Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 21.07.2011, Az. IX ZR 120/10

BUNDESGERI[X.]HTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
IX [X.]

Verkündet am:

21. Juli 2011

Preuß

Justizangestellte

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle
in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
nein
[X.]R:
ja
[X.] §§ 49, 27, [X.] § 10 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3, [X.] §§ 16, 28
a) In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die [X.] wegen der nach §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] bevorrechtigten, vor der Insol-venzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit ei-ner vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberech-tigt.
b)
Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insol-venzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonde-rungsrecht bestreitenden Insolvenzverwalter mit der [X.] auf Duldung der Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. Das Pro-zessgericht muss in diesem Fall prüfen, ob die Voraussetzungen des [X.] gegeben sind.
c)
Im Insolvenzverfahren über das Vermögen des Wohnungseigentümers entsteht das Vorrecht wegen der Hausgeldansprüche an der bis dahin nicht beschlag-nahmten Eigentumswohnung mit der Verfahrenseröffnung.
[X.], Urteil vom 21. Juli 2011 -
IX [X.] -
LG Koblenz

AG Koblenz
-
2
-
Der IX.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 10. März 2011
durch [X.] [X.],
die
Richter Prof. Dr. Gehrlein, [X.], [X.] und die Richterin Möhring

für Recht erkannt:

Auf die Revision des [X.]n wird das Urteil der 2.
Zivilkammer des [X.] vom 8.
Juni 2010 aufgehoben
und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht [X.].

Von Rechts wegen

Tatbestand:

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft hat gegen eine
Eigen-tümerin von zwei Wohnungen, über deren Vermögen am 27.
Dezember 2007 das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist (fortan: Schuldnerin), fällige Haus-geldansprüche
für das Wirtschaftsjahr 2006 in Höhe von 4.498

und für das Wirtschaftsjahr 2007
in Höhe von 4.677,29

. Das Wirt-schaftsjahr 2006 wurde durch Beschluss der Wohnungseigentümer im [X.] und das Wirtschaftsjahr 2007 durch Beschluss der Wohnungseigen-tümer im Juni 2008 abgerechnet.

1
-
3
-

Die Klägerin möchte wegen der Hausgeldansprüche aus den Jahren 2006 und 2007 gemäß §
10 Abs.
1 Nr.
2,
Abs.
3 [X.] in die Wohnungen der Schuldnerin vollstrecken und hat deswegen den beklagten Insolvenzverwalter
auf Zahlung, hilfsweise auf Duldung der Zwangsversteigerung wegen dieser Forderungen verklagt. Das Amtsgericht hat der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung
stattgegeben, im Übrigen die Klage abgewiesen (vgl. [X.], 777), das [X.] hat die Berufung des [X.]n und die Anschlussberufung der Klägerin
zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision begehrt der [X.] die Abweisung auch des Duldungsbegehrens.

Entscheidungsgründe:

Die Revision ist begründet.
Die Sache ist jedoch noch nicht zur Endent-scheidung reif.

I.

Das Berufungsgericht hat ausgeführt, das Amtsgericht habe den [X.] mit
Recht zur Duldung der Zwangsversteigerung verurteilt. §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] in Verbindung mit §
49 [X.] gewähre der [X.]
für Hausgeldansprüche ein [X.].

2
3
4
-
4
-
II.

Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nur teilweise stand.

Das Berufungsgericht hat übersehen, dass sich durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens am 27.
Dezember 2007 die Rechtslage für die Geltendma-chung der [X.] durch die Wohnungseigentümergemeinschaft grundlegend geändert hat.
Nach §
80 Abs.
1 [X.] geht ab diesem [X.]punkt das Recht des Schuldners, das zur Insolvenzmasse gehörende Vermögen zu verwalten
und darüber zu verfügen, auf den Insolvenzverwalter über.

1. Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordene Wohngeld-forderungen sind einfache Insolvenzforderungen nach §
38
[X.] ([X.], Urteil vom 18.
April 2002 -
IX
ZR 161/01, [X.]Z
150, 305,
312
a.E.), die grundsätzlich nach den Vorschriften über das Insolvenzverfahren zu verfolgen sind (§
87
[X.]). Nur soweit der Wohnungseigentümergemeinschaft aus §
49 [X.], §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] wegen bestimmter Wohngeldansprüche ein Absonderungs-recht zusteht,
kann sie dieses im [X.] gegenüber dem [X.] durchsetzen.
Die nach der Insolvenzeröffnung fällig werdenden Wohngeldansprüche sind dagegen
Masseschulden gemäß §
55 Abs.
1
Nr.
1 Fall
2
[X.]
([X.], NZI
2008, 377; MünchKommm-[X.]/Hefermehl, 2.
Aufl., §
55 Rn.
76).
Wegen dieser Masseschulden kann die [X.] den Insolvenzverwalter auf Zahlung verklagen
und aus ei-nem Zahlungstitel
in die Masse vollstrecken, auch aus der [X.]
5 des §
10 Abs.
1 [X.] in das
zur Masse zugehörige Grundeigentum, sofern die Vo-raussetzungen des §
90
[X.] vorliegen
(HK-[X.]/[X.], 5.
Aufl. §
53 Rn.
6
f). Hat der Insolvenzverwalter nach §
208 [X.] Masseunzulänglichkeit 5
6
7
-
5
-
angezeigt,
kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die [X.], die nach Insolvenzeröffnung,
aber vor Anzeige der Masseunzulänglich-keit entstanden sind
(Altmasseverbindlichkeiten), weder mit der
Zahlungsklage verfolgen, noch wegen dieser Ansprüche
in die Masse vollstrecken
(§§
209
f [X.]; vgl. [X.], Urteil vom 3.
April 2003 -
IX
ZR 101/02, [X.]Z
154, 358, 360; [X.], Z[X.]
2007, 154).

