - bei der Wohnung weiterhin um preisgebundenen Wohnraum handeln sollte; als solcher ist die Genossenschaftswohnung im [X.] bezeichnet. Zwar dürfte hiervon aufgrund der [X.]ufhebung des [X.] durch [X.]rt. 21 § 1 Nr. 1 des [X.] 1990 vom 25. Juli 1988 ([X.] I S. 1093 - Gesetz zur Überführung der [X.] in den allgemeinen Wohnungsmarkt) zum 31. Dezember 1989 (vgl. hierzu [X.]surteil vom 14. Juni 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1383 Rn. 16) nicht auszugehen sein. Selbst wenn jedoch die Preisbindung fortbestünde, wäre für die Ermittlung der Umlagefähigkeit gemäß § 50 [X.]bs. 1 [X.], § 1 WoBindG in Verbindung mit § 20 [X.]bs. 1 Satz 1 NMV, § 1 [X.]bs. 4 Nr. 2 Buchst. [X.], § 27 [X.]bs. 1 Satz 2 [X.] nunmehr die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 ([X.] I S. 2346, 2347) zugrunde zu legen (vgl. zur damit ausdrücklich angestrebten Harmonisierung zwischen [X.]lt- und Neumietverhältnissen [X.]. 568/03, S. 20).

2. Das Berufungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Kosten der Fällung des morschen Baums als "Kosten der Gartenpflege" zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 10 [X.] zählen.

a) Diese Vorschrift umfasst die Kosten der Pflege von - wie vorliegend - zum Wohnanwesen gehörenden, gemeinschaftlichen Gartenflächen, die nicht dem Vermieter oder anderen Mietern zur alleinigen oder der Öffentlichkeit zur allgemeinen Nutzung überlassen sind, unabhängig davon, ob der Mieter diese Gartenfläche auch tatsächlich nutzt (vgl. [X.]surteile vom 26. Mai 2004 - [X.], [X.], 399 unter [X.] und 2; vom 10. Februar 2016 - [X.], NJW 2016, 1439 Rn. 13).

b) Die Frage, ob zu den Gartenpflegekosten auch diejenigen der Fällung eines (morschen, nicht mehr standsicheren) Baums zählen, hat der [X.] bislang noch nicht entschieden (vgl. [X.]sbeschluss vom 29. September 2008 - [X.], [X.], 27 Rn. 1 f.) und ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte sowie in der Literatur umstritten.

Teilweise werden [X.] generell als nicht umlagefähig angesehen, wobei zur Begründung einerseits darauf abgestellt wird, es handele sich nicht um "laufende Kosten" im Sinne von § 1 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.] (vgl. [X.], Urteil vom 13. [X.]pril 2018 - 63 S 217/17, juris Rn. 32; [X.], Urteil vom 8. Oktober 2009 - 106 [X.]/09, juris Rn. 22; [X.], Urteil vom 17. März 2010 - 2 S 56/09, juris Rn. 32 ff.; [X.], [X.], 203; [X.], [X.], 135, 136; [X.], [X.], 643; vgl. auch [X.], [X.], 366), andererseits (auch) darauf, dass der Vermieter mit der Fällung eines - wie hier - morschen und nicht mehr standfesten Baums lediglich eine ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht erfülle oder einen Mangel der Mietsache beseitige (vgl. [X.], [X.], 592 f.; [X.]G Neustadt an der Weinstraße, [X.], 456; [X.], [X.] 1988, 355; vgl. auch [X.], [X.], 641).

Nach anderer [X.]nsicht fallen die Kosten der Fällung eines alters-, krankheits- oder umweltbedingt abgängigen, das heißt allmählich absterbenden, Baums unter die Bestimmung des § 2 Nr. 10 [X.], weil die Beseitigung eines solchen Baums zur ordnungsgemäßen Gartenpflege gehöre ([X.], [X.], 116 ff.; [X.], Urteil vom 13. Juli 1989 - 7 S 185/88, juris Rn. 33; [X.]-Wandsbek, [X.], 804; [X.], [X.], 498; ähnlich auch [X.], [X.], 338; [X.]/[X.], [X.], [X.]. 2021, § 556 Rn. 35b; [X.]t-Futterer/[X.], Mietrecht, 14. [X.]ufl., § 556 [X.] Rn. 156; [X.]/Börstinghaus, Miete, 6. [X.]ufl., § 556 [X.] Rn. 72; [X.]/[X.]/[X.], Mietrecht, 2. [X.]ufl., § 556 [X.] Rn. 241; [X.]/[X.], [X.], 9. [X.]ufl., [X.] Rn. 146; MünchKomm[X.]/[X.], 8. [X.]ufl., [X.] § 2 Rn. 54).

