Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09

V. Zivilsenat | REWIS RS 2010, 10349

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[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 15. Januar 2010 [X.] Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 13 Abs. 1 a) Bei der Abweisung einer [X.]ussanfech[X.]sklage darf nicht offen gelassen werden, ob der angefochtene [X.]uss die Geltendmachung einer [X.] bloß vorbereitet oder auf der Grundlage eines solchen Anspruchs ei-ne bestimmte Nutzung des Sondereigentums untersagt. b) Wenn die Teilungsklärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermie[X.] einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen [X.]. [X.], [X.]eil vom 15. Januar 2010 - [X.] - [X.]AG [X.]

- 2 - Der V. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 15. Januar 2010 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. [X.] und die Richter [X.], [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des [X.] werden das [X.]eil der [X.] des [X.] vom 23. Januar 2009 aufgehoben und das [X.]eil des Amtsgerichts [X.] vom 25. April 2008 abgeändert. Es wird festgestellt, dass die in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft [X.] 5-9 in [X.] vom 24. Januar 2008 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 [X.] [X.]üsse: —Zu Ziffer 4 der Tagesordnung Die [X.] beschließt, dem Eigentümer der Wohnung [X.] ([X.] 7a, 4. OG rechts) zu untersagen, die [X.] an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwal[X.], unter Einschal[X.] eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gericht-lich geltend zu machen. Zu Ziffer 10 der Tagesordnung Die [X.] beschließt, dem Eigentümer der Wohnung [X.] ([X.] 5b, [X.] ([richtig: rechts]) zu untersagen, die Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu überlassen, und bevollmächtigt die Verwal[X.], unter [X.] 3 - [X.] eines Rechtsanwalts bei Verstoß Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen.fi nichtig sind. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen in [X.]. Der Kläger vermietet seine beiden Eigentumswohnun-gen in der Anlage tage- oder wochenweise an [X.]besucher, Geschäftsrei-sende und vergleichbare Mieter. Bei ihrer Versammlung am 24. Januar 2008 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dem Kläger und den [X.], ähnlich genutzten Wohnungen zu untersagen, die Wohnungen täglich oder wöchentlich wechselnden Feriengästen zu über-lassen, und die Verwal[X.] zu bevollmächtigen, unter Einschal[X.] eines Rechtsanwalts bei einem Verstoß Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Gegen diese [X.]üsse wenden sich die betroffenen Eigentümer mit mehreren Anfech[X.]sklagen. Gegenstand der vorliegenden Anfech[X.]sklage sind die [X.]üsse der [X.] zu den Tagesordnungspunkten 4 und 10 der Ver-sammlung vom 24. Januar 2008, die die beiden Wohnungen des [X.] betreffen. Der Kläger meint, die Vermie[X.] an täglich oder wöchentlich [X.] - 4 - selnde Feriengäste und ähnliche Mieter halte sich im Rahmen der ordnungs-gemäßen Nutzung seiner Wohnungen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das [X.] hat die Be-rufung des [X.] zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die von dem [X.] zugelassene Revision, mit der der Kläger weiterhin die Aufhebung der an-gefochtenen [X.]üsse erreichen möchte. Die Beklagten beantragen, das Rechtsmittel zurückzuweisen. 2 Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Es spreche vieles dafür, dass die angefochtenen [X.]