Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.03.2024, Az. V ZR 81/23

Der Kläger ist Mitglied der beklagten [X.] ([X.]). Zu der Anlage gehört eine Tiefgarage, in der sich zwanzig Kfz-Doppelparkeranlagen (sog. Doppelparker) befinden; vier von diesen Doppelparkern stehen im Teileigentum des [X.]. Nach der Teilungserklärung sind grundsätzlich alle Erhaltungskosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen von sämtlichen Wohnungs- bzw. Teileigentümern zu tragen. Aufgrund eines Defekts der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden hydraulischen Hebeanlage kann in den Doppelparkern des [X.] lediglich je ein Fahrzeug abgestellt werden. Seit dem Jahre 2018 verlangt der Kläger von der [X.] die Sanierung der Hydraulik. In einer Eigentümerversammlung im Juni 2021 fassten die Wohnungseigentümer den Beschluss, den Verteilungsschlüssel dahingehend zu ändern, dass die Kosten für etwaige Sanierungs-, Reparatur-, Unterhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an den Doppelparkern allein deren Teileigentümer gemeinschaftlich tragen.

Mit seiner Anfechtungsklage wendet sich der Kläger gegen diesen Beschluss. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des [X.] ist erfolglos geblieben. Mit der von dem [X.] zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Beklagte beantragt, will der Kläger weiterhin erreichen, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt wird.

Nach Ansicht des Berufungsgerichts ist der Beschluss nicht zu beanstanden. Er sei dahingehend auszulegen, dass nur die Kosten gemeint seien, die die im [X.]seigentum stehenden Teile der [X.] beträfen. Die [X.] für die Änderung der Kostenverteilung ergebe sich aus § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.]. Diese Vorschrift ermögliche die Beschlussfassung auch dann, wenn die Änderung zur Folge habe, dass einzelne Miteigentümer vollständig von den Kosten befreit würden. Die beschlossene Kostenverteilung entspreche auch ordnungsmäßiger Verwaltung. Der beklagten [X.] stehe bei Änderungen des [X.] ein weiter Gestaltungsspielraum zu, der eingehalten werde. Ein sachlicher Grund im engeren Sinne sei für die Änderung der Kostenverteilung nicht erforderlich. Die Regelung sei nicht willkürlich, sondern entspreche dem Verursachungs- und Nutzungsprinzip. Der Beschluss verstoße auch nicht gegen das Rückwirkungsverbot, weil er nur Kosten umfasse, die zeitlich nach der Beschlussfassung anfielen.

Dies hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand. Zutreffend nimmt das Berufungsgericht an, dass der Beschluss über die Verteilung der für die [X.] anfallenden Kosten weder nichtig noch anfechtbar ist.

1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Wohnungseigentümer die Kompetenz hatten, den angefochtenen Beschluss, der nach der von dem Berufungsgericht rechtsfehlerfrei vorgenommenen Auslegung nur die Verteilung der auf das [X.]seigentum bezogenen Kosten regelt, zu fassen.

a) Auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung hat der [X.] allerdings zu der nach § 16 Abs. 3 [X.] aF zulässigen Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten angenommen, dass diese Vorschrift nur die Kompetenz einräume, im Rahmen einer dem Grunde nach bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung einen anderen Verteilungsmaßstab zu beschließen. Die Bestimmung begründe hingegen nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer, der nach einer bestehenden Vereinbarung von der Tragung bestimmter Kosten oder der Kostentragungspflicht insgesamt befreit sei, durch Beschluss erstmals an den Kosten zu beteiligen (vgl. [X.], Urteil vom 1. Juni 2012 - [X.]/11, [X.], 2578 Rn. 13; Urteil vom 13. Mai 2016 - [X.], [X.], 374 Rn. 15). Noch weitergehend wurde im [X.] hieran vertreten, § 16 Abs. 3 [X.] aF erfasse nur das „Wie“ der Kostenverteilung, nicht aber das „Ob“ der Kostentragungsverpflichtung, so dass auch keine [X.] für eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer bestehe (vgl. etwa [X.], [X.], 105 f.; [X.] in [X.]/[X.]-Räntsch/Vandenhouten, [X.], 13. Aufl. 2020, § 16 Rn. 49; [X.]/[X.], [X.], 14. Aufl. 2018, § 16 Rn. 83; [X.], [X.] 2017, 386, 387).

