Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 07.06.2000, Az. VIII ZR 268/99

[X.] DES VOLKESURTEILVIII ZR 268/99Verkündet am:7. Juni 2000Mayer,[X.] Geschäftsstellein dem [X.]:[X.]:ja[X.]R: ja[X.] § 570 bDie Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters nach § 570 [X.] bedarf nicht der notariellen Beurkundung.[X.], Urteil vom 7. Juni 2000- VIII ZR 268/99 - [X.] LG Duisburg- 2 -Der VIII. Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche [X.] durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die [X.]. [X.], [X.], [X.] und [X.] Recht erkannt:Die Revision gegen das Urteil des 14. Zivilsenats des [X.] vom 27. November 1998 wird auf [X.] zurückgewiesen.Von Rechts [X.]:Der Kläger schloß am 5. Juli 1996 mit dem [X.](im folgenden: Verkäufer) einen notariellen Kaufvertrag über den Erwerb von ¼Miteigentumsanteil an dem im [X.] Blatt 8140 be-zeichneten Grundstück, Flur 40, Flurstück 213, verbunden mit dem Sonderei-gentum an der Wohnung im 1. Obergeschoß mit Keller- und Abstellraum zueinem Kaufpreis von 97.820 DM. Da die Wohnung im Zeitpunkt des [X.] vermietet war, behielt sich der Verkäufer das Recht zum [X.] für den Fall vor, daß der Mieter von seinem gesetzlichen Vor-kaufsrecht gemäß § 570b [X.] Gebrauch machen [X.] 3 -Für die Eigentumswohnung hatte sich auch die Beklagte, eine auf demGebiet der Wohnungswirtschaft tätige gemeinnützige Gesellschaft, interessiert.Ihr Angebot war jedoch hinter dem des [X.] zurückgeblieben.Nachdem der Wohnungsmieter mit notariellem Schreiben vom [X.] auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht hingewiesen worden war, setzte [X.] Beklagte mit dem Mieter in Verbindung und kam mit diesem überein, daß ersein Vorkaufsrecht zunächst ausüben und die aus dem Vorkaufsrecht erworbe-nen Ansprüche sodann an die Beklagte abtreten sollte. Im Gegenzug [X.] die Beklagte dem Mieter günstigere Kündigungsfristen.Mit schriftlicher Erklärung vom 28. August 1996 machte der Mieter vonseinem Vorkaufsrecht Gebrauch und trat noch am selben Tag die [X.] Ansprüche an die Beklagte ab. Da der Verkäufer, dem die [X.] über die Ausübung des Vorkaufsrechts am [X.] zugegangen war, Zweifel an der Wirksamkeit der Abtretung geäußerthatte, wiederholten die Beklagte und der Mieter am 8. Oktober 1996 die [X.] in notarieller Form.In der Folgezeit erwirkte die Beklagte die Eintragung einer Auflassungs-vormerkung zu ihren Gunsten. Daraufhin trat der Verkäufer vom Kaufvertragmit dem Kläger zurück. Die Beklagte ist zwischenzeitlich als Eigentümerin [X.] eingetragen. Der Verkäufer trat dem Kläger etwaige gegen die [X.] bestehende [X.] ab.Der Kläger sieht in dem Verhalten der Beklagen eine vorsätzlich sitten-widrige Schädigung sowie in der Abtretung der durch die Ausübung des [X.] erworbenen Ansprüche seitens des Mieters einen Verstoß gegenden Schutzzweck des § 570b [X.]. Deshalb begehrt er von der [X.] im- 4 -Wege des Schadensersatzes die Übertragung des Miteigentumsanteils, [X.] mit dem Sondereigentum an der Wohnung, Zug um Zug gegen [X.] des Kaufpreises.Die Klage ist in den Vorinstanzen ohne Erfolg geblieben. Mit der [X.] verfolgt der Kläger sein Klagebegehren weiter.