üsse als bloße Vorberei[X.]sbeschlüsse anzusehen seien. Wesentliches Ziel der Mehrheit der Wohnungseigentümer sei es nämlich gewesen, die Geltendmachung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger der [X.] zu übertragen. Auch sei nach der Rechtsprechung des [X.] im Zweifel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer wegen ihrer fehlenden Kompetenz, Leis[X.]spflichten der Wohnungseigentümer zu begründen, keine unmittelbaren materiellen Rechtsänderungen anstrebten, sondern die Geltend-machung von Ansprüchen nur vorbereiten wollten. Bei einem bloßen Vorberei-[X.]sbeschluss sei der Unterlassungsanspruch nicht im Rahmen einer Anfech-[X.]sklage gegen den [X.]uss, sondern nur in dem Rechtsstreit zu prüfen, in dem der Unterlassungsanspruch durchgesetzt oder abgewehrt werden solle. Ob die [X.]üsse als Vorberei[X.]sbeschlüsse zu verstehen seien, brauche nicht entschieden zu werden. Wenn man den angefochtenen [X.]üssen das 3 - 5 - Bestreben entnehme, eine materielle Regelung zu treffen, seien die [X.]üsse ebenfalls nicht zu beanstanden, weil sie der materiellen Rechtslage entsprä-chen. Die Wohnungen seien nämlich zu Wohnzwecken bestimmt. Die Nutzung zu Wohnzwecken sei mit der Nutzung der Räume für einen längeren Zeitraum verknüpft, wohingegen ein ständiger Wechsel der Bewohner in kürzeren Zeit-abständen die Annahme einer pensions- oder hotelartigen Nutzung rechtfertige, die über eine Wohnnutzung hinausgehe. Es könne zwar nicht festgestellt wer-den, dass die konkrete Art der Nutzung der beiden Einheiten die anderen [X.]seigentümer stärker beeinträchtige als die in der Teilungserklärung aus-drücklich vorgesehene Wohnnutzung. Es sei aber eine typisierende Betrach-[X.]sweise geboten. Dabei ergebe sich, dass die Überlassung von Wohnungen an ständig wechselnde Besucher und Gäste die übrigen Miteigentümer erheb-lich stärker beeinträchtige als eine bloße Wohnnutzung. I[X.] Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand. 4 1. Das Berufungsurteil kann schon deshalb keinen Bestand haben, weil das Berufungsgericht offen gelassen hat, ob die angefochtenen [X.]üsse als bloße Vorberei[X.]s- oder als Untersagungsbeschlüsse auszulegen sind. Denn danach bliebe nicht nur ungeklärt, welchen Inhalt die [X.]üsse haben. Offen bliebe vor allem auch, ob nur über die Wirksamkeit der Übertragung der Aus-übung etwaiger Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer gegen den Kläger auf die [X.] als Verband entschieden worden ist oder auch schon über den Unterlassungsanspruch selbst. Würden die [X.] durch Abweisung der [X.]ussanfech[X.]sklage bestandskräftig und ergäbe ihre Auslegung, dass sie dem Kläger die Vermie[X.] seiner Wohnungen 5 - 6 - an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste untersagen, stünde die Unterlassungspflicht im späteren Unterlassungsklageprozess fest (vgl. [X.] 1995, 187; [X.], 58, 59; O[X.] NJW-RR 1996, 1103; wohl auch [X.] in [X.], [X.], 10. Aufl., § 23 Rdn. 197). 2. Dem Berufungsgericht kann ferner nicht in der Ansicht gefolgt werden, die angefochtenen [X.]üsse seien als so genannte bloße Vorberei[X.]sbe-schlüsse nicht zu beanstanden. 6 a) Richtig ist allerdings, dass der [X.] als Verband nach § 10 Abs. 6 Satz 3 [X.] durch Mehrheitsbeschluss die Ausübung auch von Rechten der Wohnungseigentümer übertragen werden kann, die keinen [X.]s-bezug haben und deren Ausübung dem Verband deshalb nicht schon kraft Ge-setzes zusteht. Dem Berufungsgericht ist auch darin zuzustimmen, dass die Zulässigkeit eines [X.]usses, der sich in einer Übertragung der Ausübung etwaiger Ansprüche auf die [X.] erschöpft und die Geltendmachung der Ansprüche bloß vorbereitet, nicht davon abhängt, ob der erst noch geltend zu machende Anspruch tatsächlich besteht. Denn ein solcher [X.]uss ent-hielte keine Aussage zu dem Bestehen oder Nichtbestehen des Anspruchs, sondern überließe dies dem gerichtlichen Verfahren gegen den betroffenen Wohnungseigentümer. 7 b) Die angefochtenen [X.]üsse sind indessen keine bloßen Vorberei-[X.]sbeschlüsse in diesem Sinne. Sie sind im Gegenteil [X.]