Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.12.2003, Az. VIII ZR 157/03

[X.] DES VOLKESURTEIL[X.]Verkündet am:3. Dezember 2003Kirchgeßner,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]: nein[X.] § 10 Abs. 2Zur Wirksamkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete, die während des [X.] für die [X.] nach ihrer Beendigung geschlossen wird.[X.], Urteil vom 3. Dezember 2003 - [X.] -LG [X.]. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und [X.] [X.], Dr. Leimert, [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision der Beklagten gegen das Urteil der Zivilkammer 67des [X.] vom 17. März 2003 wird zurückgewiesen.Die Beklagte hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.Von Rechts [X.]:Die Beklagte ist Mieterin der dem Kläger gehörigen Wohnung in [X.] in B. . Der von den Parteien geschlossene Mietvertrag [X.] ...Die Wohnung unterliegt bis zum 31.12.2001 der [X.] Miet-preisbindung ...Die monatliche [X.] beträgt zur [X.] 212,69 DM.Es wird folgende Staffelmiete vereinbart:- Die erste Staffel beträgt 500 DM, wird jedoch erst nach [X.] der [X.] Mietpreisbindung im Januar 2002 fällig. ..."- 3 -Der Kläger verlangte unter Berufung auf diese Vereinbarung nach [X.] Mietpreisbindung am 31. Dezember 2001 für die [X.] ab Januar 2002 vonder Beklagten den Betrag von insgesamt 700 DM (357,90 150 DM Betriebskosten und 50 DM Heizkosten. Die Beklagte weigerte sich,eine erhöhte Miete zu zahlen. Sie meint, Miete sei lediglich in der [X.] geschuldet.Mit der Klage macht der Kläger die nach seiner Ansicht aufgelaufenenMietrückstände für die Monate Januar 2002 bis Mai 2002 geltend und begehrt- nach teilweiser Klagerücknahme - von der Beklagten Zahlung von 734,45 nebst Zinsen. Er hat in beiden Vorinstanzen obsiegt. Mit der vom Berufungsge-richt zugelassenen Revision, deren Zurückweisung der Kläger beantragt, [X.] die Beklagte die Abweisung der Klage.Entscheidungsgründe:[X.] Berufungsgericht hat ausgeführt:Die Staffelmiete sei wirksam vereinbart, da sie erst nach Ablauf derPreisbindung für die Wohnung gelten sollte. Dabei sei es ohne Bedeutung,wenn die Vereinbarung bereits zu einem [X.]punkt getroffen werde, zu welchemdie Wohnung noch der Mietpreisbindung unterliege. Deshalb dürfe der Klägerden geforderten Betrag verlangen, der sich bei Zugrundelegen der Staffelmieteals Rückstand für die [X.] nach Auslaufen dieser Beschränkung [X.] 4 -II.Diese Ausführungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, sodaß die Revision der Beklagten zurückzuweisen ist.Für die vor dem 1. September 2001 geschlossene Staffelmietvereinba-rung der Parteien ist § 10 [X.] (vgl. jetzt § 557 a [X.]) in der Fassung [X.] ([X.]), mithin § 10 Abs. 2 [X.] anwendbar (Börsting-haus in [X.], Mietrecht, 8. Aufl., § 557 a [X.] Rdnr. 9). Die Wirk-samkeit einer solchen Abrede nach § 10 Abs. 2 [X.], die die [X.] während der Dauer einer Mietpreisbindung für die [X.] nach deren Ablaufgetroffen haben, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Nach einer An-sicht kann während einer Mietpreisbindung eine Staffelmiete für die [X.] nachAblauf der Bindung nicht wirksam vereinbart werden ([X.], [X.], 1357 f.; [X.], [X.], 331; [X.] in [X.],Mietrecht, 7. Aufl., § 10 [X.] Rdnr. 80 f.; [X.]. in [X.], [X.] Aufl., § 557 a [X.] Rdnr. 20). Zu Recht hat sich das Berufungsgericht jedochder Gegenmeinung angeschlossen, die die Vereinbarung einer Staffelmieteschon vor Ablauf der Preisbindung für unbedenklich hält, sofern diese erst nachdem Ende der Mietpreisbindung einsetzen soll ([X.], NJW-RR 1991, 1040;[X.]