2.
Es wird allerdings auch die Ansicht vertreten, dass die [X.] für die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig gewordenen [X.] gemäß §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück habe, sie mithin aus der [X.]
2 des §
10 Abs.
1 [X.] in dem dort geregelten Umfang in die Eigentumswohnung vollstrecken könne
(vgl. etwa [X.], [X.]
2010, 228
f
unter Hinweis auf §
49 [X.]; so wohl auch [X.], [X.]
2010, 105, 112). Dies soll auch für den Fall gelten, dass der Insolvenzverwalter nach §
208 [X.] die Masseunzulänglichkeit angezeigt hat (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vanderhouten, [X.], 9.
Aufl., Anlage IV
Rn.
44
f; so wohl
auch [X.]/[X.], [X.], 11.
Aufl., §
16, Rn.
173). Diese Auffassung ist nicht richtig. §
49 [X.] gilt schon nach seiner Stellung im
Gesetz nicht für Masse-, sondern nur für Insolvenzgläubiger. §
91 Abs.
1 [X.] schließt es aus, dass die
Wohnungseigentümergemeinschaft nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch Rechte an
Gegenständen der [X.] erwerben kann, auch wenn keine Verfügung des Schuldners und keine Zwangsvollstreckung für einen Insolvenzgläubiger zugrunde liegt
(vgl. [X.], Urteil vom 11.
Mai 2006 -
IX
ZR 247/03, [X.]Z
167, 363 Rn.
6).

3.
Das Berufungsgericht hat keine Feststellungen dazu getroffen, dass es sich bei den Hausgeldansprüchen für die Wirtschaftsjahre 2006 und 2007 um von §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] erfasste Insolvenzforderungen handelt. Nur bei 8
9
-
6
-
Insolvenzforderungen kann sich die Frage nach einem [X.] aus §
49 [X.] stellen. Bilden die Ansprüche der Klägerin dagegen [X.], könnte sie auf dem beschrittenen Weg einen Titel auf Duldung der
Zwangsversteigerung nicht erlangen; ihre Klage wäre insoweit abzuweisen.

a) Zu den Masseverbindlichkeiten gehören die aufgrund eines beschlos-senen Wirtschaftsplans geschuldeten, jedoch erst nach Insolvenzeröffnung fäl-lig gewordenen [X.], §
16 Abs.
2, §
28 Abs.
2 [X.]. Ist der insolvente Wohnungseigentümer seiner Verpflichtung zur Begleichung von Vorschüssen gemäß dem für ein Kalenderjahr aufgestellten Wirtschaftsplan nicht nachgekommen, so sind die zur [X.] der Verfahrenseröffnung [X.] Rückstände Insolvenzforderungen, §
38 [X.]. Dabei ist unerheblich, dass
die Jahresabrechnung (§
28 Abs.
3 [X.]) erst nach Eröffnung des [X.] beschlossen wird, denn dieser Beschluss hat hinsichtlich der [X.] aus dem Wirtschaftsplan regelmäßig nur eine bestätigende Wirkung
([X.], Beschluss vom 30.
November 1995 -
V
ZB 16/95, [X.]Z
131, 228, 231
f; Urteil vom 10.
März 1994 -
IX
ZR 98/93, NJW
1994, 1866, 1967). Demgegenüber entsteht die Forderung auf Zahlung der so genannten [X.] -
der Differenz zwischen den im beschlossenen Wirtschaftsplan veranschlagten, durch Vorschüsse zu deckenden Lasten und Kosten ([X.]) und den für das Wohnungseigentum tatsächlich entstandenen Lasten und Kosten
-
erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer über die [X.]. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet
([X.], [X.] vom 30.
November 1995, aaO S.
232).
Ist die [X.] nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens beschlossen worden, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit (vgl. [X.], Urteil vom 10.
März 1994,
aaO; [X.]
-
7
-
Komm-[X.]/Hefermehl, aaO; [X.]/[X.], aaO, §
16 Rn.
170; [X.]/
[X.], Z[X.] 2008, 480, 481
f).