üsse, die dem Kläger die Vermie[X.] seiner Wohnungen an Ferien- und ähnliche Gäste unter-sagen und die [X.] nur als Annex zur Verfolgung von Verstößen er-mächtigen. Das ist das Ergebnis einer Auslegung, die der Senat selbst vorneh-men kann (vgl. Senat, [X.]. v. 10. September 1998, [X.], [X.], 3713, 3714). 8 - 7 - aa) [X.]üsse der Wohnungseigentümergemeinschaft sind objektiv und normativ auszulegen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen der betei-ligten Wohnungseigentümer ankäme (Senat, [X.]. v. 10. September 1998, [X.], aaO; [X.] in [X.], aaO, § 23 Rdn. 53). Dabei ist von dem protokollierten Wortlaut der [X.]üsse auszugehen. Danach haben die [X.]seigentümer beschlossen, dem Kläger die Vermie[X.] seiner Wohnungen an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste zu untersagen. Sie haben ihm mit dieser Formulierung die Geltendmachung von Unterlassungsansprü-chen auch nicht lediglich ankündigen wollen. Dies wird aus dem zweiten Tei dieser [X.]üsse deutlich. Darin wird die [X.] ermächtigt, —bei [X.] Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend zu machen. Zu einem [X.] kann es aber nur kommen, wenn die in der ersten Satzhälfte ausgespro-chene Untersagung als Vermie[X.]sverbot verstanden wird, das der [X.] beachten soll. Nichts anderes ergibt der Zweck der [X.]üsse. Die Mehr-heit der Wohnungseigentümer wollte, wie sich auch aus den [X.]üssen zu den übrigen für die Vermie[X.] an Feriengäste genutzten Wohnungen und dem allgemeinen [X.]uss für künftige Fälle zu [X.] der Mitgliederversammlung vom 24. Januar 2008 ergibt, die Vermie[X.] an Feriengäste ab sofort [X.]. 9 [X.]) Allerdings werden [X.]üsse, die von dem einzelnen [X.] [X.] oder Unterlassen verlangen, selbst bei insoweit eindeutigem Wortlaut teilweise nur als Androhung gerichtlicher Maßnahmen verstanden (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; [X.] in [X.] aaO, § 22 Rdn. 308; a. M. BayObLG ZMR 1996, 623, 624; [X.] NJW-RR 1996, 1103). Begründet wird dieses Verständnis solcher [X.]üs-se mit der auch von dem Berufungsgericht angestellten Überlegung, dass die Wohnungseigentümer keinen [X.]uss fassen wollten, der außerhalb der Re-gelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft liege und deshalb 10 - 8 - nichtig sei. Sie könnten dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leis[X.]s- und damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder nach [X.] hier nicht festgestellten - Ver-einbarungen der Wohnungseigentümer nicht obliegen oder auferlegt werden könnten (Senat, [X.] 145, 158, 162; [X.] NJW 2007, 2417; [X.] aaO). Sie wollten sich deshalb auf die ihnen zustehenden gesetzlichen Ansprüche beschränken. Diese Überlegung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem [X.]uss der Wohnungseigentümer ausgespro-chenes beschränktes Vermie[X.]sverbot entgegen dem eindeutigen Wortlaut als bloße Androhung gerichtlicher Maßnahmen zu verstehen. Die [X.]gemeinschaft ist nämlich nicht gehindert, einen Anspruch außerge-richtlich auch durch [X.]uss geltend zu machen (Senat, [X.] 170, 369, 378 für den Anspruch nach § 18 [X.]). Bei dem hier beschlossenen eingeschränk-ten Vermie[X.]sverbot ist die Mehrheit der Wohnungseigentümer erkennbar davon ausgegangen, dass den Wohnungseigentümern ein entsprechender Un-terlassungsanspruch zusteht. Diesen sollte die [X.] an sich ziehen, mit dem Verbot unmittelbar außergerichtlich geltend machen und [X.] auch gerichtlich durchsetzen. 3. Ein solcher Anspruch steht den Wohnungseigentümern aber weder nach § 15 [X.] noch nach § 1004 BGB zu. Die [X.]üsse sind deshalb man-gels [X.]usskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig. 11 a) Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des [X.]