Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 13.09.2013, Az. V ZR 209/12

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
V ZR
209/12
Verkündet am:

13. September 2013

Lesniak

Justizangestellte

als Urkundsbeamtin

der Geschäftsstelle
in der Wohnungseigentumssache

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
[X.] § 10 Abs. 1 Nr. 2

Das in § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] enthaltene Vorrecht begründet kein dingliches Recht der Wohnungseigentümergemeinschaft.

[X.], Urteil vom 13. September 2013 -
V [X.] -
LG [X.] in der Pfalz

[X.]

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Der V. Zivilsenat des [X.]s hat auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juli 2013 durch die Vorsitzende Richterin Dr.
Stresemann, [X.]
Lemke, Prof.
Dr.
[X.]-Räntsch und Dr.
Roth und die Richterin Dr.
Brückner

für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landge-richts [X.] in der Pfalz vom 17. August 2012 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Der [X.] des Beklagten war Eigentümer einer Wohnung, die zu der Anla-ge der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Er beglich in den Jahren 2009 und 2010 Hausgelder sowie Abrechnungsspitzen aus den [X.] für 2008 und 2009 nicht; die offenen Forderungen beliefen sich ins-

sein Vermögen eröffnet. Die Klägerin meldete die Forderungen im Insolvenzver-fahren zur Tabelle an. Mit notariellem Vertrag vom 9. Juni 2010 erwarb der [X.]
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klagte die Wohnung von dem Insolvenzverwalter und wurde am 13.
Juli 2010 in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte hafte mit dem Wohnungsei-gentum für die Hausgeldrückstände des [X.]. Ihre auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum wegen des Betrags von insge-tzte Klage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. in der Berufungsinstanz nach einer Zahlung des Beklagten übereinstimmend für erledigt erklärt. Die verbleibende Forderung in Höhe von insgesamt 1.125,23

setzt sich aus den vor Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldern aus den Jahren 2009 und 2010 sowie der am 30. April 2010 fällig gewordenen [X.] aus der Jahresabrechnung 2009 zusammen. Das [X.] hat die Berufung zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Revision, deren Zurückwei-sung der Beklagte beantragt, verfolgt die Klägerin wegen der restlichen Forde-

Entscheidungsgründe:

I.
Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung unter anderem in [X.], 439
f. veröffentlicht ist, meint, der Beklagte müsse an[X.] als der [X.] die Zwangsvollstreckung nicht dulden. Nachdem er das [X.] freihändig von dem Insolvenzverwalter erworben habe, gehe das [X.] hinsichtlich der von dem Vorrecht des § 10 Abs. 1 Nr.
2 [X.] erfassten [X.] unter und setze sich im Wege der dinglichen Surrogation an dem Veräußerungserlös fort. Zwar ruhten diese For-2
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derungen ähnlich einer privaten Last auf dem Grundstück. Weil sie sich aber

an[X.] als etwa eine Grundsteuerschuld -
ständig änderten, stehe erst mit der Beschlagnahme fest, welche [X.] dem Vorrecht unterfie-len. Das Vorrecht sei daher auf die Verwertung des Wohnungseigentums in dem zur Beschlagnahme führenden Verfahren angelegt. [X.] das Recht auf Befriedigung aus dem Wohnungseigentum fort, werde die [X.] im Hinblick auf Hausgeldschulden des Erwerbers benachteiligt, weil das betrags-mäßig begrenzte Vorrecht in demselben Verfahren nur einmal in Anspruch ge-nommen werden könne. Es wi[X.]preche dem Zweck des [X.], wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei dem praktisch bedeutsamen Fall einer freihändigen Veräußerung nicht im Umfang des [X.] an dem [X.] beteiligt, sondern auf eine spätere Verwertung der Wohnung [X.] werde.

II.

