Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 18.10.2016, Az. XI ZR 145/14

[X.]:[X.]:[X.]:2016:181016UXIZR145.14.0

BUN[X.]SGERICHTSHOF

IM NAMEN [X.]S VOLKES

URTEIL
XI [X.]
Verkündet am:

18.
Oktober 2016

Herrwerth,

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit
Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB § 138 ([X.])
ZPO § 286 (B), §
767
a)
[X.]ie Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer Kenntnis von der für die Immobilie erzielten [X.] im Wege eines

auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor beruhenden

"vereinfachten Ertragswertverfahrens".
b)
[X.]ie Rechtskraft eines die [X.] gegen eine vollstreckbare Urkunde abweisenden Urteils steht der Begründetheit einer Klage des [X.] entgegen, die auf Tatsachen gestützt ist, die schon zur [X.] der letzten mündlichen Verhandlung im [X.] vorgelegen haben, und die im Ergebnis einer Vollstreckung aus diesem Titel zuwider liefe (im [X.] an [X.], Urteil vom 30.
Mai 1960

II
ZR 207/58, [X.], 807).
[X.], Urteil vom 18. Oktober 2016 -
XI [X.] -
OLG [X.]üsseldorf

LG [X.]uisburg

-
2
-
[X.]er XI.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 18.
Oktober 2016
durch den Vorsitzenden
[X.]
Prof.
[X.]r.
Ellenberger, die [X.] Maihold
und
[X.]r.
Matthias
sowie die [X.]innen [X.]r.
[X.]erstadt und [X.]r.
[X.]auber
für Recht erkannt:
Auf die Revision der [X.] wird das Urteil des 17.
Zivilsenats des Oberlandesgerichts [X.]üsseldorf vom 14.
Februar 2014 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zu ihren Lasten entschieden worden ist.
[X.]ie Sache wird, soweit das Berufungsgericht unter I.2. und I.3. der Entscheidungsformel zu Gunsten der Klägerin erkannt hat, zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 1.
Zivilkammer des [X.] [X.]uisburg vom 30.
Juni 2011, auch hinsichtlich des im Berufungsverfahren gestellten [X.] auf Feststellung, dass keine Zahlungspflichten aus dem [X.]arlehensvertrag geschuldet werden und die Beklagte nicht berechtigt ist, Zahlungen aus dem [X.]arlehensvertrag zu verlangen, zurückgewiesen.
Von Rechts wegen

-
3
-
Tatbestand:
[X.]ie Klägerin begehrt von der [X.] Schadensersatz wegen eines unterbliebenen Hinweises auf die angebliche sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises einer Eigentumswohnung, deren Erwerb durch die Klägerin die [X.] finanziert hat.
[X.]ie Klägerin kaufte,
geworben durch die J.

GmbH,
von der G.

GmbH mit notariellem Vertrag vom 16./21.
[X.]ptember 2005 eine knapp 100 m² große Eigentumswohnung in [X.].

,

für 133.900

i-ses schloss die Klägerin am 16.
[X.]ptember 2005 einen [X.]arlehensvertrag über 134.000

.

GmbH firmierenden [X.]n, die zu dieser [X.] über eine Banklizenz verfügte. Zur Sicherung der Ansprüche der [X.] bestellte die Klägerin an dem Grundstück eine Grundschuld in Höhe des [X.]arlehensbetrags zuzüglich Nebenleistungen und unterwarf sich wegen dieser Zahlungsverpflichtungen der sofortigen Vollstre-ckung in ihr gesamtes Vermögen. [X.]ie Ansprüche aus dem [X.]arlehensvertrag und der Sicherungsgrundschuld wurden von der [X.] am 20.
Juni 2006 an die S.

mit Sitz in [X.] abgetreten, die ih-rerseits die Beklagte ermächtigte, sämtliche Rechte aus der Grundschuld sowie diejenigen
aus dem abgesicherten [X.]arlehen gegenüber der Klägerin wahrzu-nehmen.
[X.]ie Klägerin, die seit Oktober 2007 aus dem Objekt keine Mieteinnah-men mehr erhielt, stellte ab diesem [X.]punkt sämtliche Zahlungen auf den [X.]ar-lehensvertrag sowie auf die Hausgelder der [X.] ein.
[X.]ie Klägerin hat bei dem [X.] am 15.
Januar 2010 Klage u.a. gegen die Beklagte erhoben, mit der sie zum einen im Wege der Vollstre-1
2
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4
-
4
-
ckungsabwehrklage die Zwangsvollstreckung aus der Grundschuld und der Vollstreckungsunterwerfung angegriffen und zum anderen von der [X.] Schadensersatz wegen des Erwerbs der streitgegenständlichen Wohnung [X.] hat. Sie behauptet, sie sei vom Vermittler der Wohnung über deren Wert-haltigkeit und Finanzierbarkeit getäuscht worden. [X.]ie Wohnung sei bei [X.] des Kaufvertrages nicht 134.000

gewesen. [X.]ies sei der [X.], die mit der Verkäuferin der Wohnung im Rahmen eines [X.] zusammengearbeitet habe, aufgrund eigener Wertgutachten bekannt gewesen.
[X.]as
[X.] hat sich hinsichtlich der Schadensersatzklage für örtlich unzuständig erklärt, diese an das Landgericht [X.]uisburg verwiesen und die bei ihm verbliebene Vollstreckungsabwehrklage am 26.
Januar 2011 abgewiesen. [X.]ie Berufung der Klägerin gegen dieses Urteil hat das Oberlan-desgericht [X.] am 30.
Juni 2011 im Wesentlichen mit der Begründung zu-rückgewiesen, die Klägerin habe das Bestehen von [X.], die sie dem Anspruch auf [X.]arlehensrückzahlung entgegenhalten könne, nicht schlüssig dargetan. [X.]ie Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin ist von dem V.
Zivilsenat des [X.] am 14.
Juni 2012 zurückgewiesen worden.
Im vorliegenden Verfahren, das die auf Schadensersatz gerichteten [X.] betrifft, ist die
Klage vom Landgericht [X.]uisburg ebenfalls [X.] worden. Auf die Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht unter Abweisung der Klage im Übrigen das Urteil des [X.] teilweise abgeän-dert und die Beklagte

auf z.T. geänderte Klageanträge hin

zur Freistellung der Klägerin von Zahlungsverpflichtungen aus dem [X.]arlehensvertrag in Höhe eines Rückstandes von 48.948,15

