Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 03.05.2006, Az. VIII ZR 210/05

[X.]IM NAMEN DES VOLKES URTEIL [X.]/05 Verkündet am: 3. Mai 2006 Kirchgeßner, Justizhauptsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja [X.]: nein [X.]R: ja [X.] § 152 Abs. 2 § 152 Abs. 2 [X.] bezieht sich nur auf zum [X.]punkt des Wirksamwerdens der Be-schlagnahme bestehende Mietverhältnisse. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist deshalb nicht zur Auszahlung einer vom Mieter an den Vermieter geleisteten und von diesem nicht an den Zwangsverwalter weitergegebenen Kaution verpflichtet, wenn das Mietverhältnis bereits beendet und die Wohnung geräumt ist, bevor die Anordnung der Beschlagnahme wirksam wird. [X.], Urteil vom 3. Mai 2006 - [X.]/05 - [X.] [X.] - 2 - Der [X.]. Zivilsenat des [X.] hat im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 22. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin [X.] und die Richter Dr. [X.], [X.] und [X.] sowie die Richterin [X.] für Recht erkannt: Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 11. Zivilkammer des [X.] vom 25. August 2005 wird [X.]. Die Kläger tragen die Kosten des Revisionsverfahrens. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Kläger waren Mieter einer in [X.]

gelegenen Wohnung. Sie entrichteten der Vermieterin die vertraglich vereinbarte Mietkaution. Zum 30. September 2003 kündigten die Kläger den Mietvertrag und zogen aus der Wohnung aus. Durch Beschluss vom 7. Oktober 2003 ordnete das [X.] die Zwangsverwaltung über das Grundstück an und setzte den [X.] als Zwangsverwalter ein. Die Mietkaution wurde dem Beklagten nicht weitergegeben. 1 Die Kläger verlangen von dem Beklagten Auszahlung der Kaution. Das Amtsgericht hat den Beklagten antragsgemäß verurteilt; das [X.] hat die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ver-folgen die Kläger ihren Zahlungsanspruch weiter. 2 - 3 - Entscheidungsgründe: [X.] 3 Das Berufungsgericht, dessen Urteil in [X.], 772 veröffentlicht ist, hat ausgeführt: Den Klägern stehe gegen den beklagten Zwangsverwalter kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu. Der Beklagte sei gemäß § 152 Abs. 2 [X.] nicht in das bereits vor der Beschlagnahme beendete [X.] eingetreten. Die Vorschrift setze, wie bereits ihrem Wortlaut zu entnehmen sei, einen bei Beschlagnahme bestehenden Mietvertrag voraus. Es sei auch nicht geboten, den durch § 152 Abs. 2 [X.] gewährten Schutz des Mieters auf beendete, aber noch abzuwickelnde Mietverhältnisse zu erstrecken, denn der Mieter könne bei Abschluss des [X.] auf einer sicheren Anlage der Kaution durch den Vermieter bestehen. I[X.] Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. 4 Die Pflichten aus der [X.] fallen zwar bei zur [X.] bestehendem Mietvertrag in den Aufgabenbereich des Zwangs-verwalters, denn er ist gemäß § 152 Abs. 2 [X.] an einen bestehenden Miet- oder Pachtvertrag gebunden (Senatsurteil vom 9. März 2005 - [X.] ZR 330/03, NJW-RR 2005, 1029, unter II 3 b; vgl. bereits Senatsurteil vom 26. März 2003 - [X.] ZR 333/02, NJW 2003, 2320, unter [X.]). Nach dieser Vorschrift ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam, wenn das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen ist. Demnach ist der Verwalter auch dann zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn sie ihm von dem Vermieter nicht ausgehändigt worden ist. Ein [X.] - 4 - hältnis, welches bereits beendet ist, bevor der gerichtliche Beschluss, der die Beschlagnahme des Grundstücks anordnet, wirksam wird (§§ 22 Abs. 1, 146 Abs. 1 [X.]; § 151 Abs. 1 [X.]), fällt dagegen nicht unter die Regelung des § 152 Abs. 2 [X.], so dass auch keine nachwirkenden Verpflichtungen auf den Zwangsverwalter übergehen. Auch nach Auffassung des Schrifttums bezieht sich § 152 Abs. 2 [X.] nur auf zur [X.] Miet-verhältnisse (Stöber, [X.], 18. Aufl., § 152 [X.]