Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 22.06.2005, Az. VIII ZR 326/04

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] ZR 326/04 Verkündet am: 22. Juni 2005 [X.] ß n e r, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit

- 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 22. Juni 2005 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter Dr. [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Auf die Revision des [X.] wird das Urteil der 10. Zivilkammer des [X.] vom 23. September 2004 aufgehoben. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des [X.] vom 30. April 2004 wird mit der Maßgabe zurück-gewiesen, daß der Ausspruch über den Feststellungsantrag da-hingehend berichtigt wird (§ 319 ZPO), daß das Mietverhältnis der Parteien zum 31. Juli 2004 beendet worden ist. Die Beklagten haben die Kosten der Rechtsmittelverfahren zu tra-gen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Beklagten mieteten im Jahre 1983 vom Kläger und seiner zwischen-zeitlich verstorbenen Ehefrau eine Wohnung im Erdgeschoß des [X.]in [X.]. Im Mietvertrag vom 8. Januar 1983 heißt es unter ande-rem: "§ 2 Mietzeit und ordentliche Kündigung 1.a) Das Mietverhältnis beginnt am [X.]; es läuft auf [X.]. Kündigungsfristen siehe 2.). ... - 3 - 2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist be-trägt 3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums
weniger als 5 Jahre vergangen sind, 6 Monate, wenn seit
der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind, 9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind, 12 Monate, wenn seit der Überlas-sung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind. ... ." Im [X.] 1983 bezogen die Beklagten die im gleichen Haus gelegene Wohnung im Dachgeschoß links; ein neuer schriftlicher Mietvertrag wurde nicht geschlossen ([X.]). Am 1. Januar 1995 bezogen die Beklagten die im Dachgeschoß rechts gelegene Wohnung. Der mit dem Kläger geschlossene Formularmietvertrag vom 14. Dezember 1994 enthält unter anderem folgende Regelungen: "§ 2 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.1995. ... b) ... Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann bei [X.] über Wohnraum mit gesetzlicher Frist gekündigt werden." Neben der Überschrift "§ 2 Mietzeit" ist handschriftlich das Zeichen "x" eingefügt. Am Ende der Seite ist handschriftlich eingetragen "x Ergänzung zum [X.]". Mit Schreiben vom 26. Juli 2003 erklärten die Beklagten die Kündigung des Mietverhältnisses zum 31. Oktober 2003. In dem Schreiben ist unter ande-rem ausgeführt: "Die Kündigung ist, wie Sie wissen, uns nicht leicht gefallen, jedoch aus gesundheitlichen Gründen meiner Ehefrau notwendig." Der Kläger trat der Kündigung entgegen. Die Beklagten räumten die Wohnung zum 31. Oktober 2003. Mit der Klage verlangt der Kläger Zahlung der Mieten für die Monate No-vember und Dezember 2003 nebst Zinsen und begehrt die Feststellung, daß - 4 - der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag durch die ordentliche Kün-digung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden sei. Das Amtsgericht hat der [X.] stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das [X.] die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt der Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Entscheidungsgründe: [X.] Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Das Mietverhältnis sei infolge der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung zum 31. Oktober 2003 beendet worden. Nach § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.] habe der Mieter nur noch eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten. Dem stehe die in Art. 229 § 3 Abs. 10 EG[X.] für Altverträge getroffene Übergangsregelung nicht entgegen. Es könne [X.], ob die Mietverträge vom 8. Januar 1983 und vom 14. Dezember 1994 eine abweichende vertragliche Vereinbarung von Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EG[X.] enthielten. Seinem Vereinheitlichungszweck ent-sprechend überspiele Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.] die frühere Übergangsvor-schrift, so daß ab dem 1. Januar 2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der dann geltenden Fassung auf Dauerschuldverhältnisse anzuwenden sei. Diese Über-leitungsvorschrift bewirke das Inkrafttreten des § 573 c Abs. 4 [X.] zu diesem Zeitpunkt für Altverträge und damit auch die Unwirksamkeit der von § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.] zu Lasten des Mieters abweichenden Vereinbarungen.
- 5 - I[X.] Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung der Mieten für die Monate November und Dezember 2003 nebst Zinsen; des weiteren ist sein Antrag, festzustellen, daß das Mietverhältnis aufgrund der mit Schreiben der Beklagten vom 26. Juli 2003 erklärten Kündigung erst zum 31. Juli 2004 beendet worden ist, begrün-det. Die Kündigung der Beklagten ist nicht vor diesem Zeitpunkt wirksam ge-worden. 1. