Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.05.2008, Az. XII ZR 69/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 7. Mai 2008 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja BGB § 550 a) Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedin-gungen aus dem schriftli[X.] Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger [X.] zwis[X.] den ursprüngli[X.] Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen. b) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden [X.] hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. [X.], Urteil vom 7. Mai 2008 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 7. Mai 2008 durch die Vorsitzende Richterin [X.], [X.] Dr. [X.] und [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des [X.] wird das Urteil des 2. Zivilsenats des [X.] vom 14. Oktober 2005 aufgehoben und das Urteil der 2. Zivilkammer des [X.] vom 23. Juli 2004 abgeändert und wie folgt neu gefasst: Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag der [X.]en vom 1. Mai 1990 durch die Kündigung der Beklagten vom 27. Juni 2002 nicht zum 31. Dezember 2002 beendet worden ist. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten als Gesamt-schuldner zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die [X.]en streiten über die Wirksamkeit eines langfristigen Mietvertra-ges über Gewerberäume nach vorzeitiger ordentlicher Kündigung durch die [X.] als Mieter. 1 - 3 - [X.] vereinbarten die damaligen Mitglieder der Anwaltssozietät der Beklagten, ein in der Nähe ihrer Praxis befindliches Haus als neue [X.] zu übernehmen. Dazu sollten die Ehefrauen der Sozien bzw. einer der Rechtsanwälte persönlich jeweils ein Stockwerk des Gebäudes als Wohnungs-eigentum erwerben und an die Anwaltssozietät vermieten. Entspre[X.]d er-warb die zwis[X.]zeitlich verstorbene Ehefrau des früheren Sozius und jetzigen Zeugen [X.] das erste Obergeschoss des Gebäudes und vermietete dieses an die Mitglieder der Sozietät, zu denen auch die Beklagten zu 1 bis 3 gehörten. Die Vertragsparteien erstellten zwei Vertragsexemplare. Ein Exemplar wurde von den (seinerzeit) fünf Mitgliedern der Anwaltssozietät als Mieter unterzeich-net und verblieb bei der Vermieterin. Das weitere Exemplar ist nicht mehr auf-findbar. Nach den Feststellungen des [X.], auf die das Berufungsge-richt Bezug genommen hat, hatte der Zeuge Rechtsanwalt [X.] dieses Exemplar als Vermieter unterzeichnet. Einen Vertretungszusatz hatte er dem nicht hinzu-gefügt. 2 Im Rubrum des schriftli[X.] [X.] ist die Ehefrau des Zeugen [X.] als Vermieterin benannt. Zur Vertragsdauer ist in § 2 des Vertrages ausgeführt: 3 "Das Mietverhältnis beginnt am 1. April 1990 ... Das Mietverhältnis endet am 31. März 2010 ..." Nach dem Tod der Vermieterin veräußerte ihr inzwis[X.] aus der [X.] der Beklagten ausgeschiedener Ehemann das Eigentum im Jahre 1998 an den Kläger. Mit Schreiben vom 27. Juni 2002 kündigten die [X.] das Mietverhältnis mit dem Kläger ordentlich zum 31. Dezember 2002. Der Kläger begehrt Feststellung, dass das Mietverhältnis durch diese Kündi-gung nicht beendet worden ist. 4 - 4 - Das [X.] hat die Klage abgewiesen und das [X.] die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen, weil der Mietvertrag der [X.] nicht der Schriftform genüge und deswegen trotz der vereinbarten [X.] ordentlich kündbar sei. Dagegen richtet sich die - vom Senat zuge-lassene - Revision des [X.]. 