/[X.], [X.], 62. Aufl., § 557 a Rdnr. 2).1. Für die Auffassung des Berufungsgerichts spricht der Grundsatz derVertragsfreiheit des § 305 [X.] a.F. (jetzt § 311 Abs. 1 [X.]), dem im gegebe-nen Fall eine gesetzliche Bestimmung nicht entgegensteht. In § 10 Abs. 2 [X.]wird die Zulässigkeit der Vereinbarung einer Staffelmiete nicht eingeschränkt.Durch § 10 Abs. 3 Nr. 1 [X.], die lediglich eine Anwendbarkeit der Vorschriftender §§ 1 bis 9 [X.] für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraumausschließt, ist die Vorschrift des § 10 Abs. 2 [X.] nicht betroffen; es kann- 5 -deshalb dahingestellt bleiben, ob § 10 Abs. 3 Nr. 1 [X.] als zeitliches Verbotzu verstehen (so [X.] in [X.], Mietrecht, 7. Aufl., § 10[X.] Rdnr. 81, der allerdings im Anschluß an [X.], [X.], 108eine [X.] im preisgebundenen Wohnungsbau innerhalb derdurch die Kostenmiete bestimmten Obergrenzen als zulässig ansieht) oder obdiese Bestimmung als eine Regelung des Anwendungsbereichs der §§ 1 bis 9[X.] zu begreifen ist (vgl. zu dem gleichlautenden § 10 Abs. 2 Nr. 1 [X.] a.F.für ein Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 2 Abs. 1 [X.]: KG, NJW1982, 2077 und [X.], NJW 1981, 234 mit Anmerkung [X.]; [X.], [X.], 3. Aufl., § 10 [X.] Rdnr. 22).2. Die Zulassung einer [X.], die vor dem Ablauf [X.] für die [X.] danach getroffen wird, steht im Einklang mit [X.] des Gesetzes. Die Staffelmiete bietet den Mietvertragsparteien Kalkula-tionssicherheit. Nach der Gesetzesbegründung (BT-Drucks. 9/2079 [X.]) sollendem Vermieter Investitionsentscheidungen dadurch erleichtert werden, daß [X.] den künftigen Steigerungen der Mieteinnahmen schon zu einem früheren[X.]punkt sicher rechnen kann, um die in den ersten Jahren regelmäßig entste-hende [X.] zu überwinden; bei Altbauten wurde im Hinblick auf [X.] erheblichen Unterhaltungskosten ein entsprechendes Bedürfnis desVermieters anerkannt. Der Mieter wiederum hat die Möglichkeit, sich schonfrühzeitig auf Umfang und [X.]punkt der auf ihn zukommenden [X.] ([X.]/[X.] aaO, § 557 a Rdnr. 1), so daß die Vereinba-rung einer Staffelmiete zugleich in seinem Interesse liegt. Diese Gesichtspunktegreifen auch für eine Staffelmiete ein, die während der Dauer einer Mietpreis-bindung für den [X.]raum nach ihrem Ablauf vereinbart wurde. Bei der Zulas-sung einer solchen im vorhinein getroffenen Abrede wird dem Willen des [X.] getragen, dem Vermieter durch eine Staffelmiete Pla-nungssicherheit in bezug auf den künftig zu erzielenden [X.] zu gewähr-- 6 -leisten. Wäre er darauf verwiesen, mit dem Mieter eine Einigung auf eine Staf-felmiete erst nach Ablauf der Mietpreisbindung zu erzielen, hätte dies zur Folge,daß die Preisbindung des Mietverhältnisses trotz rechtlicher Beendigung tat-sächlich noch eine gewisse [X.]lang weiterbestünde (vgl. KG aaO, [X.]aaO). Die im voraus vereinbarte Staffelmiete bringt unter Umständen aber auchdem Mieter Vorteile. Abgesehen davon, daß er langfristig Klarheit über die [X.] zukommenden Belastungen gewinnt, unter anderem nicht mit [X.] Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters rechnen muß, kann sichdie Staffelung finanziell zu seinen Gunsten auswirken. Ist den [X.] während des Laufs der Mietpreisbindung die Vereinbarung einer Staffel-miete für die [X.] danach gestattet, muß sich der Vermieter nach Beendigungder Preisbindung an der Staffelmiete festhalten lassen, selbst wenn er [X.] höhere Miete hätte durchsetzen können, weil die Preise am Wohnungs-markt rascher gestiegen sind, als es die vereinbarte Staffel vorsieht.[X.] [X.] Dr. Leimert[X.] [X.]