Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 19.01.2007, Az. V ZR 26/06

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 19. Januar 2007 W i l m s, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: ja [X.]R: ja [X.] § 18 Abs. 1 a) Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsan-sprüchen der [X.] der Wohnungseigentümer kann den anderen [X.] die Fortsetzung der [X.] mit dem säumigen [X.] unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigen-tums nach § 18 Abs. 1 [X.] rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwal-tung nachhaltig beeinträchtigt. b) Bei einer Entziehung aus diesem Grund muss der säumige Wohnungseigentümer vor Beschlussfassung abgemahnt werden. Von einer Abmahnung kann nur abge-sehen werden, wenn sie den anderen Wohnungseigentümern unzumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. c) Ein wegen fehlender Abmahnung nicht ausreichender Entziehungsbeschluss stellt sich rechtlich als Abmahnung dar. Er erlaubt nach entsprechender Beschlussfas-sung eine Entziehungsklage, wenn der betroffene Wohnungseigentümer, und sei es auch nur einmal, die abgemahnten Pflichten versäumt. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines Wohlverhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die [X.] erledigt. - 2 - [X.], [X.]. v. 19. Januar 2007 - [X.] - [X.]AG [X.]
- 3 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Januar 2007 durch [X.] und [X.] [X.], [X.], [X.] und Dr. [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des Beklagten werden das [X.]eil der 25. Zivil-kammer des Landgerichts [X.] vom 7. Dezember 2005 auf-gehoben und das [X.]eil des Amtsgerichts [X.] vom 24. Juni 2005 abgeändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind die Mitglieder einer [X.]. Der Beklagte, der seine Wohnung vermietet hat, zahlte das von ihm ge-schuldete Wohngeld seit 1997 regelmäßig erst nach gerichtlicher Geltendma-chung. Seine Rückstände beliefen sich im Wirtschaftsjahr 2003/2004 auf 4.036,99 • und im Wirtschaftsjahr 2004/2005 auf 3.240,00 •, die er im Verlaufe des Rechtsstreits bezahlte. 1 Auf einer Wohnungseigentümerversammlung am 9. August 2004 be-schloss die [X.] der Wohnungseigentümer mit Ausnahme des [X.] - 4 - ten, diesem das Wohnungseigentum zu entziehen, —da er fortlaufend seine [X.] gegenüber der [X.] verweigert oder diese erst durch aufwendige und langwierige Mahnverfahren erzwungen werden müssenfi. Die-ser Beschluss wurde nicht angefochten. Der Aufforderung der Kläger vom 16. August 2004, ihnen freiwillig seine Wohnung zu verkaufen, kam der [X.] nicht nach. Auch das Angebot der Kläger vom 21. September 2004, die ge-richtliche Geltendmachung des [X.] zurückzustellen, wenn die Rückstände bis zum 6. Oktober 2004 ausgeglichen und das Wohngeld künf-tig pünktlich gezahlt würden, nahm der Beklagte nicht zum Anlass für entspre-chende Zahlungen. Er zahlte sie vielmehr erst nach dem [X.]eil erster Instanz. Die Kläger möchten den Entziehungsbeschluss mit der vorliegenden Klage durchsetzen. Dem tritt der Beklagte entgegen. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt. Das [X.] hat die Berufung des Beklagten zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem Senat zugelassene Revision des Beklagten, mit welcher die-ser die Entziehung seines Wohnungseigentums verhindern will. Die Kläger [X.], die Revision zurückzuweisen. 3 Entscheidungsgründe: [X.] Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist zwar der von dem Amtsgericht herangezogene Entziehungsgrund des [X.] (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.]) mit der zwischenzeitlich erfolgten Zahlung entfallen. Die Klage sei aber unabhängig hiervon nach § 18 Abs. 1 [X.] begründet. Den Klägern sei nämlich das unregelmäßige und unpünktliche Zahlungsverhalten des Beklagten nicht 4 - 5 - länger zuzumuten. Eine Abmahnung sei nicht erforderlich gewesen. Sie liege aber auch vor, weil die Kläger dem Beklagten Gelegenheit zum freiwilligen [X.] gegeben und eine Zurückstellung der gerichtlichen Durchsetzung des Ent-ziehungsbeschluss bei Ausgleich der Rückstände und künftig pünktlicher Zah-lung in Aussicht gestellt hätten. I[X.] Das hält rechtlicher Prüfung im Ergebnis nicht stand. 5 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings von der Aktivlegitima-tion der Kläger als Wohnungseigentümer aus. Die [X.], auf deren unpünktliche und unregelmäßige Zahlung die Entziehungsklage gestützt wird, stehen zwar nicht den Wohnungseigentümern, sondern der teilrechtsfähi-gen (dazu: [X.], [X.] 2006, 462, 463 f.) [X.] der Wohnungs-eigentümer zu (Senat, [X.] 163, 154, 169 f.). Die Entscheidung darüber, ob dem säumigen Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen wer-den soll, betrifft aber nach geltendem Recht die Mitgliedschaft und gehört [X.] nicht zur Kompetenz des [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., § 18 [X.] Rdn. 7; [X.], [X.], 585 f.; [X.], [X.], 203, 205). Die [X.] der Wohnungseigentümer könnte einzelne Wohnungs-eigentümer im Übrigen ermächtigen, ihr zustehende Ansprüche geltend zu ma-chen; dies braucht nicht ausdrücklich zu geschehen (Senatsurt. v. 24. Juni 2005, [X.], NJW 2005, 3146 f.). Eine solche Ermächtigung wäre in dem Beschluss über die Entziehung zu sehen. Die Kläger wären deshalb auch dann aktivlegitimiert, wenn der Entziehungsanspruch dem Verband und nicht (mehr) den Wohnungseigentümern zustünde. 6 - 6 - 2. Nicht zu beanstanden ist ferner der Ausgangspunkt des [X.], auch die fortdauernd unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der [X.] der Wohnungseigentümer könne die Entziehung des Wohnungseigentums rechtfertigen. 7 a) Die Entziehung des Wohnungseigentums setzt nach § 18 Abs. 1 [X.] voraus, dass sich der betroffene Wohnungseigentümer einer so schweren [X.] seiner ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der [X.] mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Zu der Verletzung sol-cher gemeinschaftsbezogenen Pflichten gehört die Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kostentragung nach § 16 Abs. 2 [X.]. Das zeigt schon das [X.] selbst, wenn es Wohngeldrückstände in § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.], allerdings unter besonderen Voraussetzungen, als [X.] für eine zur Entziehung des Wohnungseigentums führende Pflichtverletzung benennt. 8 b) Nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] ist eine Entziehung wegen Wohngeld-rückständen allerdings nur möglich, wenn sich der Wohnungseigentümer in [X.] eines Betrags, der drei Prozent des Einheitswerts seines Wohnungseigen-tums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet und, § 19 Abs. 2 [X.], diesen Rückstand auch nicht bis zu Erteilung des Zuschlags nach § 57 [X.] ausgleicht. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor, weil der Beklagte seinen Rückstand nach seiner Verurteilung in erster Instanz ausgeglichen hat. Das versperrt aber den Rückgriff auf die Generalklausel des § 18 Abs. 1 [X.] nicht. § 18 Abs. 2 Nr. 2 [X.] hebt lediglich einen speziellen Anwendungsfall des § 18 Abs. 1 [X.] beispielhaft hervor und steht der Anwendung des § 18 Abs. 1 [X.] auf andere Fälle der Verletzung der Pflicht zur Lasten- und Kos-tentragung nicht von vornherein entgegen. Die unpünktliche Erfüllung dieser 9 - 7 - Pflicht kann ein Gewicht erlangen, das den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der [X.] mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzu-mutbar macht. Das ist für die nach § 543 Abs. 1 und 2 [X.] von ähnlichen Vor-aussetzungen abhängige und auch inhaltlich vergleichbare Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund wegen [X.] ([X.], [X.]