[X.]ezember 2012 und in Höhe von weiteren 648,78

[X.]ezember 2012 ver-5
6
-
5
-
urteilt sowie die
Verpflichtung der [X.], die Klägerin von Hausgeldzahlun-gen und Steuerzahlungen für die Immobilie seit dem 1.
Januar 2009 freizustel-len, festgestellt, jeweils Zug um Zug gegen Übertragung der streitgegenständli-chen Immobilie. Weiter hat es den Annahmeverzug der [X.] mit der [X.] festgestellt. [X.]ie in der Berufungsinstanz geltend gemachten Zahlungsanträge auf Erstattung angeblicher Zuzahlungen an die [X.] und vorgerichtlicher Anwaltskosten sowie den Antrag auf Feststellung der Ersatzpflicht der [X.] für künftige Schäden hat das [X.] abgewiesen.
Mit der vom [X.]nat zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihren [X.] auf vollständige Klagabweisung weiter.

Entscheidungsgründe:
[X.]ie Revision ist begründet. [X.]a hinsichtlich der gegen die Zahlungspflicht der Klägerin aus dem [X.]arlehensvertrag gerichteten Anträge keine weiteren Feststellungen getroffen werden müssen, kann der [X.]nat insoweit selbst [X.] und die Berufung der Klägerin gegen das
landgerichtliche Urteil ein-schließlich des im Berufungsverfahren gestellten [X.] auf Feststellung zurückweisen. Im Übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Ent-scheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungs-gericht
zurückverwiesen.

7
8
-
6
-
I.
[X.]as Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im [X.] ausgeführt:
[X.]er rechtskräftige Abschluss des Verfahrens zur Vollstreckungsabwehr-klage stehe der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Ansprüche der Klägerin seien auch nicht analog §
767
Abs.
2 ZPO durch den rechtskräftigen Abschluss dieses Verfahrens präkludiert, weil die Klägerin alle Einwendungen in der [X.] einheitlich erhobenen Klage geltend gemacht habe. [X.]er Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch nach §
311
Abs.
2
Nr.
2, §
241, §
280
Abs.
1 BGB zu, da die Beklagte es unterlassen habe, die Klägerin über die Sittenwidrigkeit des mit dem [X.]arlehen finanzierten Kaufvertrags aufzuklären.
[X.]ie Wohnung habe sich im Jahr 2005 im [X.] bereits in dem baulichen Zustand befunden, den der Sachverständige Sch.

, der ein Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren erstellt habe, am 21.
April 2009 und am 8.
April 2013 vorgefunden habe. Ebenso hätten bereits im [X.]ptember 2005 in der [X.] erhebliche Leerstände bestanden und die Anlage sei zu diesem [X.]punkt als "[X.] Brennpunkt" allgemein bekannt gewesen. [X.]as könne den sehr lebhaften und plastischen Schilderungen des Zeugen R.

in der mündlichen Verhandlung vom 15.
Februar 2013
entnommen werden, der in einem vergleichbaren Nachbarobjekt gewohnt habe und in der [X.] von 2007 bis 2012 als ehrenamtlicher Hausmeister tätig gewesen sei. Aus den plausiblen und ohne Weiteres glaubhaften Aussagen dieses Zeugen könne geschlossen werden, dass auch vor dieser [X.] das Flachdach des [X.] undicht gewesen und zum Zwecke der Beseitigung dieser Probleme eine Kiesschicht entfernt worden sei. Hinzu seien [X.] an der Hei-zungs-
und [X.]anlage gekommen, die zu zunehmenden Ausfällen geführt hät-9
10
11
-
7
-
ten, sodass schließlich der [X.] im Jahr 2008 oder 2009 habe stillgelegt werden müssen und es seit dem [X.] oder 2011 praktisch keine funktionsfähige Heizungsanlage mehr gegeben habe. Irgendwelche Reparaturarbeiten seien von 2007 bis 2012 nicht durchgeführt worden. Bei Einzug des [X.] seien in dem von ihm bewohnten Haus
Nr.
5 nur noch vier von acht [X.] vermietet gewesen, in dem Haus mit der Wohnung der Klägerin noch neun von zehn Wohnungen. [X.]ies werde durch die bei der Anhörung des Sach-verständigen zur Sprache gekommene Tatsache bestätigt, dass der [X.] schon im Jahr 2005 von einer Aufnahme der streitgegenständlichen [X.] in die Sammlung örtlicher Immobilienkaufpreise abgesehen habe, da dabei gezahlte Preise die tatsächlichen Marktverhältnisse nicht widergespiegelt hätten.
[X.]avon ausgehend sei der Sachverständige in seinem Gutachten zu dem Ergebnis gelangt, dass sich der Verkehrswert der von der Klägerin erworbenen Wohnung schon am 16.
[X.]ptember 2005 nur auf einen Betrag von 30.000

belaufen habe. [X.]iesem Gutachten könne nicht entgegengehalten werden, dass es sich ausschließlich auf die Ertragswertmethode stütze. Es könne zwar auch das Vergleichswertverfahren herangezogen werden. [X.]as Sachwertverfahren scheide jedoch von vornherein aus, weil dies nur für Objekte geeignet sei, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihrem in der Bausubstanz verkörper-ten Wert gehandelt würden, ohne dass eine Rentierlichkeit der Nutzung [X.] werde. Zum Vergleichswertverfahren habe der Sachverständige über-zeugend dargelegt, dass eine aussagekräftige Menge von Preisen überhaupt nicht hätte verlässlich ermittelt werden können. Verkaufspreise aus den sämt-lich über die Beklagte finanzierten Wohnungen müssten wegen ihrer offenkun-digen Besonderheit außer Betracht bleiben. Hinzu komme, dass die G.