Die Revision hat keinen Erfolg. Das Berufungsgericht verneint
den gel-tend gemachten Duldungsanspruch im Ergebnis zu Recht. Der Klägerin steht nämlich kein dingliches Recht zu, aufgrund dessen sie von dem Beklagten als Erwerber Befriedigung aus dem Wohnungseigentum verlangen könnte.

1. Nach dem Gesetz haftet ein Erwerber von Wohnungseigentum schuldrechtlich nicht für Hausgeldrückstände des
[X.] (st. Rspr., vgl. nur Senat, Beschluss vom 24. Februar 1994

[X.], NJW 1994, 2950, 2951 mwN). Allerdings soll nach inzwischen weit überwiegender Ansicht im Umfang des [X.] gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ein dingliches Recht an dem Wohnungseigentum entstehen. Die erfassten Ansprüche seien nicht nur in der Zwangsversteigerung und der Insolvenz bevorrechtigt; vielmehr be-4
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gründe die Norm eine allgemeine dingliche Haftung des Wohnungseigentums, die wie ein Grundpfandrecht ohne Eintragung einzuordnen sei. Folglich sei auch ein Erwerber, der nicht Hausgeldschuldner ist, im Umfang des [X.] zur Duldung der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums verpflichtet ([X.], [X.] 2011, 97 ff.; [X.], [X.] 2013, 230 f.; [X.] in Bär-mann,
[X.], 12. Aufl., § 16 Rn. 186 ff.; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., §
16 Rn. 220; Stöber, [X.], 20. Aufl., §
10 Rn. 4.7; [X.] in [X.]/[X.]/[X.]/[X.]/[X.], [X.], 14. Aufl., § 10 Rn. 21.1 und Rn. 80.1; Suilmann, in: Drei Jahre nach der [X.]-Reform

eine [X.] (2011), [X.], 116 ff.; [X.], Rpfleger 2013, 15 ff.; [X.]/[X.], [X.], 480, 486; [X.], [X.], 930, 932; Derleder, [X.] 2008, 13, 20; [X.], [X.] 2013, 51; [X.], [X.], 165, 166 ff.; [X.]., [X.], 440, 441; [X.]., [X.], 749, 754 ff.; [X.]/[X.], [X.], 205, 207
f.).

2. Nach anderer Ansicht enthält § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] nur ein begrenz-tes Vorrecht in der Zwangsversteigerung. Dieses begründe zwar gemäß § 49 [X.] zugleich ein [X.] kraft besonderer gesetzlicher Anord-nung, schaffe aber keine Rechtsgrundlage für ein dingliches Recht (Jennißen in Jennißen, [X.], 3. Aufl., § 28 Rn.
204a; Jennißen/Kemm, [X.], 630
ff.; [X.], NJW 2009, 121, 124; Fabis, [X.] 2010, 354, 357
f.).

3. Der [X.] hat den dinglichen Charakter der von dem Vorrecht erfassten Forderungen bislang ausdrücklich offen gelassen (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012

[X.], [X.]Z 193, 219 Rn.
17; vgl. auch [X.]-Räntsch, [X.] 2011, 429, 439). Nur für das Insolvenzverfahren ist höchstrichterlich geklärt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft im Um-fang des [X.] ein [X.] zusteht ([X.], Beschluss vom 6
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12.
Februar 2009

[X.] ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 Rn. 7; Urteil vom 21. Juli 2011

[X.], NJW 2011, 3098 Rn. 24
ff.). Dies ergibt sich aus der in §
49 [X.] enthaltenen Verweisung auf § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.]. Hat die [X.] vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erwirkt, kann sie den Insolvenzverwalter wegen der dem Vorrecht unterfallen-den Ansprüche auf Duldung der Zwangsversteigerung in Anspruch nehmen (§
1147 BGB analog; [X.], Urteil vom 21. Juli 2011

[X.], aaO, Rn.
24 ff.).