. Die [X.] besteht nach der Teilungserklärung aus 92 Eigentumswohnungen. Wohnungseigentum dient nach § 1 Abs. 2 [X.] im Gegensatz zu dem auch möglichen Teileigentum Wohnzwecken. Der Kläger nutzt seine Wohnungen deshalb nur dann ordnungsgemäß, wenn er sie in dem durch die Nutzung zu Wohnzwecken bestimmten Rahmen nutzt. 12 - 9 - b) Ob die Nutzung einer Wohnung zur Vermie[X.] an Feriengäste und andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer in diesem Sinne eine Wohnnutzung ist, wird unterschiedlich beurteilt. Nach einer von dem [X.] geteilten Ansicht ist das nicht der Fall ([X.], 803, 804 f.; 2008, 406, 407; [X.] [X.], 588, 589; [X.], [X.]. v. 28. November 2008, 35 C 22/08, juris). Eine solche Form der Nutzung sei keine Wohn-, sondern eine gewerbliche Nutzung. Außerdem werde die Wohnnutzung durch das auf Dauer angelegte Bewohnen durch denselben Nutzer geprägt. Davon unterscheide sich diese Nutzung in wesentlichen Punkten. Das Gebäude werde für einen nicht überschaubaren Personenkreis geöffnet. Die Anonymität nehme zu; das Sicherheitsgefühl der anderen Wohnungseigentümer verringere sich. Außerdem nähmen Feriengäste typischerweise auf die Interessen der Hausgemeinschaft und das gemeinschaftliche Eigentum weniger Rücksicht. Das [X.]seigentum werde stärker abgenutzt. Nach anderer [X.] umfasst die Wohnnutzung auch die Vermie[X.] einer Eigentumswohnung an Feriengäste (BayObLG [X.] 1979, 232; [X.] 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; [X.] 1983, 61, 62; [X.], 184; Jennißen/[X.], [X.], § 13 Rdn. 32; [X.], [X.] 2008, 74, 76). Nach einer dritten Auffassung gilt das jedenfalls bei [X.]n in [X.] ([X.], 943, 944 f.; vgl. auch [X.] in [X.] aaO, § 13 Rdn. 34 f. und [X.]/[X.], BGB [2005], § 13 [X.] Rdn. 73, 85). 13 c) Der Senat folgt im Ansatz der zweiten Meinung. Wenn die Teilungser-klärung nichts anderes bestimmt und die Wohnungseigentümer nichts anderes vereinbart haben, ist die Vermie[X.] einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste Teil der zulässigen Wohnnutzung. Sie ist weder eine unzulässige gewerbliche Nutzung noch eine sonstige Nutzung, die nur in [X.] zulässig wäre. 14 - 10 - aa) Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 2 [X.] nur an einer [X.] begründet werden. Daraus ergibt sich nicht nur, dass das Sondereigen-tum zum Wohnen geeignet sein muss. Vielmehr folgt daraus auch, dass das Wohnungseigentum zum Wohnen bestimmt ist und sich seine ordnungsgemä-ße Nutzung nach diesem Zweck richtet ([X.] in [X.], aaO, § 13 Rdn. 33). Zu dieser ordnungsgemäßen Nutzung gehört sicher in erster Linie die Nut-zung der Wohnung als Lebensmittelpunkt. Darauf beschränkt sich der [X.] entgegen der Ansicht, die die Prozessbevollmächtigte der Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vertreten hat, indessen nicht. Ähn-lich wie der Begriff der Wohnung in Art. 13 Abs. 1 [X.] (zu diesem: [X.] 32, 54, 69, 75; [X.], [X.]. v. 15. Januar 1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019) ist auch der hier in der Teilungserklärung verwendete Begriff der [X.] in § 1 Abs. 2 [X.] weit auszulegen und am Ziel der Vorschrift auszurich-ten. Ziel der Vorschrift ist es zwar auch, die Wohnungsnutzung von der sonsti-gen Nutzung abzugrenzen, für die mit § 1 Abs. 3 [X.] das Teileigentum vorge-sehen ist. Entscheidend ist aber, dass dem Wohnungseigentümer Eigentum zugewiesen wird, das vollen Eigentumsschutz genießt (dazu: Senat, [X.] 116, 392, 394). Dessen Beschränkungen sind an Art. 14 [X.] zu messen. Nach Art. 14 [X.] hat der Wohnungseigentümer das mit § 13 Abs. 1 [X.] auch ein-fachrechtlich abgesicherte Recht, mit dem Wohnungseigentum im Ausgangs-punkt nach Belieben zu verfahren ([X.], 333, 336; [X.], NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 [X.]; [X.]. v. 6. Oktober 2009, 2 [X.], juris). Das umfasst das in § 13 Abs. 1 [X.] ausdrücklich bestimmte Recht, sein [X.]seigentum zu vermieten ([X.] 95, 64, 83). 