b) Hiervon ausgehend wird auch für § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] angenommen, dass die Vorschrift den Wohnungseigentümern lediglich eine Kompetenz zur Beschlussfassung über das „Wie“ der Kostenverteilung, nicht aber über das „Ob“ der Kostentragung einräume; eine Veränderung des [X.] der Kostenschuldner sei damit nicht von der [X.] umfasst (vgl. Hügel/[X.], [X.], 3. Aufl., § 16 Rn. 47 f.; Grüner in Hügel, Wohnungseigentum, 5. Aufl., § 8 Rn. 45; [X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 16 Rn. 120). Nach diesem engen Verständnis der Regelung wäre ein Beschluss, der eine bisher nicht bestehende Kostentragungspflicht begründet oder einzelne Wohnungseigentümer bzw. - wie hier - bestimmte Gruppen von Wohnungseigentümern von der Kostentragung ausnimmt, mangels [X.] nichtig. Nach der Gegenauffassung begründet § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] auch die Kompetenz, eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Veränderung des [X.] der Kostenschuldner zu beschließen (vgl. [X.]/[X.], [X.] [1.5.2023], § 16 Rn. 182 u. 183; Jennißen in Jennißen, [X.], 8. Aufl., § 16 Rn. 85; [X.]/[X.], 9. Aufl., § 16 [X.] Rn. 52 f.; [X.]/[X.]/[X.], 5. Aufl., § 16 [X.] Rn. 53; [X.]/Lehmann-Richter, [X.] [2023], § 16 [X.] Rn. 115; [X.]/[X.]/Zschieschack, [X.]-Recht 2021, [X.]. 7 Rn. 66; Fuhrländer in Fuhrländer/Füllbeck, Praxishandbuch [X.]-Verwaltung, § 3 Rn. 100; Lehmann-Richter/Wobst, [X.]-Reform 2020, Rn. 693; [X.]/[X.], Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 24 Rn. 50; [X.] in [X.] Handbuch des Wohnungseigentumsrecht, 8. Aufl., § 8 Rn. 14). Eine differenzierende Meinung verneint die [X.] lediglich bei der erstmaligen Begründung einer Kostentragungsverpflichtung (vgl. [X.], [X.], 48, 49 f.; [X.], [X.], 560, 563; [X.] [X.]/Hügel [1.11.2023], § 16 [X.] Rn. 16; [X.]/[X.], [X.], 83. Aufl., § 16 [X.] Rn. 5; [X.]/[X.]/[X.], [X.], 18. Aufl., § 16 [X.] Rn. 53).

c) Richtigerweise begründet die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der [X.] eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen. Das gilt auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.

aa) Anders als die Revision meint, ergibt sich ein weites Verständnis der Regelung bereits aus dem Gesetzeswortlaut. Danach „können“ die Wohnungseigentümer eine „abweichende Verteilung beschließen.“ Das Wort „können“ definiert dabei die [X.] (vgl. BT-Drucks. 19/18791 [X.]). Eine abweichende Verteilung wiederum ist nicht nur bei einer Veränderung des bisherigen Kostenverteilungsschlüssels gegeben, sondern auch dann, wenn - bei gleichbleibendem Verteilungsschlüssel - der Kreis der von der Kostenverteilung erfassten Wohnungseigentümer verändert wird (vgl. [X.]/[X.], 9. Aufl., § 16 [X.] Rn. 53; [X.]/[X.], [X.] [1.5.2023], § 16 Rn. 182).