[X.] hat im wesentlichen ausgeführt:Ein Verstoß gegen die guten Sitten liege nicht vor. Zwar könne eine sit-tenwidrige Schädigung im Sinne des § 826 [X.] auch in der Verletzung [X.] Dritter liegen. Dies setze aber voraus, daß in der [X.] an einem Vertragsbruch ein besonderes Maß an Rücksichtslosig-keit gegenüber dem Betroffenen hervortrete. Daran fehle es hier, weil die Aus-übung des Vorkaufsrechts durch den Mieter der Wohnung jedenfalls auch inder Absicht erfolgt sei, sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten [X.] zu schützen, indem er sich von der [X.] eine län-gere als die gesetzliche Kündigungsfrist habe einräumen lassen. Dies stehemit dem Zweck des § 570b [X.], den Mieter im Zusammenhang mit der Um-wandlung einer Wohnung in Wohnungseigentum zu schützen, in Einklang. [X.] lasse sich nämlich auch dadurch verwirklichen, daß der Mieter [X.] mit der [X.] als potentiellem Investor einen besonderenKündigungsschutz vereinbare und die Rechte aus dem im eigenen Namenausgeübten Vorkaufsrecht auf diesen übertrage. Insofern sei weder dem Mieter- 5 -noch der [X.] eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung vorzuwerfen.Der Kläger sei vielmehr gerade so gestellt, wie er stünde, wenn der Mieter [X.] aus der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht übertragen, sondern [X.] alsbald nach Erwerb an einen Dritten veräußert hätte, der ihm ver-längerte Kündungsfristen sowie den Schutz vor einer Eigenbedarfskündigunggewährt hätte. Aus den gleichen Erwägungen sei auch die Abtretung der durchAusübung des Vorkaufsrechts entstandenen Ansprüche nicht zu beanstanden.Ein Rückübertragungsanspruch des [X.] aus abgetretenem [X.] komme aus den bereits im landgerichtlichen Urteil genanntenGründen nicht in Betracht. Da der Verkäufer von dem Kaufvertrag mit dem [X.]n zurückgetreten sei, kämen für ihn allenfalls Schadensersatzansprücheaus § 826 [X.] in Betracht. Solche Ansprüche seien jedoch [X.] wie dargelegt [X.] gegeben, weil das Verhalten der [X.] nicht gegen die guten Sittenverstoße.[X.] diese Entscheidung wendet sich die Revision ohne Erfolg.1. Soweit das Berufungsgericht die Voraussetzungen für das [X.] Schadensersatzanspruches des [X.] wegen vorsätzlich sittenwidrigerSchädigung gemäß § 826 [X.] mit dem Hinweis darauf verneint hat, daß diedem Vorgehen der [X.] und des Mieters jedenfalls auch [X.], sich vor einer auf Eigenbedarf gestützten [X.] zu schützen, mit dem Schutzzweck des § 570b [X.] [X.] stehe, ist dies nicht zu beanstanden. Auch die Revision bringt hierge-gen nichts vor.- 6 -2. Einen bereicherungsrechtlichen Rückübertragungsanspruch des [X.] aus abgetretenem Recht des Verkäufers hat das Berufungsgerichtgleichfalls zu Recht verneint. Die Vereinbarung des Rücktrittsrechts zugunstendes Verkäufers war dem vorkaufsberechtigten Mieter gegenüber unwirksam (§506 [X.]), so daß der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb der [X.]nicht nachträglich weggefallen ist (§ 812 Abs. 1 Satz 2 1. Alt. [X.]). Die [X.], die Vorinstanzen hätten verkannt, daß der Mieter von [X.] nicht wirksam Gebrauch gemacht habe, weshalb kein wirksamerKaufvertrag zwischen ihm und dem Verkäufer zustandegekommen und der Ei-gentumserwerb der [X.] demnach ohne Rechtsgrund erfolgt sei (§ 812Abs. 1 Satz 1 [X.]), greift ebenfalls nicht durch. Die Erklärung des Mieters, mitder dieser sein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 570b [X.] ausgeübt hat,wurde zwar lediglich privatschriftlich abgegeben. Sie ist jedoch [X.]