Masseverbindlichkeiten werden von den Insolvenzforderungen nach der Fälligkeit der sich aus §
16 Abs.
2, §
28 Abs.
5 [X.] ergebenden [X.] abgegrenzt. Wann diese fällig werden, kann sich aus dem [X.] oder einer Vereinbarung nach §
10 Abs.
2 Satz
2 [X.]
ergeben. Soweit sich dort Fälligkeitsbestimmungen nicht finden, können die [X.] nach §
21 Abs.
7, §
28 Abs.
5 [X.] die Fälligkeit der Vorschusszahlungen im Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Fälligkeit der übrigen Wohn-geldansprüche
im [X.] oder in einem Beschluss über eine Sonderumlage bestimmen. So kann die [X.] im Beschluss über den Wirtschaftsplan beispielsweise regeln, dass die Vorschussforderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümern [X.] die Möglichkeit zeitlich festgelegter Teilleistungen eingeräumt wird, solan-ge sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten (vgl. [X.], Beschluss vom 2.
Oktober 2003 -
V
ZB 34/03, [X.]Z
156, 279, 290). Ist die Fälligkeit weder ausdrücklich noch konkludent geregelt, werden
die Wohngel-der gemäß §
28 Abs.
2 [X.]
auf den jederzeit möglichen Abruf des Verwalters hin fällig
([X.], Beschluss vom 2.
Oktober
2003, aaO S.
289).

b) Im Streitfall ist die Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2006 zwar noch vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens von den Eigentümern beschlossen worden.
Ob durch diesen Beschluss über die [X.] hinausge-hende Ansprüche gegen die Schuldnerin etwa auf Nachzahlung einer [X.] entstanden und wann diese
Ansprüche fällig geworden sind, ist den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht zu entnehmen. Für die Ge-11
12
-
8
-
samtheit der Wohnungseigentümer liegt eine Nachforderung nahe, stehen doch
den geplanten Gemeinschaftskosten in Höhe von fast 80.000

n-gef[X.]e von mehr als 154.000

Die [X.] für das [X.] werden nach allgemeiner Lebenserfahrung im [X.] fällig ge-worden sein;
Feststellungen hierzu hat das Berufungsgericht jedoch ebenfalls nicht getroffen.

Die Abrechnung des Wirtschaftsjahres 2007 hat die [X.]gemeinschaft erst im Juni 2008 beschlossen, mithin nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Soweit in diesem Beschluss eine [X.] ent-halten ist, wäre der Zahlungsanspruch erst nach Insolvenzeröffnung entstanden und würde in jedem Fall eine Masseforderung darstellen. Aus der Abrechnung ergibt sich auch für das Wirtschaftsjahr 2007 für die Gesamtheit der [X.] eine -
wenn auch geringe
-
[X.] (83.500

e-plante Gemeinschaftskosten gegenüber 86.700

n
Gemeinschaftskosten). Ob die gesamten [X.] für das [X.] vor Insolvenzeröffnung Ende Dezember 2007 fällig geworden sind, steht nach der Lebenserfahrung zu vermuten; festgestellt ist die Fälligkeit auch insoweit nicht.

III.

Die Klage ist nicht im Sinne der Revision abweisungsreif.

1. [X.],
wegen der Insolvenzforderungen
bestehe im Umfang des §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] nach §
49 [X.] ein Absonde-rungsrecht, ist nicht zu beanstanden.
Der Anwendungsbereich des §
10 Abs.
1 13
14
15
-
9
-
Nr.
2 [X.] beschränkt sich nicht nur auf die Rangordnung in der [X.], sondern gewährt den
Berechtigten, regelmäßig der [X.],
in der Insolvenz des Wohnungseigentümers ein Recht auf abgesonderte Befriedigung nach §
49 [X.].

a) Der Gesetzgeber hat in §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] für Hausgeldforderun-gen ein begrenztes Vorrecht in der Zwangsversteigerung, insbesondere vor den in der [X.]
4 gesicherten dinglichen Gläubigern, durch eine Änderung der dortigen [X.]n
geschaffen. Die Stellung der Wohnungseigentümer sollte gegenüber den dinglich gesicherten Kreditinstituten gestärkt werden. Damit wollte der Gesetzgeber verhindern, dass notwendige Maßnahmen der Erhaltung und Pflege des Wohnungseigentums unterblieben und die Woh-nungsanlage verfalle oder zumindest erheblich an Wert einbüße. Das
Vorrecht
sollte
damit mittelbar auch
den Kreditgebern zugute kommen
und
langfristig
die Attraktivität des Wohnungseigentums sicherstellen ([X.].
16/887, S.
43
f). Die Insolvenz des Wohnungseigentümers hat der Gesetzgeber nicht im Blick gehabt.