GmbH die Wohnung nur wenige [X.] zuvor für 58.000

egung eines 12
-
8
-
"Paketpreises" das Ausmaß der Überhöhung des Kaufpreises deutlich werden lasse. [X.]em Gutachten des Sachverständigen könne nicht entgegengehalten werden, dass er einen Liegenschaftszins in einer auf den ersten Blick unge-wöhnlichen Höhe von 6% zugrunde gelegt habe. [X.]ies habe er nämlich mit Rücksicht auf das problematische Wohnumfeld und die erheblichen Leerstände sowie den [X.] getan.
Ausgehend von diesem groben Missverhältnis sei nach der [X.] zu vermuten, dass die
G.

GmbH bei der Forderung des verlangten Kaufpreises nach §
138
Abs.
1 BGB aus einer verwerflichen Gesinnung heraus gehandelt und bewusst sowie unter Ausnutzung eines die Klägerin in ihrer Entscheidungsfreiheit [X.] gehandelt habe.
[X.]ie Beklagte sei zur Aufklärung über die Sittenwidrigkeit verpflichtet [X.]. [X.]em Sachbearbeiter der [X.] sei die monatliche Bruttokaltmiete von 404

u dieser [X.] die Wohnung vermietet [X.] sei. Unter Zugrundelegung des "vereinfachten Ertragswertverfahrens", dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruf-lich befasst ist, unterstellt werden könne, habe die Beklagte schon im
Wege einer einfachen Überschlagsrechnung, deren Vornahme sich ihr unter den be-stehenden Umständen aufdrängen musste, ohne Weiteres erkennen können, dass der Ertragswert der streitgegenständlichen Wohnung sich auf einen Be-trag in der Größenordnung von allenfalls 67.872,00

12 Monate) belaufen konnte. [X.]amit habe sich der Kaufpreis in einer Größen-ordnung von etwa dem [X.]oppelten des überschlägigen, anhand des Ertrags-werts ermittelten Verkehrswerts der Wohnung bewegt.

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-
9
-
[X.]ie Beklagte könne sich nicht damit entlasten, dass sie die [X.]arlehens-bewilligung mit einer eigenen Software und einer im [X.] verfügbaren [X.]a-tensammlung der [X.] ermittelt habe und dabei zu einem Sach-wert von 133.976

aufdrängen müssen, dass eine Bewertung nach einem Sachwertverfahren nach Art des in Rede ste-henden [X.] nicht habe in Betracht kommen können und dass eine [X.] aufgrund von Standardwerten aus einer offenbar nur [X.] nach [X.] geordneten [X.]atensammlung der Bewertung eines Objekts wie des hier in Rede stehenden auf keinen Fall habe gerecht werden können. [X.]as lasse vermuten, dass der befasste Mitarbeiter ganz [X.] die Augen verschlossen habe, obwohl ihm anhand einer
Überschlags-rechnung eine sachgerechte Bewertung möglich gewesen wäre.
Aufgrund der in Fällen einer Verletzung vorvertraglicher [X.] eingreifenden Vermutung aufklärungsrichtigen Verhaltens sei davon auszugehen, dass die Klägerin bei korrekter Information über die Sittenwidrig-keit des Kaufpreises die Eigentumswohnung nicht erworben hätte. Ein [X.] des mit der Bearbeitung des [X.]arlehensantrags der Klägerin befassten Mitarbeiters sei zu vermuten. [X.]ie Klägerin sei daher nach den §§
249
ff. BGB so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie die streitgegenständliche Eigentums-wohnung nie gekauft hätte.

II.
[X.]ie Entscheidung des Berufungsgerichts hält revisionsrechtlicher Nach-prüfung in mehreren Punkten nicht stand.

15
16
17
-
10
-
1. [X.]ie Begründung, mit der das Berufungsgericht eine sittenwidrige Über-teuerung des Immobilienerwerbs und in der Folge eine Verletzung der [X.] Hinweispflicht der [X.] bejaht hat, kann keinen Bestand haben. [X.]as Berufungsgericht hätte mit der gegebenen Begründung nicht annehmen dürfen, dass die streitgegenständliche Eigentumswohnung zum [X.]punkt des Kaufvertragsschlusses am 16.
[X.]ptember 2005 nur einen Wert von 30.000

hatte und deshalb der von der Klägerin gezahlte Kaufpreis in Höhe von 133.900

s [X.]oppelte des objektiven Verkehrswertes betragen hat.
a) [X.] trifft ausnahmsweise eine Aufklärungspflicht über die Un-angemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs, wenn eine so wesentliche Verschie-bung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt, dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer [X.] muss ([X.]natsurteile vom 23.
März 2004

XI
ZR
194/02, [X.], 1221, 1225, vom 15.
März 2005

XI
ZR
135/04, [X.], 828, 830, vom 16.
Mai 2006 -
XI
ZR
6/04, [X.]Z
168, 1 Rn.
47, vom 18.
März 2008 -
XI
ZR
241/06, [X.], 1498 Rn. 38, vom 29.
April 2008