4. Der Senat verneint eine dingliche Wirkung des [X.]. § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche so-wohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch

in Verbindung mit § 49 [X.]

im Insolvenzverfahren.

a) Im Ausgangspunkt macht es für die rechtliche Beurteilung keinen [X.], ob das Eigentum freihändig von dem Insolvenzverwalter oder au-ßerhalb von Insolvenz und Zwangsversteigerung erworben wird oder ob der eingetragene Eigentümer in Anspruch genommen werden soll, obwohl [X.] der werdende Wohnungseigentümer ist (zu letzterem Senat, Urteil vom 11. Mai 2012

[X.], [X.]Z 193, 219 Rn.
13 ff.). In keiner dieser Fallgruppen begründet das Vorrecht eine dingliche Haftung.

b) Aus dem Wortlaut von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ergibt sich nicht, dass
ein neues dingliches Recht eingeführt werden sollte. Einerseits bezieht sich die Bestimmung auf die Regelungen in § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2 und 5 [X.], die die (persönliche) Haftung des Wohnungseigentümers betreffen. Andererseits sollen bei der Vollstreckunn-8
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an.

c) Die systematische Stellung der Bestimmung spricht gegen die [X.] einer dinglichen Last. § 10 [X.] begründet als zentrale verfahrensrechtli-che Norm für das Zwangsversteigerungsverfahren keine dinglichen Rechte.
durch die Einteilung in [X.]. Ein Befriedigungsrecht gewähren sowohl schuldrechtliche (Nr. 1, Nr. 1 a, [X.]) als auch dingliche Rechte (Nr. 4, Nr. 6 bis 8).

d) Ebenso wenig ergibt sich die dingliche Haftung aus dem [X.] Vergleich von § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] mit § 10 Abs. 1 Nr. 3 [X.]. Im Ge-genteil zählen zu den in § 10 Abs. 1 Nr. 3 [X.] geregelten Ansprüchen auf Ent-richtung öffentlicher Lasten aus dem Grundstück nach der ständigen Recht-sprechung des Senats nur solche Lasten, deren Rechtsgrundlage eine
dingli-che Haftung des Grundstücks anordnet (näher Senat, Beschluss vom 30. März 2012

[X.], [X.] 2012,
997 Rn. 4 f. mwN); das [X.] setzt die dingliche Haftung also voraus, begründet sie aber nicht. Das gilt gleichermaßen für die in §
10 Abs. 1 Nr. 4 [X.] geregelten dinglichen
Rechte der Grundpfandgläubiger. Für die bis zum 30. Juni 2007 in §
10 Abs.
1 Nr. 2 [X.] geregelten [X.] soll die dingliche Wirkung zwar aner-kannt gewesen sein (Stöber, [X.], 18. Aufl., Rn. 4.6), ohne dass dies aber

soweit ersichtlich

praktische Bedeutung erlangt hätte. Jedenfalls hat der Gesetzgeber diese Regelung aufgehoben und lediglich die freigewordenen Rangstelle genutzt, um [X.] eigenständig zu regeln (vgl. BT-Drucks. 16/887, [X.]; Jennißen/Kemm, [X.], 630, 634); es ist auch kein 11
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inhaltlicher Bezug zu [X.]n erkennbar. Schließlich lässt sich der dingliche Charakter auch nicht § 45 Abs. 3 Satz 1 Halbsatz 2 [X.] entnehmen (so aber [X.], [X.], 165, 166). Nach dieser Norm bedarf es für die Anmeldung der Hausgeldansprüche in dem Zwangsversteigerungsverfahren eines [X.] nicht zwingend eines Titels. Es mag sein, dass eine solche Be-fugnis im Regelfall nur dinglichen Gläubigern zugutekommt; aus einer verfah-rensrechtlichen Erleichterung zugunsten der [X.] kann indes nicht geschlossen werden, dass dieser ein materielles dingli-ches Recht zusteht.

