Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.04.2016, Az. V ZR 23/15

Die Beklagten verkauften dem Kläger mit notariellem Vertrag vom 21. Oktober 2008 unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel ein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück. Das Gebäude war im Jahr 1999/2000 an dem Standort einer ehemaligen Scheune errichtet worden. Dabei wurde in die Außenwand eine vor 1999 in die Scheune eingebaute Rückwand integriert.

Die Beklagten hatten das Objekt in einem Internetportal beworben und es u.a. wie folgt beschrieben: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“ Der Kläger verlangt, soweit hier von Interesse, wegen der einbezogenen Altbausubstanz Schadensersatz in Höhe von 18.000 € sowie die Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, ihm alle weitergehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang mit der Verwendung der Altbausubstanz beim Um- und Ausbau des Wohnhauses entstehen.

Das [X.] hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung des [X.] hat das [X.] die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 13.546,32 € nebst Zinsen verurteilt und die Verpflichtung zum Ersatz weitergehender Schäden festgestellt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter; der Kläger beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Das sachverständig beratene Berufungsgericht bejaht eine Haftung der [X.] wegen einer unzutreffenden öffentlichen Äußerung über eine Eigenschaft der [X.] (§ 434 Abs. 1 Satz 3 [X.]). Das Gebäude weiche von der Sollbeschaffenheit ab, weil die Außenwand vor 1999 errichtet worden sei. Die Abweichung sei nicht unbeachtlich. Die in Rede stehende Außenwand sei [X.] und [X.] als die übrigen Wände. Auf den vereinbarten Haftungsausschluss könnten die [X.] sich nicht berufen, da sie den Mangel arglistig verschwiegen hätten. Dem stehe nicht entgegen, dass sie das Alter der Rückwand nicht als Mangel empfunden hätten. Es genüge, dass sie von den den Mangel begründenden Tatsachen Kenntnis gehabt und trotzdem anderslautende Angaben in Bezug auf die [X.] der Errichtung des Gebäudes gemacht hätten.

Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Anspruch des [X.] aus § 437 Abs. 1 Nr. 3, § 281 Abs. 1, § 280 Abs. 1 und 3 [X.] nicht bejahen.

1. Die Feststellungen des Berufungsgerichts tragen schon nicht die Annahme, dass das Kaufobjekt wegen Abweichens von dem seitens der [X.] in dem Internetportal angegebenen Baujahr an einem Sachmangel leidet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 i.V.m. § 434 Abs. 1 Satz 3 [X.]).

a) Richtig ist allerdings, dass nach § 434 Abs. 1 Satz 3 [X.] zur Sollbeschaffenheit der [X.] die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf; hierzu gehören auch Angaben in einem Exposé (vgl. [X.], Urteil vom 16. März 2012 - [X.], NJW-RR 2012, 1078 Rn. 16).

b) Das Baujahr eines Gebäudes gehört zu den Eigenschaften eines bebauten Grundstücks, da es dessen Wert in aller Regel beeinflusst (vgl. [X.], NJW-RR 2010, 1643 f.; [X.]/[X.], [X.] [2014], § 434 Rn. 170; [X.]/[X.], [X.], 75. Aufl., § 434 Rn. 63).

c) Ob das Baujahr eines Hauses der nach § 434 Abs. 1 Satz 3 [X.] geschuldeten Beschaffenheit - hier: Baujahr 1999/2000 - nicht entspricht, weil bei der Errichtung ein älteres Bauteil integriert worden ist, hängt davon ab, ob dadurch die bei der gebotenen objektiven Betrachtung ([X.], Urteil vom 20. Mai 2009 - [X.], [X.]Z 181, 170 Rn. 14; Urteil vom 29. Juni 2011 - [X.], [X.], 2149 Rn. 12) berechtigte Erwartung des [X.] enttäuscht wird, dass das Gebäude in dem angegebenen Baujahr errichtet worden ist. Das kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern ist danach zu beurteilen, ob das Haus durch das ältere Bauteil derart geprägt wird, dass es den Charakter verliert, in dem erwarteten Baujahr erstellt worden zu sein. Maßgeblich dafür sind der Grad der Altersabweichung sowie die Art, die Größe und die Bedeutung des einbezogenen älteren Bauteils für das Gebäude. Je älter, umfangreicher und bedeutender - weil es sich z.B. um eine tragende Wand handelt - der ältere Bauteil ist, desto eher wird das Haus aus der objektivierten Sicht des [X.] nicht mehr als in dem geschuldeten Baujahr errichtet anzusehen sein.

d) Das Berufungsgericht nimmt insoweit keine Differenzierungen vor. Es unterstellt einen Mangel, ohne Feststellungen zu dem Alter und der Größe der integrierten Wand sowie zu deren Bedeutung für das Gebäude getroffen zu haben. Schon deshalb kann das angefochtene Urteil keinen Bestand haben.