Diese Privilegierung der Hausgeldansprüche in der Zwangsversteigerung bleibt im Insolvenzverfahren über das Vermögen des säumigen Wohnungsei-gentümers bestehen;
anders wäre die durch den Gesetzgeber
beabsichtigte Sicherung von Wohngeldansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft unvollkommen. Durch die Verweisung in §
49 [X.] auf das [X.] bestimmt sich nach §§
10 bis 14 [X.], wer ein Recht auf abge-sonderte Befriedigung aus dem unbeweglichen Vermögen hat (MünchKomm-[X.]/Ganter, 2.
Aufl., §
49 Rn.
3, 45). Ein solches Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück und mithin auf abgesonderte Befriedigung ist bei wertender Betrachtung auch den durch §
10 Abs.
1 Nr.
2, Abs.
3 [X.] Berechtigten wegen 16
17
-
10
-
der dort genannten Hausgeldansprüche
zuzubilligen (vgl.
[X.], [X.] Hdb, 9.
Aufl. Rn.
399l; [X.]/[X.],
aaO, §
16 Rn.
186; Kümmel in Nieder-führ/Kümmel/Vanderhouten, aaO, [X.], Rn.
43; [X.], [X.]
2010, 105, 112
f;
Suilmann, [X.]
2010, 385, 386; [X.], ZMR
2009, 165, 170; [X.], ZfIR
2008, 161, 166;
[X.]/[X.], Z[X.]
2008, 480, 483
f; ein-schränkend Derleder, [X.]
2008, 13, 20
f; a.A. [X.]/[X.]/[X.], Praxis des Wohnungseigentums, 5.
Aufl. Rn.
F
893).

b) Nach §
10 Abs.
1 Nr.
2, Abs.
3 [X.] haben die Berechtigten außerhalb der Insolvenz zwei Möglichkeiten, rückständige Hausgeldansprüche durchzu-setzen: Sie können im Zwangsversteigerungsverfahren, das von [X.] oder auch von ihnen selbst wegen anderer Forderungen betrieben wird, die in §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] bevorrechtigten Hausgeldansprüche
anmelden, damit die nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Ansprüche der [X.]
2 berück-sichtigt und in das geringste Gebot aufgenommen werden (§
45 Abs.
1, §
114 Abs.
1 Satz
1 [X.]). Die Ansprüche sind bei der Anmeldung glaubhaft zu ma-chen (§
45 Abs.
3
[X.]), und zwar durch einen entsprechenden Titel oder in sonst geeigneter Weise ([X.], [X.], 19.
Aufl., §
45 Rn.
8.2). Oder aber sie betreiben selbst die Zwangsversteigerung, indem sie die Beschlagnahme (§§
20 bis 22 [X.]) durch einen eigenen Antrag erwirken oder der auf Antrag eines [X.] angeordneten Zwangsversteigerung beitreten (vgl.
§
27 [X.]). Für die Zwangsversteigerung genügt ein rechtskräftiger oder für vorläufig voll-streckbar erklärter Zahlungstitel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art ("Hausgeldforderung") und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind (§
10 Abs.
3 Satz
2 [X.]). Ausreichend ist dabei, dass sich dies aus den Gründen des Urteils oder im Wege der Ausle-gung ergibt. Soweit die Art
und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit sich nicht aus dem Inhalt des Titels ergeben, können sie in geeigneter 18
-
11
-
Weise glaubhaft gemacht werden (§
10 Abs.
3 Satz
3 [X.]; vgl. Begründung des Gesetzesentwurfs der Bundesregierung [X.]. 16/887, S.
46; [X.], [X.] Hdb, aaO Rn.
399m).

c) Infolge der Verweisung in §
49 [X.] stehen
diese Möglichkeiten, was der Senat Sinn und Zweck der Verweisungsnorm entnimmt,
den aus §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] Berechtigten auch in der Insolvenz des säumigen [X.]s zu. Sie haben für die in §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] genannten Hausgeldansprüche ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück, das im Insolvenzverfahren im Wege der abgesonderten Befriedigung verfolgt werden kann, ohne dass eine Beschlagnahme des Wohnungseigentums vor Insol-venzeröffnung erforderlich ist (vgl. [X.], Beschluss vom 12.
Februar 2009 -
IX
ZB 112/06, Z[X.] 2009, 830 Rn.
7).
Die [X.] kann deswegen auch nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens die [X.] gemäß §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] in einem -
durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger, den Insolvenzverwalter oder durch sie selbst wegen eines anderen zur Absonderung berechtigenden [X.] betriebenen
-
Zwangsversteigerungsverfahren anmelden, ohne dass insoweit ein (Zahlungs-) Titel erforderlich ist (Derleder, aaO; [X.]/[X.]/[X.], aaO, Rn.
F
894; [X.] [X.], 165, 171).

