Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 27.10.2000, Az. V ZR 172/99

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:27. Oktober 2000R i e g e l ,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:ja[X.]Z:[X.]:[X.] § 351Der Rücktritt des Käufers von einem Kaufvertrag über ein als Bauerwartungslandverkauftes Grundstück wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Käufer zur [X.] des mit dem Verkäufer verabredeten Bauvorhabens auf die Planungs-entscheidung Einfluß nimmt und das Grundstück hierdurch nicht in derselben Weiseerschlossen wird wie die anderen Grundstücke des [X.].[X.], Urt. v. 27. Oktober 2000 - [X.] - [X.] HamburgLG [X.] -Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] 27. Oktober 2000 durch [X.], Prof. Dr. [X.], [X.],[X.] und [X.] Recht erkannt:Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des [X.] [X.] vom 24. März1999 aufgehoben.Der Rechtsstreit wird zur anderweiten Verhandlung und Entschei-dung, auch über die Kosten des [X.], an das Be-rufungsgericht zurückverwiesen.Von Rechts [X.]:Der Beklagte ist Eigentümer früher landwirtschaftlich genutzter [X.] von insgesamt rund 34.000 qm Größe in [X.](im folgenden:[X.]). Die Grundstücke waren im Flächennutzungsplan als [X.]. Im Juni 1990 beschloß die [X.], einen Bebauungsplan [X.], aufgrund dessen die Grundstücke zu gewerblichen Zwecken bebaubarwerden [X.] 3 -Hiervon erhielt der Kläger Kenntnis. Mit dem Ziel, den von ihm im [X.]Norden betriebenen Getränkegroßhandel in das geplante [X.] zu verlegen, nahm er Verhandlungen mit der [X.], dem Beklagten [X.] Eigentümern weiterer Grundstücke des [X.] auf. Durch notari-ell beurkundeten Vertrag vom 14. Januar 1992 kaufte er zusammen mit M. und [X.]als Gesellschafter einer Gesellschaftdes bürgerlichen Rechts die Grundstücke des Beklagten (im folgenden: [X.]) für insgesamt 5,5 Mio. DM. Der Besitz wurde den Käufern [X.], sie leisteten auf den Kaufpreis eine Anzahlung von 2.500.000 DM.Im Vertrag war den Käufern ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt,daß ihnen der Kauf des an eines der [X.] angrenzenden [X.]" nicht gelinge oder "die Baugenehmigungsbehörde per [X.] dem Käufer die aus der anliegenden Skizze ersichtliche Bebau-ung der Grundstücke verwehrt". Das Rücktrittsrecht konnte bis zum 30. [X.] durch Erklärung gegenüber dem [X.] ausgeübt werden. [X.] gelang der Erwerb des Grundstücks "[X.]". Die für die [X.] vereinbarte Frist wurde durch notariell beurkundete Ände-rungsverträge zweimal, letztmals bis zum 30. Juni 1994, verlängert.Als Erschließung der [X.] reichte es den Käufern aus, [X.] erstellende öffentliche Straße auf dem Grundstück "[X.]" enden zu [X.]. Auf der Grundlage des [X.] mit ihnen beschloß die[X.] am 2. September 1993 einen Bebauungsplan. Die öffentliche Erschlie-ßung erfolgte hiernach nur bis auf das Grundstück "B. ".- 4 -Die Gesellschafterin [X.]schied aus der [X.] aus. Ihr Anteil an der Gesellschaft wuchs den verbleibenden [X.] oder dem Kläger zu. Mit an den [X.] gerichtetemSchreiben vom 22. Juni 1994 erklärte der Kläger namens der [X.] vom Vertrag. Der Beklagte wies die Rücktrittserklärung mit [X.] 4. Juli 1994 zurück, weil ihr keine Vollmacht von M. beige-fügt war. Er hält den Rücktritt ferner deshalb für unwirksam, weil ein Bauge-such, das der Anlage zum Kaufvertrag entspricht, von den Käufern im [X.] vom Vertrag weder gestellt noch von der Baubehörde förmlichablehnend beschieden gewesen sei, die [X.] aufgrund des Ein-greifens des [X.] in die Planungen der [X.] nachhaltig verschlechtert undinsbesondere nicht an eine öffentliche Straße angebunden seien.Mit der Klage haben der Kläger und die zwischenzeitlich aus demRechtsstreit ausgeschiedene M. von dem Beklagten Rückzah-lung des auf den Kaufpreis bezahlten Teilbetrages von 2.500.000 DM verlangt.Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat ihr statt-gegeben. Mit der Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung deslandgerichtlichen Urteils.