5 Entscheidungsgründe: Die Revision hat Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht, das im Wesentli[X.] auf die tatsächli[X.] Fest-stellungen des [X.] Bezug nimmt, hat die Abweisung der Klage wie folgt begründet: 7 Der Mietvertrag der [X.]en sei nach § 566 BGB a.F. ordentlich künd-bar, weil die Schriftform nicht gewahrt sei. Zwar sei der Mietvertrag vom 1. Mai 1990 zweifelsfrei wirksam zustande gekommen. Das ergebe sich schon daraus, dass die damaligen Vertragsparteien ihn in Vollzug gesetzt und 12 Jahre an ihm festgehalten hätten. Die nach § 566 BGB a.F. für einen langfristigen Mietvertrag notwendige Schriftform sei aber mangels Unterschrift der Vermieterin nicht [X.], was zur Folge habe, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit [X.] gelte. Als Ergebnis der Beweisaufnahme sei zumindest offen geblie-ben, ob der Zeuge [X.] den Mietvertrag auf Vermieterseite in Vollmacht seiner 8 - 5 - Ehefrau abgeschlossen und dies durch einen entspre[X.]den Zusatz kenntlich gemacht habe. Es sei deswegen davon auszugehen, dass der Zeuge [X.] den Vertrag mit dem gemeinsamen Familiennamen ohne Zusatz unterschrieben habe. Aus dem schriftli[X.] Vertrag lasse sich nicht entnehmen, dass der [X.] nicht in eigenem Namen, sondern in Vertretung seiner Ehefrau gehandelt habe. Die Beklagten seien somit berechtigt gewesen, den Mietvertrag ordent-lich zu kündigen. Die ordentliche Kündigung sei auch nicht treuwidrig, weil der Kläger trotz der langen Vertragslaufzeit nicht darauf habe vertrauen können, dass die Beklagten von ihrer Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch ma[X.] würden. 9 [X.] Diese Ausführungen halten einer rechtli[X.] Nachprüfung nicht stand. 10 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass am 1. Mai 1990 zwis[X.] der früheren Eigentümerin, der verstorbenen Frau [X.], und den Mitgliedern der Anwaltssozietät der Beklagten ein Mietvertrag über die gewerbli[X.] Räume zustande gekommen ist. Unabhängig davon, ob der [X.] [X.] bei Abschluss des Vertrages seine Ehefrau wirksam vertreten hat, ist der Mietvertrag spätestens mit seinem Vollzug wirksam geworden. Der Kläger ist später durch den Kauf des Wohnungseigentums anstelle der früheren Eigentü-merin als Vermieter in den Vertrag eingetreten (§ 566 Abs. 1 BGB). 11 - 6 - 2. Entgegen der Rechtsauffassung des Berufungsgerichts wahrt der Mietvertrag aber auch die für die Wirksamkeit der vereinbarten Laufzeit von mehr als einem Jahr erforderliche schriftliche Form (§ 550 i.V.m. § 578 Abs. 1 BGB). Wegen der fest vereinbarten Laufzeit bis zum 31. März 2010 ist eine or-dentliche Kündigung des Vertrages deswegen ausgeschlossen. 12 13 a) § 550 BGB will nach ständiger Rechtsprechung des Senats in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Miet-verhältnis eintritt (§ 566 Abs. 1 BGB), dessen Bedingungen aus dem schriftli-[X.] Vertrag ersehen kann (Senatsurteile vom 18. Dezember 2002 - [X.] ZR 253/01 - NJW 2003, 1248, 1249 und [X.] 136, 357, 370 f. = NJW 1998, 58, 61). [X.]) Der Senat hat allerdings bereits mehrfach darauf hingewiesen, dass es zahlreiche Fallgestaltungen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem späteren Grundstückserwerber letzte Klarheit über die Geltung eines [X.] zu verschaffen, nicht umfassend gewährleisten kann (vgl. Senatsurteile [X.] 154, 171, 180 = NJW 2003, 2158, 2160 und [X.] 136, 357, 370 f. = NJW 1998, 58, 61). Sinn und Zweck der Schriftform ist es nämlich nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande [X.] ist und im Zeitpunkt des [X.] noch besteht oder etwa von den [X.]en mündlich aufgehoben wurde. Denn soweit ein Eintritt des Grundstückserwerbers in den Mietvertrag nicht stattfindet, weil die-ser nicht oder nicht mehr besteht, bedarf es auch nicht des Schutzes der Schriftform vor einer langjährigen Bindung an unbekannte Bedingungen (Se-natsurteil vom 19. September 2007 - [X.] ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347). 14 - 7 - Wenn etwa die Mietvertragsurkunde eine Verlängerungsoption für eine Vertragspartei vorsieht, kann der Grundstückserwerber dieser nicht entnehmen, ob die Option vor dem Eigentumserwerb ausgeübt wurde oder nicht, so dass Ungewissheit darüber bestehen kann, ob das Mietverhältnis bald endet oder gegebenenfalls noch jahrelang fortbestehen wird. Dann ist der Erwerber aber durch die aus der Urkunde ersichtliche Option hinrei[X.]d gewarnt, so dass es ihm zuzumuten ist, sich bei dem Verkäufer oder dem Vermieter zu erkundigen (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - [X.] ZR 178/04 - NJW 2007, 3273, 3275). Nicht anders ist es, wenn der Vermieter oder der Mieter bei Abschluss des Vertrages vertreten wurde. Auch dann muss für den Erwerber lediglich die Vertretung selbst aus der Vertragsurkunde ersichtlich sein. Ob der Vertreter von der [X.] hinrei[X.]d bevollmächtigt war, ist keine Frage der Schriftform des § 550 BGB, sondern wirkt sich schon auf das Zustandekommen des Vertrages aus. Auch insoweit ist es dem Erwerber zumutbar, sich zuvor bei den Vertrags-parteien zu erkundigen (Senatsurteil vom 19. September 2007 - [X.] ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347). 15 [X.]) Andererseits erschöpft sich der Zweck der Schriftform des § 550 BGB nicht in dem Schutz eines späteren Erwerbers. Denn wenn der [X.] mit dieser Vorschrift allein den Erwerber eines langfristig vermieteten Grundstücks als Folge des sich aus § 566 Abs. 1 BGB ergebenden gesetzli-[X.] Vertragsübergangs hätte schützen wollen, hätte es nahe gelegen, die Möglichkeit zur ordentli[X.] Kündigung auf diesen Erwerber zu beschränken. Stattdessen räumt § 550 BGB (wie § 566 BGB a.F.) auch den ursprüngli[X.] Vertragsparteien eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit ein, wenn die Schrift-form nicht eingehalten ist. 16 Der [X.] ist deswegen in seiner neueren Rechtsprechung stets davon ausgegangen, dass die Schriftform des § 550 BGB zusätzlich dazu 17 - 8 - dient, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwis[X.] den ursprüngli-[X.] Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Einge-hung langfristiger Bindungen zu schützen (vgl. [X.] 81, 46, 51 = NJW 1981, 2246, 2247 [zur Warnfunktion] und Senatsurteile [X.] 136, 357, 370 = NJW 1998, 58, 61 sowie [X.] 139, 123, 130 = NJW 1998, 2664, 2666 [zur Beweis- und Warnfunktion]). Davon ist offensichtlich auch der Gesetzgeber ausgegan-gen, indem er durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 die frühere Vorschrift des § 566 BGB in Kenntnis dieser Rechtsprechung nur mit redaktio-nellen, aber ohne inhaltliche Änderungen als § 550 BGB übernommen hat (vgl. BT-Drucks. 14/4553 S. 47 = BR-Drucks. 439/00 S. 118). b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentli[X.] Vertragsbedingun-gen - insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die [X.]en des Mietverhältnisses - aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde (vgl. aber § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB) ergibt. Von der Schriftform ausgenommen sind nur solche vertragli[X.] Abreden, die für den Inhalt des Vertrages, auf den die [X.]en sich geeinigt haben, von nur neben-sächlicher Bedeutung sind. Das gilt erst recht für Bestimmungen, die nicht über das hinausgehen, was bereits im Vertragstext selbst seinen Niederschlag ge-funden hat oder die dessen Inhalt nicht modifizieren, sondern lediglich erläutern oder veranschauli[X.] sollen (Senatsurteil [X.] 142, 158, 161 f. = NJW 1999, 2591, 2592). 