2. Im Ergebnis rechtsfehlerhaft ist die Annahme des Berufungsgerichts, der in dem Vertrag enthaltene Haftungsausschluss stehe einem Schadensersatzanspruch des [X.] nicht entgegen, weil die [X.] das Alter der einbezogenen Wand arglistig verschwiegen hätten (§ 444 [X.]).

a) Im Ausgangspunkt zutreffend geht es davon aus, dass der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften (§ 434 Abs. 1 Satz 3 [X.]) eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes erfasst.

aa) Das versteht sich allerdings nicht von selbst.

(1) Ein zwischen den Parteien eines Kaufvertrages vereinbarter Ausschluss der Haftung für Sachmängel erfasst nach der Rechtsprechung des [X.] nicht die Haftung des Verkäufers für das Fehlen der nach § 434 Abs. 1 Satz 1 [X.] vereinbarten Eigenschaften, sondern nur die Haftung für das Fehlen der ohne eine solche Vereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 2 [X.] geschuldeten Eigenschaften ([X.], Urteil vom 6. November 2015 - [X.], [X.]Z 207, 349 Rn. 9 mwN; [X.], Urteil vom 29. November 2006 - [X.], [X.]Z 170, 86 Rn. 31 und Urteil vom 19. Dezember 2012 - [X.], [X.], 1733 Rn. 15). Danach könnte der Verkäufer seine Haftung auch für das Fehlen von Eigenschaften ausschließen, deren Vorhandensein der Käufer nach seinen öffentlichen Äußerungen berechtigterweise erwarten kann. Sie stehen nämlich gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3 [X.] den nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.] geschuldeten Eigenschaften gleich.

(2) Zweifelhaft ist aber, ob sich ein allgemeiner Haftungsausschluss aus der Sicht des [X.] auf die Haftung wegen Fehlens solcher Eigenschaften bezieht. Die öffentliche Äußerung des Verkäufers könnte nämlich nicht nur die Erwartungen des [X.] an die Beschaffenheit der Sache prägen, sondern auch zu den Begleitumständen gehören, die den Sinngehalt des Haftungsausschlusses erhellen können und in diesem Rahmen bei der Auslegung zu berücksichtigen wären (vgl. [X.], Urteil vom 22. April 2016 - [X.], Grundeigentum 2016, 968 Rn. 15 mwN). Nicht ausgeschlossen ist, dass ein objektiver Betrachter in der Lage des [X.] im Hinblick auf die öffentliche Äußerung des Verkäufers annimmt, der allgemeine Haftungsausschluss beziehe sich nicht auch auf die Haftung für das Fehlen der darin „zugesagten“ Eigenschaften. Ob und unter welchen Voraussetzungen eine solche Erwartung für die Auslegung des Haftungsausschlusses relevant sein kann, bedarf hier aber keiner Entscheidung.

bb) Bei einem Grundstückskaufvertrag kann es zu einer solchen Erwartung des [X.] nämlich nicht kommen.

(1) Grundstückskaufverträge müssen nach § 311b Abs. 1 Satz 1 [X.] notariell beurkundet werden. Die Parteien können einen solchen Vertrag wirksam nur zustande bringen, wenn sie in die zu errichtende Vertragsurkunde alle Erklärungen aufnehmen lassen, die Inhalt der vertraglichen Regelungen werden sollen ([X.], Urteil vom 19. November 1982 - [X.], [X.]Z 85, 315, 317; Urteil vom 30. Juni 2006 - [X.], NJW-RR 2006, 1292 Rn. 12; Urteil vom 6. November 2015 - [X.], [X.]Z 207, 349 Rn. 16). Dieser Umstand prägt seine Auslegung. Die Parteien wollen im Zweifel keinen Vertrag schließen, der wegen Nichtbeurkundung von Regelungen, die zu seinem Inhalt werden sollen, nichtig ist, zumal sie sich nicht darauf verlassen können, dass die nach § 311b Abs. 1 Satz 2 [X.] an sich mögliche Heilung des Formmangels eintritt ([X.], Urteil vom 6. November 2015 - [X.], [X.]Z 207, 349 Rn. 17 f.).

(2) Der in der Verhandlung vor dem Notar zu beurkundende Entwurf des Kaufvertrags bildet damit eine Zäsur. Die Parteien können nicht davon ausgehen, dass im Vorfeld des Vertrags, etwa bei einer Besichtigung, erteilte Informationen über das Grundstück oder das auf ihm stehende Gebäude zum Inhalt der vertraglichen Verpflichtungen werden, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (vgl. [X.], Urteil vom 6. November 2015 - [X.], [X.]Z 207, 349 Rn. 17 f.). Bei Eigenschaften, die der Käufer an sich nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten könnte, gilt nichts anderes. Der Verkäufer haftete zwar für Sachmängel, die auf dem Fehlen solcher Eigenschaften beruhen, weil die Regelung in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 [X.] auch für den Grundstückskaufvertrag gilt ([X.], Urteil vom 16. März 2012 - [X.], [X.] 2012, 463 Rn. 16). Sie gilt aber auch dort nur unter dem Vorbehalt, dass nichts anderes vereinbart ist. Maßgeblich ist deshalb auch insoweit, was in der notariellen Urkunde vereinbart wird. Erst sie ergibt, wofür der Verkäufer letztlich einstehen will. Enthält sie einen uneingeschränkten Haftungsausschluss, bedeutet das deshalb in aller Regel, dass der Verkäufer es gerade nicht bei der Haftung für die Eigenschaften belassen will, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 [X.] erwarten könnte, sondern von der Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung Gebrauch machen und die Haftung für das Fehlen solcher Eigenschaften vollständig ausschließen will.