c) Die letztgenannte [X.]uffassung verdient den Vorzug. Die Kosten der Fällung eines - wie hier - morschen, nicht mehr standfesten Baums zählen zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 [X.]. Denn die Fällung und Beseitigung eines solchen Baums ist regelmäßig eine objektiv erforderliche Maßnahme der Gartenpflege.

aa) Dies folgt bereits aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 [X.]. Zwar sind dort Baumfällarbeiten nicht ausdrücklich genannt. Jedoch sind nach dieser Vorschrift die Kosten der Gartenpflege Betriebskosten im Sinne von § 1 [X.] und gehören hierzu (unter anderem) die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen.

Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei Bäumen sowohl um (verholzte) Pflanzen als auch um Gehölze in diesem Sinne handelt. Denn der Begriff des "Gehölzes" umschreibt nach allgemeinem Sprachgebrauch von dem ersichtlich auch der Verordnungsgeber ausgegangen ist, entweder allgemein eine Pflanze, deren Stamm und Äste verholzen, oder eine geschlossene [X.]nsammlung solcher Pflanzen im Sinne von Wald, Wäldchen, [X.], Hecke oder Gebüsch (vgl. [X.], [X.], 3. [X.]ufl., Band 3, Stichwort "Gehölz"; siehe auch "Der [X.] Wortschatz von 1600 bis heute", abzurufen unter [X.]). Eine Beschränkung auf "Gehölze" einer bestimmten Größe oder [X.]rt ergibt sich aus dem Wortlaut des § 2 Nr. 10 [X.] nicht.

Der Umstand, dass in der Erläuterung des § 2 Nr. 10 [X.] lediglich die "Erneuerung" von Pflanzen und Gehölzen und nicht deren Entfernung erwähnt wird, steht einer Umlagefähigkeit von (bloßen) Beseitigungskosten nicht entgegen. Denn zum einen unterfällt das Entfernen von Pflanzen und Gehölzen bereits dem (Ober-)Begriff der "Gartenpflege". Hierzu zählen sämtliche Maßnahmen, die objektiv dem Erhalt der Gartenanlage als solche infolge eines Pflegebedarfs dienen. Dies erfordert nicht nur [X.]rbeiten, die dem Erhalt einzelner Pflanzen und Gehölze dienen, sondern auch deren Entfernung, wenn sie krank, abgestorben oder - wie hier im Falle eines Baums - morsch und nicht mehr standsicher sind. Denn solche Umstände beeinträchtigen die Gartenanlage als Ganzes. Zum anderen setzt eine "Erneuerung" von Pflanzen und Gehölzen regelmäßig deren vorherige Entfernung voraus. Daher bedurfte es entgegen der [X.]nsicht der Revision einer ausdrücklichen Nennung der "Entfernung" in § 2 Nr. 10 [X.] nicht.

bb) Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend aus einer systematischen Betrachtung auf die Umlagefähigkeit der [X.] geschlossen und hierin keine - der Umlagemöglichkeit entzogenen - Instandsetzungskosten im Sinne des § 1 [X.]bs. 2 Nr. 2 [X.] gesehen.

(1) Gemäß § 556 [X.]bs. 1 Satz 2 [X.], § 1 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.] sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, [X.]nlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Umlagefähige Betriebskosten sind dabei von Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung abzugrenzen, die der Vermieter zu tragen hat. Die (nicht als Betriebskosten umlagefähigen) [X.]ufwendungen für Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht und müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs erbracht werden, um die durch [X.]bnutzung, [X.]lterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 [X.]bs. 2 Nr. 2 [X.]). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile (vgl. [X.]surteile vom 7. [X.]pril 2004 - [X.], [X.], 417 unter [X.] a; vom 14. Februar 2007 - [X.], NJW 2007, 1356 Rn. 10, 14; vom 18. Dezember 2019 - [X.], [X.], 457 Rn. 12).