18 Soweit eine vertragliche Vereinbarung dem Schriftformerfordernis unter-liegt, muss diese allerdings nicht notwendig in der Vertragsurkunde selbst ent-halten und auch noch nicht abschließend bestimmt sein. 19 - 9 - [X.]) Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarun-gen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es nach inzwis[X.] ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertragli[X.] Vereinbarung aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich ma[X.]. Solches kann sich z.B. aus einer fortlau-fenden Paginierung, einer fortlaufenden Nummerierung einzelner Bestimmun-gen, einheitlicher grafischer Gestaltung, einem inhaltli[X.] Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergeben. Eine körperliche Verbindung der einzelnen Bestandteile zu einer gemeinsamen Urkunde ist dann nicht erforderlich (Senatsurteile vom 10. Oktober 2001 - [X.] ZR 307/98 - [X.], 20 und [X.] 136, 357, 361 ff. = NJW 1998, 58, 59 ff.). 20 Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer [X.], ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen ist, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertragli[X.] Vereinbarungen vollständig erfasst sind (Senatsur-teil vom 9. April 2008 - [X.] ZR 89/06 - zur [X.] bestimmt). So genügt es z.B., wenn eine Vereinbarung über eine Vertragsänderung oder über einen Wechsel der Vertragsparteien (vgl. insoweit Senatsurteile vom 20. April 2005 - [X.] ZR 29/02 - NJW-RR 2005, 958, 959 und [X.] 154, 171, 179 f. = NJW 2003, 2158, 2160) hinrei[X.]d deutlich auf den ursprüngli[X.] Vertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Üb-rigen bei den Bestimmungen des ursprüngli[X.] Vertrages verbleiben soll (Se-natsurteil [X.] 160, 97, 101 f. = NJW 2004, 2962, 2963). 21 [X.]) Inhaltlich ist es auch im Rahmen der Schriftform - wie bei der Frage des Zustandekommens des Vertrages - ausrei[X.]d, wenn sich die [X.] - 10 - [X.] vertragli[X.] Vereinbarungen hinrei[X.]d bestimmbar aus der Vertrags-urkunde ergeben. 23 Weil auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brau[X.] auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts nicht vollständig bestimmt angegeben zu werden, sofern nur eine Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muss allerdings bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Spätere tatsächliche [X.] können die Wahrung der Form nicht mehr in Frage stellen; das gilt sogar für die Vernichtung der Urkunde (Senatsurteil vom 2. Mai 2007 - [X.] ZR 178/04 - NJW 2007, 3273, 3275). Insoweit darf aber auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen. Dabei genügt es, dass ein (z.B. für den Vertragsbeginn ausschlaggebender) Sachverhalt so genau bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung kein Zweifel für die vertragliche Vereinbarung verbleibt (Senatsurteil vom 2. November 2005 - [X.] ZR 212/03 - NJW 2006, 139, 140). c) Entspre[X.]d ist für die Einhaltung der Schriftform des § 550 BGB auch erforderlich, dass die Vertragsurkunde von beiden [X.]en unterzeichnet ist (vgl. insoweit Senatsurteil [X.] 160, 97, 102 f. = NJW 2004, 2962, 2963 f.). 24 [X.]) Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht [X.] hinzugefügt wurden. Denn sonst lässt sich der [X.] Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit den vorhande-nen Unterschriften, auch für die und in Vertretung der anderen [X.] - 11 - en, zustande gekommen ist oder ob die Wirksamkeit des Vertrages so lange hinausgeschoben sein soll, bis auch die weiteren Vertragsparteien ihn unter-schrieben haben. 