Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 12.07.2006, Az. XII ZR 39/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 12. Juli 2006 Küpferle, Justizamtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja BGB §§ 535, 307 Abs. 1 Bb, Cl a) Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer [X.] in Form einer GbR beizutreten, verstößt wegen des damit verbundenen [X.] des Mieters gegen § 307 Abs. 1 [X.] BGB. b) In einem Formularmietvertrag muss die Höhe der Beiträge, die der Mieter in einem Einkaufszentrum an eine [X.] zu leisten hat, wegen der nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Transparenz bestimmbar sein; mindestens muss eine Höchstgrenze festgesetzt sein, damit der Mieter die auf ihn zu kommenden Kosten kalkulieren kann. [X.], Urteil vom 12. Juli 2006 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. Juli 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.], die Richter [X.] und [X.], die Richterin [X.] und [X.] für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des [X.] vom 21. Januar 2004 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Die Klägerin, eine [X.] in einem Einkaufszentrum, [X.] von der [X.], die dort Mieterin ist, ihr beizutreten und die [X.] Beiträge zu zahlen. 1 Mit Vertrag vom 18. Dezember 1990 mietete die Beklagte von der [X.] eine Geschäftsraumfläche von insgesamt 4.771,01 m² im [X.]/Einkaufszentrum in [X.] Die Beklagte betreibt dort ein Ge-schäft für Spielwaren sowie Kinder- und Jugendbedarf aller Art. In § 19 des [X.] heißt es: 2 "§ 19 - [X.] 1. Der Mieter verpflichtet sich, auf Verlangen des Vermieters einer [X.] beizutreten. Details werden vom Vermieter festgelegt. - 3 - Die Kosten werden gemäß den Flächen laut § 8 des [X.] abge-rechnet. Der Vermieter ist berechtigt, aus berechtigtem Anlass einen an-deren Schlüssel zu bestimmen. Die auf den Hauptmieter ([X.]) entfallenden Kosten werden mit maximal 50 % der Gesamtsumme festgesetzt. 2. –" Die Klägerin wurde am 7. November 2001 in Form einer GbR gegründet. In § 6 des Gesellschaftsvertrages ist die Höhe der Beiträge der Gesellschafter geregelt. Sie berechnen sich aus dem Produkt der gemieteten Fläche mit einem bestimmten [X.], der nach der Größe der gemieteten Fläche gestaffelt ist. Die Vermieterin hat der Klägerin ihre Ansprüche aus § 19 des [X.] abgetreten. Die Klägerin verlangt von der [X.], ihr beizutreten und ihr ent-sprechend der Satzung für die [X.] von November 2001 bis einschließlich [X.] insgesamt 7.894,66 • als Beitrag zu bezahlen. 3 Das [X.] hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Auf die Berufung der [X.] hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision sucht die Klägerin, die [X.] zu erreichen. 4 Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. 5 - 4 - [X.] 6 Das [X.], dessen Entscheidung in [X.] 2004, 162 abge-druckt ist, hat ausgeführt: Die in § 19 Nr. 1 [X.] des [X.] formular-mäßig vorgesehene Beitrittspflicht zu einer [X.] sei unwirksam. Dabei handele es sich allerdings nicht um eine überraschende Klausel, die nach §§ 3 [X.], 305 c Abs. 1 BGB nicht Vertragsbestandteil geworden wäre. Vielmehr seien in gewerblichen Mietverträgen über Objekte in Einkaufszentren [X.] über die gemeinsame Werbung nicht ungewöhnlich. Auch sei die [X.] im konkreten Vertrag nicht überraschend, da ihr ein eigener Paragraf mit unterstrichener Überschrift gewidmet sei, der im Wesentlichen ohne weiteres zu verstehen sei. Die Regelung in § 19 Nr. 1 [X.] des [X.] enthalte jedoch eine den Geboten von [X.] und Glauben zuwiderlaufende unangemes-sene Benachteiligung des Vertragspartners (§ 9 Abs. 1 [X.], § 307 Abs. 1 [X.] BGB), die in der Beitrittspflicht zu einer [X.] auf [X.] des Vermieters liege. Einer solchen