. 12.15; [X.]/ Wutzke/[X.]/Hintzen, Zwangsverwaltung, 3. Aufl., § 6 [X.]. 7; dies., Handbuch zur Zwangsverwaltung, 2. Aufl., Teil 1, [X.]. 2 [X.]. 94; [X.], [X.], 4. Aufl., § 152 [X.]. 40; [X.]/[X.], [X.], 2. Aufl., [X.]. 484; [X.] in Bub/[X.], Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., [X.]. VI[X.]A [X.]. 142; Hörndler in [X.]/[X.]/[X.], [X.], [X.]. 19 [X.]n. 60, 63, 89; Bank, [X.] 1982, 1128). Das folgt aus dem Gesetzeswortlaut, welcher [X.], dass das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen ist. Die gewählte [X.]form spricht dafür, die besondere Regelung des § 152 Abs. 2 [X.] nicht auf vor Beschlagnahme beendete Mietverhältnisse zu erstrecken. Andernfalls hätte die Formulierung nahe gelegen: "War das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen–". Dieses Ergebnis trägt auch dem von § 152 [X.] verfolgten Gesetzes-zweck Rechnung. Die Zwangsverwaltung ist, wie sich insbesondere aus § 152 Abs. 1 [X.] ergibt, darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des [X.] einzusetzen, während dem Vollstreckungsschuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Zugleich soll sie den Gläubiger vor einer Wertminderung des Objekts und sonstigen Beeinträchti-gungen schützen ([X.], Beschluss vom 10. Dezember 2004 - [X.], [X.], 156, unter [X.]; [X.], Beschluss vom 14. April 2005 - [X.], 6 - 5 - NJW-RR 2005, 1032, unter [X.] aa). Es würde den Gesetzeszweck verfehlen, den Zwangsverwalter zur Rückzahlung einer Mietkaution zu verpflichten, wenn das Mietverhältnis zur [X.] der Beschlagnahme bereits beendet war. 7 Dies wahrt auch die berechtigten Interessen des Mieters, denen durch § 152 Abs. 2 [X.] besonderes Gewicht verliehen wird. Nach der gesetzlichen Wertung des § 152 Abs. 2 [X.] soll der Mieter nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass das vermietete Grundstück beschlagnahmt und die Zwangsver-waltung angeordnet wird (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter [X.]). War das Mietverhältnis jedoch bereits beendet, bevor die Zwangsverwaltung wirksam wird, benachteiligt es den Mieter nicht unbillig, wenn er sich an seinen Vermieter zu halten hat. Denn die durch § 152 Abs. 2 [X.] begründete Sonder-stellung des Mieters findet ihre Rechtfertigung darin, dass auch er den [X.] weiterhin zu erfüllen hat. Der Fortbestand der Mietverträge und die daraus zu erzielenden Mieteinnahmen sind in vielen Fällen Grundlage dafür, dass eine Zwangsverwaltung überhaupt wirtschaftlich sinnvoll ist und ei-ne Befriedigung der Gläubiger aus der durch die Mieteinnahmen entstehenden Haftungsmasse ermöglicht (Senatsurteil vom 9. März 2005, aaO, unter II 4 a). Auf Miet- und Pachtforderungen erstreckt sich die Beschlagnahme deshalb, weil das Nutzungsrecht des Mieters unberührt bleibt (Stöber, aaO, § 148 [X.]. 2.3). Diese Erwägungen treffen auf ein beendetes Mietverhältnis, durch welches keine Erträge mehr zu erzielen sind, nicht zu. Ein Anspruch auf Rück-gewähr der Kaution würde dem Mieter hier einen vom Gesetzeszweck nicht getragenen Vorteil gewähren. Dabei kann offen bleiben, ob der Zwangsverwalter unter Umständen - nach Wegfall des Sicherungszwecks - zur Erstattung einer ihm vom Vermieter nicht ausgekehrten Kaution an den Mieter verpflichtet ist, wenn die Anordnung 8 - 6 - der Zwangsverwaltung in der [X.] zwischen Vertragsende und Rückgabe des Mietobjekts wirksam wird und der Zwangsverwalter die gemäß § 546a Abs. 1 BGB vom Mieter geschuldete Nutzungsentschädigung zur Haftungsmasse zieht (vgl. dazu [X.], Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl., [X.]. 1430 unter Hinweis auf [X.], Urteil vom 23. Juli 2003 - [X.], NJW-RR 2003, 1308, unter [X.]). Eine solche Fall-gestaltung liegt hier nicht vor. [X.] Dr. [X.] [X.] [X.] [X.] Vorinstanzen: [X.], Entscheidung vom 05.11.2004 - 37 C 233/04 - [X.], Entscheidung vom 25.08.2005 - 11 S 278/04 -