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hält den Rücktritt vom Vertrag für wirksam. Esmeint, der Beklagte habe die Rücktrittserklärung nicht unverzüglich zurückge-wiesen. Einer förmlichen Entscheidung über ein Baugesuch, das der Anlage- 5 -zum Kaufvertrag entsprochen habe, habe es nicht bedurft, weil ein derartigesGesuch nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Bei den Grundstücken habe essich bei Abschluß des Kaufvertrages um landwirtschaftlich genutztes unbe-plantes Gebiet im Außenbereich gehandelt. Sie hätten durch die Heranführungder öffentlichen Straße an das Grundstück "[X.]" profitiert. Daß sie ohne jeg-liche Anschlußmöglichkeit blieben, sei weder dargelegt noch unter Beweis ge-stellt. Daß ihre Erschließung aufgrund eines weiteren Bebauungsplans undeiner Verlängerung der Straße über das Grundstück "B. " hinaus mit höhe-ren Kosten für den Beklagten verbunden sei als bei einer anfänglich bis auf die[X.] reichenden Straßenführung, könne nicht festgestellt werden.Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand.[X.] Die Revision hat allerdings keinen Erfolg, soweit sie sich gegen [X.] des Berufungsgerichts wendet, der Beklagte habe die Rücktritts-erklärung nicht unverzüglich im Sinne von § 174 Satz 1 [X.] zurückgewiesen.Insoweit kann dahin gestellt bleiben, ob auf den Zugang der Erklärung [X.] abgestellt werden muß, obwohl diesem eine Befugnis zur Zurückweisungnicht zustand, oder ob die Frist erst mit der Weiterleitung der Erklärung durchden Notar an den Beklagten begann.Die Revision übersieht, daß die Darstellung der Berechtigung zur Zu-rückweisung einer Erklärung nach § 174 [X.] demjenigen obliegt, der sich aufdie Rechtzeitigkeit der Zurückweisung beruft (Soergel/Leptien, [X.], 13. Aufl.,- 6 -§ 174 Rdn. 9; [X.]/Laumen, Handbuch der Beweislast im Privatrecht,[X.], 2. Aufl., § 174 [X.] Rdn. 1), und es daher Sache des Beklagten ist, dar-zustellen, wann der Notar das Schreiben des [X.] vom 22. Juni 1994 an ihnweitergeleitet hat. Weiterhin übergeht die Revision, daß der Kläger unstreitigdem Beklagten am Morgen des 22. Juni 1994 eine Mehrfertigung seines anden Notar gerichteten Schreibens übergeben hat. Bei der Beurteilung der [X.], ob die Zurückweisung unverzüglich erfolgt ist, kann das nicht außer [X.] gelassen werden. Damit ist es zumindest im Ergebnis nicht zu beanstan-den, daß das Berufungsgericht die Zurückweisung der Erklärung vom [X.] am 4. Juli 1994 als nicht mehr unverzüglich gewertet hat.2. Keinen Erfolg hat die Revision auch insoweit, als sie sich gegen [X.] der zur Verlängerung der Rücktrittsfrist getroffenen [X.] das Berufungsgericht dahin wendet, daß durch sie keine Änderung [X.] des vereinbarten Rücktrittsrechts vereinbart worden sei. In-soweit zeigt die [X.] keinen revisionsrechtlich beachtlichen Auslegungs-fehler des Berufungsgerichts auf.3. Entgegen der Auffassung der Revision stand auch § 351 [X.] demRücktritt der Käufer vom Vertrag nicht entgegen.Nach der Behauptung des Beklagten sind die [X.] aufgrundder Einflußnahme des [X.] auf die Planungsentscheidung der [X.] [X.] eine öffentliche Straße erschlossen. Unstreitig beabsichtigte die [X.]zunächst, die Grundstücke des [X.] durch eine [X.] zu er-schließen. Von dieser Planung nahm die [X.] nach den Feststellungen [X.] Abstand, weil der Eigentümer eines der Grundstücke des- 7 -[X.] eine derartige Erschließung ablehnte. Die Revision machthierzu zutreffend geltend, daß die [X.] nach der Aussage des Zeugen L. ohne die Einflußnahme des [X.] auf die Planung beschlossen hätte, dieanstelle der ursprünglich geplanten [X.] vorgesehene Stichstraße bisauf das im Eigentum des Beklagten stehende Flurstück 82 zu führen. [X.] dieses Flurstück an die öffentliche Straße angeschlossen worden, [X.] des angrenzenden Flurstücks 81 wäre in die Hände des [X.]gelegt gewesen. Auch das mitverkaufte altlastenverdächtige Flurstück 