Beitrittspflicht bedürfe es nicht. Zwar möge die Gründung einer [X.] der Mieter eine zweckmäßige Organisationsform für die gemeinsame Werbung sein, wenn sie der Vermieter nicht in [X.] durchführen wolle. Auch möge die Beitrittsmöglichkeit zu einer [X.] wegen der damit verbundenen [X.] dem Interesse der Mieter in der Regel eher entsprechen als eine bloße Um-lage der Kosten der vom Vermieter durchgeführten Werbemaßnahmen. Eine auf freiwilliger Grundlage gebildete [X.] könne ihren Zweck [X.] auch ohne den Beitritt aller Mieter erfüllen, wenn nur die Umlage der zweckentsprechenden Kosten auf alle Mieter durch vertragliche Regelung si-chergestellt sei. Eine [X.]schaft in der [X.] sei [X.] bedenklich, da sie gewichtige Interessen des Mieters verletzen könne. Insbesondere sei die durch Art. 9 Abs. 1 GG gewährleistete [X.] tangiert, einer privaten Vereinigung beizutreten oder auch fernzubleiben. - 5 - Dabei könne dahingestellt bleiben, ob diese grundgesetzliche Gewährleistung unmittelbare oder mittelbare Drittwirkung habe. Jedenfalls zeige sich an ihr das Gewicht der hier formularvertraglich eingeschränkten Mieterinteressen. Hinzu komme, dass der Mieter, der wie hier [X.] einer [X.] in Form einer GbR werden solle, als deren Gesellschafter weit reichenden zivil-rechtlichen Haftungsrisiken ausgesetzt sei. Dies jedoch sei nicht der Fall, wenn die Kosten der gemeinsamen Werbung lediglich auf die einzelnen Mieter [X.] würden. Die Beklagte sei daher nicht verpflichtet, der Klägerin beizutreten. Darüber hinaus sei sie aber auch nicht verpflichtet, der Klägerin die ge-forderten Beiträge zu bezahlen. Zwar sei trotz Unwirksamkeit der in § 19 Nr. 1 [X.] des [X.] vorgesehenen Beitrittspflicht die in Satz 3 geregelte Umlegung der Kosten auf die Mieter entsprechend den Mietflächen wirksam. Dies verstoße nicht gegen den Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion. Auch wenn [X.] gänzlich entfalle, bleibe erkennbar, dass in Satz 3 die Kosten der gemeinsamen Werbung einer [X.] auf die [X.] Mieter verteilt werden sollten. Außerdem verstoße die Regelung in [X.] nur im Verhältnis zum [X.] gegen § 9 Abs. 1 [X.], § 307 Abs. 1 [X.] BGB, so dass der Mieter jedenfalls berechtigt sei, einer vom Vermieter gegründeten [X.] beizutreten. Zum gleichen Er-gebnis gelange man aufgrund einer ergänzenden Vertragsauslegung, da ge-setzliche Vorschriften fehlten und die ersatzlose Streichung von [X.] keine interessengerechte Lösung wäre. Gegen die formularvertragliche Vereinbarung einer Beitragspflicht aller Mieter zu den Kosten einer [X.] in einem Einkaufszentrum unabhängig vom Beitritt zu dieser bestünden keine Be-denken, solange alle Mieter potentiell von der mit den Beiträgen finanzierten Werbung profitierten. Keine Bedenken bestünden auch dagegen, dass die Hö-he der Kosten aufgrund der genannten Regelung des [X.] durch die Mitglieder der [X.] bestimmt werden solle. Das hier allein [X.] - schlägige Transparenzgebot sei nicht verletzt. An dieses dürften keine unerfüll-baren oder unzumutbaren Anforderungen gestellt werden. Wegen der unsiche-ren Entwicklung der zukünftigen Verhältnisse, auf die die [X.] reagieren müsse, sei die Bezugnahme auf die Festlegung der Beitragshöhe durch die [X.] ausreichend, zumal die jeweiligen Mieter durch den jederzeitig möglichen Beitritt zu der [X.] hierauf einen Einfluss hätten. Außerdem gelte für die Tätigkeit der [X.] der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, was zu einer Begrenzung der Höhe der Beiträge führe. Trotzdem könne die Klägerin die Beiträge nicht mehr verlangen. Denn es sei inzwischen Abrechnungsreife eingetreten. Deshalb könnte die Klägerin für die Beitragsjahre 2001 und 2002 lediglich den [X.] fordern. [X.] verlange sie jedoch Vorauszahlungen, worauf sie keinen Anspruch mehr habe. 8 I[X.] Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nur im [X.] stand. 9 1. Zu Recht geht das [X.] allerdings davon aus, dass die in § 19 Nr. 1 [X.] des [X.] normierte Pflicht der [X.], einer noch zu gründenden [X.] beizutreten, Vertragsbestandteil ge-worden ist. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine überraschende Klausel, die nach § 305 c Abs. 1 BGB (§ 3 [X.]) nicht in den Mietvertrag einbezogen worden wäre. Vielmehr ist es nicht ungewöhnlich, dass es den Mietern in [X.] vertraglich zur Pflicht gemacht wird, einer [X.] beizutreten, die von allen Mietern und vom Betreiber des [X.] - bildet wird (vgl. Senatsurteile vom 16. Februar 2000 - [X.] ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1717 und vom 19. Juli 2000 - [X.] ZR 252/98 - veröffentlicht bei [X.]; [X.]/[X.] Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. [X.] II [X.]. 501 a; Wolf/[X.]/[X.] Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 9. Aufl. [X.]. 181, 665; [X.] Gewerberaummietrecht 4. Aufl. [X.]. 127 c; Eggersberger in [X.]/[X.]/Stellmann Geschäftsraum-miete [X.] 23 [X.]. 78; [X.] NZM 1999, 738, 739 je m.w.N.). Die Klausel besitzt daher für einen durchschnittlichen Mieter in einem Einkaufszent-rum keinen Überraschungseffekt. Sie ist außerdem, wie das [X.] zutreffend ausführt, leicht zu verstehen und drucktechnisch so angeordnet, dass mit ihrer Kenntnisnahme zu rechnen ist. 2. Hingegen vermag der Senat nicht der Ansicht des Berufungsgerichts zu folgen, wonach in der formularvertraglich begründeten Pflicht des Mieters, einer [X.] beizutreten, unabhängig von deren Rechtsform und den sonstigen Umständen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB (§ 9 [X.]) liegen soll, da eine bloße Umlage der Kosten der vom Vermieter in [X.] durchgeführten Werbung ausrei-chend sei. Denn der Mieter erhält durch die Pflichtmitgliedschaft in der [X.], die er bei einem reinen Umlage-verfahren nicht hätte. Außerdem genießen die jeweils getroffenen Werbemaß-nahmen, wenn sie von der aus allen Mietern bestehenden [X.] getra-gen werden, eine höhere Akzeptanz bei den Mietern, als wenn sie der [X.] allein träfe. Dies wiederum kann zu einer besseren Einvernahme zwischen den Mietern des Einkaufszentrums und damit zu dessen Erfolg beitragen. Schließlich kann der Vermieter die Verpflichtung aller Mieter, der [X.] beizutreten, praktisch nur durch die Verwendung allgemeiner Ge-schäftsbedingungen erreichen. 11 - 8 - Zu einem anderen Ergebnis gelangt man - entgegen der Meinung des Berufungsgerichts - auch nicht im Hinblick auf Art. 9 Abs. 1 GG. Richtig ist zwar, dass diese Norm, die wegen ihrer mittelbaren Drittwirkung bei der Ausle-gung des § 307 BGB (§ 9 [X.]) mit zu beachten ist, nicht nur den Beitritt zu einer Vereinigung, sondern auch das Recht schützt, einer privatrechtlichen Ver-einigung von vornherein fernzubleiben oder aus ihr auszutreten (sog. negative Vereinigungsfreiheit; vgl. [X.] 130, 243, 254; [X.] NJW 2001, 2617). Das Grundrecht schützt die (negative) Vereinigungsfreiheit jedoch nicht schranken-los. Die Einschränkung der Entscheidungsfreiheit - auch in Form einer allge-meinen Geschäftsbedingung - ist hier jedenfalls durch sachliche Gründe ge-rechtfertigt: Die Beklagte ist aus eigenem Entschluss Mieterin in einem Ein-kaufszentrum geworden, in dem eine weitgehend übliche und für effektiv gehal-tene [X.] aller Mieter gegründet werden sollte. Eine unange-messene Benachteiligung der [X.] ist nicht ersichtlich. Im Übrigen aber könnten verfassungsrechtliche Bedenken, wenn sie tatsächlich bestünden, ent-gegen der Meinung des Berufungsgerichts schwerlich dadurch ausgeräumt werden, dass einerseits dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt wird, der [X.] nicht beizutreten, ihm aber andererseits die Pflicht auferlegt wird, den vollen Mitgliedsbeitrag zur [X.] zu leisten. Denn das in Art. 9 Abs. 1 GG verankerte Recht, einer Vereinigung fernzubleiben oder aus ihr [X.] zu können, umfasst das Recht, dass der Einzelne, der einer Vereinigung nicht beitritt, diese auch nicht durch finanzielle Beiträge unterstützen muss. [X.] dies aber wäre nach der Lösung des Berufungsgerichts der Fall. 12 3. Zu Recht aber hat das Berufungsgericht eine unangemessene Be-nachteiligung der [X.] darin gesehen, dass die [X.] nach § 19 des [X.] auch in der Rechtsform einer GbR gegründet werden kann. Denn als Gesellschafterin einer GbR wäre die Beklagte weitgehenden Haftungsrisiken ausgesetzt (vgl. nur [X.]/Sprau BGB 65. Aufl. § 714 [X.]. 11 13 - 9 - f.), was bei anderen Organisationsformen gegebenenfalls vermeidbar wäre. Insbesondere würde die Beklagte auch persönlich für Wettbewerbsverstöße der [X.] (vgl. OLG Celle OLGR Celle 2005, 746). § 19 Nr. 1 [X.] des [X.] verstößt aus diesem Grund gegen § 307 BGB (§ 9 [X.]) und ist damit unwirksam. Dieses Ergebnis steht - entgegen der Meinung der Revision - im Einklang mit der Entscheidung des [X.] vom 2. April 1979 (- [X.] - NJW 1979, 2304). Danach kann ein Mitglied einer [X.], bei der unklar ist, ob sie ein nicht rechtsfähiger Verein oder eine GbR ist, aus dieser nur dann aus wichtigem Grund austreten, wenn es sich zu-vor um eine Satzungsänderung bemüht hat, durch die klargestellt werden solle, dass die Haftung der Mitglieder der [X.] beschränkt sei. Aus der Entscheidung folgt nicht, dass, wie die Revision meint, die Beklagte der Klägerin zunächst beitreten und sich dann um eine ihre Haftung [X.] Satzungsänderung bemühen müsste. 4. Die in § 19 Nr. 1 des [X.] zwischen der [X.] und der Vermieterin enthaltene Klausel ist darüber hinaus in ihrem ganzen Umfang un-wirksam, da sie gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 9 [X.]) verstößt. 14 Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich zunächst ein grobes Bild davon zu ma-chen, welche zusätzliche Kosten auf ihn zukommen können (Senatsurteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85). Diesen Anforderungen genügt § 19 Nr. 1 des [X.] nicht. Vielmehr ist dort über die tatsächli-che Höhe der Beiträge zur [X.] nur bestimmt, dass sie gemäß den Flächen abgerechnet werden. Dies genügt dem Transparenzgebot [X.] - so wenig wie der Umstand, dass die [X.] nach [X.] und Glau-ben den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten muss, weil auch dadurch die dem Mieter entstehenden Kosten nicht kalkulierbar sind. Vielmehr muss die Höhe der Beiträge zur [X.] bestimmbar sein, z.B. durch einen bestimmten Prozentsatz der Miete; mindestens jedoch muss eine Höchstgrenze festgeschrieben werden ([X.]/[X.] aaO; Wolf/[X.]/[X.] aaO [X.]. 666; [X.] aaO [X.]. 127 c; Eggersberger in [X.]/[X.]/Stell-mann [X.] II [X.]. 80; [X.] aaO 739). Auch in diesem Fall kann sich die [X.] die für ihre Aktivitäten erforderliche Flexibilität bewahren. 5. Somit kommt es nicht mehr darauf an, ob das Berufungsgericht die Klägerin, wie diese geltend macht, verfahrensfehlerhaft nicht rechtzeitig darauf hingewiesen hat, dass die Beiträge für die Vergangenheit abzurechnen seien und nurmehr der [X.] verlangt werden könne. Ebenso wenig spielt die Gegenrüge der [X.] eine Rolle, das Berufungsgericht habe, weil 16 - 11 - es § 19 Nr. 1 des [X.] teilweise als wirksam angesehen habe, gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion verstoßen. Hahne [X.] Ahlt Vézina Dose
Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.02.2003 - 417 O 168/02 - [X.], Entscheidung vom 21.01.2004 - 4 U 100/03 -