Bundesgerichtshof, Entscheidung vom 20.02.2014, Az. VII ZR 172/13

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

URTEIL
VII ZR 172/13
Verkündet am:

20. Februar 2014

Boppel,

Justizamtsinspektor

als Urkundsbeamter

der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:
ja
[X.]Z:
ja
[X.]R:
ja
BGB § 280 Abs. 1 und 2, §§ 286, 249 A

Steht dem Erwerber während des Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe der herzustellenden Eigentumswohnung kein dem erworbenen Wohnraum in etwa gleichwertiger Wohnraum zur Verfügung, kann ihm eine Nutzungsausfallentschädi-gung zustehen.

[X.], Urteil vom 20. Februar 2014 -
VII ZR 172/13 -
Thüringer OLG in [X.]

[X.]

-
2
-
Der VII.
Zivilsenat des [X.] hat auf die mündliche Verhandlung vom 6. Februar 2014
durch [X.], die Rich-terin [X.], [X.]
Eick,
den Richter Prof.
Dr.
Jurgeleit und die Richterin Graßnack

für Recht erkannt:
Die Revision der Beklagten
gegen das Urteil des 7.
Zivilsenats des [X.] in [X.]
vom 29. Mai 2013
wird zu-rückgewiesen.
Die Beklagte hat
die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen

Tatbestand:
Die Kläger machen -
soweit für die Revision noch von Bedeutung
-
ge-gen die Beklagte aus einem Vertrag
über den Erwerb einer Altbauwohnung mit Sanierungsverpflichtung
Ansprüche wegen Nutzungsausfalls geltend.
Mit
notariellem Vertrag vom 9. Januar 2009
verpflichtete sich die [X.], das Vertragsobjekt spätestens bis zum 31.
August 2009
bezugsfertig
herzu-stellen
und zu übergeben. Die Wohnung war bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht nicht fertig gestellt.

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Die Kläger haben eine
Nutzungsausfallentschädigung
in Höhe von [X.] 17.759,04

24
Monate zu je 1.045,76

abzüglich der
erstatteten
Kaltmiete für die derzeit bewohnte Wohnung

) geltend gemacht, weil sie in der [X.] vom 1. Oktober 2009
bis einschließlich 30. Sep-tember 2011
statt in der neu erworbenen
Wohnung mit einer Wohnfläche von 136,3
qm in ihrer bisherigen 72,6
qm großen Dreizimmerwohnung mit ihren drei
Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren unter beengten Verhältnissen hätten leben müssen.
Das Berufungsgericht hat
die Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von

zugesprochen. Mit der vom Berufungsgericht insoweit zugelasse-nen Revision verfolgt
die Beklagte
ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Entscheidungsgründe:
Die Revision hat keinen Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Kläger könnten
als Ver-zugsschaden
eine Nutzungsausfallentschädigung verlangen. In der Rechtspre-chung des [X.] sei ein solcher Anspruch für Fälle der in Rede stehenden Art seit der Entscheidung des [X.] vom 9.
Juli 1986 ([X.], [X.]Z 98, 212)
anerkannt. Für das Vertragsrecht habe der [X.] einen solchen Anspruch nicht ausgeschlossen.
Der An-3
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spruch bestehe auch dann, wenn der Erwerber den
Wohnraum noch nicht ge-nutzt habe.
Die Kläger seien durch die Vorenthaltung der Wohnung erheblich beein-trächtigt. Sie
bewohnten mit ihren drei Kindern im Alter von 3, 14 und 15 Jahren eine gemietete Wohnung in der Größe von 72,6
qm, im Gegensatz zur erwor-benen Wohnung mit einer Größe von 136,30
qm. Mit ihrer
Mietwohnung stehe den Klägern kein angemessener Wohnraum zur Verfügung.
Bei der Beurteilung der Angemessenheit sei die Anzahl der Bewohner der Wohnung ähnlich wie bei der Verwaltungsvorschrift zum Vollzug der Bin-dungen geförderter Wohnungen des [X.] und [X.] gemäß Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnun-gen (Wohnungsbindungsgesetz) sowie des Wohnraumfördergesetzes zu be-messen. Diese liege aktuell bei bis zu fünf
Räumen mit einer Wohnfläche von 105
qm zuzüglich 15
qm für die Küche für eine fünfköpfige Familie. Deshalb stehe die Nutzungsentschädigung den Klägern dem Grunde nach zu.