bb) Dieses weite Verständnis der Norm entspricht auch dem gesetzgeberischen Ziel des § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.]. Durch diese Regelung sollen die Wohnungseigentümer einfacher als bisher über eine nach den Umständen des Einzelfalles angemessene Kostenverteilung entscheiden können (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 56). Hintergrund dessen ist, dass der gesetzlich vorgegebene Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 [X.]) zwar ein hohes Maß an Rechtssicherheit gewährleistet, ihm aber keine besondere Verteilungsgerechtigkeit immanent ist (vgl. [X.]/Lehmann-Richter, [X.] [2023], § 16 [X.] Rn. 121). Der Gesetzgeber hat daher bewusst auf bisherige nach § 16 Abs. 3, Abs. 4 [X.] aF bestehende Beschränkungen und inhaltliche Vorgaben verzichtet (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 56). § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] erfasst nunmehr - mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen (§ 16 Abs. 3 [X.]) - sämtliche Kosten und schließt lediglich eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels aus (vgl. hierzu BT-Drucks. 19/18791 S. 56). Die Erhöhung der Verteilungsgerechtigkeit nach den jeweiligen Umständen des Einzelfalls lässt sich aber nicht nur durch eine Änderung des eigentlichen [X.], sondern insbesondere auch durch die Auswahl der Kostenschuldner erreichen. Beispielsweise kann sich eine objektbezogene Kostentrennung als sinnvoll erweisen mit der Folge, dass einzelne Kosten ausschließlich von bestimmten Wohnungseigentümern zu tragen sind, die einen besonderen Nutzen aus dem von der Kostentrennung erfassten gemeinschaftlichen Eigentum ziehen; hierdurch wird der Kreis der Kostenschuldner verkleinert (vgl. dazu etwa [X.]/Lehmann-Richter, [X.] [2023], § 16 [X.] Rn. 122). Eine größere Verteilungsgerechtigkeit kann aber auch dadurch erzielt werden, dass eine nicht sachgerechte Befreiung einzelner Wohnungseigentümer von der Tragung (bestimmter) Kosten beseitigt und damit der Kreis der Kostenschuldner vergrößert wird (vgl. [X.]/[X.], 9. Aufl., § 16 [X.] Rn. 47). Daraus, dass die Gesetzesbegründung zu dieser Frage schweigt, lässt sich nichts Gegenteiliges ableiten (vgl. [X.]/[X.]/Zschieschack, [X.]-Recht 2021, [X.]. 7 Rn. 66; aA [X.], [X.], 48, 50).

cc) Auch das Gebot der Rechtssicherheit streitet - wie die Revisionserwiderung zutreffend ausführt - dafür, die Kompetenz der Wohnungseigentümer weit zu fassen. Denn eine Nichtigkeit wegen fehlender [X.] hätte zur Folge, dass dieser Mangel auch noch Jahre nach der Beschlussfassung geltend gemacht werden könnte, was mit einer erheblichen Rechtsunsicherheit für die Wohnungseigentümer verbunden wäre. Geht man hingegen von einer [X.] aus, sind etwaige Mängel des Beschlusses wegen der Änderung des [X.] des [X.] im Rahmen der Anfechtungsklage innerhalb der Anfechtungsfrist (§ 45 Satz 1 [X.]) geltend zu machen. Auf diese Weise wird das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch längere [X.] belasten (vgl. [X.], Urteil vom 22. Juni 2018 - [X.], NJW 2018, 3717 Rn. 18).

2. Rechtsfehlerfrei nimmt das Berufungsgericht weiter an, dass der Beschluss über die Verteilung der Kosten der [X.] ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

a) Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des [X.] - wie auch nach § 16 Abs. 3 [X.] aF - aufgrund des Selbstorganisationsrechts der [X.] ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss, wie dies grundsätzlich in § 19 Abs. 1 [X.] zum Ausdruck gebracht wird und für alle Beschlüsse der [X.] gilt, lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (vgl. [X.], Urteil vom 16. September 2022 - [X.], NJW 2023, 63 Rn. 38; BT-Drucks. 19/18791 S. 56). Entgegen der Auffassung der Revision ist die Zulässigkeit der Änderung des [X.] auch nicht an das Vorliegen eines sachlichen Grundes als eigene, von der ordnungsmäßigen Verwaltung unabhängige Voraussetzung geknüpft. Dies entsprach bereits der Rechtsprechung des [X.]s unter Geltung des alten Rechts (vgl. [X.], Urteil vom 1. April 2011 - [X.], NJW 2011, 2202 Rn. 8; Urteil vom 2. Oktober 2020 - [X.], [X.] 2021, 90 Rn. 12 ff.) und gilt erst recht für einen auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] gefassten Beschluss.

b) Bei der Frage, ob ein auf der Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] gefasster Beschluss über die Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, kann im Ausgangspunkt auf die bisherige Rechtsprechung des [X.]s zu § 16 Abs. 3 [X.] aF zurückgegriffen werden. Beschließen die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der [X.] eine Änderung der bisherigen Verteilung, dürfen sie danach jeden Maßstab wählen, der den Interessen der [X.] und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Dabei dürfen an die Auswahl eines angemessenen Kostenverteilungsschlüssels nicht zu strenge Anforderungen gestellt werden, weil sich jede Änderung des Verteilungsmaßstabes zwangsläufig auf die Kostenlast des einen oder des anderen Wohnungseigentümers auswirkt (vgl. zum alten Recht [X.], Urteil vom 2. Oktober 2020 - [X.], [X.] 2021, 90 Rn. 13). Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 [X.]), die nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, durch Beschluss einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies - wie schon nach § 16 Abs. 4 [X.] aF - jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung den Gebrauch oder die Möglichkeit des Gebrauchs berücksichtigt (vgl. BT-Drucks. 19/18791 S. 56; [X.]/[X.]/Zschieschack, [X.]-Recht 2021, [X.]. 7 Rn. 67 f.).