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist nicht als ordentli-che Kündigung gemäß § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.] zum 31. Oktober 2003 wirk-sam geworden. § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.], wonach die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Mo-nats zulässig ist, ist auf das vor dem 1. September 2001 zustande gekommene Mietverhältnis der Parteien nicht anzuwenden; aufgrund der im [X.] gilt eine Kündigungsfrist von einem Jahr. a) Entgegen der Ansicht der Beklagten haben die Parteien im Mietvertrag eine Vereinbarung über Kündigungsfristen im Sinne des Art. 229 § 3 Abs. 10 EG[X.] getroffen. § 2 des ursprünglich geschlossenen Mietvertrags vom 8. Januar 1983 gibt die zum damaligen Zeitpunkt geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 [X.] a.F. sinngemäß wieder. Danach verlängerten sich die für beide Parteien geltenden, zeitlich gestaffelten Kündigungsfristen nach zehn Jahren Mietdauer auf zwölf Monate. Die Parteien haben bei Abschluß des [X.] hinsichtlich der im Dachgeschoß rechts gele-genen Wohnung die Fortgeltung dieser Kündigungsfrist auf der Grundlage der seit dem Jahre 1983 "erworbenen" Mietdauer vereinbart. - 6 - Das Amtsgericht, auf dessen tatbestandliche Feststellungen sich das Be-rufungsgericht bezieht, hat fehlerfrei und von der Revisionserwiderung unbean-standet festgestellt, die handschriftliche Ergänzung zu § 2 des Mietvertrags vom 14. Dezember 1994 sei vorgenommen worden, weil die Beklagten hätten [X.] wollen, daß im Falle einer von dem Vermieter ausgehenden Kündi-gung die Kündigungsfrist auf der Grundlage des gesamten [X.] seit 1983 berechnet werde. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, aus dem [X.], daß der Anlaß für diese Vereinbarung das Interesse der Beklagten an der Aufrechterhaltung der bereits durch den [X.] "erworbenen" [X.] gewesen sei, folge nicht, daß die nach § 2 des [X.] vom 8. Januar 1983 geltenden symmetrischen - für Vermieter und Mieter gleichen - Kündigungsfristen nur für eine Kündigung des Vermieters fortgelten sollten. Wie bereits das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, kann das der schriftlichen Vereinbarung nicht entnommen werden. b) Die mietvertragliche Vereinbarung ist nicht gemäß § 573 c Abs. 4 [X.] unwirksam. Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EG[X.] ist § 573 c Abs. 4 [X.] - wonach eine zum Nachteil des Mieters von § 573 c Abs. 1 oder 3 [X.] abwei-chende Vereinbarung unwirksam ist - nicht anzuwenden, wenn die [X.] vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Der Auffassung des Berufungsgerichts, Art. 229 § 3 Abs. 10 EG[X.] stehe der An-wendung des § 573 c Abs. 4 [X.] bereits deshalb nicht entgegen, weil diese Übergangsvorschrift durch Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.] "überspielt" werde, ist nicht zu folgen. Der Senat hat nach Erlaß des Berufungsurteils entschieden, daß Art. 229 § 3 Abs. 10 EG[X.] nicht durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EG[X.] mit Wirkung ab dem 1. Januar 2003 verdrängt wird (Urteil vom 6. April 2005 - [X.] ZR 155/04, NJW 2005, 1572, unter [X.]). 2. Die Kündigung der Beklagten vom 26. Juli 2003 ist auch nicht als au-ßerordentliche Kündigung zum 31. Oktober 2003 wirksam geworden. Zu Recht - 7 - hat das Amtsgericht ausgeführt, daß eine Umdeutung der ordentlichen Kündi-gung in eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 [X.]) nicht in Betracht kommt. Zwar ist die Umdeutung einer Kündigung - wie der [X.] für den Fall einer unwirksamen außerordentlichen Kündigung entschieden hat ([X.], Urteil vom 12. Januar 1981 - [X.] ZR 332/79, NJW 1981, 976 = [X.], 253, unter [X.]; [X.], Urteil vom 2. März 2004 - [X.], NJW-RR 2004, 873 = [X.], 828, unter [X.]) - im Einzelfall nicht ausgeschlossen (ab-lehnend für den hier vorliegenden Fall der Umdeutung einer unwirksamen or-dentlichen Kündigung in eine außerordentliche fristlose Kündigung [X.]/[X.], [X.] (2003), § 542 Rdnr. 101; [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 542 Rdnr. 22; vgl. auch [X.], [X.], 298, 299). Um eine solche Umdeutung vornehmen zu können, muß der Wille, den [X.] zu beenden, für den Vertragsteil, für den die Kündigung bestimmt ist, bei Abgabe der Kündigungserklärung zweifelsfrei erkennbar sein (Senat, Urteil vom 12. Januar 1981, aaO). Daß die Beklagten das Mietverhältnis nicht fristlos kün-digen wollten (§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 [X.]), hat das Amtsgericht rechtsfeh-lerfrei angenommen. Hierfür spricht bereits die Angabe eines drei Monate in der Zukunft liegenden [X.], der der für ordentliche Kündigungen ein-zuhaltenden Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 Satz 1 [X.] entspricht. Die Kündigung wäre im übrigen als außerordentliche Kündigung nach §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 1 [X.] unwirksam gewesen, weil sie dem Begrün-dungserfordernis gemäß § 569 Abs. 4 [X.] (vgl. dazu Senat, Beschluß vom 22. Dezember 2003 - [X.] ZB 94/03, [X.], 850, unter II 2 m.w.Nachw.) nicht genügte. Das Schreiben vom 26. Juli 2003 läßt bereits nicht erkennen, daß die Beklagten die darin erwähnten gesundheitlichen Gründe auf die Be-schaffenheit der gemieteten Wohnung zurückgeführt haben. Daß dies jedenfalls im Zeitpunkt der Kündigung nicht der Fall war, ergibt sich aus der von den Be-- 8 - klagten vorgelegten ärztlichen Bescheinigung vom 21. Juli 2003, die lediglich bestätigt, daß die Beklagte zu 2 an Bluthochdruck leidet und es ihr aufgrund dieser Erkrankung ärztlicherseits nicht zu empfehlen sei, drei Etagen zu stei-gen. II[X.] Auf die Revision des [X.] ist das Berufungsurteil daher aufzuheben, und das Urteil des Amtsgerichts ist wiederherzustellen (§§ 562 Abs. 1, 563 Abs. 3 ZPO). [X.] Dr. [X.] [X.]

[X.]

[X.] für die wegen Urlaubs an der Unterzeichnung verhinderte Richterin am [X.] [X.] 1. August 2005