II.
Das hält der rechtlichen Überprüfung im Ergebnis stand.
Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Ersatz des Schadens, der ihnen dadurch entstanden ist, dass die Beklagte mit der Fertig-stellung in Verzug geraten ist, § 280 Abs. 1 und 2 BGB. Sie können, wie das Berufungsgericht richtig entschieden hat, eine Entschädigung dafür verlangen, 7
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dass ihnen im [X.] die Nutzung der erworbenen Wohnung vorent-halten worden ist.
1.
Nach der Grundsatzentscheidung des Großen
Senats
für Zivilsachen
des [X.] vom 9.
Juli
1986 ([X.], [X.]Z 98, 212) kann der deliktisch bedingte Entzug von Sachen, auf deren ständige Verfügbarkeit die eigenwirtschaftliche Lebenshaltung typischerweise angewiesen ist,
einen [X.] bewirken. Der Ersatz für den Verlust der Möglichkeit zum Ge-brauch einer Sache muss allerdings grundsätzlich Fällen vorbehalten bleiben, in denen sich die
Funktionsstörung typischerweise auf die materiale Grundlage der Lebenshaltung signifikant auswirkt. Deshalb beschränkt sich der [X.] auf Sachen, deren ständige Verfügbarkeit für die eigenwirtschaftli-che Lebenshaltung typischerweise von zentraler Bedeutung ist ([X.], Be-schluss
vom 9. Juli 1986 -

[X.],
aaO [X.]).
2.
Diese für eine deliktische Haftung entwickelten Grundsätze
des Gro-ßen Senats
für Zivilsachen hat der [X.] auf die Vertragshaftung übertragen ([X.], Urteil vom 24. Januar 2013 -
III ZR 98/12, [X.]Z
196, 101
Rn. 9; Urteil vom 21.
Februar
1992 -
V
ZR
268/90, [X.]Z 117, 260, 262; zuvor bereits: [X.], Urteil vom 10.
Oktober
1985 -
VII
ZR
292/84, [X.]Z 96, 124, 127 f.; Urteil vom 28.
Februar
1980 -
VII ZR 183/79, [X.]Z 76, 179, 181 ff.; Urteil vom 15.
Juni
1983

VIII
ZR
131/82, [X.]Z 88, 11, 14 f.)
und auch für die Beur-teilung von verzugsbedingt entgangenen Gebrauchsmöglichkeiten herangezo-gen ([X.], Urteil vom 31.
Oktober 1986 -
V
ZR
140/85, NJW 1987, 771, 772).
3.
Danach unterliegt es keinem Zweifel, dass der längere Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer zum Eigengebrauch vom Bauträger erworbenen Eigentumswohnung einen Vermögensschaden begründen kann. Das stellt auch 11
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die Revision nicht in Frage. Sie macht geltend, im vorliegenden Fall gehe es nicht um den Entzug einer Wohnung, vielmehr hätten die Kläger niemals Besitz an der Wohnung gehabt. In einem derartigen Fall könne kein [X.] entstanden sein. Dem kann nicht gefolgt werden.
a) Dem Umstand, dass der Geschädigte noch nicht im Besitz der erwor-benen Wohnung war, diese ihm also nicht entzogen, sondern nur vorenthalten worden ist, kommt keine Bedeutung zu. Von der Rechtsordnung wird im Rah-men des Schadensersatzes nicht nur das Interesse am Bestand geschützt (so aber [X.], Nutzungsausfall als Schaden und sein Ersatz, S.
19 m.w.[X.]), sondern auch das Interesse, eine geschuldete Sache zum vertraglich vereinbarten [X.]punkt zu erhalten und sie ab diesem [X.]punkt auch nutzen zu können. Es stellt sich deshalb nur
die Frage, ob ein Vermögensschaden allein dadurch entstehen kann, dass der Erwerber die erworbene Wohnung im [X.] nicht nutzen kann. Das ist zu bejahen. Denn die Möglichkeit, eine erworbene Wohnung nutzen zu können, hat nach der Verkehrsanschauung ei-nen Vermögenswert, der sich in objektiv
messbaren Kriterien
ausdrückt. Eine erworbene Wohnung hat, nicht anders als eine bereits in Besitz genommene
Wohnung, die Funktion, die Wohnbedürfnisse des Erwerbers zu befriedigen. [X.] macht es keinen Unterschied, ob eine Wohnung nicht mehr oder noch nicht genutzt werden kann. Denn in beiden Fällen wird dem [X.]n die Nutzung einer für seine
Lebensführung zentral bedeutsamen Sache unmöglich gemacht.