. v. 11. Januar 2006, [X.], [X.], 1585, 1586; MünchKomm-[X.]/Schilling, 4. Aufl., § 543 Rdn. 12; [X.], Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rdn. 168; ebenso zu § 554a [X.] a.F. [X.], [X.]. v. 23. September 1987, [X.], NJW-RR 1988, 77, 78; [X.]. v. 6. November 1996, [X.], NJW-RR 1997, 203 f.). Für den Entziehungsanspruch nach § 18 Abs. 1 [X.] gilt nichts anderes. Das [X.]seigentum lässt sich sachgerecht nur verwalten, wenn die Wohnungseigentümer die Aufbringung der dafür erforderlichen Mittel nicht nur beschließen (dazu Senat, [X.] 163, 154, 175), sondern die gefassten [X.] auch umsetzen und die Wohngelder und Umlagen zahlen. Entzieht sich ein Wohnungseigentümer nicht nur gelegentlich und nicht nur geringfügig dieser Pflicht, entstehen nicht nur Rechtsverfolgungskosten, die allerdings dem säumigen Wohnungseigentümer angelastet werden könnten. Ein solches [X.] kann vor allem dem Verwalter oder den mit der Verwaltung befassten Wohnungseigentümern je nach Umfang und Häufigkeit der Zahlungsverzöge-rungen die erforderliche Planungssicherheit nehmen und die Verwaltung nach-haltig beeinträchtigen. Das gilt nicht nur dann, wenn Rückstände auflaufen oder deshalb Sonderumlagen zu beschließen und aufzubringen sind, sondern auch dann, wenn der Wohnungseigentümer auf Mahnung oder Klage oder nur mit Verzögerung zahlt. Stört ein solches Verhalten die ordnungsgemäße Verwal-tung des [X.]seigentums nachhaltig, kann es die Fortsetzung der [X.] unzumutbar machen. Das hat das Berufungsgericht hier [X.] - 8 - nommen. Diese nur eingeschränkt überprüfbare (für § 543 Abs. 1 [X.]: [X.], [X.]. v. 11. Januar 2006, [X.], aaO) tatrichterliche Wertung ist insoweit nicht zu beanstanden. 3. Zu beanstanden ist aber die weitere Annahme des Berufungsgerichts, eine Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 [X.] wegen fort-laufend unpünktlicher Erfüllung der Lasten- und Kostentragungspflicht setze eine Abmahnung nicht voraus. 11 a) Dem Berufungsgericht ist allerdings zuzugeben, dass eine [X.] in § 18 Abs. 1 [X.], anders als in dem erwähnten Vergleichsfall der Kün-digung eines Wohnraummietverhältnisses aus wichtigem Grund (vgl. § 543 Abs. 3 [X.]), nicht ausdrücklich erwähnt wird. Teilweise wird eine solche Ab-mahnung deshalb auch nicht besonders angesprochen ([X.]/Grziwotz, [X.], 11. Aufl., § 18 [X.] Rdn. 2; [X.], WEZ 1987, 17, 18 f.) oder wegen des Ge-wichts des [X.] nicht verlangt ([X.] NJW-RR 1995, 650, 651; [X.] in: [X.]/[X.], [X.] Wohnungseigen-tumsrecht, Teil 13 Rdn. 25; [X.], [X.], 611, 614; inhaltlich auch [X.] ZMR 2004, 539, 540; weitergehend wohl [X.], 589, wonach auch die Kumulation mehrerer Pflichtverletzungen von ge-ringerem Gewicht genügen soll). Nach herrschender Ansicht ist Unzumutbarkeit dagegen erst anzunehmen, wenn weniger einschneidende Maßnahmen, insbe-sondere eine Abmahnung, erfolglos geblieben sind ([X.], 48, 49; [X.], [X.], 233, 234; [X.] [X.], 319, 320; ähnlich [X.] [X.], 227, 229; AnwKomm-[X.]/[X.], § 18 [X.] Rdn. 4; [X.] in [X.]/[X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 18 Rdn. 14; [X.]/[X.], [X.], 66. Aufl., § 18 [X.] Rdn. 1; KK-[X.]/[X.], § 18 Rdn. 27; Münch-Komm-[X.]/[X.], 4. Aufl., § 18 [X.] Rdn. 2; Niedenführ/[X.], [X.], 12 - 9 - 7. Aufl., § 18 Rdn. 1; [X.]/[X.], [X.] [2005], § 18 [X.] Rdn. 2 u. 17; [X.]/[X.], [X.], 9. Aufl., § 18 Rdn. 1; [X.]/Kümmel/[X.], [X.], Rdn. 559; noch strenger [X.]/[X.], [X.], 17. Aufl., § 18 Rdn. 5: erfolgloses Verfahren nach § 43 [X.]). b) Die herrschende Ansicht überzeugt. 