c) Daran gemessen entspricht die Änderung der Kostenverteilung für die [X.] ordnungsmäßiger Verwaltung. Durch die getroffene Regelung werden nur deren [X.] mit Kosten belastet, die - im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern - auch einen Nutzen aus der Erhaltung des [X.]seigentums an den [X.]n ziehen und denen die Erhaltung des [X.]seigentums wirtschaftlich zugutekommt. Dass die Beschlussfassung eine erhebliche Mehrbelastung der [X.] im Vergleich zu dem gesetzlichen Verteilungsmaßstab zur Folge hat, führt nicht dazu, dass die [X.] ungerechtfertigt benachteiligt werden; vielmehr ist diese Mehrbelastung durch deren alleinige Gebrauchsmöglichkeit gerechtfertigt (vgl. dazu etwa [X.]/[X.], [X.] [1.5.2023], § 16 Rn. 209). Anders als die Revision meint, haben die Wohnungseigentümer daher vor einer Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 [X.] auch grundsätzlich keine Vergleichsberechnung über die sich für einzelne Wohnungseigentümer konkret ergebenden Veränderungen der Kostenbelastung vorzunehmen (so aber [X.], Urteil vom 20. Oktober 2022 - 31 C 43/22, juris Rn. 22).

d) Entgegen der Ansicht der Revision ist eine andere Betrachtung auch nicht mit Blick auf die von dem Kläger in der Vergangenheit geleisteten Beiträge zu der Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 [X.]) angezeigt. Richtig ist zwar, dass die Bildung einer Erhaltungsrücklage dazu dient, notwendige größere Erhaltungsmaßnahmen wirtschaftlich abzusichern und durch das Ansparen kleinerer Beträge u.a. das Risiko einer plötzlichen finanziellen Überforderung der einzelnen Wohnungseigentümer durch [X.] zu vermindern (vgl. [X.]/[X.], [X.] [1.12.2023], § 19 Rn. 81). Auch ist die Erhaltungsrücklage entsprechend ihrer Zweckbindung zu verwenden. Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Verwendung für eine bestimmte Erhaltungsmaßnahme besteht aber nicht (vgl. BayObLG, [X.], 745, 746; [X.]/[X.], [X.], 15. Aufl., § 19 Rn. 231 mwN). Der Kläger konnte daher nicht auf eine Finanzierung der Instandsetzung der [X.] aus Mitteln der Rücklage vertrauen, selbst wenn insoweit ein Sanierungsstau bestanden haben mag.

e) Auch unter dem Aspekt des [X.] ergibt sich, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, keine andere Beurteilung. Zwar sind Rückwirkungen, die zu einer nachträglichen Neubewertung eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts führen, grundsätzlich unzulässig. Geht es aber um einen noch nicht abgeschlossenen Vorgang, ist eine Rückwirkung - soweit spezialgesetzliche Regelungen fehlen - hinzunehmen, wenn sich bei typisierender Betrachtung noch kein schutzwürdiges Vertrauen herausgebildet hat (vgl. [X.], Urteil vom 9. Juli 2010 - [X.], NJW 2010, 2654 Rn. 11; Urteil vom 1. April 2011 - [X.], NJW 2011, 2202 Rn. 11). So liegt es hier. Die Beschlussfassung betrifft keinen abgeschlossenen Sachverhalt, sondern ändert den Verteilungsschlüssel mit Wirkung für die Zukunft. Bei typisierender Betrachtung konnten die [X.] nicht darauf vertrauen, dass die gesetzlichen Öffnungsklauseln dauerhaft unverändert bleiben und die [X.] nicht erweitert wird. Vielmehr muss mit Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen grundsätzlich gerechnet werden.

f) Inwieweit auch ein Beschluss, der einen von bestimmten Kosten befreiten Wohnungseigentümer erstmalig mit Kosten belastet, ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann (vgl. hierzu etwa [X.]/[X.], [X.] [1.5.2023], § 16 Rn. 182.1; [X.]/[X.], 9. Aufl., § 16 [X.] Rn. 53), muss hier nicht entschieden werden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.