b) Vielmehr ist
es in diesem und vergleichbaren Fällen geradezu gebo-ten, den Erwerber durch Zuerkennung einer
Nutzungsausfallentschädigung vor ungerechtfertigten Nachteilen zu schützen. Gerät ein Bauträger
in Verzug mit der Errichtung einer Wohnung, so kann sein Vertragspartner regelmäßig in er-14
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hebliche Schwierigkeiten geraten. Er muss nämlich sein Wohnbedürfnis nun entgegen der vertraglich abgesicherten Disposition anderweitig sichern. [X.] wird er Schwierigkeiten haben, eine andere, der erworbenen Wohnung gleichwertige
Wohnung zu finden. Denn er weiß in der Regel nicht, wann der Verzug beendet sein wird und ob es sich überhaupt lohnt, eine andere [X.] zu beziehen.
Insbesondere Vermieter werden nicht geneigt sein, unter diesen Voraussetzungen Mietverhältnisse einzugehen.
Zudem ist der vorüber-gehende Umzug in eine andere, vergleichbare Wohnung regelmäßig wegen der damit
verbundenen Kosten und Umstände unzumutbar. Der Erwerber wird [X.] gezwungen, entweder -
so dies überhaupt möglich ist
-
in seiner Wohnung zu verbleiben oder einen
anderen
Behelf zu akzeptieren. Es wäre ein unbefrie-digendes Ergebnis, wenn dem sich im Verzug befindlichen Bauträger
diese Zwangssituation des
Erwerbers
insoweit zugute käme, als
er dem
Erwerber lediglich die Kosten für die weiterbenutzte Wohnung erstatten müsste. Diese Sichtweise würde die berechtigte Erwartung des Erwerbers, eine andere, häufig deutlich bessere Wohnung nutzen zu können, praktisch schutzlos stellen. Ähn-liche Erwägungen haben den [X.] für Zivilsachen bewogen, eine Nut-zungsausfallentschädigung beim deliktisch bedingten Entzug einer eigenwirt-schaftlich genutzten Sache anzuerkennen ([X.], Beschluss
vom 9.
Juli 1986 -
[X.], [X.]Z 98, 212, 220). Für die vertragliche Vorenthaltung einer Sache in den Fällen des Verzugs mit der Übergabe einer noch herzustellenden [X.] gilt nichts anderes. Ansonsten
bestünde ein nicht überbrückbarer Wer-tungswiderspruch zu den Fällen, in denen der Erwerber die Wohnung bereits eine Weile genutzt hat, sich der Mangel sodann zeigt und der Erwerber deshalb die Wohnung nicht mehr nutzen kann. In diesen Fällen ist eine Nutzungsaus-fallentschädigung zu gewähren ([X.], Urteil vom 10.
Oktober
1985 -
VII
ZR 292/84, [X.]Z 96, 124). Es gibt keinen
Anlass, diesen Fall anders zu beurteilen -
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als den Fall, in dem der Mangel bereits vor Übergabe der Wohnung zutage tritt und der Erwerber deshalb von vornherein nicht in der Lage ist, die Wohnung zu nutzen
(so auch [X.], Schadensersatz für Verlust der Nutzungsmöglich-keit einer Sache oder für entgangene Gebrauchsvorteile? S.
460).