Weiter eröffnet §
49 [X.] im eröffneten Insolvenzverfahren der [X.]gemeinschaft die Möglichkeit, nach §
10 Abs.
3 [X.] die Zwangsversteigerung zu betreiben, indem sie entweder die Beschlagnahme der Wohnung durch den Antrag auf Zwangsversteigerung selbst erwirkt oder aber der Zwangsversteigerung durch einen anderen absonderungsberechtigten Gläubiger beitritt. Sie kann dies sowohl in den Fällen, in denen sie vor Insol-venzeröffnung gegen den Schuldner bereits einen Titel erstritten hat (vgl.
19
20
-
12
-
[X.]/[X.], aaO
§
16 Rn.
171;
Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vander-
houten, aaO,
Rn.
43; [X.], [X.] 2010, 105,
112; [X.],
[X.], 165, 170
f; [X.]/[X.], Z[X.] 2008, 480, 484; [X.], ZfIR
2008, 161, 166; [X.], [X.] 2008, 13, 20),
wie auch in den Fällen, in denen sie vor Insolvenzer-öffnung den säumigen Wohnungseigentümer wegen der ausstehenden Haus-geldansprüche noch nicht verklagt hat (vgl. [X.]/[X.], aaO; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vanderhouten, aaO; [X.], aaO; [X.] [X.], 779; [X.]/[X.], aaO; [X.] ZfIR 2008, 161, 166
f; a.A. [X.]/[X.]/[X.], aaO; Derleder, aaO).

d) In der Literatur wird vertreten, dass das Vorrecht aus §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] erst mit der Beschlagnahme des Grundstücks nach §
20
Abs.
1 [X.] [X.]. Danach könnte
die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Insolvenz eines Wohnungseigentümers nur
dann selbst die Zwangsversteigerung bean-tragen, wenn sie vor Insolvenzeröffnung die Beschlagnahme des Grundstücks wegen bevorrechtigter
[X.] erwirkt hätte (vgl. [X.]/
[X.]/[X.], aaO F
893
f; so wohl auch [X.]/[X.], [X.] Recht der Zwangsvollstreckung, 1.
Aufl., §
10 Rn.
22).

Zwar knüpft das Vorrecht zeitlich an die Beschlagnahme an;
das bedeu-tet jedoch nicht, dass das Befriedigungsrecht erst mit der Beschlagnahme [X.]. Auch die Verweisung in §
49 [X.] auf §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] ist nicht so zu verstehen, dass das [X.] erst und nur dann entsteht, wenn das Grundstück
zwangsversteigert wird. Die Anordnung der Zwangsversteige-rung kann die Entstehung eines [X.]s nicht zur Folge haben. Dies hat der Senat für die unter §
10 Abs.
1 Nr.
3 [X.] f[X.]de Grundsteuer bereits entschieden ([X.], Urteil vom 18.
Februar 2010 -
IX
ZR
101/09, [X.], 482 Rn.
6); für das Vorrecht
der Hausgeldansprüche gilt nichts Anderes.
21
22
-
13
-

Im Unterschied zu §
10
Abs.
1 Nr.
2 [X.] ist für die öffentlichen Lasten gemäß §
10 Abs.
1 Nr.
3 [X.] allerdings außerhalb des [X.] geregelt, dass sie als öffentliche Lasten
auf dem Grundstück ruhen (z.B. §
12 GrStG), unabhängig davon,
ob die Zwangsversteigerung eingeleitet worden ist oder nicht. Demgegenüber ergibt sich das Vorrecht der Hausgeldan-sprüche in Art und Umfang allein aus §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.]. Das ändert jedoch nichts daran, dass auch die
Hausgeldansprüche
ähnlich einer privaten
Last
auf dem Grundstück ruhen, obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert
(vgl. [X.], [X.], aaO, §
10 Rn.
4.7, 16.8). Die gesetzliche Haftung des Grundstücks ohne jeden Titel für die bevorzugten Hausgeldansprüche folgt aus §
45 Abs.
3 [X.]. Durch den Verweis in §
49 [X.] unter anderem auch auf §
10 Abs.
3 [X.] wird si-chergestellt, dass die aus §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] Berechtigten auch in der In-solvenz des Wohnungseigentümers selbst die Beschlagnahme des haftenden Grundstücks herbeiführen können.

2. Ihr vom [X.]n bestrittenes [X.] kann die Klägerin, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, im [X.] mit der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung analog §
1147 BGB geltend ma-chen.

a) Die vom Gesetzgeber in §
10 Abs.
3 Satz
2 [X.] vorgesehene Zah-lungsklage ist nach Insolvenzeröffnung nicht mehr zulässig. Daraus ist nicht zu schließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft deswegen keine [X.] mehr hätte, ihre Rechte einzufordern
(so aber Derleder, aaO). [X.] kann sie ihr [X.]
im [X.] mit dem [X.] durchsetzen. Da sie noch einen Vollstreckungstitel
benötigt, muss sie eine [X.] erheben, die, weil sie selbst verwerten kann, darauf 23
24
25
-
14
-
gerichtet ist, den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsversteigerung
zu verklagen. Eine solche [X.] ist etwa auch erforderlich, wenn der auf-grund eines Grundpfandrechts Absonderungsberechtigte über keine vollstreck-bare Urkunde verfügt (vgl. MünchKomm-[X.]/Ganter, 2.
Aufl., vor §§
49-52 Rn.
142).

b) Allerdings muss das auf Duldung der Zwangsversteigerung lautende Urteil den Besonderheiten des §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] Rechnung tragen. Die dort enthaltenen Beschränkungen sind in die Urteilsformel aufzunehmen. Der Hausgeldanspruch, zu dessen Durchsetzung die Zwangsversteigerung zu dul-den ist, muss auf fünf vom
Hundert des Verkehrswerts nach §
74a Abs.
5 [X.] beschränkt werden. Auch sollte als Hinweis für das Vollstreckungsgericht in den
Titel aufgenommen werden, dass der [X.] (nur) die Zwangsversteigerung aus der [X.]
2 des §
10 Abs.
1 [X.] zu dulden hat.