236/33wäre über das Flurstück 82 erreichbar geworden. Die Einflußnahme des [X.] auf die Planungsentscheidung der [X.] hat damit zur Folge, daß die [X.] vorgesehenen Flurstücke 81 und 82, die den wesentlichen Teil der[X.] ausmachen, derzeit nicht durch eine öffentliche Straße er-schlossen sind. Daß der Wert der [X.] am 22. Juni 1994 durchdas Fehlen der Anbindung an eine öffentliche Straße hinter dem Wert derdurch die Stichstraße erschlossenen Grundstücke des [X.] zu-rückbleibt, liegt auf der Hand.Das schließt den Rücktritt der Käufer vom Vertrag jedoch nicht aus. [X.] kann die Einflußnahme auf die Willensbildung der [X.] nämlich nichtvorgeworfen werden (§ 351 [X.]). Durch ihre Einflußnahme sollte die Bebau-barkeit der [X.] mit den für einen Getränkegroßhandel notwendi-gen Gebäuden ermöglicht und so das dem Beklagten bekannte, von den [X.] mit dem Abschluß des Vertrages verfolgte Ziel erreicht werden (vgl. [X.]/[X.], [X.] [1995], § 351 Rdn. 37). Die Grundstücke wurden auch [X.] einer den Rücktritt ausschließenden Weise umgestaltet (§ 352 [X.]). [X.] bei Abschluß des Kaufvertrages Bauerwartungsland, heute liegen sie imBereich eines Bebauungsplans.- 8 -4. Zutreffend rügt die Revision jedoch, daß das Berufungsgericht [X.] des Beklagten übergangen hat. Der Beklagte hat vorgetragen,nach dem übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien sei eine [X.] über ein der Anlage zum Kaufvertrag entsprechendes Bauge-such Voraussetzung des Rücktritts gewesen. Dem entspreche der [X.].Da der übereinstimmende Wille der Vertragsparteien die vom [X.] vorgenommene Auslegung ausschließt, war der vom [X.] Vernehmung des [X.]s als Zeuge angetretene Beweis zu erhe-ben.[X.] der Beklagte durch die Vernehmung des Zeugen den Beweis sei-ner Behauptung zur Voraussetzung des vereinbarten Rücktrittsrechts nicht füh-ren können, wird die Frage einer ergänzenden Vertragsauslegung zu prüfensein.Ein ergänzender Bebauungsplan, nach dem die Stichstraße über dasGrundstück "[X.]" hinaus bis auf das Flurstück 82 geführt werden soll, istbisher unstreitig nicht in [X.] getreten. Selbst bei einem Inkrafttreten diesesPlans verbleibt dem Beklagten nach seinem unter Beweis gestellten Vorbrin-gen ein Nachteil von mehr als 700.000 DM gemessen an einer ohne die [X.] des [X.] von der [X.] vorgesehenen Führung der Stichstraßebis auf das Flurstück 82. Einer Verpflichtung der Käufer zum Ersatz eines so- 9 -begründeten [X.] der [X.] gemäß §§ 347, 989 [X.] stehtentgegen, daß der Kläger durch seine Einflußnahme auf die Willensbildung der[X.] nicht gegen Pflichten verstieß, die den Käufern gegenüber dem [X.] oblagen. Daß die Einflußnahme dazu führen würde, daß die Kaufgrund-stücke nicht dieselbe Wertentwicklung erfahren würden wie die übrigen [X.] des Planungsgebietes, haben die Parteien bei Abschluß des Kaufver-trages möglicherweise nicht bedacht. Insoweit stellt sich die Frage, ob dieserNachteil nach dem Rücktritt der Käufer vom [X.] hat, oder ob nicht eine ergänzende Vertragsauslegung dazu führt, daß [X.] den behaupteten Nachteil auszugleichen haben.Entsprechendes gilt zu dem weiteren Vorbringen des Beklagten, zu demes an Feststellungen fehlt: Nach dem Vortrag des Beklagten ist der von der[X.] ursprünglich auf einem anderen Grundstück vorgesehene Lärmschutz-wall auf das Flurstück 81 verlegt worden, um die Genehmigungsfähigkeit [X.] der Käufer herbeizuführen. Folge hiervon sei, daß die auf [X.] verbliebene bebaubare Fläche kleiner sei, als sie es ohne die [X.] des [X.] auf die Entscheidung der [X.] wäre. Schließlich hatder- 10 -Beklagte in diesem Zusammenhang vorgetragen, die Einflußnahme des [X.] habe dazu geführt, daß die Flurstücke 81 und 82 nach dem beschlosse-nen Bebauungsplan nur großflächig zu bebauen seien und damit einen gerin-geren Wert als bei einer kleinflächigen Bebaubarkeit hätten, wie sie die [X.]ohne die Einflußnahme des [X.] beschlossen hätte.Tropf [X.] [X.]Lemke [X.]