Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 11.03.2009, Az. VIII ZR 184/08

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/08 Verkündet am: 11. März 2009 Ring, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 152 Abs. 2; BGB § 551 Abs. 3 Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem [X.]; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den [X.] ausgefolgt hat (im [X.] an [X.], Urteil vom 9. März 2005 - [X.], [X.], 596). [X.], Urteil vom 11. März 2009 - [X.]/08 - [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis 11. Februar 2009 durch den Vorsitzenden [X.], [X.] Frellesen, sowie die Richterinnen [X.], [X.] und [X.] für Recht erkannt: Auf die Rechtsmittel des [X.]n werden das Urteil der 11. Zivil-kammer des [X.] vom 18. Dezember 2007 teilweise aufgehoben und das Teilurteil des [X.] vom 15. Februar 2007 teilweise abgeändert. Das Teilurteil des Amtsgerichts wird wie folgt neu gefasst: Der [X.] wird verurteilt, einen Betrag von 818,07 • als Kaution der Klägerin getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten. Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren hat der [X.] zu tragen.Von Rechts wegen Tatbestand: Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in [X.]

. Im Miet-vertrag vom 26. April 1971 ist unter § 31 zur Sicherheitsleistung bestimmt: 1 "Der Mieter gibt dem Vermieter für die Einhaltung der ihm aus diesem Vertrag obliegenden Verbindlichkeiten zinslos eine Sicherheit in Höhe - 3 - von 1.600 DM. Die Sicherheit ist bar auf das Konto Nr. – [X.]