13 (1) Das Erfordernis einer Abmahnung folgt aus dem Zweck der Entzie-hungsklage und der Systematik ihrer Tatbestände. Der Gesetzgeber hat die Entziehungsklage als letztes Mittel zur Wiederherstellung des [X.]s-friedens gegenüber einem von ihm so genannten —Störenfriedfi eingeführt ([X.] in BR-Drucks. I/252 S. 27 zu § 22 und mündl. Erläuterung der Beschlussempfehlung in StenBer [X.] WP S. 4387 C). Als Störenfried hat er einen Wohnungseigentümer angesehen, der nicht nur seine Pflichten grob verletzt, sondern böswillig ist. Das lässt sich, von Ausnahmefällen abgesehen, nur fest-stellen, wenn der Wohnungseigentümer zunächst zur Einhaltung seiner [X.] angehalten wird, also eine Abmahnung erfolgt. Eine solche Abmahnung wird denn auch in dem [X.] des § 18 Abs. 2 Nr. 1 [X.], das im Ver-laufe des Gesetzgebungsverfahrens eingeführt worden ist (Beschlussempfeh-lung in BT-Drucks. I/1802), ausdrücklich angesprochen. Danach liegen die Vor-aussetzungen von § 18 Abs. 1 [X.] insbesondere dann vor, wenn der [X.] —trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 [[X.]] obliegenden Pflichten verstößtfi. Demnach bedarf es in dieser Fall-gestaltung mindestens zweier Pflichtverletzungen nach einer Abmahnung ([X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 Rdn. 31; [X.] in: [X.]/[X.], aaO, Rdn. 9; KK-[X.]/[X.], § 18 Rdn. 33; Niedenführ/[X.], aaO, § 18 Rdn. 10; [X.], [X.], 611, 613). Eine Abmahnung ist in dem zwei-ten, dem vorliegenden Fall näher liegenden [X.] nach § 18 Abs. 2 Nr. 14 - 10 - 2 [X.] zwar nicht vorgeschrieben. Hier wird aber ein der Abmahnung entspre-chender Effekt dadurch erreicht, dass die Entziehung nach § 19 Abs. 2 [X.] entfällt, wenn die Rückstände bis zum Zuschlag nach § 57 [X.] ausgeglichen werden. Die Entziehungsklage hat damit selbst lediglich die Wirkung einer Ab-mahnung. Bei anderen Pflichtverletzungen, die ein vergleichbares Gewicht ha-ben müssen, auf eine Abmahnung zu verzichten, führte zu einem nicht vermit-telbaren Wertungswiderspruch. (2) Nur mit einer Abmahnung kann auch den aus dem Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 Abs. 1 GG) folgenden Anforderungen an die Vorschrift Rech-nung getragen werden. Das Eigentumsgrundrecht steht einer Entziehung von Wohnungseigentum aus den in § 18 Abs. 1 [X.] bestimmten Gründen zwar nicht entgegen; sie kommt aber nur bei Vorliegen enger Voraussetzungen in Betracht ([X.] NJW 1994, 241, 242). Sie darf nur als letztes Mittel gegen einen gemeinschaftsschädigenden Wohnungseigentümer eingesetzt werden (O[X.], [X.], 48, 49; [X.], [X.], 151, 152; [X.], [X.], 233, 235; [X.], [X.], 227, 229; [X.], [X.], 230 f.; [X.], [X.], 319, 320; [X.]/Kümmel/[X.], aaO, Rdn. 559; Niedenführ/[X.], aaO, § 18 Rdn. 1; [X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 2; [X.]/[X.], aaO, § 18 Rdn. 1). Ob das der Fall ist, lässt sich grundsätzlich nur beurteilen, wenn der Wohnungseigentümer abgemahnt [X.] ist. Die anderen Wohnungseigentümer haben daher die bestehenden und ihnen zumutbaren Möglichkeiten zur Unterbindung störenden Verhaltens aus-zuschöpfen, wozu auch die Abmahnung des betroffenen Wohnungseigentü-mers gehört. Auf sie kann nur ausnahmsweise verzichtet werden, etwa dann, wenn diese der [X.] unzumutbar ist oder offenkundig keine Aussicht auf Erfolg bietet ([X.], [X.], 319, 320; KK-[X.]/[X.], § 18 Rdn. 28). 