(2) Die Kosten der Fällung eines morschen Baums sind nicht deshalb - wie teilweise angenommen wird - Instandhaltungskosten, weil hiermit stets ein Mangel im vorgenannten Sinne beseitigt würde. Denn darin liegt ein unzutreffender pauschaler Schluss von der [X.] eines Baums auf die Mangelhaftigkeit der Mietsache (Gartenanlage). Die bloße Tatsache, dass ein Baum morsch oder eine Pflanze abgestorben ist, erfüllt grundsätzlich in [X.]nbetracht des Umstands, dass ein Garten aus einer Vielzahl von Pflanzen besteht und eine konkrete Zusammensetzung an Pflanzen regelmäßig nicht geschuldet ist, nicht aus sich heraus die Tatbestandsvoraussetzungen eines Mangels (vgl. zum Mangel der Mietsache [X.]surteile vom 5. Dezember 2018 - [X.], NJW 2019, 507 Rn. 21; vom 29. [X.]pril 2020 - [X.], NJW 2020, 2884 Rn. 24).

Die für die Fällung eines nicht mehr standfesten Baums entstandenen Kosten sind - entgegen einer oben aufgezeigten [X.]nsicht - auch nicht deshalb als Instandhaltungskosten anzusehen, weil der Vermieter durch die Fällung zugleich seiner Verkehrssicherungspflicht genüge. Denn die Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten ist als rein haftungsrechtlicher Gesichtspunkt kein maßgebendes Kriterium zur [X.]bgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Betriebskosten; vielmehr können auch Kosten für Maßnahmen, die zudem der Wahrnehmung einer Verkehrssicherungspflicht des Vermieters dienen, als Betriebskosten umlagefähig sein (vgl. [X.]surteil vom 14. Februar 2007 - [X.], NJW 2007, 1356 Rn. 12).

(3) Zu Recht hat das Berufungsgericht ferner angenommen, der Einordnung der [X.] als Betriebskosten stehe nicht entgegen, dass diese nicht im Sinne von § 1 [X.]bs. 1 Satz 1 [X.] "laufend" anfallen.

(a) Für die [X.]nnahme laufender Kosten in vorgenanntem Sinne ist es nicht erforderlich, dass diese jährlich oder in festgelegten [X.]bständen entstehen. Vielmehr reicht auch ein mehrjähriger Turnus aus (vgl. [X.]surteile vom 14. Februar 2007 - [X.], NJW 2007, 1356 Rn. 15; vom 11. November 2009 - [X.], [X.], 226 Rn. 14; siehe auch [X.]surteil vom 10. Februar 2016 - [X.], NJW 2016, 1439 Rn. 15).

(b) Hiernach sind die Kosten für die Fällung eines abgängigen Baums, trotz möglicherweise größerer Zeitintervalle, laufende "Kosten der Gartenpflege".

Denn insoweit ist den Besonderheiten der in § 2 Nr. 10 [X.] als umlagefähig angesehenen Kosten Rechnung zu tragen. Zu den "Kosten der Gartenpflege" zählen auch solche der "Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen", was - wie ausgeführt - als Vorstufe regelmäßig das Entfernen der bisherigen Pflanzen und Gehölze voraussetzt. Der Erneuerungsbedarf ist in zeitlicher Hinsicht nicht in dem Maße voraussehbar, wie dies bei anderen Betriebskosten der Fall ist, da es sich bei Pflanzen und Gehölzen um Lebewesen handelt und sie daher nicht ohne Weiteres mit den anderen, auf baulichen und technischen Gegebenheiten beruhenden Betriebskosten vergleichbar sind. Ihre Lebensdauer lässt sich nicht stets sicher vorhersagen. Die Vorschrift des § 2 Nr. 10 [X.] unterscheidet auch nicht zwischen grundsätzlich kurz- und langlebigen Gehölzen. Damit sind der Entstehung von "Kosten der Gartenpflege" längere, nicht sicher vorherbestimmbare Zeitintervalle immanent.