XI
ZR
221/07, [X.], 1121 Rn.
14, vom 29.
Juni 2010

XI
ZR
104/08, [X.]Z
186, 96 Rn.
17 und vom 23.
April 2013

XI
ZR
405/11, [X.], 280 Rn.
20). [X.]as ist anzunehmen, wenn der Verkaufspreis knapp doppelt so hoch ist wie der Verkehrswert der Wohnung ([X.]natsurteile vom 16.
Mai 2006 -
XI
ZR
6/04, [X.]Z
168, 1 Rn.
47, vom 19.
Juni 2007 -
XI
ZR
142/05, [X.], 1456 Rn.
13, vom 26.
Juni 2007

XI
ZR
277/05, [X.], 1651 Rn.
15, vom 18.
[X.]ezember 2007

XI
ZR
324/06, [X.], 967 Rn.
31, vom 26.
Februar 2008 -
XI
ZR
74/06, [X.], 683 Rn.
38, vom 18.
März 2008 -
XI
ZR
241/06, [X.], 1498 Rn. 38, vom 29.
April 2008 -
XI
ZR
221/07, [X.], 1121 Rn.
14 und vom 10.
[X.]ezember 2013

XI
ZR
508/12, [X.], 124 Rn.
16), wobei die im Kaufpreis enthalte-18
19
-
11
-
nen Nebenkosten nicht in den Vergleich einzubeziehen sind ([X.]natsurteile vom 18.
März 2008

XI
ZR
241/06, [X.], 1498 Rn. 38, vom 26.
Februar 2008

XI
ZR
74/06, [X.], 683 Rn.
38, vom 18.
November 2008 -
XI
ZR
157/07, juris Rn.
29 und vom 10.
[X.]ezember 2013

XI
ZR
508/12, [X.], 124 Rn.
24).
b) Nach diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht seiner Würdigung zu einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises der Immobilie [X.] zu deren Zustand im [X.]punkt des Erwerbs durch die Klägerin zugrunde gelegt, die auf einer Verletzung allgemeiner Erfahrungssätze und [X.]enkgesetze beruhen.
aa) [X.]ie Würdigung, ob ein Rechtsgeschäft gegen die guten Sitten ver-stößt, ist eine Rechtsfrage, die der Nachprüfung im Wege der Revision unter-liegt (vgl. [X.]natsurteile vom 3.
[X.]ezember 2013
XI
ZR
295/12, [X.], 71 Rn.
23 und vom 12.
April 2016

[X.], [X.], 1026 Rn.
36). [X.]em-gegenüber können aber die dieser Würdigung zugrunde liegenden tatsächli-chen Feststellungen des Berufungsgerichts

hier zum Wert der Immobilie im [X.]punkt des Erwerbs

im Revisionsverfahren nur daraufhin überprüft werden, ob sie vollständig und rechtlich möglich sind und nicht gegen [X.]enkgesetze und Erfahrungssätze verstoßen (vgl. [X.], Urteil vom 17.
März 2015

VI
ZR
11/14, [X.], 819 Rn.
28).
[X.]ieser Überprüfung hält die Begründung des Berufungsgerichts aber nicht stand. [X.]as Berufungsgericht verletzt allgemeine Erfahrungssätze und [X.]enkgesetze, wenn es ohne weitere Anhaltspunkte davon ausgeht, ein vom Zeugen R.

für die Jahre 2007 bis 2012 geschilderter baulicher Zustand der Immobilie, in der sich die Eigentumswohnung der Klägerin befindet, habe auch im Jahr 2005 vorgelegen. [X.]asselbe gilt für den im Gutachten des Sach-20
21
22
-
12
-
verständigen Sch.

vom 21.
April 2009 festgestellten strukturellen Leerstand der Wohnungen und das ungünstige Wohnumfeld.
[X.]) Es besteht

anders als das Berufungsgericht unterstellt

kein Erfah-rungssatz, dass die Undichtigkeit des Flachdaches im Jahr 2007, die nicht da-tierbare Entfernung einer Kiesschicht auf dem [X.]ach, der A[X.]ruch verschiede-ner Sanierungsarbeiten und Reparaturarbeiten in den Jahren 2007 bis 2012 aus finanziellen Gründen, die danach fortschreitende Undichtigkeit des Hauses, der anschließende Schimmelbefall in diesem Haus, die [X.] an der Heizungsanlage, die Stilllegung des [X.]s im Jahr 2008/2009, der Ausfall der Heizungsanlage im [X.]/2011, die Probleme mit einer sanierungsbedürfti-gen Hauptwasserleitung und dem Putzabfall im [X.] in dieser Weise bereits am 16.
[X.]ptember 2005 vorgelegen haben. Für keinen dieser, nach Ansicht des Berufungsgerichts den "äußerst schlechten baulichen Zustand" des Objekts belegenden, Mängel liegt ein Nachweis oder auch nur eine praktische Gewiss-heit vor, dass er im Jahr 2005 bestanden hat.
Einen tatsächlichen Anhalt dafür, dass die konkret genannten Mängel be-reits im Jahr 2005 in gleicher Weise vorgelegen haben, nennt auch das Beru-fungsurteil nicht. Stattdessen geht es von dem unzutreffenden Erfahrungssatz aus, die Wohnung habe sich hinsichtlich dieser Umstände im [X.]ptember 2005 schon in dem Zustand befunden, wie
ihn der Zeuge für die Jahre 2007 bis 2012 geschildert bzw. der Sachverständige in den Jahren 2009 und 2013 vorgefun-den hat.
cc) [X.]amit hat das Berufungsgericht gleichzeitig unter Verstoß gegen [X.]enkgesetze ([X.], Urteile vom 22.
Januar 1991

VI
ZR
97/90,
VersR 1991, 566, vom 18.
März 2008

XI
ZR
246/06, [X.], 971 Rn.
31 und vom 14.
Januar 1993

IX
ZR
238/91, [X.], 902, 905 f.) der Aussage des Zeu-23
24
25
-
13
-
gen R.