e) Die Gesetzgebungsgeschichte spricht gegen die Einführung eines neuen dinglichen Rechts. Der Gesetzgeber hat

wie auch Befürworter einer dinglichen Haftung einräumen ([X.], [X.], 165, 172) -
bei der Neu-fassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ausschließlich eine Änderung des [X.] beabsichtigt und sich demzufolge
auf eine verfahrensrechtliche Regelung beschränkt. Dabei wollte er zwar insbesondere mit Blick auf § 10 Abs. 1 Nr. 4 [X.] erreichen, dass die genannten Ansprüche r-ten Ansprüchen vorgehen-Drucks. 16/887, [X.]). Dass die [X.] selbst zu einer dinglich berechtigten Gläubigerin wer-den sollte, hat er aber
nicht erwogen. Insbesondere hat er nicht beabsichtigt, eine begrenzte Haftung des Erwerbers von Wohnungseigentum für die rück-ständigen Hausgelder des [X.] neu einzuführen. Dies wäre jedoch

jedenfalls in den Grenzen des [X.]

die Folge einer allgemeinen [X.] Haftung.

f) Schließlich kann auch die teleologische Auslegung eine dingliche Haf-tung nicht begründen.
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aa) Richtig ist zwar, dass es dem erklärten Ziel des Gesetzgebers [X.], die übrigen Wohnungseigentümer im Hinblick auf Rückstände anderer Wohnungseigentümer in begrenztem Umfang gegenüber den Grundpfand-gläubigern zu privilegieren und damit auch den Werterhalt der Anlage insge-samt sicherzustellen (BT-Drucks. 16/887 [X.] f.). Zudem könnte nur eine dingliche Haftung bei Hausgeldrückständen eines werdenden [X.] die Vollstreckung in das Wohnungseigentum ermöglichen, weil der werdende Wohnungseigentümer zwar Hausgeldschuldner, aber (noch) nicht eingetragener Eigentümer ist (näher Senat, Urteil vom 11. Mai 2012

V
ZR 196/11, [X.]Z 193, 219 Rn.
13 ff., insbesondere Rn. 17).

[X.]) Der Umsetzung einer begrenzten dinglichen Haftung im geltenden Recht steht aber schon entgegen, dass der Gesetzgeber für die Verwirklichung seiner Zielsetzung ein bestimmtes Mittel gewählt hat. Er hat nämlich lediglich eine begrenzte bevorrechtigte Beteiligung an dem Veräußerungserlös in der Zwangsversteigerung erreichen wollen. Selbst die Insolvenz des Wohnungsei-gentümers hat er nicht im Blick gehabt ([X.], Urteil vom 21. Juli 2011

[X.], NJW 2011, 3098 Rn. 16 [X.]). In der Insolvenz des säumigen [X.] ergibt sich die [X.] allerdings aus der in §
49 [X.] enthaltenen Verweisung auf §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.]
([X.], Urteil vom 21.
Juli 2011

[X.], aaO, Rn. 17 ff.). Die Einführung eines neuen dinglichen Rechts war dagegen gerade nicht gesetzgeberisches Ziel.

cc) Zudem enthält § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] als verfahrensrechtliche Norm keine ausreichende Rechtsgrundlage für eine solche Haftung des [X.]. Die erforderliche nähere Ausgestaltung einer in dem numerus clau-sus der Sachenrechte bislang nicht vorgesehenen privaten Last kann nicht im 15
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Wege der richterlichen Rechtsfortbildung erfolgen (vgl. Jennißen/Kemm, [X.], 630 ff.). Insbesondere ist nicht geregelt, wie ein dingliches Vorrecht au-ßerhalb des Zwangsversteigerungs-
und Insolvenzverfahrens eingegrenzt wer-den sollte. Besondere Probleme ergäben sich

wie das Berufungsgericht rich-tig erkennt -
bei der Begrenzung des [X.] in zeitlicher Hinsicht.