15 - 11 - (3) So sieht es auch § 543 Abs. 3 [X.] für das Mietrecht vor, an dem sich der Gesetzgeber bei der Schaffung des § 18 [X.] ausdrücklich ausgerich-tet hat (Entwurfsbegründung aaO) und an das er sich bei ihrer Gesetz ge[X.]en Fassung noch stärker angelehnt hat als der Entwurf (Beschlussempfeh-lung aaO). Auch § 314 Abs. 2 Satz 1 [X.] lässt die Kündigung eines Dauer-schuldverhältnisses aus einem in einer Pflichtverletzung liegenden wichtigen Grund nur zu, wenn eine Abmahnung erfolglos war. Etwas anderes gilt nach § 314 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. § 323 Abs. 2 [X.] nur, wenn eine Abmahnung un-zumutbar ist oder keinen Erfolg verspricht. Diese Grundsätze gelten auch für die Kündigung eines Gesellschaftsverhältnisses nach § 723 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 [X.] (MünchKomm-[X.]/[X.], aaO, § 723 Rdn. 32 a. E.) und eines Dienst- oder Arbeitsverhältnisses nach § 626 Abs. 1 (MünchKomm-[X.]/[X.], aaO, § 626 Rdn. 89 f.). Ein Grund, von dieser einheitlichen Wertung bei der den genannten Tatbeständen insoweit vergleichbaren Entziehungsklage abzuwei-chen, ist nicht erkennbar. 16 (4) Danach war hier eine Abmahnung erforderlich. 17 (a) Der Beklagte hat zwar seine Pflicht zur Zahlung des [X.] über Jahre hinweg nur auf gerichtliche Inanspruchnahme hin erfüllt. Die Kläger ha-ben die [X.] aber dessen ungeachtet fortgesetzt. Für den Beklagten war ohne einen entsprechenden Hinweis nicht klar, dass sein Verhalten die Klä-ger nicht nur zur Einleitung gerichtlicher Verfahren zur Durchsetzung der [X.]sansprüche veranlasste, sondern aus ihrer Sicht die Grundlage einer Fortführung der [X.] erschütterte und Anlass zur Entziehung des Wohnungseigentums gab. 18 - 12 - (b) Eine Abmahnung war den Klägern zuzumuten. Sie war ohne weiteres möglich und bedeutete keine Verzögerung bei der Herstellung geordneter [X.]. Sie setzte nämlich - wie bei § 18 Abs. 2 Nr. 1 [X.] (dazu: [X.] in: [X.]/[X.]/[X.], aaO, § 18 Rdn. 31 a. E.; [X.]/Grizwotz, aaO, § 18 [X.] Rdn. 2; MünchKomm-[X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 4; Pa-landt/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 3; [X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 20) - keinen Beschluss der [X.] voraus; es genügte vielmehr dass der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer sie aussprach. Sie war dann auch nicht selbständig anfechtbar (für § 18 Abs. 2 Nr. 1 [X.]: BayObLG NJW-RR 2004, 1020, 1021). 19 (c) Eine Abmahnung war auch nicht aussichtslos. Der Beklagte hat zwar weder den Entziehungsbeschluss noch das Angebot der Kläger, von der Durchsetzung dieses Beschlusses bei fristgerechtem Ausgleich der Rückstände und künftig pünktlicher Zahlung Abstand zu nehmen, zum Anlass genommen, die Rückstände auszugleichen. Er hat es vielmehr wiederum auf eine gerichtli-che Entscheidung ankommen lassen. Das besagt aber nicht, dass die zur Ent-ziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 [X.] erforderliche [X.] auf den Beklagten ohne Eindruck geblieben wäre. Aus seiner Sicht ging es den Klägern bislang nur um den Ausgleich der Rückstände. Diese Rück-stände haben sie gerichtlich durchgesetzt. Gegen einen Ausgleich vor allem der Rückstände wollten sie auf die Durchsetzung des [X.] ver-zichten. Dass es ihnen um mehr, nämlich um eine generelle Änderung seines Zahlungsverhaltens und um eine Entziehung des Wohnungseigentums auch für den Fall ging, dass er die Rückstände später doch ausglich, konnte der [X.] bei objektiver Sicht nicht erkennen. Aus seiner Sicht hat sich die [X.] sich mit der Durchsetzung ihrer Zahlungsansprüche begnügt. Wollte sie weitergehende Konsequenzen ziehen, musste sie das unmissverständlich [X.] - 13 - lich machen (vgl. für den insoweit parallelen Fall einer verhaltensbedingten Kündigung: [X.], 340, 345; BB 2005, 716, 718). Das lässt sich dem zudem erst nach dem Entziehungsbeschluss an die Beklagten gerichteten Schreiben vom 21. September 2004 zwar bei näherem Hinsehen entnehmen. Dem [X.] wurde das aber erst in der Klagebegründung deutlich. Deshalb rechtfer-tigt sein Verhalten nicht den Schluss, dass ihn eine Abmahnung unbeeindruckt gelassen hätte. 