cc) Unter Beachtung dieser zeitlichen, § 2 Nr. 10 [X.] immanenten Unwägbarkeiten kann auch nicht angenommen werden, die Umlage von Kosten der Baumfällung widerspreche dem Sinn und Zweck des Betriebskostenrechts, da die Beseitigung des Baums ein für den Mieter so unerwartetes Ereignis darstelle, dass es nicht gerechtfertigt sei, ihn mit derart unvorhergesehenen und regelmäßig hohen Kosten zu belasten (so aber [X.], Urteil vom 17. März 2010 - 2 S 56/09, juris Rn. 37; [X.], [X.], 135, 136; [X.], Urteil vom 8. Oktober 2009 - 106 [X.]/09, juris Rn. 22).

(1) Das Berufungsgericht hat in diesem Zusammenhang zutreffend darauf abgestellt, der [X.]nfall von Kosten einer Baumfällung sei für den Mieter, der die mit Bäumen versehene Gartenanlage nutzen und damit vom entsprechenden Wohnwert profitieren kann, bei vernünftiger Betrachtung durchaus vorhersehbar. Einem Mieter ist in diesen Fällen auch regelmäßig bewusst, dass dabei - der Höhe nach schwankende, nicht unerhebliche - Kosten anfallen können. Dass in Gartenanlagen vorhandene Bäume aus unterschiedlichen Gründen gefällt werden müssen, ist einer solchen [X.]nlage inhärent (MünchKomm[X.]/[X.], 8. [X.]ufl., § 2 [X.] Rn. 54).

(2) [X.]uch die Höhe von Betriebskosten ist (allein) kein maßgebendes Kriterium zur Beurteilung der Frage ihrer grundsätzlichen Umlagefähigkeit.

Das Betriebskostenrecht gewährleistet nicht pauschal den Schutz des Mieters vor im Einzelfall angefallenen hohen Kosten. So ist etwa selbst ein sprunghafter [X.]nstieg einzelner umlagefähiger Kostenpositionen für sich genommen kein Grund, um eine Kostentragungspflicht des Mieters für solche Betriebskosten grundsätzlich auszuschließen. Eine allgemeine [X.]bwägung der Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander findet im Betriebskostenrecht - über den [X.] hinaus - nicht statt (vgl. MünchKomm[X.]/[X.], 8. [X.]ufl., § 556 Rn. 122; sowie § 2 [X.] Rn. 54; vgl. auch [X.], [X.], 116, 118). Davon abgesehen können auch für das in der Begründung zur Betriebskostenverordnung ausdrücklich erwähnte und umlagefähige "Schneiden und [X.]usasten" (siehe [X.]. 568/03, [X.]) der [X.] alter, großer Bäume erhebliche Kosten entstehen, welche im Einzelfall die Kosten einer reinen Fällung übersteigen können.

Dass die Kosten der Fällung eines - wie hier - morschen, nicht mehr standfesten Baums zu den Kosten der Gartenpflege im Sinne des § 2 Nr. 10 [X.] gehören, steht damit auch im Einklang mit den Verordnungsmaterialien zu dieser Bestimmung.

Ob und unter welchen Umständen der Vermieter gehalten sein kann, die Kosten der Fällung eines Baums nicht in vollem Umfang in das [X.]brechnungsjahr einzubeziehen, in dem sie anfallen, sondern über mehrere Jahre verteilt umzulegen (vgl. [X.]surteil vom 11. November 2009 - [X.], [X.], 226 Rn. 19), bedarf vorliegend keiner Entscheidung. Denn es ist weder dargetan noch sonst ersichtlich, dass im Streitfall deshalb ein besonderer [X.]usnahmefall vorliegt, weil die angefallenen Kosten besonders hoch wären und die Klägerin durch die einmalige Umlage dieser Kosten in unbilliger Weise erheblich belastet würde. Vielmehr hat die Klägerin zuletzt weder gegen die Höhe der Kosten noch gegen ihre volle (fristgerechte) Umlage in der Betriebskostenabrechnung für das [X.] Einwände erhoben.

dd) [X.]uch die Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 2 Nr. 10 [X.] steht der Umlagefähigkeit der [X.] in Fällen wie dem vorliegenden nicht entgegen.