15 - 11 - [X.]) Der Wohnungseigentümer ist auch nicht darauf beschränkt, seine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art. 14 [X.] i. V. m. § 13 Abs. 1 [X.] folgt vielmehr das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen. Anerkannt worden ist das etwa für die Nutzung als Ingeni-eur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr ([X.] ZMR 1997, 482, 483) oder als Patentanwaltskanzlei ([X.], 380, 381). [X.] ist dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungs-eigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist (BayObLG [X.], 137, 138; [X.], [X.], 588, 589; [X.] ZMR 2009, 943, 944). An diesem Maßstab sind deshalb auch Wohnnutzungen zu messen, die von der Wohnnutzung abweichen, die in der jeweiligen Wohnungseigen-tumsanlage vorherrscht. Entschieden worden ist das für das Überlassen einer Eigentumswohnung zum [X.] durch eine asylberechtigte Familie (BayObLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Überlassung einer Eigentumswohnung als Unterkunft für einen laufend wechselnden Kreis von Aus- und Übersiedlern ([X.], 3046; BayObLG NJW 1994, 1662). Für die Vermie[X.] einer Eigentumswohnung an laufend [X.] Feriengäste und vergleichbare Personenkreise gilt nichts anderes. 16 cc) Eine solche Nutzung überschreitet das bei einer Wohnnutzung typi-scherweise zu erwartende Maß an Beeinträchtigungen nicht schon deshalb, weil sie als eine gewerbliche Nutzung anzusehen wäre. Eine solche Nutzung einer Ferienwohnung ist zwar steuerrechtlich als gewerbliche Tätigkeit anzuse-hen, wenn die Wohnung in einem Feriengebiet im Verband mit einer Vielzahl gleichartig genutzter Wohnungen einer einheitlichen Wohnanlage liegt und die Werbung für kurzfristige Vermie[X.] an laufend wechselnde Mieter (hotelmäßi-ges Angebot) sowie die Verwal[X.] einer Feriendienstorganisation übertragen sind ([X.], 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115). Für die [X.] - 12 - gentumsrechtliche Einordnung einer solchen Nutzung kommt es aber weder darauf an, welcher steuerrechtlichen Einkommensart die Einkünfte aus der Vermie[X.] einer Eigentumswohnung zuzuordnen sind, noch darauf, ob die Vermie[X.] einer Eigentumswohnung, wie etwa bei gewerblichen Wohnungsun-ternehmen, Teil der unternehmerischen Tätigkeit des Eigentümers ist. [X.] ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 [X.] allein, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet. Die Nutzung der Wohnung selbst ist bei der Vermie[X.] einer Eigentumswohnung an laufend wechselnde Ferien- oder Gäs-te mit vergleichbaren Unterkunftsbedürfnissen nicht gewerblich. Auch in diesem Fall dient die Wohnung den Gästen als Unterkunft und damit Wohnzwecken. [X.]) Im Unterschied zu Mietern, die eine Eigentumswohnung als Haupt- oder Nebenwohnung anmieten, verbleiben Feriengäste und vergleichbare Mie-ter nur für kurze Zeit in der Wohnung, die dann von einem anderen Mieter ge-nutzt wird. Der dadurch bedingte häufige Wechsel des Mieters führt als solcher nicht zu Beeinträchtigungen, die sich signifikant von denen anderer Formen der Wohnnutzung abheben. 18 (1) Die nur verhältnismäßig kurze Dauer des Aufenthalts solcher Gäste in der Wohnung führt allerdings regelmäßig dazu, dass eine nähere nachbarliche Beziehung mit den [X.]n der Anlage nicht entsteht. Dem [X.] ist auch einzuräumen, dass dies von den Wohnungseigentümern gerade auch kleiner Wohnanlagen mit nur wenigen Eigentumswohnungen als störend empfunden werden kann und wird. Darin unterscheidet sich diese Form der Wohnnutzung aber bei typisierender Betrach[X.] heute nicht mehr, [X.] nicht mehr signifikant von der längerfristigen Vermie[X.] einer Wohnung. 19 - 13 - (2) Die Vermie[X.] an Feriengäste unterscheidet sich von einer Vermie-[X.] zum Dauerwohnen auch nicht dadurch, dass sie das Sicherheitsgefühl der übrigen Bewohner verringert. Jeder Wohnungseigentümer hat das verfassungs-rechtlich geschützte Recht, in seinem Wohnungseigentum Gäste zu empfangen ([X.], [X.]