eine Reichweite zugebilligt, die dieser
weder ihrem Inhalt nach noch nach den ausdrücklichen Angaben des Zeugen zukommen kann (vgl. [X.]-natsurteile vom 18.
März 2008

XI
ZR
241/06, [X.], 1498 Rn. 30 und XI
ZR
246/06, [X.], 971 Rn.
31), und dessen Angaben als Indiztatsachen zugrunde gelegt, obgleich diese einen Schluss auf die von ihm angenommene Haupttatsache nicht zulassen (vgl. dazu [X.], Urteile vom 14.
Januar 1993

IX
ZR
238/91, [X.], 902, 906 f. und vom 23.
Januar 1997

I
ZR
29/94, [X.], 1493, 1497).
[X.]a das Berufungsgericht dem Sachverständigen den vom Zeugen R.

für die Jahre 2007 bis 2012 geschilderten baulichen Zustand der Im-mobilie als Anknüpfungstatsache für dessen Gutachtenerstellung vorgegeben hat, beruht das Urteil auch auf diesem Rechtsfehler.
c) In diesem Zusammenhang beanstandet die Revision zu Recht, dass im Berufungsurteil unter Verstoß gegen §
355
Abs.
1 Satz
1 ZPO unmittelbare Eindrücke von der Aussage dieses Zeugen gewürdigt werden, obwohl die am Urteil mitwirkende [X.]in [X.]r.
A.

an der Zeugenvernehmung am 15.
Februar 2013 nicht teilgenommen hatte und deswegen keinen persönlichen Eindruck von diesem Zeugen gewonnen haben kann.
aa) Zwar erfordert ein [X.]wechsel nach einer Beweisaufnahme nicht grundsätzlich deren Wiederholung ([X.], Urteile vom 17.
Februar 1970

III
ZR
139/67, [X.]Z
53, 245, 256 f., vom 4.
[X.]ezember 1990

XI
ZR
310/89, [X.], 566, 567 und vom 12.
März 1992

III
ZR
133/90, [X.], 883, 884). Frühere Zeugenaussagen können im Wege des [X.] durch Auswertung des Vernehmungsprotokolls verwertet
werden. [X.]as Gericht darf dann bei der Beweiswürdigung aber nur das berücksichtigen, was auf der Wahrnehmung aller an der Entscheidung beteiligten [X.] beruht oder akten-26
27
28
-
14
-
kundig ist und wozu die [X.]en sich erklären konnten. [X.]as gilt auch, wenn das Gericht den persönlichen Eindruck eines Zeugen zur Beurteilung seiner Glaub-würdigkeit heranziehen will ([X.]natsurteile vom 30.
Januar 1990

XI
ZR
162/89, NJW 1991, 1302 und vom 4.
[X.]ezember 1990

XI
ZR
310/89 aaO). Eindrücke, die nicht in das [X.] aufgenommen worden sind, zu denen also die [X.]en auch keine Stellung nehmen konnten, dürfen daher nach ei-nem [X.]wechsel bei der Entscheidung nicht verwertet werden, selbst wenn von drei mitwirkenden [X.]n nur einer an der Beweisaufnahme nicht teilge-nommen hat ([X.], Urteile vom 27.
April 1960

IV
ZR
100/59, [X.]Z
32, 233, 237, vom 7.
November 1966

II
ZR
188/65, [X.], 25, 26, vom 4.
[X.]ezember 1990

XI
ZR
310/89 aaO und vom 12.
März 1992

III
ZR
133/90 aaO).
[X.]) Im Berufungsurteil wird bei Würdigung der Aussage des Zeugen R.

darauf abgestellt, dass dieser die Vorgänge "sehr lebhaft und plas-tisch" geschildert habe. [X.]araus wird auf eine plausible und glaubhafte Aussage des Zeugen geschlossen. [X.]abei handelt es sich ersichtlich
um die Schilderung des Eindrucks vom [X.] des Zeugen aus der persönlichen Erinne-rung der [X.], die den Zeugen vernommen haben. [X.]ieser persönliche [X.] hätte nur dann in die Beweiswürdigung des Gerichts einfließen dürfen, wenn er entweder schriftlich in den Akten festgehalten worden wäre oder alle an der Entscheidung beteiligten [X.] bei der Beweisaufnahme zugegen [X.] wären. Beides ist nicht der Fall. [X.]a an der Entscheidung die [X.]in [X.]r.
A.

teilgenommen hat, die an der Beweisaufnahme nicht [X.] war, ist §
355
Abs.
1 Satz
1 ZPO verletzt. [X.]as Urteil beruht auch auf diesem Fehler, da

wie oben ausgeführt

der von diesem Zeugen geschilderte bauli-che Zustand der Immobilie dem Sachverständigen als Anknüpfungstatsache für die Gutachtenerstellung vorgegeben worden ist.
29
-
15
-
d) Weiter hat das Berufungsgericht mit der gegebenen Begründung rechtsfehlerhaft bei der Ermittlung des Wertes der von der Klägerin erworbenen Wohnung von der Anwendung des Vergleichswertverfahrens abgesehen.
aa) [X.]ie Auswahl der geeigneten Wertermittlungsmethode zur Feststel-lung des tatsächlichen Wertes einer Immobilie steht nach der Rechtsprechung des [X.], wenn das Gesetz nicht die Anwendung eines be-stimmten Verfahrens anordnet, im pflichtgemäßen Ermessen des Tatrichters ([X.]natsurteil vom 18.
[X.]ezember 2007

XI
ZR
324/06, [X.], 967 Rn.
32 mwN). [X.]ie [X.] ist unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen [X.] bestehenden Gepflogenheiten und sonstiger Umstände des [X.] zu treffen; sie ist zu begründen. Lässt sich eine aussagekräftige Menge von Vergleichspreisen verlässlich ermitteln, wird die [X.] als die einfachste und zuverlässigste Methode angesehen; sie steht deshalb bei Wohnungseigentum im Vordergrund ([X.]natsurteil vom 18.
[X.]ezember 2007