(1) Der Wortlaut des § 2 Nr. 10 [X.] geht zurück auf die Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung ([X.]) vom 14. Dezember 1970 ([X.] [X.]), welche mit [X.]nlage 3 zu § 27 [X.]bs. 1 Satz 2 der [X.] einen im Vergleich zum früheren Recht ausführlicheren Katalog umlagefähiger Betriebskosten schuf. In Bezug auf Gartenpflegekosten wurden statt der früheren Formulierung, wonach "die Kosten der Gartenpflege" zu den umlagefähigen Betriebskosten zählten (siehe etwa § 27 [X.]bs. 2 Nr. 9 in der Fassung der [X.] von 1957; [X.] [X.]), diese Kosten nunmehr in [X.]nlage 3 Nr. 9 zur [X.] in der Fassung von 1970 dahingehend erläutert, dass hierzu "die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen" gehören. Dabei sollte die neu geschaffene [X.]nlage 3 nach den Vorstellungen des Verordnungsgebers durch ihre [X.]usführlichkeit eine Vielzahl von Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern vermeiden ([X.]. 474/70, Begründung S. 12).

Diese Erläuterung der umlagefähigen Gartenpflegekosten dahin, dass auch die "Erneuerung" von Pflanzen und Gehölzen zu den Pflegemaßnahmen zählt, deren Kosten im Sinne des Betriebskostenrechts umlagefähig sind, zeigt, dass der Verordnungsgeber die Besonderheiten vor [X.]ugen hatte, die sich daraus ergeben, dass eine Gartenanlage für ihren Erhalt mehr benötigt als die regelmäßige Pflege im Sinne eines Erhalts einzelner Pflanzen. Die Verordnung nimmt in den Blick, dass Pflanzen und Gehölze aufgrund von Krankheit, [X.]lter oder Umwelteinflüssen absterben; sie ordnet sogar ausdrücklich den Ersatz der Pflanzen nach einem solchen Ereignis als Gartenpflegemaßnahme ein. Dass der Verordnungsgeber vor diesem Hintergrund das Fällen eines morschen Baums generell aus dem [X.]nwendungsbereich der Vorschrift ausnehmen beziehungsweise nur dann als eine pflegerisch angezeigte Maßnahme ansehen wollte, wenn zugleich ein neuer Baum gepflanzt wird (so [X.], [X.] 1988, 355; [X.], [X.] 2011, 49, 50), ist der oben genannten Verordnung und ihrer Begründung nicht zu entnehmen.

(2) [X.]uch die Begründung zur Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, welche die Formulierung zu den Gartenpflegekosten aus [X.]nlage 3 zu § 27 der [X.] unverändert übernommen hat, schließt die Kosten zur Fällung eines morschen beziehungsweise nicht mehr standsicheren Baums nicht von den Gartenpflegekosten nach § 2 Nr. 10 [X.] aus. Insbesondere lässt die Begründung zur [X.], wonach auch das "Schneiden und [X.]usasten von Bäumen" zur Gartenpflege gehört ([X.]. 568/03, [X.]), einen Rückschluss darauf nicht zu, dass (ausschließlich) nur solche - durchaus kostenintensive - [X.]rbeiten an Bäumen, nicht jedoch die Fällung nicht erhaltbarer Bäume als umlagefähige Betriebskosten angesehen wurden.

ee) Schließlich kann sich die Revision nicht mit Erfolg darauf berufen, die Fällarbeiten seien mit solchen Kosten vergleichbar, die im Zuge der [X.]nlegung des [X.] angefallen seien, weswegen, weil die Kosten einer sogenannten Erstausstattung nicht umlagefähig seien, auch diejenigen Kosten nicht auf den Mieter umgelegt werden könnten, welche der "Entfernung der Erstausstattung des [X.]" dienten. Zum einen lässt sich der [X.]usschluss der Umlagefähigkeit derartiger Entfernungskosten der Vorschrift des § 2 Nr. 10 [X.] nicht entnehmen. Zum anderen fehlt es vorliegend - wie die Revisionserwiderung zutreffend geltend macht - an Feststellungen dazu, dass es sich bei dem gefällten Baum um die Erstausstattung der Grünfläche des [X.] gehandelt habe. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.