. Die Erklärung bedurfte nämlich - entgegen der Ansicht der Revision -nicht der nach § 313 Satz 1 [X.] für den Grundstückskaufvertrag erforderli-chen notariellen [X.]) Dies ergibt sich aus § 505 Abs. 1 Satz 2 [X.], wonach die [X.] nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form unterliegt.Die Vorschrift gilt zwar unmittelbar nur für das rechtsgeschäftliche Vorkaufs-recht im Sinne der §§ 504 ff. [X.], ist aber auf das gesetzliche Vorkaufsrechtdes Mieters nach § 570b [X.] entsprechend anwendbar (so überwiegendeMeinung s. [X.] WuM 1998, 668 = [X.], 1404; AG [X.], 22; [X.] in [X.]/[X.]/Schwender,Wohnungsbaurecht, Band 6, Stand: 11/1993, § 570 [X.] [X.]. 7 mit [X.] Band 3.1, Bearb. [X.], Stand: 11/1993, § 2b [X.] [X.]. 4 Nr. 3;Jauernig/Teichmann, [X.], 9. Auflage, § 570b Rdnr. 1; [X.],[X.], 3. Auflage, § 570b Rdnr. 5; [X.] in [X.]/Futterer, Mietrecht, 7. Auf-- 7 -lage, § 570b [X.] Rdnr. 42; [X.]/[X.], [X.], 12. Auflage, § 570bRdnr. 15; [X.]/Sonnenschein, [X.], 13. Bearb., § 570b Rdnr. 46; [X.], NJW 1998, 37; [X.], [X.] 1999, 495, 497).b) Daß die §§ 504 ff. [X.] auf das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mietersebenfalls Anwendung finden, ist bereits den Gesetzesmaterialien zu § 570[X.] ([X.]. 12/5110 [X.]) zu entnehmen und wird auch von der Gegenauf-fassung, auf die sich die Revision für ihre abweichende Beurteilung beruft,nicht ernstlich in Frage gestellt. Die Gegenansicht hält jedoch die [X.], die für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 [X.] enthaltene Regelungausschlaggebend waren, für nicht mehr zutreffend. Sie meint daher, die [X.] sei entgegen ihrem Wortlaut einzuschränken, so daß die Ausübung desgesetzlichen Vorkaufsrechts des Mieters ebenso wie der zugrundeliegendeGrundstückskaufvertrag nach § 313 Satz 1 [X.] der notariellen Beurkundungbedürfe, um wirksam zu sein ([X.], [X.] 1997, 543 f.; [X.], [X.], 1998, 126 f.; [X.], [X.] 1997, 245 f.; [X.], [X.], 65 f.; [X.], Das Grundeigentum 1993, 951 f.; [X.]/[X.], [X.],59. Auflage, § 570b Rdnr. 6; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts-und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. 896c; nach [X.]/[X.] aaO § 313Rdnr. 77 f. und [X.]/[X.] aaO § 505 Rdnr. 4 soll dies schlechthin füralle [X.] rechtsgeschäftliche wie auch gesetzliche [X.] Vorkaufsrechte gelten). [X.] sich der [X.] nicht anzuschließen.aa) Der Gegenansicht ist allerdings zuzugeben, daß das Motiv des hi-storischen Gesetzgebers für die in § 505 Abs. 1 Satz 2 [X.] enthaltene Rege-lung insofern teilweise überholt ist, als sich der Schutzzweck des § 313 Satz 1[X.] geändert hat. Bei Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches war [X.] Vorschrift lediglich die Übertragungsverpflichtung des Veräußerers be-- 8 -urkundungsbedürftig. Dieser sollte vor einer übereilten Entscheidung über [X.] von Grundeigentum als flnatürlicher Grundlage für die Seßhaftigkeitder Bevölkerungfl bewahrt werden ([X.], Die gesammten Materialien zumBürgerlichen Gesetzbuch, [X.], 1899, [X.]); der Erwerber eines [X.] erschien hingegen nicht schutzbedürftig. Für die Verfasser des [X.] bestand daher insoweit keine Notwendigkeit, die [X.] des [X.], mit der dieser ein Grundstück er-werben wollte, dem Formerfordernis des § 313 Satz 1 [X.] zu unterstellen (vgl.