b) Rechtsfehlerfrei ist auch die weitere Annahme des Berufungsgerichts, dass einen Verkäufer, der durch eine unrichtige Angabe über das Kaufobjekt eine Fehlvorstellung des [X.] hervorruft, eine Pflicht zur [X.] trifft. Führt der Umstand, dass bei dem Neubau des Hauses die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert wurde, zu einem Sachmangel, hätten die [X.] den Kläger über die Einbeziehung des älteren Bauteils aufklären müssen (vgl. zur objektiven Seite der Arglist [X.], Urteil vom 27. Juni 2014 - [X.], NJW 2014, 3296 Rn. 10).

c) Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es für den subjektiven Tatbestand der Arglist jedoch nicht, wenn die [X.] wussten, dass die in den Neubau integrierte Wand vor 1999 errichtet worden war, und sie sich der Schlussfolgerung verschlossen haben, dass dies offenbarungspflichtig war.

aa) Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des [X.] zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei [X.] den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Dass selbst ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügt, die an die Arglist zu stellen sind, hat der [X.] bereits entschieden (Urteil vom 12. April 2013 - [X.], [X.], 2182 Rn. 12 ff.; Urteil vom 7. März 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 989, 990; vgl. auch [X.]/[X.], [X.], 11. Aufl., Rn. 42 u. 1043 ff.). Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Diese Kenntnis muss festgestellt werden; sie kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es allerdings unerheblich, ob der Käufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne (§ 434 Abs. 1 [X.]) zieht ([X.], Urteil vom 12. April 2013 - [X.], [X.], 2182 Rn. 14).

bb) Arglist der [X.] kann danach nur bejaht werden, wenn sie Kenntnis von der Einbeziehung der älteren Wand in das Wohnhaus gehabt und wenn sie gewusst oder für möglich gehalten haben, dass dadurch ein durchschnittlicher Käufer die Angabe, dass das Haus 1999/2000 errichtet wurde, für unzutreffend hält. Feststellungen hierzu sind bislang nicht getroffen worden.

3. Das Berufungsurteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO).

a) Das verkaufte Hausgrundstück leidet allerdings an einem von der Abweichung im Baujahr unabhängigen Mangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 [X.]. Dieser liegt darin, dass die Außenwand des Hauses, in die die ältere Wand der ehemaligen Scheune integriert worden ist, nach den Feststellungen des sachverständig beratenen Berufungsgerichts wegen der voneinander abweichenden Materialien [X.] und [X.] ist als die übrigen Außenwände.

b) Auch wegen dieses Mangels haften die [X.] jedoch nur, wenn sie arglistig gehandelt haben (§ 444 [X.]). Geht es um den in der erhöhten Schadensanfälligkeit und Wärmedurchlässigkeit der Außenwand bestehenden Mangel, genügt es für die Annahme von Arglist nicht, dass die [X.] das Alter der einbezogenen Wand kannten. Sie müssen vielmehr gewusst oder für möglich gehalten haben, dass die Einbeziehung der Wand bauphysikalisch nachteilig ist. Auch hierzu fehlen Feststellungen.

1. [X.] kann danach keinen Bestand haben. Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Sie ist deshalb unter Aufhebung des Berufungsurteils zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit es die erforderlichen Feststellungen treffen kann.

2. Für das weitere Verfahren weist der [X.] auf Folgendes hin:

a) Darlegungs- und beweispflichtig für sämtliche Voraussetzungen der Arglist und damit auch für die Kenntnis der [X.] von dem Mangel ist der Kläger (vgl. [X.], Urteil vom 27. Juni 2014 - [X.], NJW 2014, 3296 Rn. 13).

b) Liegen die Voraussetzungen für eine Haftung der [X.] wegen Verschweigens der Einbeziehung von älterer Bausubstanz in den Neubau vor, wird das Berufungsgericht dem Vortrag der [X.] zu einer Kenntnis des [X.] (§ 442 [X.]) unter Berücksichtigung der diesbezüglichen Ausführungen in der Revisionsbegründung erneut nachzugehen haben. Hinsichtlich der Berücksichtigung erstinstanzlich angebotener Beweise eines Berufungsbeklagten wird auf den Beschluss des [X.] vom 15. September 2015 hingewiesen ([X.] 391/14, juris Rn. 9 ff.).

c) Soweit es um die - ebenfalls von dem Kläger darzulegende und zu beweisende - Kenntnis der [X.] von bauphysikalischen Nachteilen geht, die sich aus der Einbeziehung der Wand ergeben, wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer, der eine Fachfirma mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt, grundsätzlich von einem ordnungsgemäßen Vorgehen des Unternehmens ausgehen kann ([X.], Urteil vom 9. Februar 2016 - [X.], [X.], 70 Rn. 19 f.). Für die Errichtung eines Hauses gilt nichts anderes.