zu zahlen. Die Sicherheitsleistung wird fällig bei [X.] des Mietvertrags." Die Klägerin zahlte die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses auf das im Mietvertrag angegebene Konto des Vermieters ein. Der [X.] wurde durch Beschluss des [X.] vom 31. Oktober 2001 zum Zwangsverwalter bestellt. Die Kaution wurde ihm vom Vermieter nicht aus-gehändigt. 2 Die Klägerin hat den [X.]n - soweit für das Revisionsverfahren von Interesse - auf "Anlage der am 18. Mai 1971 gezahlten Kaution von 1.600 DM (818,07 •) nebst Zinsen entsprechend § 551 Abs. 3 BGB" in Anspruch genom-men. Das Amtsgericht hat den [X.]n insoweit durch Teilurteil [X.] verurteilt. Das [X.] hat die Berufung des [X.]n zurückgewie-sen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der [X.] die Abweisung der Klage. 3 Entscheidungsgründe: Die Revision hat nur hinsichtlich der Verzinsung der Kaution Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet. 4 [X.] 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung ausge-führt: 6 Der Klägerin stehe gemäß § 152 Abs. 2 [X.] in Verbindung mit § 551 Abs. 3 BGB ein Anspruch auf Anlage der Kaution zu. Der Mietvertrag sei auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam, da das Grundstück dem Mieter vor - 4 - der Beschlagnahme überlassen worden sei. Darauf, dass er die Kaution nicht vom Vermieter erhalten habe, könne sich der [X.] nicht berufen. Bei einer Überlassung des Grundstücks vor der Beschlagnahme seien die Miet- und Pachtverträge - auch um den Preis einer Schmälerung der [X.] - gemäß § 152 Abs. 2 [X.] privilegiert. Der Zwangsverwalter habe anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfül-len. Grundsätzlich umfasse die Eintrittspflicht des Verwalters in die [X.] auch die bestehende [X.]. Deshalb müsse nach der ständi-gen Rechtsprechung des [X.] der Zwangsverwalter die Kauti-onsleistung an den Vermieter gegen sich gelten lassen, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses Rückgabe der Kaution verlange. Aus dem umfassenden Eintritt in die [X.] ergebe sich mithin auch die Pflicht des [X.], eine vom Mieter noch an den Schuldner geleistete [X.] gemäß § 551 Abs. 3 BGB anzulegen. I[X.] Die Revision hat nur den aus dem Tenor ersichtlichen Teilerfolg. Im Üb-rigen hält die Beurteilung des Berufungsgerichts der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die weitergehende Revision zurückzuweisen ist. Der [X.] ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe von 818,17 • als Mietkaution der Klägerin getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzulegen. Er ist jedoch nicht verpflichtet, diesen Betrag verzinslich und zuzüglich in der [X.] aufgelaufener Zinsen anzulegen. 7 1. Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass der Mietvertrag vom 26. April 1971 gegenüber dem [X.]n als Zwangsverwalter wirksam ist, weil der Klägerin die Wohnung vom Vermieter schon vor der Be-schlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 [X.] hat der 8 - 5 - Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlag-nahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautions-vereinbarung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat ([X.]surteile vom 16. Juli 2003 - [X.] ZR 11/03, [X.], 849, unter [X.] sowie vom 9. März 2005 - [X.], [X.], 596, unter [X.]). Die Pflichten des [X.] umfassen auch die dem Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB obliegende Pflicht, eine vom Mieter geleistete [X.] getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen. Dass diese Verpflichtung bereits vom Vermieter ([X.]) erfüllt worden wäre, macht die Revision nicht geltend und ist auch nicht ersicht-lich. Der von der Revision erhobene Einwand, der Verwalter trete nicht [X.] in die Rechtsstellung des Vermieters ein, sondern nur insoweit, als hier-durch keine Gläubigerinteressen berührt würden, weil anderenfalls die [X.] durch die Zwangsverwaltung schlechter gestellt seien, greift nicht durch. Zwar trifft es zu, dass die [X.] der Gläubiger geschmälert wird, wenn der Vermieter die Verpflichtungen aus der [X.] auch dann erfüllen muss, wenn ihm der Vermieter die vom Mieter gezahlte Kaution nicht ausgehändigt hat. Dies ist aber wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhält-nisses zwischen Mieter und Vermieter im Hinblick auf die Gewährung der [X.] gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt ([X.]surteil vom 16. Juli 2003, aaO, unter [X.] b). 9 - 6 - 2. Zu Unrecht hat das Berufungsgericht aber - ohne nähere [X.] - angenommen, dass der [X.] die Kaution, wie das Amtsgericht teno-riert hat, "nebst Zinsen" anzulegen habe. Zwar erlegt § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dem Vermieter die Pflicht auf, die Kaution des Mieters verzinslich anzulegen, und stehen die Zinsen aus der Kaution gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB dem Mieter zu. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 8 EGBGB gilt dies aber nicht, wenn die Verzinsung der Kaution vor dem 1. Januar 1983 durch Vertrag ausgeschlossen worden ist; § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB findet in diesem Fall keine Anwendung. Damit bleiben Vereinbarungen, durch die eine [X.] vor diesem Zeitpunkt wirksam ausgeschlossen worden ist, wirksam (vgl. [X.]. 14/4553, [X.]). Diese Voraussetzung ist hier gegeben, denn in § 31 des Mietvertrags vom 26. April 1971 ist ausdrücklich eine zinslose Kaution vereinbart. Dies führt dazu, dass der [X.] nur den Kautionsbetrag von 818,07 • getrennt vom Vermögen des Vermieters bei einem Kreditinstitut anzu-legen hat, zu einer Verzinsung der Kaution oder ihrer verzinslichen Anlage hin-gegen nicht verpflichtet ist. 10 II[X.] Da sich das Urteil des Berufungsgerichts bezüglich der Verpflichtung des [X.]n zur Anlage der Kaution als richtig erweist, ist die Revision insoweit zurückzuweisen. Hinsichtlich der Verzinsung der Kaution hat das Berufungsur-teil hingegen keinen Bestand und ist daher aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der [X.] kann in der Sache selbst entscheiden, da es keiner weiteren Fest-stellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Hinsichtlich des Zinsausspruchs ist das 11 - 7 - Urteil des Amtsgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen. Die Kostenent-scheidung beruht auf § 97 Abs. 1, § 91 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Ball [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 15.02.2007 - 33 C 2615/06-30 - [X.], Entscheidung vom 18.12.2007 - 2/11 S 80/07 -