Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 23.09.2009, Az. VIII ZR 336/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.] Verkündet am: 23. September 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: [X.] § 551 Abs. 3, § 273; [X.] § 152 Abs. 2 Zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter wegen einer vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution. [X.], Urteil vom 23. September 2009 - [X.] - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO mit Schriftsatzfrist bis 3. August 2009 durch den [X.] [X.], [X.] Frellesen, die Richterinnen Dr. Milger und [X.] sowie [X.] Bünger für Recht erkannt: Die Revision des [X.]n gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des [X.] vom 3. Dezember 2008 wird [X.]. Der [X.] hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen. Von Rechts wegen
Tatbestand: Der Kläger hat am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 • entrichtet; eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. 1 Über das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das [X.] eröffnet. Der [X.] wurde mit Beschluss des [X.] vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohn-ten [X.] bestellt. Der [X.] hat die Kaution nicht erhalten. 2 Der Kläger hat Feststellung seiner Befugnis begehrt, die Miete bis zu ei-nem Betrag von 480 • nebst Zinsen einzubehalten, bis der [X.] ihm die 3 - 3 - Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des [X.] nachweist. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das [X.] hat die Berufung des [X.]n zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zu-gelassenen Revision verfolgt der [X.] sein Ziel der Klageabweisung weiter. Entscheidungsgründe: Die Revision hat keinen Erfolg. [X.] Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 5 Dem Kläger stehe ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete bis zur Höhe des [X.] nebst Zinsen zu, bis der [X.] die vom Klä-ger geleistete Kaution gemäß § 551 Abs. 3 BGB angelegt habe. 6 Der Mieter sei bei nicht ordnungsgemäßer Anlage der Kaution zum Ein-behalt der Miete berechtigt; dies gelte auch gegenüber dem Zwangsverwalter, der gemäß § 152 [X.] anstelle des Schuldners die Vermieterrechte zu verfol-gen und dessen Pflichten zu erfüllen habe. Der Verwalter werde im Hinblick auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag wie ein Vermieter behandelt und trete in sämtliche Pflichten des Vermieters aus dem Mietverhältnis ein. Diese Einstandspflicht erstrecke sich auch auf die Vermieterpflichten, die sich im [X.] auf die Mietsicherheit aus vertraglichen Abreden oder gesetzlichen [X.] ergäben. Hierzu gehöre auch die Pflicht, sich um die getrennte Anlage der Kaution zu kümmern, selbst wenn der [X.] sie nicht [X.] erhalten habe. Der Mieter werde durch die Zubilligung eines [X.] - 4 - tungsrechts auch nicht in unzulässiger Form gegenüber den übrigen Gläubigern der Zwangsverwaltung privilegiert; vielmehr sei die Besserstellung vom [X.] gewollt. II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revi-sion zurückzuweisen ist. 1. Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Auffassung der Re-vision handelt es sich bei dem vom Kläger geltend gemachten [X.] nach § 273 BGB um ein Rechtsverhältnis, dessen Bestehen grund-sätzlich im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO überprüft werden kann ([X.], 292, 294 zu § 478 BGB aF; [X.] in: [X.]/Schütze, ZPO, 3. Aufl., § 256 Rdnr. 79; [X.]/[X.], 3. Aufl., § 256 Rdnr. 15). Der Kläger hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung seines Rechtes, weil es vom [X.]n bestritten wird und ihm deshalb eine gegenwärtige Gefahr der Unsicherheit droht. Zu Unrecht meint die Revision, der Kläger müsse sich im Rahmen seines [X.] bereits festlegen, gegenüber welchen Mietforderungen er sein [X.] geltend machen wolle. Entgegen der Auffassung der Revision ist ein Rechtsschutzinteresse des [X.] auch nicht wegen der Möglichkeit einer ([X.] auf Anlage der Kaution zu verneinen. Der Vorrang der [X.] gegenüber der Feststellungsklage wird damit begründet, dass bei Bestehen des bestrittenen Anspruchs das Rechtsschutzziel der Leistungsklage - Erlangung eines vollstreckungsfähigen Titels - mit der Feststellungsklage nicht erreicht werden kann ([X.] 134, 201, 209). Hier benötigt der Kläger jedoch keinen vollstreckungsfähigen Titel, weil er den Anspruch auf Anlage der Kaution im Wege eines Zurückbehaltungsrechts verfolgt. 9 - 5 - 2. Dem Berufungsgericht ist darin beizupflichten, dass dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der [X.] ist ver-pflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 • gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des [X.] anzulegen; diese Verpflich-tung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei [X.] Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB). 10 Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem [X.] als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kläger die Wohnung vom [X.] schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 [X.] hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieter-rechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Ver-waltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsverein-barung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - [X.] ZR 11/03, NJW 2003, 3342, unter [X.]; vom 9. März 2005 - [X.] ZR 330/03, [X.], 596, unter [X.], sowie vom 11. März 2009 - [X.] ZR 184/08, [X.], 481, [X.]. 8 f.). 11 Die Pflichten des [X.] umfassen auch die den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete [X.] getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (Senats-urteil vom 11. März 2009, aaO, [X.]. 9). Diese Verpflichtung wurde vom [X.] - 6 - ter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den [X.]n als [X.]. 13 Entgegen der Auffassung der Revision ist dies nicht - im Hinblick auf die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters - [X.] anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter keine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Miet-verhältnis gemäß § 108 Abs. 1 [X.] mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbe-steht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der Kaution nach § 108 Abs. 3, § 87 [X.] auf eine einfache Insolvenzforderung verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des [X.]n als Zwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie ausgeführt, nach § 152 Abs. 2 [X.] in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des [X.] zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die [X.] gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hin-sichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses ge-rechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (Senatsurteil vom 11. März 2009, aaO, [X.]. 9). Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der [X.] - waltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners anhängig ist. [X.] [X.] Dr. Milger [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 28.08.2008 - 12 C 55/08 - [X.], Entscheidung vom 03.12.2008 - 6 S 122/08 -