XI
ZR
324/06, [X.], 967 Rn.
32).
[X.]) Von diesen Grundsätzen ist das Berufungsgericht abgewichen. Es ist ohne Weiteres der Auffassung des Sachverständigen Sch.

gefolgt, eine Berechnung nach der [X.] sei ausgeschlossen, da bei dem zuständigen Gutachterausschuss des [X.] C.

geeignete [X.]aten über vergleichbare Kauffälle nicht vorhanden gewesen seien. Allenfalls in Betracht kommende, dort registrierte Verkaufspreise resultierten aus Wohnungen des-selben Objekts und seien deshalb ungeeignet zur Verkehrswertermittlung. [X.]a-mit hat das Berufungsgericht rechtsfehlerhaft die [X.] von vornherein auf einen Vergleich mit der Sammlung eines örtlichen [X.]es reduziert und auf dieser Grundlage als ungeeignet zurückgewie-sen. Eine Rechtfertigung dafür, dass sich geeignete Vergleichswerte aus-schließlich aus der Sammlung eines örtlichen Gutachterausschusses ergeben 30
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16
-
können, ist aber nicht erkennbar.
[X.]em steht im konkreten Fall insbesondere entgegen, dass derselbe Sachverständige in einem Gutachten vom 10.
Juni 2009, das er für das Zwangsvollstreckungsverfahren erstellt hat, ohne Weiteres in der Lage gewesen ist, einen Vergleichspreis je Quadratmeter erworbener Wohnfläche zu bestimmen.
2. Auch die Ausführungen des Berufungsgerichts zu der eine Aufklä-rungspflicht auslösenden Kenntnis der [X.] von einem groben Missver-hältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert der finanzierten Immobilie sind nicht frei von Rechtsfehlern.
a) Nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] muss ein Kreditinstitut nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung offenbaren. [X.]as erfordert grundsätzlich positive Kenntnis der Bank von der [X.] des Kaufpreises für das finanzierte Objekt. [X.]ie Bank ist mithin nicht verpflichtet, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich et-waiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen ([X.]natsurteile vom 18.
November 2003

XI
ZR
322/01, [X.], 172, 173 mwN und vom 29.
April 2008

XI
ZR
221/07, [X.], 1121 Rn.
19). Ausnahmsweise steht die bloße Erkennbarkeit von [X.]

wie hier der sittenwidrigen Überteuerung eines Wohnungskaufprei-ses

der positiven Kenntnis dann gleich, wenn sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste; er ist dann nach [X.] und Glauben nicht berechtigt, seine Augen vor solchen Tatsa-chen zu verschließen ([X.]natsbeschluss vom 28.
Januar 1992

XI
ZR
301/90, [X.], 602, 603; [X.]natsurteile vom 7.
April 1992

XI
ZR
200/91, [X.], 977, vom 29.
April 2008

XI
ZR
221/07, [X.], 1121 Rn.
20 und vom 10.
[X.]ezember 2013

XI
ZR
508/12, [X.], 124 Rn.
21).
33
34
-
17
-
b) [X.]anach ist bereits der Ausgangspunkt der Erwägungen des [X.]s rechtsfehlerhaft, die Beklagte habe anhand ihr vorliegender An-gaben zur monatlichen Bruttokaltmiete für die zu finanzierende Eigentumswoh-nung eine einfache Überschlagsrechnung im
Wege des "vereinfachten Ertrags-wertverfahrens"
durchführen müssen, aus deren Ergebnis sich ihr sodann die Sittenwidrigkeit des vereinbarten Kaufpreises aufgedrängt hätte. [X.]a eine finan-zierende Bank keine Nachforschungen zu einem von ihr finanzierten Vorhaben anstellen muss, ist sie auch nicht zur Ermittlung des

exakten oder überschlä-gigen

Ertragswerts einer Immobilie verpflichtet.
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betref-fen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprü-che im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen. Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des [X.]arlehens-nehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet weder der Verkäufer noch die finanzierende Bank (vgl. [X.]natsurteil vom 18.
[X.]ezember 2007