. v. 6. Oktober 2009 aaO), und ein solches Recht steht auch einem Mieter zu. Deshalb können sich in jeder Wohnanlage Personen aufhal-ten, die nicht zu den [X.]n gehören, die diese nicht kennen und die diese deshalb verunsichern können. 20 (3) Nichts anderes gilt im Ergebnis für das Argument, durch die Vermie-[X.] an Feriengäste werde das [X.]seigentum einer Wohnungseigen-tumsanlage stärker beansprucht oder gar in Mitleidenschaft gezogen werden als bei einer Nutzung durch die Eigentümer selbst oder durch Dauermieter. Auch dieses Argument kann im Einzelfall zutreffen. Es gibt Mieter, die mit einer Ferienwohnung weniger sorgsam umgehen als mit ihrer Dauerwohnung. Es gibt aber auch [X.], die es an dem gebotenen sorgsamen Umgang mit dem [X.]seigentum oder auch mit dem Sondereigentum selbst fehlen lassen. Die entscheidende Frage ist deshalb, ob ein solches Fehlverhalten bei Feriengästen typischerweise eher erwartet werden kann, als bei Dauerbewoh-nern. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt. 21 (4) Allerdings kann die Nutzung von Eigentumswohnungen einer Anlage für die Vermie[X.] an Feriengäste, was das Berufungsgericht mit Recht erwägt, den Charakter der Wohnanlage verändern. Das gilt vor allem in kleinen Anlagen oder dann, wenn diese Nutzung zunimmt und die Dauernutzung zur Ausnahme wird. Das ist ein Nachteil, der auch den Wert des Wohnungseigentums ent-scheidend vermindern kann. Aber auch darin liegt keine spezifische Auswirkung gerade einer Vermie[X.] an laufend wechselnde Feriengäste. Vergleichbare Veränderungen und Nachteile können sich auch bei anderen Formen der [X.] - 14 - zung ergeben. Das persönliche Klima in der [X.] kann sich verändern, wenn die Eigentümer wechseln und miteinander nicht mehr auskommen. Der Charakter der Anlage kann sich verändern, wenn die Wohnungen in der Anlage (im anerkannt zulässigen Rahmen) verstärkt als Büros genutzt werden oder wenn die bisherigen Mieter ausziehen und neue Mieter mit anderer Einstellung einziehen. Solche Veränderungen lassen sich nicht einer spezifischen Nut-zungsform zuordnen. Sie lassen sich wirksam nur verhindern, wenn die [X.]seigentümer von ihnen nicht erwünschte Formen der Nutzung in der [X.] oder durch Vereinbarung ausschließen oder darin unter einen Genehmigungsvorbehalt stellen (vgl. z. [X.] [X.] 1982, 9, 14). Von diesen Möglichkeiten haben die Wohnungseigentümer hier keinen Gebrauch gemacht. (5) Eine Vermie[X.] an Feriengäste kann, wie jede andere Nutzung, in einer konkreten Ausgestal[X.] oder, z. [X.] durch Überbelegung, in einem Aus-maß erfolgen, die die übrigen Wohnungseigentümer in einem nach § 14 [X.] nicht hinzunehmendem Maß beeinträchtigen. Beides hätte der Kläger nach § 15 Abs. 3 [X.] zu unterlassen. Solche konkreten Beeinträchtigungen hat das Be-rufungsgericht nicht festgestellt. Sie werden von der Mehrheit der übrigen [X.]seigentümer auch nicht geltend gemacht. 23 d) Die angefochtenen [X.]üsse sind damit nicht nur hinsichtlich der Untersagung der Nutzung, sondern insgesamt nichtig. Die Ermächtigung der [X.] zur gerichtlichen Inanspruchnahme des [X.] setzt nach dem Inhalt des [X.]usses die Wirksamkeit der Untersagung voraus, die damit durchgesetzt werden sollte. 24 - 15 - II[X.] [X.] folgt aus § 91 ZPO. 25 [X.] Klein Lemke
[X.] Vorinstanzen: AG [X.], Entscheidung vom 25.04.2008 - 73 C 29/08 - LG [X.], Entscheidung vom 23.01.2009 - 85 S 68/08 [X.] -

Meta

V ZR 72/09

15.01.2010

Bundesgerichtshof V. Zivilsenat

Sachgebiet: ZR

Zitier­vorschlag: Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09 (REWIS RS 2010, 10349)

Papier­fundstellen: REWIS RS 2010, 10349

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