4. Die erforderliche Abmahnung konnten die Kläger entgegen der Hilfs-erwägung des Berufungsgerichts nicht nachholen. 21 a) Zweifelhaft ist schon, ob die als nachträgliche Abmahnungen in [X.] zu ziehenden Schreiben der Kläger vom 16. August und 21. September 2004 inhaltlich den Anforderungen an eine Abmahnung genügen. In dem ersten Schreiben wird der Entziehungsbeschluss erläutert, dem Beklagten aber nicht Gelegenheit gegeben, ihn abzuwenden. Er wird vielmehr aufgefordert, ihn zu erfüllen. In dem zweiten Schreiben erklären sich die Kläger zwar bereit, bei pünktlicher Erfüllung seiner Pflichten durch den Beklagten die gerichtliche Durchsetzung des [X.] zurückzustellen. Sie behalten sich aber auf Dauer vor, bei einem neuerlichen Verstoß ohne weitere Beschlussfas-sung eine Entziehungsklage zu erheben. Ob darin eine Abmahnung gesehen werden kann, ist fraglich, kann aber offen bleiben. 22 b) Eine Abmahnung kann den ihr zugedachten Zweck nur erfüllen, wenn sie vor einem Entziehungsbeschluss erfolgt, woran es hier fehlt. Sie soll den Wohnungseigentümer vor dem drohenden Entziehungsbeschluss warnen ([X.], [X.], 233, 235; KK-[X.]/[X.], § 18 Rdn. 29; Sauren, [X.], 4. Aufl., § 18 Rdn. 5; [X.]/[X.], aaO, § 18 [X.] Rdn. 17). Gleichzeitig 23 - 14 - soll er erfahren, was er zu tun hat, um diesen Beschluss und seinen Vollzug zu vermeiden. Die Abmahnung soll aber auch sicherstellen, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Entziehungsbeschluss nur fassen, wenn die Pflicht-verletzung eine Fortführung der [X.] unzumutbar macht. Dazu sollen sie dem betroffenen Wohnungseigentümer eine letzte Möglichkeit zur [X.] geben und berücksichtigen, was er auf die Abmahnung zur Rechtfertigung oder Erklärung seines Verhaltens vorbringt. Dieser Zweck kann nur erreicht werden, wenn die Abmahnung vor Beschlussfassung erfolgt. Ist der Beschluss einmal gefasst, kann eine Abmahnung nur noch als Druckmittel dazu dienen, den gefassten Beschluss durchzusetzen. Das ist zwar legitim ([X.] 1975, 53, 57; [X.] in: [X.]/[X.], aaO, Rdn. 34; [X.]/[X.], aaO, § 18 Rdn. 33), nimmt der Abmahnung aber ihren eigentlichen Sinn und genügt deshalb nicht. Damit scheidet eine Entziehung aufgrund des gefassten [X.] aus. 5. Der gefasste Entziehungsbeschluss macht dem Beklagten aber - jedenfalls in Verbindung mit dem Schreiben vom 21. September 2004 - klar, dass die [X.] der Wohnungseigentümer die fortdauernd unpünktliche Zahlung der Wohngelder durch den Beklagten nicht länger hinnehmen und dies zum Anlass für eine Entziehung nehmen will. Er stellt inhaltlich eine [X.] dar, die auch durch die [X.] der Wohnungseigentümer erfolgen kann ([X.], [X.], 596; [X.]/[X.], aaO, § 18 Rdn. 20 a.E.). Das hat zur Folge, dass ein Entziehungsgrund gegeben ist, wenn der [X.] künftig, und sei es auch nur einmal, seine Zahlungsverpflichtungen in nicht nur zu vernachlässigendem Umfang unpünktlich erfüllt. Die [X.] könnte dann den nach § 18 Abs. 3 [X.] erforderlichen Entziehungsbeschluss fassen und auf Entziehung klagen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Beklagte unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere der Dauer seines [X.] - 15 - verhaltens, annehmen darf, die zur Abmahnung führenden Vorgänge hätten sich für die [X.] erledigt (so für den insoweit vergleichbaren Fall der verhaltensbedingten Kündigung: [X.], [X.] 1987, 1303 und 2367; [X.] 1987, 418, 419). II[X.] [X.] beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. 25 [X.] [X.]Schmidt-Räntsch [X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 24.06.2005 - 311 C 58/05 - LG [X.], Entscheidung vom [X.]