26 Solches hat der Senat für die Gesellschafter einer GbR (Senatsurteile vom 5. November 2003 - [X.] ZR 134/02 - NJW 2004, 1103 und vom 16. Juli 2003 - [X.] ZR 65/02 - NJW 2003, 3053, 3054) und für die Mitglieder einer [X.] (Senatsurteil vom 11. September 2002 - [X.] ZR 187/00 - NJW 2002, 3389, 3391) entschieden. Ein Vertretungszusatz ist darüber hinaus immer dann erforderlich, wenn als Mieter oder als Vermieter mehrere Personen (etwa Eheleute) auftreten, von denen nur eine den Vertrag unterschrieben hat. Auch dann ist aus der bloßen Unterschrift noch nicht ersichtlich und damit auch nicht hinrei[X.]d bestimmbar, ob der Vertrag zugleich in Vertretung unterzeichnet wurde oder ob es noch der Unterschrift der weiteren Vertragspartei bedarf ([X.] 125, 175, 178 ff. = NJW 1994, 1649, 1650 f.). [X.]) Ist die Vertretung der Vertragspartei durch die den [X.] allerdings auf andere Weise hinrei[X.]d bestimmbar, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich. 27 Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unter-schreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der im Mietvertrag mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird in sol[X.] Fällen deswegen auch ohne ausdrückli[X.] Vertretungszusatz hinrei[X.]d deutlich und die Schriftform ist dann auch ohne ausdrückli[X.] Ver-tretervermerk gewahrt (Senatsurteile vom 19. September 2007 - [X.] ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 f. und vom 6. April 2005 - [X.] ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 28 - 12 - 2226). Gleiches gilt, wenn der [X.] einer als [X.] genannten GmbH ohne nähere Kennzeichnung des Vertretungsverhältnisses unterschrieben worden ist (Senatsurteil vom 19. September 2007 - [X.] ZR 121/05 - NJW 2007, 3346 f.). 29 Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht würde der Schriftform dann nicht entgegenstehen. Ob der Mietvertrag bereits mit die-ser Unterzeichnung wirksam zustande kommt oder mangels Vollmacht des [X.] erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen [X.] [X.], ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses. Denn wie ausgeführt will § 550 BGB den Erwerber lediglich über den Inhalt eines gesetz-lich auf ihn übergehenden Vertrages informieren und nicht darüber, ob über-haupt ein Vertrag besteht (Senatsurteile vom 19. September 2007 - [X.] ZR 121/05 - NJW 2007, 3346, 3347 und vom 6. April 2005 - [X.] ZR 132/03 - NJW 2005, 2225, 2226). d) Nach diesen Grundsätzen ist die Schriftform des § 550 BGB durch den Mietvertrag der [X.]en vom 1. Mai 1990 gewahrt. Der Vertrag war [X.], entgegen der Rechtsauffassung des [X.]s, nicht ordent-lich kündbar. 30 [X.]) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatten die [X.]en zwei gleichlautende Vertragsexemplare erstellt, von denen eines durch alle Mie-ter einschließlich des Zeugen [X.] und das andere von dem Zeugen [X.] für die Vermieterin, seine Ehefrau, unterschrieben worden ist. Weil in den Vertragsex-emplaren ausdrücklich die Ehefrau des Zeugen [X.], die Eigentümerin [X.], als Vermieterin aufgeführt war, stand zweifelsfrei fest, dass der Zeuge lediglich in deren Vertretung aufgetreten ist, was insoweit zur Wahrung der Schriftform ge-nügt. Dem steht auch nicht entgegen, dass der Zeuge [X.] den [X.] - 13 - mieterseite möglicherweise nur mit seinem Nachnamen unterschrieben hat, der sich nicht von dem Nachnamen seiner Ehefrau, der Vermieterin, unterschied. Damit war für die Vertragsparteien, aber auch für einen späteren Erwerber, aus der Vertragsurkunde ersichtlich, dass entweder die Vermieterin persönlich oder ein namensgleicher Vertreter unterschrieben hat, was beides für die Einhaltung der Schriftform ausreicht. Ob in sol[X.] Fällen überhaupt eine Vertretung vor-liegt und ob ein Vertreter dazu bevollmächtigt war, ist - wie ausgeführt - eine Frage des Zustandekommens des Vertrages und für