XI
ZR
324/06, [X.], 967 Rn.
35).
c) Weiter rechtsfehlerhaft wendet in diesem Zusammenhang das [X.] ein sog. "vereinfachtes Ertragswertverfahren"
an, das daraus [X.], die 14-fache [X.] mit dem Kaufpreis zu vergleichen. [X.]a "dessen Kenntnis bei jedermann, der mit der Bewertung von Immobilien beruf-lich zu tun hat, unterstellt werden kann", hätte nach Ansicht des Berufungsge-richts mit diesem Verfahren die Beklagte die Sittenwidrigkeit des Kaufpreises ermitteln können. Auch damit verstößt das Berufungsgericht gegen [X.]enkgeset-ze und Erfahrungssätze.
aa) Im Berufungsurteil findet sich schon keine sachliche Begründung für dieses offensichtlich gegriffene Verfahren, insbesondere bleibt völlig ungeklärt, 35
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38
-
18
-
welche fachlichen Erkenntnisse oder anerkannten Erfahrungssätze es rechtfer-tigen, aus der Multiplikation einer aktuell vereinbarten [X.] mit dem Faktor 14 auf den tatsächlichen Verkehrswert einer vermieteten Immobilie zu schließen. Für eine solche Begründung bestand umso mehr Anlass, als das Berufungsgericht in einem Hinweis vom 24.
Oktober 2011 die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises sogar auf eine Vervielfältigung der Jahresmiete mit dem [X.] gestützt hat.
[X.]) Ein in dieser Weise pauschalierendes Verfahren ist rechtsfehlerhaft. [X.]ie Multiplikation der für die Immobilie vertraglich vereinbarten Miete mit einem frei gegriffenen Faktor ist nicht geeignet, eine Aussage zum Verkehrswert der Immobilie zu treffen. Beispielhaft hat die [X.] im Jahr 2016 ab-hängig von der jeweiligen Region, der konkreten Lage und der jeweiligen [X.] der Immobilie Multiplikatoren zwischen 7,5 und 37,9 ermittelt ([X.]/2016). [X.]as bestätigt ein Blick auf Mietspiegel und Verkaufsanzeigen zu Wohnimmobilien [X.] Großstädte. [X.]anach ergäbe das vom Berufungsge-richt angewendete Bewertungsverfahren bei der gegenwärtigen Marktlage in der Mehrzahl [X.] Großstädte und Ballungsräume ganz überwiegend
überteuerte Kaufpreise. [X.]as zeigt, dass einfache Überschlagsrechnungen, die die konkreten wertbestimmenden Faktoren einer Immobilie nicht nachvollzieh-bar berücksichtigen, nicht für die Ermittlung des Wertes einer Immobilie und folglich auch nicht für die Feststellung einer sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für deren Erwerb geeignet sind.
d) [X.]as steht nicht in Widerspruch zu Ausführungen des V. Zivilsenats des [X.]. [X.]ieser hat in seiner Entscheidung vom 2.
April 2009 (V
ZR
177/08,
NJW-RR 2009, 1236 Rn.
13) ausgeführt, dass der auf diesem "vereinfachten Ertragswertverfahren"
gründende Vortrag der Kläger im dortigen Fall zum Verkehrswert der erworbenen Immobilie nicht jeder tatsächlichen 39
40
-
19
-
Grundlage entbehre und damit nicht rechtsmissbräuchlich im Sinne einer Be-hauptung "ins Blaue hinein"
sei. Ungeachtet dessen, dass nach der Rechtspre-chung des [X.]nats Vortrag zu einem Minderwert der erworbenen Wohnung die [X.]arlegung konkreter, dem Beweis zugänglicher Angaben zu deren wertbilden-den Faktoren verlangt (vgl. [X.]natsurteil vom 19.
[X.]ptember 2006

XI
ZR 204/04, [X.], 2343 Rn. 20 mwN, insoweit nicht abgedruckt in [X.]Z 169, 109), enthält die Entscheidung des V.
Zivilsenats jedenfalls keine Festlegung zu der vorliegend beantworteten Frage, ob ein solches "vereinfachtes Ertragswert-verfahren"
zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie bzw. zur Klärung der Kenntnis einer finanzierenden Bank vom Wert der Immobilie geeignet ist.

III.
[X.]as Berufungsurteil ist, soweit es mit der Revision angegriffen ist, aufzu-heben (§
562
Abs.
1 ZPO). Hinsichtlich der Klageanträge, die gegen die [X.] der Klägerin aus dem [X.]arlehensvertrag vom 16.
[X.]ptember 2005 gerichtet sind, bedarf es keiner weiteren Feststellungen, sodass der [X.]nat in-soweit selbst entscheiden und die Berufung der Klägerin gegen das landgericht-liche Urteil, auch hinsichtlich des im Berufungsverfahren gestellten [X.] auf Feststellung, dass keine Zahlungspflichten aus dem [X.]arlehensvertrag ge-schuldet werden und die Beklagte nicht berechtigt ist, Zahlungen aus dem [X.]ar-lehensvertrag zu verlangen, zurückweisen kann (§
563
Abs.
3 ZPO). [X.]enn in-soweit ist mit rechtskräftiger Abweisung der Vollstreckungsabwehrklage der Klägerin für die [X.]en bindend entschieden worden, dass die [X.] der [X.] aus der

in das gesamte Vermögen der Klägerin

vollstreckbaren Grundschuldurkunde vom 22.
[X.]ptember 2005 zur [X.]urchset-zung der Zahlungspflichten der Klägerin aus diesem [X.]arlehensvertrag zulässig 41
-
20
-
ist. Hiervon sind allerdings solche Ansprüche nicht betroffen, die diesem Titel nicht entgegenstehen können, sodass insoweit die Sache zur neuen Verhand-lung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen ist (§
563
Abs.
1 ZPO).
1. [X.]ie Rechtskraft eines die Vollstreckungsabwehrklage gegen einen Ti-tel abweisenden Endurteils steht der Geltendmachung eines [X.] durch den unterlegenen Schuldner in einem Folgeprozess entgegen, wenn damit,
gestützt auf Gründe, die im [X.]punkt der letzten mündlichen Ver-handlung im Vollstreckungsabwehrverfahren bereits vorgelegen haben, die Vollstreckung dieses Titels unterbunden werden soll (vgl. [X.], Urteil vom 30.
Mai 1960

II
ZR
207/58, [X.], 807, 808; vgl. auch [X.], [X.], 508).
Zwar sind die Streitgegenstände des vorherigen und des jetzigen [X.] nicht identisch, weil im Vorprozess über die prozessuale Gestaltungs-klage aus §
767 ZPO, die auf die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung ge-richtet war, entschieden worden ist, während es im vorliegenden Verfahren um eine Leistungsklage wegen Schadensersatzes geht, sodass die neue Klage nicht von vornherein unzulässig ist.
[X.]er Rechtskraft des eine Vollstreckungsabwehrklage abweisenden Ur-teils kommt aber weiter die Bedeutung zu, dass der vollstreckbaren Urkunde die Vollstreckbarkeit nicht mehr mit dem jener Klage zugrunde liegenden Sachver-halt genommen werden darf ([X.], Urteile vom 19.
Juni 1984