(1) Welche Forderungen bevorrechtigt sind, bestimmt sich in der Zwangsversteigerung durch eine Rückrechnung von der Beschlagnahme an (§
20 Abs. 1, § 22 Abs. 1, § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.]). Fehlt es an der Beschlag-nahme, ist darunter die Insolvenzeröffnung zu verstehen
([X.], Urteil vom 21.
Juli 2010

[X.], NJW 2011, 3098 Rn. 33
f.). Außerhalb des Zwangsversteigerungs-
und Insolvenzverfahrens fehlte es dagegen an einem zeitlichen Anknüpfungspunkt. Entgegen der Auffassung der Revision müsste bereits im Erkenntnisverfahren feststehen, wegen welcher Ansprüche das Grundstück haftet; denn aus dem Titel muss sich ergeben, dass und inwieweit der Eigentümer die Zwangsversteigerung dulden muss (ebenso für den [X.] des Insolvenzverwalters [X.], Urteil vom 21. Juli 2010

[X.], aaO, Rn. 30; unzutreffend [X.], [X.] 2011, 97, 99; [X.], [X.] 2013, 51). Keinesfalls könnte ein Erwerber für Rückstände herangezogen wer-den, die durch Zeitablauf nur noch in der [X.] des § 10 Abs. 1 [X.] [X.] Berücksichtigung finden könnten (unzutreffend [X.], [X.] 2013, 51).

(2) Als zeitlicher Anknüpfungspunkt ungeeignet wäre sowohl eine gegen den Voreigentümer gerichtete Beschlagnahme im Rahmen einer [X.] als auch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über dessen [X.]; beides kann

an[X.] als die Revision offenbar meint -
keine bleibende dingliche Last entstehen lassen und die in diesem Zeitpunkt bevorrechtigten r-18
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mann, [X.], 12. Aufl., §
16 Rn. 219; [X.]., [X.], 930, 932; [X.], [X.], 440, 441
f.). Denn es war erklärtes Ziel des Gesetzgebers, insbe-sondere im Hinblick auf die Interessen der nachrangigen Grundpfandgläubiger nur ein überschaubares, zeitlich und höhenmäßig begrenztes Vorrecht zu schaffen (BT-Drucks. 16/887, [X.] ff.). Dem entspricht der Wortlaut des § 10

(3) Maßgeblich könnte danach nur eine Beschlagnahme gegenüber dem Erwerber sein; diese erfolgte aber

wenn überhaupt -
erst bei der Vollstre-ckung des zu schaffenden Duldungstitels (§ 20 Abs. 1, § 22 Abs. 1 [X.]). Im Erkenntnisverfahren findet sich hierfür keine funktionelle Entsprechung. Ist der Eigentümer zugleich Hausgeldschuldner, stellt sich dieses Problem nicht, weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Zahlungsansprüche wegen der persönlichen Haftung uneingeschränkt titulieren lassen kann; erst das [X.] prüft, inwieweit die titulierten Ansprüche im Zeitpunkt der Be-schlagnahme (noch) bevorrechtigt sind ([X.], Urteil vom 21. Juli
2011

[X.], NJW 2011, 3098 Rn. 30). § 10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] ist -
wegen seiner verfahrensrechtlichen Ausgestaltung -
so konzipiert, dass sich der Umfang des [X.] erst in dem Zwangsversteigerungsverfahren konkretisiert. Ein Ausei-nanderfallen von Eigentümer-
und Schuldnerstellung ist im Gesetz demgegen-über nicht angelegt.

(4) Die Beschlagnahme kann gegenüber dem Erwerber auch nicht etwa mit der Rechtshängigkeit der [X.] oder der letzten mündlichen [X.] in der Tatsacheninstanz gleichgesetzt werden (so aber [X.], [X.] 2013, 51). Dies wäre mit der gesetzlichen Regelung unvereinbar, nach der sich der Zeitablauf zwischen der Titulierung und der Beschlagnahme zu Lasten der 20
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Wohnungseigentümergemeinschaft auswirken kann. Entfallen die Rückstände nämlich

wie hier -
auf länger zurückliegende Zeiträume, können sie die [X.] noch in der nach Abschluss des [X.] verlieren.