die Einhaltung der Schrift-form unerheblich. Gleiches gilt für die Frage, ob der Zeuge [X.], der den Vertrag zugleich als einer der Mieter geschlossen hat, nach § 181 BGB von der Vermie-terin zu einem sol[X.] Insichgeschäft ermächtigt war. Auch dabei geht es allein um das Zustandekommen des Vertrages und nicht um die Schriftform des § 550 BGB. Schließlich hat das Berufungsgericht entgegen der Auffassung der [X.] auch nicht offen gelassen, ob der Zeuge [X.] den [X.] der damaligen Vermieterin unterzeichnet hatte. Denn das Berufungsgericht hat insoweit zusätzlich auf die "zutreffenden" Ausführungen des [X.] ver-wiesen, das im Rahmen seiner Beweiswürdigung dem Zeugen [X.] gefolgt ist. Offen gelassen hat das Berufungsgericht deswegen lediglich die Frage, ob der Zeuge seine Vertretung "durch einen entspre[X.]den Zusatz kenntlich ge-macht" hatte. Dies ist für die Einhaltung der Schriftform hier aber unerheblich. 32 [X.]) Entgegen der Rechtsauffassung des Beklagten zu 1 ist die Schrift-form des § 550 BGB auch sonst gewahrt. Insbesondere hatten nach den Fest-stellungen des Berufungsgerichts und des in Bezug genommenen erstinstanzli-[X.] Urteils sämtliche Mieter eines der Vertragsexemplare unterschrieben. [X.] dafür, dass dies statt mit einer vollständigen Unterschrift nur mit einer "Paraphe" geschehen sein sollte, sind aus dem angefochtenen Urteil nicht 33 - 14 - ersichtlich. Die Beklagten haben dies auch weder im Wege der vorrangigen [X.] angegriffen noch im Verfahren der Revision eine [X.] ihrer Verfahrensgrundrechte gerügt. 34 cc) Unerheblich ist auch, dass hier nach den Feststellungen des [X.] zwei Vertragsurkunden erstellt wurden, von denen eine lediglich von den Mietern und die andere von dem Zeugen [X.] für die Vermieterin unter-schrieben wurde. Denn nach § 126 Abs. 2 Satz 2 BGB genügt es für die Einhal-tung der Schriftform, dass jede [X.] die für die andere [X.] bestimmte Ur-kunde unterzeichnet. Die von den Mietern unterzeichnete Urkunde ist der Vermieterin ausge-händigt und im Prozess vom Kläger vorgelegt worden. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war auch die für die Vermieterin unterzeichnete und für die Mieter bestimmte Vertragsurkunde seinerzeit vorhanden und ist von dem Zeugen [X.] als Mitmieter zu den Akten der Anwaltssozietät genommen worden. Dass diese Urkunde heute nicht mehr auffindbar ist, steht der Schriftform nicht entgegen, weil es dafür allein auf den Zeitpunkt des Zustandekommens des [X.] ankommt. 35 3. Weil der Mietvertrag der [X.]en der Schriftform des § 550 BGB ge-nügt und auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist, scheidet eine ordentliche Kün-digung aus. Die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 27. Juni 2002 ist deswegen unwirksam. 36 Der Kläger kann die Unwirksamkeit der Kündigung auch im Wege der Feststellungsklage geltend ma[X.]. Denn die Rechtskraft einer sol[X.] Fest-stellung geht über die Feststellung einzelner Rechte aus dem Mietverhältnis hinaus und klärt abschließend, dass die von den Beklagten ausgespro[X.]e Kündigung zum 31. Dezember 2002 unberechtigt war und den Mietvertrag nicht 37 - 15 - beendet hat. Der Kläger kann auch nicht darauf verwiesen werden, eine [X.] auf Zahlung des Mietzinses zu erheben und im Wege der Zwis[X.]-feststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO eine Entscheidung über den un-veränderten Fortbestand des Mietverhältnisses herbeizuführen (Senatsurteil vom 3. Juli 2002 - [X.] ZR 234/99 - NJW-RR 2002, 1377, 1378). Hahne [X.] [X.] Vézina Dose Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 23.07.2004 - 2 O 126/03 - [X.], Entscheidung vom 14.10.2005 - 2 U 174/04 -