4.
Ein Erwerber kann daher grundsätzlich Schadensersatz auch dann verlangen, wenn ihm durch die nicht rechtzeitige Vertragserfüllung die Nutzung von Wohnraum vorenthalten wird, dessen ständige Verfügbarkeit für seine ei-gene wirtschaftliche Lebenshaltung von zentraler Bedeutung ist.
a) Ein Vermögensschaden kann allerdings nur dann angenommen wer-den, wenn sich der Umstand, dass die Nutzung einer erworbenen Eigentums-wohnung vorenthalten wird, signifikant auf die eigenwirtschaftliche Lebenshal-tung des Erwerbers auswirkt.
Insoweit ist ein strenger Maßstab anzulegen (vgl. [X.], Urteil vom 24.
Januar
2013
-
III
ZR
98/12, [X.]Z 196, 101 Rn. 10; Urteil vom 10. Juni 2008

VI ZR 248/07, NJW-RR 2008, 1198, 1199). Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht, wenn der Nutzungsausfall zu einer "fühl-baren" Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat (vgl. [X.], Urteil vom 10.
Oktober
1985 -
VII
ZR
292/84, aaO, S.
128). Daran fehlt es, wenn der [X.] das erworbene Objekt
ohnehin nicht
eigenwirtschaftlich
nutzen konnte oder wollte ([X.], Urteil vom 21.
Februar
1992

V
ZR
268/90, [X.]Z 117, 260, 262; Urteil vom 31.
Oktober 1986

[X.], NJW 1987, 771, 772). Des Weiteren ist bei einem
lediglich
kurzfristigen
Nutzungsausfall, den der [X.] bei wirtschaftlich vernünftiger Betrachtung durch zumutbare Dispositionen auffangen kann, ein ersatzfähiger Schaden zu verneinen (vgl. [X.], Beschluss vom 9. Juli 1986 -
[X.], aaO,
[X.]). An einem Schaden
kann es auch fehlen, wenn dem Erwerber während des Verzugs mit der Fertigstellung der Wohnung ein
in etwa
vergleichbarer anderer Wohnraum zur Verfügung
steht
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und ihm die Kosten der Anmietung ersetzt werden. Denn dann kann von einer fühlbaren Beeinträchtigung der zentralen Lebensführung regelmäßig nicht aus-gegangen werden
(vgl. [X.], Urteil vom 24. Januar 2013 -
III ZR 98/12,
aaO,
Rn.
15, 19 m.w.[X.]).
b) Eine Nutzungsausfallentschädigung kann hingegen nicht versagt wer-den, wenn dem Erwerber während des Verzugs
lediglich
Wohnraum zur Verfü-gung stand, der mit dem erworbenen Wohnraum nicht vergleichbar ist, sondern eine deutlich geringere Qualität besitzt (anders [X.], Urteil vom 8.
Juli 2013 -
5 U 7/13 S. 17 unter Hinweis auf [X.], Urteil vom 14. Mai 1976 -
V [X.], [X.]Z 66, 277, 281, 282). Dabei kann dahinstehen, ob entsprechende Überlegungen für die Nutzungsausfallentschädigung bei Kraftfahrzeugen eine Rolle spielen könnten (vgl. [X.], Urteile vom 2. Dezember 1966 -
VI [X.], NJW 1967, 552, 553 und vom 5. Februar 2013 -
VI [X.], [X.], 1149 Rn.
25
ff.; andererseits [X.], Urteil vom 17.
März
1970 -
VI
ZR
108/68,
NJW 1970, 1120, 1121; dazu auch [X.]/[X.], 6.
Aufl., §
249 Rn.
60
ff.
und 427 ff., 441 m.w.[X.] aus der obergerichtlichen Rechtsprechung). Der Wohnwert einer Wohnung hat eine andere Bedeutung für die Lebensfüh-rung als die Nutzungswerte
anderer Gegenstände. Insbesondere ist er mit dem Nutzungswert von Kraftfahrzeugen nicht vergleichbar. Die Wohnung ist regel-mäßig der zentrale Mittelpunkt im Leben. Das gilt nicht nur für die Wohnung an sich, sondern auch in der konkreten Ausgestaltung. Ihr misst die Verkehrsan-schauung eine derartige Bedeutung zu, dass es nicht gerechtfertigt wäre, eine Nutzungsentschädigung allein deshalb zu versagen, weil dem Geschädigten während der [X.] des Entzugs oder der Vorenthaltung ein anderer Wohnraum zur Verfügung steht, wenn dieser nicht in etwa gleichwertig
ist. Der Geschädigte ist vielmehr auch dann in seiner zentralen Lebensführung
fühlbar beeinträchtigt, 18
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wenn er deutlich minderwertigeren
Wohnraum zur Verfügung hat, z.B. eine deutlich kleinere Wohnung. Dabei kommt es nicht darauf an, ob dieser Wohn-raum -
gemessen an den für die Wohnraumförderung oder für die sozialrechtli-che Unterstützung geltenden
Maßstäben
-
noch ausreichend ist. Eine derartige Betrachtung würde sich an für die Bewertung des konkret erlittenen [X.] ungeeigneten Kriterien orientieren und vor allem unberücksich-tigt lassen, dass sich die Bewertung des Schadens im Falle eines vertraglichen Anspruchs an dem Vertrag zu orientieren hat. Es ist nicht Aufgabe der Recht-sprechung, diese Wertung zu korrigieren, zumal nicht erkennbar ist, dass der Bauträger insoweit schutzwürdig wäre. Denn auch insoweit würde er davon pro-fitieren, dass der Erwerber regelmäßig praktisch gezwungen ist, in der minder-wertigeren Wohnung zu verbleiben oder
sich
aus verständlichen Gründen für die Übergangszeit mit einer kleineren Wohnung zufrieden zu geben. Daran kann dem Erwerber
schon deshalb gelegen sein, weil er infolge des Erwerbs der neuen Wohnung finanziell beschränkt ist. Er muss aber auch in die Überle-gung einbeziehen, dass er eventuelle Kosten
von dem säumigen Bauträger
nicht zurückholen kann, weil dieser möglicherweise nicht in der Lage ist, ihn finanziell zu befriedigen.