IV.

Das Berufungsurteil war danach aufzuheben. Eine eigene [X.] kann der Senat nicht treffen, weil das Berufungsgericht zu dem nach §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] maßgeblichen Hausgeldrückstand bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens keine hinreichenden Feststellungen getroffen hat und die Sache daher nicht zur Endentscheidung reif ist (§
563 Abs.
3 ZPO). Die Sache war deswegen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§
563 Abs.
1 Satz
1 ZPO).

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

26
27
28
-
15
-

1. Da es sich bei der Klage auf Duldung der Zwangsversteigerung um eine Leistungsklage handelt (vgl.
[X.]/[X.]/[X.], ZPO, 17.
Aufl., §
89 Rn.
8 ff), muss der Titel so konkret gefasst sein, dass aus ihm vollstreckt werden kann. Es muss nicht nur die Forderung, wegen der die [X.] betrieben werden soll, genau bezeichnet werden, sondern auch das haftende Grundstück. Dies sollte daher in Übereinstimmung mit
den grund-buchtechnischen Angaben (Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe)
gesche-hen, wenn dies auch nicht zwingend erforderlich
ist, solange die Identifizierung eindeutig möglich ist. Weiter sollte der Miteigentumsanteil in Verbindung mit der Bezeichnung des Sondereigentums angegeben werden ([X.] in [X.]/Wolf, Zwangsvollstreckung, Zwangsversteigerung und Zwangsverwal-tung, Rn.
11.163; [X.], [X.] 5.
Aufl., §§
15, 16 Rn.
29, 86).
Es obliegt in erster Linie dem erkennenden Gericht,
den Inhalt und die Grenzen des [X.] eindeutig zu bezeichnen (vgl. §§
794 Abs.
1 Nr.
5 Satz
1, 253 Abs.
2 Nr.
2 ZPO; [X.], Beschluss vom 4.
März 1993 -
IX
ZB 55/92, [X.]Z 122, 16, 17
f).

2. Das Berufungsgericht darf die Frage nicht offen lassen, ob die mit der Klage geltend gemachten Hausgeldansprüche für die [X.] und 2007 im Sinne von §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] bevorrechtigt sind, und diese Prüfung dem Vollstreckungsgericht überlassen. Anders als bei einer Klage auf Zahlung des [X.], bei der das Prozessgericht nur ermitteln muss, ob ein fälliger Hausgeldanspruch besteht, während das Vollstreckungsgericht die Vorausset-zungen des §
10 Abs.
1 Nr.
2, Abs.
3 [X.] feststellt, muss sich das Prozessge-richt bei der Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung nicht
nur vom Vorlie-gen der Hausgeldansprüche überzeugen, sondern auch davon, ob wegen die-ser Ansprüche die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung aus der [X.]
2 zulässig ist. Es muss deswegen den Fragen nachgehen, ob die 29
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geltend gemachten Hausgeldansprüche unter §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] f[X.]. Denn nunmehr trifft nicht das Vollstreckungsgericht, sondern das Prozessge-richt die Entscheidung, ob das Grundstück, in das vollstreckt werden soll, für die geltend gemachten Ansprüche haftet (vgl.
auch [X.], [X.], 779).

a) Nach §
10 Abs.
1 Nr.
2 Satz
2 [X.] erfasst das Vorrecht laufende und rückständige Beträge aus dem [X.] und den letzten zwei Jahren. Welches das für die [X.] 2 des §
10 Abs.
1 [X.]
maßgebliche [X.] ist, bestimmt sich außerhalb der Insolvenz nach den Vorschriften der §
20 Abs.
1, §
22 Abs.
1 [X.]
([X.], Beschluss vom 22.
Juli 2010 -
V
ZB 178/09, NJW 2011, 528 Rn.
6). Danach erfolgt die [X.] des Grundstücks durch die Anordnung der Zwangsversteigerung, die [X.] wird, wenn der Beschluss dem Schuldner zugestellt wird oder wenn das Ersuchen um Eintragung des Versteigerungsvermerks dem Grundbuchamt zu-geht, sofern auf das Ersuchen die Eintragung demnächst erfolgt. Die Abgren-zung der laufenden von den rückständigen Beträgen richtet sich nach §
13 Abs.
1 [X.]. Danach sind laufende Beträge der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge. Die älteren Beträge sind Rückstände (so auch [X.]. 16/87, S.
45).