(5) Zudem kann das Vorrecht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats in demselben Zwangsversteigerungsverfahren nur einmal in Anspruch genommen werden, weil die betragsmäßige Begrenzung nach der Vorstellung des Gesetzgebers dem Schutz der nachrangigen Gläubiger dienen soll ([X.] vom 4. Februar 2010

[X.], [X.], 324 f.,
vom 24. Juni 2010

[X.], [X.] 2010, 367,
vom 14. Juni 2012

[X.], [X.], 771 Rn. 8). Eine solche Begrenzung wäre außerhalb eines [X.]s-
oder Insolvenzverfahrens kaum zu verwirklichen.

5. Mit der Rechtsprechung des [X.]. Zivilsenats des [X.]s steht die Auffassung des Senats nicht im Wi[X.]pruch.

a) Der [X.]. Zivilsenat hat sich sowohl in seinem Beschluss vom 12. [X.] 2009 ([X.] ZB 112/06, NJW-RR 2009, 923 f.) als auch in seinem Urteil vom 21. Juli 2010 ([X.], NJW 2011, 3098 ff.) ausschließlich mit der Ausle-gung der in § 49 [X.] enthaltenen Verweisung auf §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] be-fasst und diesen Normen in wertender Betrachtung ein insolvenzrechtliches [X.] für die dem Vorrecht unterfallenden Ansprüche entnom-men. Mit der Frage, ob außerhalb des Insolvenzverfahrens eine dingliche Haf-tung besteht, hat er sich dagegen nicht befassen müssen; seine Entscheidun-gen enthalten zu dieser Rechtsfrage keine Aussage (zutreffend [X.], [X.], 749, 750). Sie sind vielmehr so zu verstehen, dass in der Insolvenz 22
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ein [X.] kraft der in § 49 [X.] i.V.m. §
10 Abs. 1 Nr. 2 [X.] enthaltenen gesetzlichen Anordnung besteht.

b) [X.]e begründen ein Recht auf vorzugsweise Befriedi-gung eines Anspruchs des Gläubigers aus einem zu der Insolvenzmasse gehö-renden Gegenstand. Sie sind zwar im Regelfall dinglicher Natur. Zwingend ist dies aber nicht
(vgl. für das [X.] nach § 47 [X.] [X.], Urteil vom 10. Februar 2011
[X.]
ZR 73/10, NJW
2011, 1282 Rn.
19). Auch Inhaber schuldrechtlicher Ansprüche können aufgrund einer Entscheidung des [X.] zur Absonderung berechtigt sein ([X.] in
Leonhardt/[X.]/[X.], [X.], 3. Aufl., § 49 Rn. 17; [X.] in [X.], [X.], 13. Aufl., § 49 Rn.
5). So begründet etwa ein schuldrechtliches Zurückbehaltungsrecht wegen Verwendungen auf eine (bewegliche) Sache (z.B. § 1000 Satz 1 BGB) ein Recht zur Absonderung (§
51 Nr. 2 [X.]). Ebenso wie das Vorrecht für Haus-geldrückstände werden diese schuldrechtlichen Ansprüche in der Insolvenz aufgrund einer Entscheidung des Gesetzgebers privilegiert, ohne dass ihnen deshalb dingliche Wirkung zukäme.

6. Ob und wie das [X.] bei einer freihändigen Veräuße-rung durch den Insolvenzverwalter abzugelten ist (vgl. zu § 10 Abs. 1 Nr. 3 [X.] [X.], Urteil vom 18. Februar 2010

[X.] ZR 101/09, NJW-RR 2010, 1022 Rn. 10), ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits.
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III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Stresemann

Lemke

[X.]-Räntsch

Roth

Brückner

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 05.05.2011 -
5 C 71/10 -

LG [X.], Entscheidung vom 17.08.2012 -
3 S 11/12 -

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