[X.], [X.] 1990, 339, 351/352 und [X.] aaO S. 547). Seit der Ände-rung dieser Vorschrift mit Wirkung zum 1. Juli 1973 ([X.]l. I 1973, [X.]) [X.] indes auch die Erwerbsverpflichtung des Grundstückskäufers der notari-ellen Beurkundung. Nachdem der Schutzzweck des § 313 Satz 1 [X.] erweitertworden ist, trifft daher dieser Beweggrund des historischen Gesetzgebers nichtmehr uneingeschränkt zu.bb) Richtig ist auch, daß die Bestimmung des § 505 Abs. 1 Satz 2 [X.]ursprünglich auf vertragliche Vorkaufsrechte zugeschnitten war, während we-gen der gesetzlichen Vorkaufsrechte, die der Gesetzentwurf zum [X.] während der maßgeblichen Beratungen noch finicht kanntefl, [X.] auf die Landesrechte verwiesen wurde (eingehend dazu: [X.] aaOS. 545 f.). In den Beratungen zum Bürgerlichen Gesetzbuch wurde es auchdeshalb für entbehrlich gehalten, den Beurkundungszwang auf die [X.] zu erstrecken, weil der Hauptzweck dieses [X.], unerfahrene Personen bei der Veräußerung von Liegenschaften zuschützen, schon dadurch erfüllt sei, daß der Vertrag, mit dem das rechtsge-schäftliche Vorkaufsrecht begründet werde, der notariellen Beurkundung [X.] (vgl. die Nachweise bei [X.] aaO S. 546; [X.] aaO Rdnr. 411; vgl.auch [X.]surteil vom 2. Dezember 1970 [X.] VIII ZR 77/69, NJW 1971, 422 un-- 9 -ter 3 b). Diese Erwägung, die gleichermaßen für die [X.] der [X.] nach § 497 Abs. 1 Satz 2 [X.] gilt ([X.], Urteil vom 14.Januar 2000 [X.] V ZR 386/98, [X.], 584 unter [X.]), trifft auf das gesetzli-che Vorkaufsrecht indessen nicht zu, weil zu dessen Bestellung gerade keindem Beurkundungszwang unterliegendes Rechtsgeschäft erforderlich [X.]) Gleichwohl gebietet es der Schutzzweck des § 313 Satz 1 [X.]nicht, die Ausübung des (gesetzlichen) Vorkaufsrechts entgegen dem [X.] § 505 Abs. 1 Satz 2 [X.] dem Formerfordernis der notariellen Beurkun-dung zu unterstellen.Der Gesetzgeber hat weder bei der entsprechenden Novellierung des§ 313 Satz 1 [X.] noch bei der Einfügung des § 570b [X.] durch das [X.] vom 21. Juli 1993 ([X.]l. I S. 1257) - gleiches [X.] die 1980 geschaffene Regelung des § 2b Wohnungsbindungsgesetz, der§ 570b [X.] nachgebildet ist - Veranlassung gesehen, die insoweit eindeutigeVorschrift des § 505 Abs. 1 Satz 2 [X.] für unanwendbar zu erklären oder demerweiterten Schutzzweck von § 313 Satz 1 [X.] in anderer Weise anzupassen.Er hat vielmehr - wie dargetan (vgl. oben zu II 2b) - ausdrücklich auf die [X.] ff. [X.] bei dem gesetzlichen Vorkaufsrecht des [X.] hingewiesen, ohne daß Anlaß für ihn bestanden hat, von einem einge-schränkten Verständnis des § 505 Abs. 1 [X.] auszugehen. Der Entscheidungüber die Formbedürftigkeit bestimmter Erklärungen kommt jedoch nicht uner-hebliche rechtspolitische Bedeutung zu; sie ist daher grundsätzlich dem Ge-setzgeber vorbehalten (vgl. [X.]Z 125, 218, 223). Aus diesem Grunde wäreeine gesetzliche