IX
ZR
89/83, M[X.]R 1985, 138 und vom 23.
Januar 1985

VIII
ZR
285/83, [X.], 703, 704). Einer [X.], deren Klage auf Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung rechtskräftig abgewiesen worden ist, ist es deswegen

entsprechend den Rechtsgedanken der §
767 Abs.
2 ZPO und §
767 Abs.
3 ZPO

verwehrt, die-42
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-
21
-
ses Ergebnis im Wege eines Schadensersatzanspruchs zu korrigieren, den sie auf Umstände stützt, die schon zur [X.] der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrverfahren vorgelegen haben (vgl. [X.], Urteil vom 30.
Mai 1960

II
ZR
207/58, [X.], 807, 808).
[X.]ie Reichweite dieser Bindung hängt dabei nicht davon
ab, ob der im Vollstreckungsabwehrverfahren rechtskräftig unterlegene Schuldner im [X.] die Erstattung eines durch die erfolgte Zwangsvollstreckung aus dem bestätigten Titel entstandenen Schadens begehrt oder präventiv im Wege einer Freistellung von
den Verpflichtungen, die dem ohne Erfolg angegriffenen Titel zugrunde liegen, die noch bevorstehende Vollstreckung dieses Titels unterbin-den will. In beiden Fällen zielt die auf einen Schadensersatzanspruch gestützte Leistungsklage darauf, die im Verfahren der Vollstreckungsabwehrklage rechts-kräftig festgestellte Rechtmäßigkeit einer Zwangsvollstreckung aus diesem Titel mithilfe von Gründen
zu beseitigen, die bereits im Verfahren der [X.] erfolglos geltend gemacht worden sind oder geltend ge-macht werden konnten. [X.]eswegen muss es in beiden Konstellationen in glei-cher Weise vermieden werden, einen bereits entschiedenen Streit um dieselbe Rechtsfolge in abgewandelter Form erneut auszutragen (vgl. dazu [X.], Urteil vom 30.
Mai 1960

II
ZR
207/58, [X.], 807, 808).
2. [X.]anach sind die Anträge der Klägerin auf Freistellung von den [X.] aus dem [X.]arlehen, das der vollstreckbaren Grundschuldurkunde vom 22.
[X.]ptember 2005 zugrunde liegt, zurückzuweisen, ohne dass

erneut

darüber zu entscheiden ist, ob die Beklagte eine Hinweispflicht auf eine sitten-widrige Überteuerung des Kaufpreises der Immobilie verletzt hat.
a) Mit rechtskräftiger Abweisung der [X.] im [X.] steht die Zulässigkeit der Vollstreckung aus der vollstreckbaren Grund-45
46
47
-
22
-
schuldurkunde vom 22.
[X.]ptember 2005 bindend fest (vgl. dazu [X.], Urteil vom 30.
Mai 1960

II
ZR
207/58, [X.], 807, 808).
b) [X.]ie Klägerin hat sich in dem Vorprozess gegen die Zwangsvollstre-ckung aus der Grundschuldurkunde von 22.
[X.]ptember 2005 auf den identi-schen Sachvortrag zu einer vermeintlichen [X.] durch die Beklagte gestützt, auf den sie auch im vorliegenden Verfahren ihr Scha-densersatzbegehren gründet.
In dem gegen die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde er-folglos geführten Vollstreckungsabwehrverfahren hat sie nach §
242 BGB den Einwand einer Schadensersatzpflicht der [X.] wegen einer Aufklärungs-pflichtverletzung über die sittenwidrige Überteuerung des Kaufpreises geltend gemacht. [X.]ie jetzt erhobene Klage auf Freistellung von den Verpflichtungen aus dem [X.]arlehensvertrag begründet die Klägerin ebenso wie
den hilfsweise ge-stellten Feststellungsantrag mit derselben Pflichtverletzung, um damit

erneut

zu versuchen, mit einem den Bestand der zu vollstreckenden Forderung betref-fenden Urteil die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde nach §
242 BGB zu unterbinden (vgl. dazu [X.], Urteil vom 4.
[X.]ezember 2014

VII
ZR 4/13, NJW 2015, 955 Rn. 39). [X.]amit ist sie aber durch die Bindungswirkung des rechtskräftigen Urteils im Vollstreckungsabwehrverfahren ausgeschlossen, da sich diese Klageanträge gegen Zahlungspflichten wenden, die der Vollstre-ckung aus der Grundschuldurkunde zugrunde liegen.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist dafür ohne Bedeu-tung, dass der vorliegende Prozess aus dem Vollstreckungsabwehrverfahren durch Verweisung wegen Unzuständigkeit hervorgegangen ist. [X.]avon wird die Bindungswirkung eines rechtskräftigen Urteils im [X.] ersichtlich nicht berührt, denn mit der Verfahrenstrennung entstehen

wie 48
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50
-
23
-
gerade die hier erfolgte Verweisung zeigt

selbstständige Verfahren (vgl. [X.]/
[X.], ZPO, 31.
Aufl., §
145 Rn.
7).
3. Von dieser Bindung an die Rechtskraft des vorangehenden [X.] werden nur die Klageanträge berührt, mit denen sich die Klägerin

hier im Wege eines Freistellungs-
und hilfsweisen Feststel-lungsantrags

gegen die der vollstreckbaren Urkunde zugrunde liegenden [X.] wendet. [X.]a die übrigen Anträge nicht gegen Forderungen der [X.] gerichtet sind, die von der vollstreckbaren Urkunde vom 22.
[X.]ptember 2005 umfasst sind, bedarf es weiterer Feststellungen zu dem von der Klägerin geltend gemachten Schadensersatzanspruch, sodass das [X.] insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsge-richt zurückzuverweisen ist.

Ellenberger

Maihold

Matthias

[X.]erstadt

[X.]auber
Vorinstanzen:
LG [X.]uisburg, Entscheidung vom 30.06.2011 -
1 O 194/10 -

OLG [X.]üsseldorf, Entscheidung vom 14.02.2014 -
I-17 [X.]/11 -

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