Kontrovers beurteilt wird, ob für die Bestimmung der unter §
10 Abs.
1 Nr.
2 Satz
2 [X.] f[X.]den Rückstände darauf abzustellen ist, ob sie in dem dort genannten [X.]raum fällig geworden sind, oder darauf, ob sie sich auf den dort genannten [X.]raum beziehen. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollten rückständige Ansprüche aus einer Jahresabrechnung, die zwar innerhalb des maßgeblichen [X.]raums aufgrund eines entsprechenden Beschlusses begrün-det wurden, sich aber auf einen davor liegenden [X.]raum bezogen, nicht den Vorrang der [X.]
2 genießen. Zur Begründung hat der Gesetzgeber 31
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ausgeführt, die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte angehalten werden, bei säumigen Zahlern aktiv zu werden (so [X.]. 16/887, [X.]; dem Ge-setzgeber folgend: [X.], [X.], aaO, §
10 Rn.
4.5; [X.], [X.] Hdb, aaO Rn.
399c; [X.]/[X.], aaO, §
10 Rn.
18;
[X.], [X.] 2010, 105, 106
f; [X.]/[X.]
aaO, §
16 Rn.
179; [X.]/[X.], [X.] 2008, 165, 166
f). Andere treten dem entgegen und stellen allein unter Verweis auf den Gesetzeswortlaut -
insbesondere auf den Begriff Rückstand und auf §
13 Abs.
1 [X.]
-
darauf ab, wann die Forderung fällig geworden ist. Falle der [X.]-punkt der Fälligkeit in den von §
10 Abs.
1 Nr.
2 Satz
2 [X.] geschützten
[X.]-raum, sei die Forderung bevorrechtigt, auch wenn sie sich auf ein weiter
zurückliegendes Wirtschaftsjahr beziehe ([X.]/[X.]/[X.],
aaO, Rn.
F
739; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vanderhouten,
aaO, Anlage
IV Rn.
8 ff).
Vorliegend werden die geltend gemachten Hausgeldansprüche -
sofern sie nur Insolvenzforderungen darstellen
-
in jedem Fall durch §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] geschützt, weil sie jedenfalls nicht vor 2006
fällig geworden sind.

b) Dies könnte allerdings fraglich sein, wenn Ausgangspunkt
die -
nicht festgestellte
-
Beschlagnahme der Eigentumswohnungen nach §§
20, 22 [X.] wäre. In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers kann jedoch auf die Be-schlagnahme nach §§
20, 22 [X.] nicht abgestellt werden. Wenn die [X.]gemeinschaft wie im Streitfall vor Insolvenzeröffnung noch keinen Zahlungstitel gegen den Schuldner erlangt hat, sie dennoch nach Insol-venzeröffnung die Zwangsversteigerung in die Eigentumswohnung des Schuld-ners
betreiben möchte, muss sie einen Titel auf Duldung der Zwangsversteige-rung
erwirken. Dazu muss das Prozessgericht die Voraussetzungen des §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] prüfen, obwohl der Wohnungseigentümergemeinschaft erst durch den Duldungstitel ermöglicht wird, die Beschlagnahme der [X.]
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wohnung zu bewirken. Hinzu kommt, dass infolge von §
91 [X.] nach Insol-venzeröffnung fällig werdende [X.] nicht mehr von §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] geschützt werden. Mithin entfällt der im Gesetz angelegte, bis zur Beschlagnahme stattfindende ständige Austausch der geschützten [X.]. Auch würde die Intention des Gesetzgebers
vereitelt, die [X.] solle ihre Hausgeldansprüche durch Vollstreckungsbe-scheide schnell titulieren lassen können, um zeitnah die Zwangsversteigerung zu betreiben
([X.]. 16/887, S.
46). Dies ist im [X.] mit dem Insolvenzverwalter nicht möglich, weswegen die Gefahr
besteht, dass
die Forderungen, derentwegen
die Wohnungseigentümergemeinschaft den Rechtsstreit führt, letztlich bis zur Beschlagnahme nicht mehr unter das [X.] f[X.].

Diese Schwierigkeiten
werden vermieden, wenn für den Insolvenzfall unter der Beschlagnahme im Sinne von §
10 Abs.
1 Nr.
2 Satz
2, §
13 Abs.
1 [X.] die Insolvenzeröffnung
verstanden wird, sofern die Eigentumswohnung
nicht schon vorher nach §§
20, 22 [X.] beschlagnahmt worden ist. Die Insol-venzeröffnung bewirkt die Beschlagnahme des gesamten zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögens, mithin auch der Eigentumswohnung
(§
80 Abs.
1