Regelung, die ein vom bisherigen Gesetzeswortlaut des § 505Abs. 1 Satz 2 [X.] abweichendes Formerfordernis für die Ausübung des ge-setzlichen Mietervorkaufsrechts aufgestellt hätte, erforderlich, zumindest aber- 10 -zu erwarten gewesen (vgl. auch [X.] aaO; [X.], 16, 17).Hinzukommt, daß der materiell-rechtliche Schutz des § 313 Satz 1 [X.]vom Gesetzgeber auch an anderen Stellen nur unvollständig ausgestaltet [X.] ist (vgl. im einzelnen: [X.]Z 125, 218, 223/224). So bedarf insbesonderedie Erklärung, mit der ein dem Beurkundungszwang unterliegender Vertrag,den ein vollmachtloser Vertreter unter Einhaltung der gesetzlichen Form abge-schlossen hat, genehmigt wird, nicht der für das zugrundeliegende Rechtsge-schäft bestimmten Form (§ 182 Abs. 2 [X.]). Hier erreicht die Warn- undSchutzfunktion des § 313 Satz 1 [X.] lediglich den am Vertragsschluß betei-ligten vollmachtlosen Vertreter, während der Schutz des Vertretenen bewußtnicht so ausgestaltet ist, als habe er selbst an der Beurkundung teilgenommen([X.]Z aaO [X.]). Ähnlich ist die Lage des vorkaufsberechtigten Mieters.Durch Ausübung seines [X.] kommt zwischen ihm und dem [X.] ein Kaufvertrag zu den Bedingungen zustande, die dieser mit dem [X.] vereinbart hat (§ 505 Abs. 2 [X.]). Der Mieter [X.] damit [X.] ähnlich [X.] Genehmigender [X.] einen bereits beurkundeten [X.], dessenInhalt er kennt oder jedenfalls kennen kann. Es gibt keinen Grund, den Mieterin diesem Fall anders zu behandeln als denjenigen, der einen [X.] genehmigt. Auch die Verfasser des Bürgerlichen Gesetzbucheshaben die [X.] der Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts ineine Reihe mit derjenigen über die Genehmigung vollmachtlosen [X.] gestellt und hierfür als Grundsatz herangezogen, [X.] derartigen nach-träglich abgegebenen Erklärungen zustimmenden Inhalts, durch welche [X.] einer ohne den Zustimmenden erfolgten Umgestaltung vonRechtsverhältnissen herbeigeführt werden solle, die Beobachtung einer Form- 11 -nicht zu verlangen, selbst wenn dieser Rechtsakt an eine Form gebunden ge-wesenfl ist ([X.] aaO S. 793; vgl. auch [X.] aaO S. 547).Die Einbeziehung der Erklärung über die Ausübung des Mietervorkaufs-rechts in das Formerfordernis des § 313 Satz 1 [X.] ist schließlich auch [X.] nicht geboten, weil der nach § 570b [X.] berechtigte Mieter bei der Aus-übung seines [X.] nicht in gleichem Maße schutzbedürftig ist [X.] rechtsgeschäftlicher Erwerber von Grund- und Wohnungseigentum ([X.] aaO). Der Mieter kennt nämlich in aller Regel aufgrund der miet-vertraglichen Nutzung der Wohnung die Vor- und Nachteile des [X.] und wird daher auch die Angemessenheit des vereinbarten [X.] beurteilen können. Zudem ist er durch die ihm in entsprechender Anwen-dung des § 510 Abs. 2 [X.] zustehende Ausübungsfrist von zwei Monaten voreiner übereilten Entscheidung geschützt. Er erhält dadurch die Gelegenheit,die Vertragsbedingungen im einzelnen [X.] gegebenenfalls unter [X.] Rechtsrat [X.] zu prüfen und die Finanzierung des Erwerbs sicherzustellen.[X.] der geltend gemachte Anspruch des [X.] nach alledem aus kei-nem rechtlichen Gesichtspunkt begründet ist, war die Revision des [X.]zurückzuweisen.[X.] Dr. [X.] [X.] [X.] Leimert- 12 -