c)
Es kommt deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht darauf an, ob dem Erwerber ein noch angemessener Wohnraum zur [X.] stand. Maßgeblich ist allein, ob dieser Wohnraum dem vorenthaltenen Wohnraum in etwa gleichwertig ist. Allenfalls dann, wenn dem Erwerber eine besonders luxuriöse Wohnung entzogen oder vorenthalten wird, die nach der Verkehrsauffassung nicht mehr allein dazu dient, die jeweiligen, individuellen Wohnbedürfnisse zu befriedigen, sondern Ausdruck einer Liebhaberei oder ei-19
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nes besonderen Luxus ist, kann eine andere Betrachtungsweise gerechtfertigt sein.
d) Bei der Beurteilung, ob eine
vorhandene Wohnung in etwa
gleichwer-tig ist, ist eine objektivierte, typisierende Betrachtungsweise geboten (vgl. [X.], Urteil vom 24. Januar 2013 -
III ZR 98/12, aaO,
Rn. 15). Den Klägern
stand
mit ihrer bisherigen und von ihnen weiter genutzten Wohnung kein in etwa gleich-wertiger Wohnraum zur Verfügung. Diese besitzt eine Grundfläche von 72,6
qm, während die erworbene Altbauwohnung eine solche von 136,3
qm aufweist und daher fast doppelt so groß ist.
5. Die Höhe der Nutzungsausfallentschädigung, die das Berufungsge-richt zuerkannt hat, und ihre Berechnung werden von der Revision nicht ange-griffen.
Nicht zu beanstanden ist es, wenn
das Berufungsgericht den Gesamt-schaden in der Weise berechnet, dass
es
eine Nutzungsausfallentschädigung
für den gesamten [X.]raum errechnet und davon die bereits rechtskräftig zuer-kannten Mietkosten für die bisherige
Wohnung abzieht.

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12
-
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1
ZPO.

[X.]
[X.]
Eick

Jurgeleit

Graßnack

Vorinstanzen:
[X.], Entscheidung vom 11.07.2012 -
3 O 1555/11 -

OLG [X.], Entscheidung vom 29.05.2013 -
7 [X.] -

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