[X.]); sie unterwirft den Schuldner auch insoweit einem
Verfügungsverbot (§
81 Abs.
1 [X.]). Ungeachtet der bestehenden Unterschiede zu der durch die Anordnung der Zwangsversteigerung bewirkten Beschlagnahme (§§
20, 23 [X.])
erscheint deshalb die Eröffnung des Insolvenzverfahrens als geeigneter Anknüpfungspunkt
für die Berechnung des [X.] in der Insolvenz des Wohnungseigentümers.
Mit einer solchen Auslegung des §
10 Abs.
1 Nr.
2 Satz
2 [X.] wird der gesetzgeberische Wille am besten umgesetzt, die Haus-geldansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen säumige [X.] besonders zu schützen.
34
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-

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann deshalb wegen der vor der Insolvenzeröffnung fälligen Forderungen aus dem Jahr der Insolvenzeröffnung und zwei weiteren davor liegenden Jahren aus der [X.]
2 in die Eigen-tumswohnung des Schuldners vollstrecken. Wegen laufender Beträge kann sie die Vollstreckung nur noch wegen des letzten vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Betrages aus der [X.]
2 betreiben; dieser Betrag ist nach der gesetzlichen
Definition in §
13 Abs.
1 [X.] ein laufender, gleichzeitig -
weil vor der Insolvenzeröffnung fällig geworden
-
doch Insolvenzforderung.
Da im Streitfall die Insolvenz im Dezember 2007 eröffnet worden ist, f[X.] die vor der Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Wohngeldforderungen aus den [X.] 2006 und 2007 nach [X.] zu §
10 Abs.
1 Nr.
2 Satz
2 [X.] ver-tretenen Meinungen in den Schutzbereich dieser Vorschrift.

3. Voraussetzung einer Zwangsversteigerung aus der [X.]
2 des §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.] ist nach §
10 Abs.
3 Satz
1 [X.] in Verbindung mit
§
18 Abs.
2 Nr.
2 [X.]
weiter, dass die Forderung der [X.] die dort bestimmte Mindesthöhe von drei Prozent des Einheitswerts der zu versteigernden Eigentumswohnungen übersteigt ([X.], Beschluss vom
2.
April 2009, V
ZB 157/08, NJW
2009, 1888
Rn.
9). Maßgebend ist dabei der letzte, bei Erlass des [X.] festgestellte Einheitswert
([X.], [X.], aaO, §
10 Rn.
16.5). Hier ist nicht auf den [X.]punkt der Eröff-nung des Insolvenzverfahrens, sondern auf
die Beschlagnahme nach §§
20, 22 [X.] abzustellen.

Die Wertgrenze des §
10 Abs.
3 Satz
1 [X.]
soll eine Umgehung von §
18 Abs.
2 Nr.
2 [X.]
verhindern. Nach der zuletzt genannten Vorschrift kann die Entziehung von
Wohnungseigentum auf [X.] nur gestützt 35
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20
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werden, wenn diese mindestens drei
vom
Hundert
des Einheitswerts ausma-chen. Die Verurteilung des säumigen Wohnungseigentümers berechtigt nach §
19 Abs.
1 Satz
1 [X.]
zur Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum nach Maßgabe des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangs-verwaltung. Die Entziehungsgrenze würde unterlaufen, wenn die [X.] die [X.] titulieren und aufgrund eines solchen Titels ohne eine vergleichbare Einschränkung die Zwangsversteige-rung in der [X.] 2 nach §
10 Abs.
1 Nr.
2 [X.]
beantragen könnte. Darin läge ein Wertungswiderspruch, der sachlich nicht hingenommen werden kann und den der Gesetzgeber auch nicht hinnehmen wollte. Im System
des [X.] konnte der Gesetzgeber diesen Wertungswi-derspruch nur vermeiden, wenn er das Überschreiten der §
18 Abs.
2 Nr.
2 [X.]
entsprechenden Wertgrenzen zur Voraussetzung des eigenständigen Antrags der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der [X.] 2 machte ([X.], Beschluss vom 17.
April 2008 -
V
ZB 13/08, [X.], 1956 Rn.
6).

Im Streitfall dürften diese Vollstreckungsvoraussetzungen gegeben sein. Die Klägerin hat erstinstanzlich Mitteilungen des zuständigen Finanzamtes über die Einheitswerte der streitgegenständlichen Wohnungen vorgelegt, ohne dass diese Werte vom [X.]n in Abrede gestellt worden wären. Danach müssen die Hausgeldansprüche, wegen derer die Zwangsvollstreckung betrieben wird,
für die Wohnung im 10.
Obergeschoss mindestens 259,20

h-nung im 11.
Obergeschoss mindestens 250,02

Die von der Kläge-rin geltend gemachten Forderungen übersteigen diese Mindestbeträge bei Wei-

38
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21
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tem. Auf die Frage, ob diese Zwangsvollstreckungsvoraussetzung vom Pro-zessgericht oder vom Vollstreckungsgericht zu prüfen ist, kommt es deswegen nicht an.

Kayser
Gehrlein
Fischer

[X.]
Möhring

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 10.12.2009 -
133 [X.] 1461/09 [X.] -

LG Koblenz, Entscheidung vom 08.06.2010 -
2 S 8/10 -